отсутствие регистрации договора аренды

[Сакен]

Уважаемые юристы! Прошу подсказать выход в следующей ситуации. Предприятием заключен договор аренды нежилого помещения в июне 2008 года сроком на 2 года. То есть договор аренды подлежит регистрации. В договоре регистрирующая сторона не определена. В настоящее время у Арендодателя возникла необходимость в этом помещении, но у нас никак не получается связаться с Арендатором, (их офис в другом городе, а представителей в нашем городе нет, и ваще помещение пустует), на уведомление о расторжении договора по почте никаких ответов нет. Так вот, может ли считаться договор расторгнутым в связи с отсутствием его регистрации в ЦОНе? Можем ли мы в настоящее время заключить договор аренды с другой компанией? Или все-таки договор будет считаться расторгнутым либо по соглашению либо по решению суда по нашему иску?

[Ирина 1973]

Уважаемые юристы! Прошу подсказать выход в следующей ситуации. Предприятием заключен договор аренды нежилого помещения в июне 2008 года сроком на 2 года. То есть договор аренды подлежит регистрации. В договоре регистрирующая сторона не определена. В настоящее время у Арендодателя возникла необходимость в этом помещении, но у нас никак не получается связаться с Арендатором, (их офис в другом городе, а представителей в нашем городе нет, и ваще помещение пустует), на уведомление о расторжении договора по почте никаких ответов нет. Так вот, может ли считаться договор расторгнутым в связи с отсутствием его регистрации в ЦОНе? Можем ли мы в настоящее время заключить договор аренды с другой компанией? Или все-таки договор будет считаться расторгнутым либо по соглашению либо по решению суда по нашему иску?

А арендные платежи Арендатор производит??? Порядок расторжения договора определен глпавой 24 ГК РК. Это не совсем то (не Ваш случай). Вы можете признать сделку недействительной и то, только через суд.

[Сакен]

Вот такой еще вопрос у меня: согласно п.4 ст.404 ГК РК "В случае одностороннего отказа от исполнения договора сторона должна предупредить об этом другую сторону не позднее чем за месяц, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами или соглашением сторон". Является ли наше уведомление о расторжении договора аренды односторонним отказом? И в случае отсутствия соглашения сторон, договор может расторгнут только по решению суда? Арендных платежей не производит, ваще никакой связи с Арендатором нет

Изменено 5 Ноября 2009 пользователем Сакен

[Сакен]

Самый главный вопрос: можем ли мы сейчас заключить договор аренды с другой компанией? или же это будет накладка?

[М.Ю.]

Вообще, ст.155 ГК говорит, что такой договор является незаключённым. его нет.

[Сакен]

Вообще, ст.155 ГК говорит, что такой договор является незаключённым. его нет.

А разве само подписание договора не означает волеизъявление сторон? Просто Арендатор еще в 2008 году так рьяно приступил к пользованию объектом, также исправно платил, только вот о регистрации все забыли. А вот с весны 2009 года Арендатор пропал, не платит, задолженность более 8 млн тенге, вот тут и суетятся другие компании, предлагают выгодные условия , если мы им сдадим помещение

[М.Ю.]

Если не зарегистрировать, то теоретически это будет гл.48 ГК.

А отдать в аренду другой организации, думаю, можно.

[Алибек Бегдесенов]

А разве само подписание договора не означает волеизъявление сторон? Просто Арендатор еще в 2008 году так рьяно приступил к пользованию объектом, также исправно платил, только вот о регистрации все забыли. А вот с весны 2009 года Арендатор пропал, не платит, задолженность более 8 млн тенге, вот тут и суетятся другие компании, предлагают выгодные условия , если мы им сдадим помещение

Если Арендатор пропал и не платит, то думаю Вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды по причине существенного нарушения условий Договора. Правда надо читать, что у Вас в договоре написано касательно условий расторжения договора, предусмотрено ли одностороннее расторжение по воле одной из сторон договора.

[Дмитрий Горбунов]

А разве само подписание договора не означает волеизъявление сторон? Просто Арендатор еще в 2008 году так рьяно приступил к пользованию объектом, также исправно платил, только вот о регистрации все забыли. А вот с весны 2009 года Арендатор пропал, не платит, задолженность более 8 млн тенге, вот тут и суетятся другие компании, предлагают выгодные условия , если мы им сдадим помещение

вариант 1. зарегистрируйте ваш договор в юсте, а после регистрации - расторгните договор в одностороннем порядке ввиду несоблюдения контрагентом условий оплаты, ели это не противоречит условиям договора. Зарегистрируйте прекращение аренды в том же юсте. Предъявите иск старому арендатору о взыскании задолженности.

вариант 2. наплюйте на договор и регистрацию, расторгайте договор в одностороннем порядке (по основанию, указанному выше) и запускайте новых арендаторов, договор с которыми сроком более 1 года зарегистрируйте. В этом случае будьте готовы к возможному иску старого Арендатора об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о признании вновь заключенных договоров недействительными, со всеми вытекающими отсюда рисками, с учетом особенностей национальной системы отправления правосудия

[Сакен]

В договоре аренды стандартные условия расторжения. Наверное будем подавать иск с требованием о расторжении договора. А с другой комапнией заключим предварительный договор аренды.

Друзья, я вот предложил руководству такой вариант. Правильно ли будет предоставлять объект по предварительному договору аренды?

[М.Ю.]

Вообще, ст.155 ГК говорит, что такой договор является незаключённым. его нет.

[Дмитрий Горбунов]

В договоре аренды стандартные условия расторжения. Наверное будем подавать иск с требованием о расторжении договора. А с другой комапнией заключим предварительный договор аренды.

Друзья, я вот предложил руководству такой вариант. Правильно ли будет предоставлять объект по предварительному договору аренды?

Друг, прости, но по предварительному договору передавать объект в пользование, ИМХО - незаконно. На то он и предварительный договор. Стороны договариваются заключить основной договор в будущем, на определенных предварительным договором условиях, а после заключения основного договора - исполнять его. Если вы передадите имущество в фактическое пользование/владение третьего лица без расторжения старого договора, то будут нарушены законные права и интересы старого арендатора. А вдруг он завтра появиться , и потребует возместить убытки связанные с нарушением вами договорных обязательств в размере 888 млн. тенге? А какой-нибудь рядовой служитель Фемиды, возьмет да и удовлетворит его иск. Что тогда скажет ваше руководство?

[Сакен]

Вообще, ст.155 ГК говорит, что такой договор является незаключённым. его нет.

Если б его не было, не было бы этой темы. А он все-таки есть...

[М.Ю.]

Если б его не было, не было бы этой темы. А он все-таки есть...

Договор как юридический факт может породить права и обязанности только, если заключён. Может и позже этого момента (например, отлагательное условие), но раньше никак не может. И в ст.155 ГК и в п.2 ст.544 ГК написано, что такой договор незаключён пока нет регистрации; об этом же написано и в п.3 ст.7 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество. Непонятно, о чём спор, рассматривайте договор как хотите; об этом говорит закон.

Опять же по расторжению, нельзя расторгнуть незаключённый договор, расторгать нечего.

сообщение № 12 глюк, прошу удалить.

[Сакен]

Если б его не было, не было бы этой темы. А он все-таки есть...

Одно радует, местонахождение исп. органа Арендатора - ЮЖНАЯ СТОЛИЦА. Будет возможность выезжать в Алматы на судебное разбирательство. А оно как известно одним днем не решается. Командировки, понимашь. И перспектива выиграшного дела греет душу. :rupor:

[Гость Kazima]

коллеги, вы упускаете из виду 118 статью ГПК, которая гласит, что право пользования возникает с момента государственной регистрации. Интересно в договоре аренды обязанность регисрации договора на кого возложена посмотрите пжт. Думаю, Вы можете передать помещение в аренду, если даже бывший арендатор заявит о своих правах и Вы в договоре прописали, чо в его обязанности входит регистрация договора аренды, выиграш будет тольо на Вашей стороне. Если Вы такую обязанность не пописывали, рекомендую рописать в заключаемых договорах.