И снова одностороннее расторжение Договора аренды

[Искатель Истины]

В поиске смотрел. Если вдруг не там смотрел просьба направить. А ситуация такая:

В Договоре аренды есть такой пункт:

«Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

Арендатор, на основании вышеуказанного, уведомил Арендодателя о расторжении, на что получил претензию со ссылкой на

Статья 556. Изменение и расторжение договора имущественного найма по требованию одной из сторон

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

и говорит, что Договор не расторгнут - платите!

В ответ на Претензию Арендатор ссылается на

п.1. ст. 401 ГКРК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором».

Договором аренды как раз и предусмотрена возможность расторжения Договора помимо оснований, предусмотренных законодательством с предупреждением другой стороны за один месяц о предстоящем расторжении и без судебного порядка.

Арендодатель дождался истечения срока действия Договора, подал иск и просит деньги за весь оставшийсая срок аренды .

Говорит, что договор не был расторгнут.

ЗЫ: Договор, заключенный на 1 год, был расторгнут через 3 месяца, помещение передано по акту, где Арендодатель поставил пометку: мол по состоянию претензий нет, есть претензии по расторжению.

Вот и платите говорит за 9 месяцев.

Просьба поделиться практическим опытом.

[Сакен]

По истечении месяца после уведомления, надо было предложить подписать соглашение о расторжении договора. В случае отказа: подача в суд заявления с требованием о расторжении.

[М.Ю.]

Просьба поделиться практическим опытом.

Практического опыта не имею, но считаю, что п.1 ст.556 ГК не блокирует действие п.1 ст.404 ГК в данном случае.

[Искатель Истины]

По истечении месяца после уведомления, надо было предложить подписать соглашение о расторжении договора. В случае отказа: подача в суд заявления с требованием о расторжении.

Хмм...

Еще раз читаю условие в Договоре

«Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

Ничего о предложении подписать соглашение о расторжении не вижу. К тому же соглашения невозможно было достигнуть поэтому и уведомили о расторжении в одностороннем порядке.

А на счет суда. Предположим я немного добавлю в условие о расторжении:

"Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора. При этом Договор будет считаться расторгнутым с даты указанной в уведомлении".

В общем примерно так. То есть стороны договорились, что он будет считаться расторгнутым после истечение срока для уведомления.

Зачем идти еще и в суд .

К тому же

п.1. ст. 401 ГКРК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором».

[Сакен]

А как насчет запрета на односторонний отказ от исполнения обязательств? ГК под рукой нет, поэтому аппелировать точными нормами и НПА не могу, прошу прощения за это, но тема мне интересна, поэтому и суюсь сюда. У меня был случай, тока там децл по-другому, мы арендодатели и хотели расторгнуть договор. До суда дело не дошло, так все-таки подписали соглашение, но мое мнение остается таким, что только в судебном порядке можно расторгнуть договор, если одна сторона против.

Изменено 5 Января 2010 пользователем Сакен

[lamka]

мое мнение что суд будет на стороне Арендатора, с учетом надлежащего уведомления, акта передачи объекта аренды и оговорки в ГК о возможности иной модели поведения в случаях предусмотренных договором. Ожидание 9 месяцев со стороны Арендодателя есть ничто иное как недобросовестность и попытка деньги из воздуха сделать, потому что в случае не согласия с односторонним расторжением договора Арендатором, Арендодатель был обязан обратится в суд с требованием признать одностороннее расторжение договора недействительным. Кроме того, раз вы вернули Арендодателю помещение по акту, у него не найдется доказательств способных обосновать его требование об оплате за 9 месяцев. Ведь фактически помещением не пользовались, а в преамбуле договора наверняка есть чтонибудь похожее на "Арендодатель передает во временное владение и пользование". Факт владения и пользования доказывать придется Арендодателю в целях обоснованности своих требований.

Изменено 6 Января 2010 пользователем lamka

[Искатель Истины]

А как насчет запрета на односторонний отказ от исполнения обязательств?

Речь идет о расторжении договора по инициативе одной из сторон, основанной на праве, предусмотренном в договоре.

К тому же таким же правом мог воспользоваться и Арендодатель.

мое мнение что суд будет на стороне Арендатора, с учетом надлежащего уведомления, акта передачи объекта аренды и оговорки в ГК о возможности иной модели поведения в случаях предусмотренных договором. Ожидание 9 месяцев со стороны Арендодателя есть ничто иное как недобросовестность и попытка деньги из воздуха сделать...

...Ведь фактически помещением не пользовались...

Вот и на мое имхо это позиция мне ближе.

Кажется здесь на форуме делились судебным опытом, что если условие о расторжении с уведомлением за определенный срок в Договоре аренды предусмотрено в суд идти с отдельным требованием о расторжении не обязательно. Только не могу найти эту тему .

ЗЫ:

Может все таки у кого-нибудь был судебный опыт? Удивляет просто уверенность Арендодателя, действующего через представителя - вот и думаю, может практика такая есть, а я не в курсе.

Уменьшение размера понесенных Арендодателем убытков - это другой вопрос.

Может ли Арендодатель претендовать на возмещение убытков при такой ситуации в принципе - вот в чем вопрос...

[Вовун]

ИМХО, Арендодатель прав. Расторжение договора по ст.401 ГК возможно: по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных законом или Договором.

Указали бы в Договоре право на односторонний отказ от Договора (ст.404 ГК), тогда другое дело

[Darius]

ИМХО, Арендодатель прав. Расторжение договора по ст.401 ГК возможно: по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных законом или Договором.

Указали бы в Договоре право на односторонний отказ от Договора (ст.404 ГК), тогда другое дело

позволю не согласиться.

Расторжение путем направления уведомления без подписания доп соглашения и есть "расторжение по соглашению сторон". Если подтвержден факт получения уведомления о расторжении - то договор будет расторгнут по истечении месяца (если более длительный срок не указан в уведомлении). Из указанной формулировки пункта договора вытекает, что молчание получателя уведомления выражает волю этого лица (п. 4 ст. 151 ГК РК).

Лично у меня нет практики по данной категории дел, но у арендатора позиция выигрышная. По крайней мере я бы выиграл :-)))

Изменено 6 Января 2010 пользователем Darius

[Вовун]

позволю не согласиться.

Из указанной формулировки пункта договора вытекает, что молчание получателя уведомления выражает волю этого лица (п. 4 ст. 151 ГК РК).

Из указанной формулировки вытекает только право каждой стороны на одностороннее расторжение Договора по своему усмотрению, без каких-либо обоснований причин расторжения. Реализовано это право может быть только суд. Молчание другой стороны, либо ее письменное несогласие с полученным уведомлением роли не играет.

[Darius]

ИМХО, Арендодатель прав. Расторжение договора по ст.401 ГК возможно: по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных законом или Договором.

Указали бы в Договоре право на односторонний отказ от Договора (ст.404 ГК), тогда другое дело

Статья 401. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.

Пункт 1 по умолчанию предполагает расторжение по соглашению сторон, и в качестве диспозиции иной порядок, предусмотренный договором. Договором аренды предусмотрено одностороннее расторжение путем уведомления (под этим пунктом подписались обе стороны сделки)

Пункт 2 не исключает диспозитивную норму пункта 1 статьи 401. Пункт 2 означает, что если нет никаких оснований для расторжения (как то указанных в п. 1 ст. 401 или в договоре или где либо еще), то в судебном порядке возможно инициировать расторжение договора. В этом ведь и заключается свобода договора и диспозитивность гражданско-правовых отношений. Суд как крайняя мера защиты каких-либо интересов, которые не были иным образом урегулированы.

Из указанной формулировки вытекает только право каждой стороны на одностороннее расторжение Договора по своему усмотрению, без каких-либо обоснований причин расторжения. Реализовано это право может быть только суд. Молчание другой стороны, либо ее письменное несогласие с полученным уведомлением роли не играет.

Одностороннее расторжение, это не есть расторжение по требованию одной из сторон. О праве одностороннего расторжения знают обе стороны, соответственно, это можно ассоциировать с расторжением по соглашению сторон (обе стороны согласились на указанный порядок расторжения)

Изменено 6 Января 2010 пользователем Darius

[Вовун]

Darius, в чем, на Ваш взгляд, разница между односторонним расторжением Договора и односторонним отказом от Договора?

[Гость 1]

Все таки склоняюсь к тому, что достижение соглашения даже в случае уведомления одной стороны другой в указанный договором срок (в даном случае) обязательно....а если нет обоюдного соглашения, то ст. 556.

В общем согласен с Вовуном.

[Сакен]

Одностороннее расторжение, это не есть расторжение по требованию одной из сторон. О праве одностороннего расторжения знают обе стороны, соответственно, это можно ассоциировать с расторжением по соглашению сторон (обе стороны согласились на указанный порядок расторжения)

Интересная, конечно, мысль. Однако законодатель четко разобрался и с этим в ст.402.

[Пацан]

Я тоже не согласен с тобой, Вовун. По сути расторжение тут не одностороннее. Стороны это уже оговорили в договоре, форма расторжения - уведомление одной из сторон.

[Сакен]

Я тоже не согласен с тобой, Вовун. По сути расторжение тут не одностороннее. Стороны это уже оговорили в договоре, форма расторжения - уведомление одной из сторон.

Что значит форма расторжения? Есть же установленный порядок.

[kashkarova]

Одностороннее расторжение, это не есть расторжение по требованию одной из сторон. О праве одностороннего расторжения знают обе стороны, соответственно, это можно ассоциировать с расторжением по соглашению сторон (обе стороны согласились на указанный порядок расторжения)

Позвольте возразить. Если одна из сторон знает о намерении другой стороны расторгнуть договор, то это не означает, что она согласна на это расторжение. Тем более, что в данной ситуации арендодатель выразил свое несогласие на расторжение договора. Другое дело, что мотивировка такого несогласия не соответствует нормам договора.

Считаю, что правда на стороне арендатора. Хотя хотелось бы уточнить момент подписания Акта. Когда именно он был подписан? Спустя месяц с момента направления уведомления или в момент истечения срока действия договора? Это, на мой взгляд, важно в целях доказывания фактического прекращения пользования помещением.

[Вовун]

Вот комментарии самих авторов ГК:

Статья 404. Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) (в ред. Закона РК от 2 марта 1998 г.)

1. Комментируемая статья изложена в новой редакции Закона РК от 2 марта 1998 г.

Ранее статья называлась "Случаи изменения и расторжения договора по заявлению одной стороны" и в ней не было деления на пункты.

Целью произведенных изменений является четкое разграничение расторжения договора в судебном порядке и одностороннего отказа от исполнения договора (отказа от договора). В соответствии с этим, когда в тексте ГК (в Особенной части) употребляется термин "расторжение договора", имеется в виду расторжение в судебном порядке Когда договор прекращается без судебного рассмотрения, по желанию одной стороны, применяется термин "односторонний отказ от исполнения договора" или "отказ от договора".

3.13. Статья 556 ГК достаточно подробно регламентирует порядок изменения и расторжения договора имущественного найма по требованию одной из сторон. Установлено, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором (п. 1 ст. 556 ГК).

В ст. 556 ГК названы случаи, когда договор расторгается по требованию наймодателя (п. 2) и по требованию нанимателя (п. 3). В силу общих принципов гражданского законодательства п. 2 ст. 401 ГК, предусматривающая основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон, к договору аренды не применяется, так как ст. 556 ГК будет являться специальной по отношению в ст. 401 ГК.

Применительно к нашему случаю: если бы не было этого пункта в Договоре, Арендатор имел право расторгнуть в судебном порядке только в случаях, указанных в п.3 ст.556 ГК. Однако Договором предусмотрен иной случай расторжения Договора в судебном порядке - по требованию любой из сторон, без обоснований причин.

[Darius]

Darius, в чем, на Ваш взгляд, разница между односторонним расторжением Договора и односторонним отказом от Договора?

В контексте пункта договора:

самим договором предусмотрено одностороннее расторжение договора. Данный пункт договора истолковывается мной (если глубоко копнуть в структуру правоотношений и гражданское право, насколько мне позволяют мои знания и опыт) по сути как соглашение о расторжении с отлагательным условием . Отлагательным условием является получение уведомления и истечение минимум месячного срока. Т.е. сам договор аренды уже в себе содержит соглашение о расторжении. Две сделки в одной договоре допустимо (ст. 381 ГК РК - смешанный договор). Либо договор аренды с указанным пунктом является сделкой с отменительным условием. Т.е. прекращение сделки поставлено в зависимость от уведомления о расторжении.

С отлагательным ли или с отметинительным условием, в любом случае, уведомление о расторжении является обязательным документом, закрепляющим факт расторжения договора по соглашению сторон (п. 3 ст. 152 ГК РК - статус уведомления как документа, подтверждающего совершение какой либо сделки, в данном случае расторжение договора)

в своих постах я не говорил о разнице между односторонним расторжением и односторонним отказом от исполнения договора.

пункт в договоре также можно рассмотреть как односторонний отказ от договора. При этом, такое право предусмотрено самим договором.

Вовун, в свою очередь, обоснуйте почему право на одностороннее расторжение может быть реализовано только через суд? Ведь самим договором предусмотрено основание прекращения действия договора посредством вручения уведомления.

[Искатель Истины]

ИМХО, Арендодатель прав.

В чем прав?

В том, что просит арендную плату за 9 месяцев, когда после 3 месяцев ему вернули недвижимость и Арендатор ею не пользовался?

Неужели это справедливо?

И где в 401 сатье указан судебный порядок?

п.1. ст. 401 ГКРК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором».

В Договоре указано:

«Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

То есть и Арендодатель мог воспользоваться этим правом и расторгнуть Договор аренды, а Арендатор в течение месяца сьехать.

Месяц дается сторонам чтобы найти нового Арендатора или новую недвижимость. Если месяца мало, то нужно было устанавливать другой срок. Но стороны договорились именно на месяц.

Что внесудебное расторжение Договора аренды в принципе не возможно? Нужно обязательно в суд идти? Даже если предусмотрено односторонее право на его расторжение в самом Договоре?

ЗЫ: На всякий случай. На какие убытки может претендовать Арендодатель? Неужели на все 9 месяцев, даже если в течение этих 9 месяцев Арендатор не пользовался имуществом и после 3-х оплаченных месяцев вернул его?

Не верю! (Станиславский) :druzja:

[Darius]

после прочтения всех постов, позвольте внести небольшую ясность.

То что в договоре говорится об "одностороннем расторжении" не означает, что это и есть "расторжение" в понимании законодателя и языка ГК (см. пост Вовуна с комментариями к ст. 404). "Односторонее расторжение" в контексте договора, по моему убеждению больше относится к "одностороннему отказу от исполнения договора" либо, как уже писал - "расторжение по соглашению сторон" (соглашение в форме пункта договора и плюс уведомление).

Соответственно, говорить о "расторжении по требованию одной из сторон" по рассматриваемому случаю я не могу.

[Гость 1]

В чем прав?

В Договоре указано:

«Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

Вот - вот ... в договоре указано именно право расторгнуть уведомив в месячный срок и ничего более. Однако как мы знаем согласно п. 1 ст. 402 ГК РК Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пусть немного и абсурдно, но в указанной формулировке пункта договора ничего не указано о форме соглашения о расторжении. А указано только право заключить насоящее соглашение (либо получить отказ от него) в конкретный срок. Если этого нет. Тогда вперед п. 2 ст. 402 ГК РК Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

А обязанность обращение в суд в слуаче ДОСРОЧНОГО одностороннего отказа от договора указана в п. 1 ст. 556 тоже ГК РК по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

А справедливо ли то, что Арендодатель претендует на деньги за 9 месяцев я не говорю...я так о самом порядке немного :druzja:

[kashkarova]

ЗЫ: На всякий случай. На какие убытки может претендовать Арендодатель? Неужели на все 9 месяцев, даже если в течение этих 9 месяцев Арендатор не пользовался имуществом и после 3-х оплаченных месяцев вернул его?

Ни на кокое возмещение убытков Арендодатель не может притендовать, поскольку убытки взыскиваются за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Думаю, что нарушений договора со стороны арендатора не было.

[Искатель Истины]

Вот - вот ... в договоре указано именно право расторгнуть уведомив в месячный срок и ничего более.

А этого не достаточно?

Еще раз:

п.1. ст. 401 ГКРК «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором».

В Договоре предусмотрено:

«Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора».

Как реализовать данное право?

Зачем идти в суд?

Какое еще соглашение о расторжении?

А вышеуказанное условие, что, не соглашение ли?

Стороны согласились на возможность обоюдного права на расторжение Договора в одностороннем порядке. А когда одна из сторон его реализовала, другая идет в отказ - это как?

За 3 месяца оплатил Арендатор, Договор на основании своего права расторг, имущество передал.

А теперь еще за 9 месяцев заплати?

Что то явно не то...

Изменено 6 Января 2010 пользователем Искатель Истины

[Вовун]

В чем прав?

В том, что просит арендную плату за 9 месяцев, когда после 3 месяцев ему вернули недвижимость и Арендатор ею не пользовался?

Неужели это справедливо?

Не очень Можно ссылаться на добросовестность, разумность и справедливость действий при осуществлении гражданских прав.

Может быть есть доказательства, что помещение после освобождения его Арендатором собственник сдал в аренду другим лицам? Тогда может требовать только разницу при условии, если арендная плата была уменьшена.

Если не сдавал - то почему? Предпринимал какие действия по поиску новых арендаторов? Если доказательств этого нет - налицо злоупотребление правом

Вот только на практике крайне редко у нас суд применяет п.4-5 ст.8 ГК РК :smile: