Согласие жильцов

[POLIN]

Уважаемые юристы!

Есть ли какой либо НПА, который курировал бы согласие жильцов дома на изменение статуса квартиры - офис, магазин и прочее?

Или отсутствие желания жильца на предпринимательскую деятельность соседа в данном случае приоритетно?

Слышала, что люди ходят в суды и там получают решение на понуждение жильцов к такому согласию (типа, тормоз предпринимательской деятельности собственника квартиры)?

Что можете посоветовать?

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Правила прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 мая 2008 года № 425)

3. Особенности разрешительных процедур на реконструкцию,

перепланировку, переоборудование помещений в существующих жилых

зданиях

15. Лица, заинтересованные в изменении жилых и нежилых помещений в жилых зданиях, а также его иных отдельных частей, и имеющие соответствующее решение местного исполнительного органа, обращаются с заявлением в местные (областные, города республиканского значения, столицы) органы государственного архитектурно-строительного контроля, для получения разрешения на производство соответствующих строительно-монтажных работ.

К заявлению прилагаются:

Подпункт 1 изложен в редакции постановления Правительства РК от 29.09.09 г. № 1467 (см. стар. ред.)

1) копии документов, удостоверяющих право собственности заявителя на изменяемое помещение (часть здания), с предоставлением подлинников для установления государственным органом, рассматривающим заявление, подлинности документов, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника (сособственников) помещений или частей здания на их изменение;

2) проект (эскиз) предполагаемых изменений, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием соответствующего местного органа архитектуры и градостроительства.

Правила дополнены пунктом 15-1 в соответствии с постановлением Правительства РК от 29.09.09 г. № 1467

15-1. Реконструкция, перепланировка, переоборудование помещений в существующих жилых зданиях, осуществляемые в существующих границах земельного участка (территории, трассы) без изменения конструкций и функционального назначения объекта, осуществляются на основании соответствующего решения местного исполнительного органа без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

16. В случаях если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает интересы собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), то к заявлению должно быть приложено нотариально засвидетельствованное их письменное согласие на эти изменения.

Необходимость получения заказчиком реконструкции (перепланировки, переоборудования) указанного согласия других собственников (сособственников) устанавливается на стадии разработки проекта в порядке, предусмотренным Правилами оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования объектов строительства.

17. Отказ в выдаче разрешения на производство строительно-монтажных работ по изменению существующих помещений (частей здания) осуществляется в случаях если:

1) у заявителя отсутствует соответствующее право собственности на изменяемый объект, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласия собственника (сособственников) помещения или частей здания на заявленные изменения, а также собственников иных помещений, чьи интересы затрагивают указанные изменения;

2) планируемое изменение предполагает использование помещения (частей здания) для вида деятельности, который запрещен или ограничен нормативными правовыми актами или нормативно-техническими документами;

3) при несоответствии проекта изменений техническим условиям или требованиям государственных нормативов.

Мотивированный отказ выдается заявителю в письменном виде с указанием конкретных нормативных правовых актов и (или) нормативно-технических документов, которым не соответствуют документы заявителя.

При устранении заявителем замечаний, на основании которых был получен мотивированный отказ в выдаче разрешения, повторное заявление рассматривается на общих основаниях.

[В.К.]

Правила прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 мая 2008 года № 425)

3. Особенности разрешительных процедур на реконструкцию,

перепланировку, переоборудование помещений в существующих жилых

зданиях

15. Лица, заинтересованные в изменении жилых и нежилых помещений в жилых зданиях, а также его иных отдельных частей, и имеющие соответствующее решение местного исполнительного органа, обращаются с заявлением в местные (областные, города республиканского значения, столицы) органы государственного архитектурно-строительного контроля, для получения разрешения на производство соответствующих строительно-монтажных работ.

К заявлению прилагаются:

Подпункт 1 изложен в редакции постановления Правительства РК от 29.09.09 г. № 1467 (см. стар. ред.)

1) копии документов, удостоверяющих право собственности заявителя на изменяемое помещение (часть здания), с предоставлением подлинников для установления государственным органом, рассматривающим заявление, подлинности документов, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника (сособственников) помещений или частей здания на их изменение;

2) проект (эскиз) предполагаемых изменений, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием соответствующего местного органа архитектуры и градостроительства.

Правила дополнены пунктом 15-1 в соответствии с постановлением Правительства РК от 29.09.09 г. № 1467

15-1. Реконструкция, перепланировка, переоборудование помещений в существующих жилых зданиях, осуществляемые в существующих границах земельного участка (территории, трассы) без изменения конструкций и функционального назначения объекта, осуществляются на основании соответствующего решения местного исполнительного органа без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

16. В случаях если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает интересы собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), то к заявлению должно быть приложено нотариально засвидетельствованное их письменное согласие на эти изменения.

Необходимость получения заказчиком реконструкции (перепланировки, переоборудования) указанного согласия других собственников (сособственников) устанавливается на стадии разработки проекта в порядке, предусмотренным Правилами оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования объектов строительства.

17. Отказ в выдаче разрешения на производство строительно-монтажных работ по изменению существующих помещений (частей здания) осуществляется в случаях если:

1) у заявителя отсутствует соответствующее право собственности на изменяемый объект, либо нотариально засвидетельствованное письменное согласия собственника (сособственников) помещения или частей здания на заявленные изменения, а также собственников иных помещений, чьи интересы затрагивают указанные изменения;

2) планируемое изменение предполагает использование помещения (частей здания) для вида деятельности, который запрещен или ограничен нормативными правовыми актами или нормативно-техническими документами;

3) при несоответствии проекта изменений техническим условиям или требованиям государственных нормативов.

Мотивированный отказ выдается заявителю в письменном виде с указанием конкретных нормативных правовых актов и (или) нормативно-технических документов, которым не соответствуют документы заявителя.

При устранении заявителем замечаний, на основании которых был получен мотивированный отказ в выдаче разрешения, повторное заявление рассматривается на общих основаниях.

Вот тут-то и основной казус. Еще в 2005 году писали запрос в Минюст на официальное толкование выделенной нормы (правда, тогда действовало ПП №1313 от 2002 года), поскольку неясно, - всех сособственников помещения (кондоминиума), требуется (что нереально получить), либо простого большинства, - что логично и де-юре и де-факто. Минюст отказался давать толкование, поскольку "на шару" отправили, никто "ноги не приделывал" запросу.

Изменено 13 Января 2010 пользователем Владимир Каратицкий

[POLIN]

Как бы перепланировка давно прошла, когда квартирный статус поменяли на ОФИС.

Теперь планируется открытие магазина. И граждане грозят, что их разрешение нужно. На сколько это соответствует действительности?

Или согласие гражданина нужно только на перепланировочные моменты?

Почему тогда архитектура не желает менять статус (без перепланировок) - требуя согласия соседей?

Что-то тут не то..... :biggrin:

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Если-

//Как бы перепланировка давно прошла, когда квартирный статус поменяли на ОФИС.//

то о чем речь?

//Почему тогда архитектура не желает менять статус (без перепланировок) - требуя согласия соседей?//

Статус чего на что?

[POLIN]

Если-

//Как бы перепланировка давно прошла, когда квартирный статус поменяли на ОФИС.//

то о чем речь?

//Почему тогда архитектура не желает менять статус (без перепланировок) - требуя согласия соседей?//

Статус чего на что?

Статус офиса на магазин - в техпаспорте. Чтобы на основании этого санэпиднадзор дал разрешение на торговлю.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Санэпиднадзор по идее не разрешение, а санитарный паспорт дает.

Приказ Министра здравоохранения Республики Казахстан от 18 ноября 2009 года № 731 «Об определении Правил выдачи, учета и ведения санитарного паспорта на объект и транспортное средство»

Зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов Республики Казахстан 26 ноября 2009 года под № 5899

4. Для оформления санитарного паспорта на объект индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью предоставляют заявление произвольной формы на государственном или русском языках в территориальное подразделение государственного органа в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения на соответствующих территориях и транспорте (далее – территориальное подразделение).

5. К заявлению прилагаются:

1) копии правоустанавливающих документов на объект (с предъявлением оригиналов);

2) санитарно-эпидемиологическое заключение (далее - заключение) и (или) акт санитарно-эпидемиологического обследования (далее - акт) (при наличии заключения и (или) акта, выданного ранее);

3) личные медицинские книжки для декретированной группы населения;

4) перечень изготавливаемых, производимых, реализуемых сырья и продукции, согласно виду деятельности работ;

5) сведения о назначении объекта.

[В.К.]

Статус офиса на магазин - в техпаспорте. Чтобы на основании этого санэпиднадзор дал разрешение на торговлю.

На приведенное ПП и ссылайтесь, что изменение целевого назначения (с офиса на магазин) не является перепланировкой\реконструкцией, соответственно никакие СНиПы не нарушаются, согласия жильцов не требуется. Ежели помещение изначально было жилым, то сошлитесь на п.2 ст.18 ЗРК "О жил.отношениях". Ну, и приведите дополнительные убедительные аргументы, главное же изменить пару слов в техпаспорте.

Изменено 13 Января 2010 пользователем Владимир Каратицкий

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Не все так просто-

Приказ Министра здравоохранения Республики Казахстан от 30 января 2004 года № 100 «Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил и норм «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и эксплуатации объектов продовольственной торговли»

Зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов Республики Казахстан 12 марта 2004 года под № 2733

36. Объемно-планировочные и конструктивные решения помещений объектов продовольственной торговли должны обеспечивать применение оборудования, самообслуживания, комплексной механизации погрузочно-разгрузочных работ, автоматизации производственных процессов.

37. Запрещается размещение в жилых зданиях (первый, цокольный этажи):

1) пунктов приема стеклопосуды, а также магазинов суммарной торговой площадью более 1000 м2;

2) специализированных рыбных и овощных магазинов.

Деятельность встроенных объектов продовольственной торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

[Гость Ermek]

Уважаемые юристы нас интересует какое кол-во соседей должны дать согласие на изменение статуса квартиры под офис?

[Александр Чашкин]

Как бы перепланировка давно прошла, когда квартирный статус поменяли на ОФИС.

Теперь планируется открытие магазина. И граждане грозят, что их разрешение нужно. На сколько это соответствует действительности?

Вопрос, действительно, не самый простой: целевое назначение объекта недвижимости, установленное при его строительстве, реконструировании и (или) вводе в эксплуатацию.

Для офиса и для магазина могут быть установлены различные строительные, санитарные, пожароохранные и проч. требования. Соответственно, для изменения целевого назначения может потребоваться формальное оформление реконструкции с вытекающей отсюда необходимостью получения согласия от жильцов.

[Larisa]

Здраствуйте!

Я хочу оформить разрешение на приватизацию угловой лоджии, которая была присоединена к квартире. В ЦОНе сказали, что для начала надо получить письменное согласие, т.е. собрать подписи всех квартиросъемщиков дома, а это 60 квартир, Некотрые из них пустуют, в некоторых живут квартиранты. На самом ли деле есть такое положение или это инициатива нашей администрации?

[Артур]

если лоджия находится в общей собственности жильцов дома, то согласие жильцов дома требуется обязательно.

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I

О жилищных отношениях

Статья 41. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом

3. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

Получить согласие жильцов вы можете путем проведения письменного опроса по установленной процедуре и форме листа голосования.

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I

Статья 42-2. Проведение письменного опроса

1. Письменный опрос проводится при невозможности обеспечить кворум при проведении общего собрания собственников помещений (квартир).

7. Итоги голосования подводятся на собрании собственников помещений (квартир). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников помещений (квартир).

Изменено 14 Апреля 2011 пользователем Артур

[Larisa]

3. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума

Это относится только к кондоминимумам? или статус дома не имеет значения? А если наш дом к нему не относится. У нас проходил опрос в том году на согласие жильцов в образовании кондоминимума, но никто не согласился.

[Артур]

3. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума

Это относится только к кондоминимумам? или статус дома не имеет значения? А если наш дом к нему не относится. У нас проходил опрос в том году на согласие жильцов в образовании кондоминимума, но никто не согласился.

чтоб иметь возможность распоряжаться общим имуществом (кондоминимум) необходимо зарегистрировать на него права в установленном порядке, если этого не сделано, то распоряжаться общим имуществом жильцы дома не смогут по общим правилам, так как права жильцов на это общее имущество возникают только после регистрации.

[Avenger]

А если ИП имеет желание и возможность на территории Жилого Комплекса, (назовем его "Тристар"), уже введенного в эксплуатацию, построить небольшой магазинчик, для улучшения условий жизни жильцов? Магазин будет продавать продукты питания исключая алкогольную продукцию. Необходимо ли будет письменное согласие на то жильцов "Тристара"? Каким образом будет происходить процесс оформления всех соответствующих разрешительных документов, ведь территория "Тристара" является кондоминиумом если я не ошибаюсь?

[Avenger]

Какие будут варианты?

[В.В.]

чтоб иметь возможность распоряжаться общим имуществом (кондоминимум) необходимо зарегистрировать на него права в установленном порядке, если этого не сделано, то распоряжаться общим имуществом жильцы дома не смогут по общим правилам, так как права жильцов на это общее имущество возникают только после регистрации.

А вроде возникают до регистрации кондоминимума

Они принадлежат собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. И факт регистрации кондоминиума тут не при чем. Почему? Объясню.

Да, трудно у нас в законодательстве найти более кривой и убого написанный закон, чем Закон РК "О жилищных отношениях", но все же, довольствуемся, что есть. А есть вот что:

То есть, выходит так, что кондоминиум возникает еще ДО его регистрации. То есть, у вас кондоминиум все же есть, хоть и не был зарегистрирован.

Соответственно, общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.

отв.Mishanya Изменено 15 Апреля 2011 пользователем В.В.

[Гость В сложном положении]

В прошлом году открыли музей-квартиру. Естественно, проводили косметический ремонт (частичное замена обои, покраска потолка, пол накрыли воском). Разрешения не брали. Жильцы дома отнеслись с пониманием. В тех паспорте написали переоборудовано в музей и соответственно ГАСК налагает нам штраф. Как нам быть?

[Гость Сов]

Штраф на основании какой статьи можете указать?Собственник квартиры - физ лицо, юр лицо или учреждение?

[Svetik123]

Здравствуйте! У меня так же вопрос относительно согласия жильцов.

Моя подруга собирается открыть  магазин  в нашем жилом доме по продаже моющих средств. Вернее она  уже его отремонтировала, теперь надо только документы подготовить и открыться. 
Ей сказали, что надо собрать подписи жильцов дома. Она его собрала. Теперь ей сказали, что список необходимо заверить у нотариуса. Нотариус ей сказала, что ей необходимо привести жителей дома для подтверждения того, что они действительно давали согласие на открытие магазина в нашем доме и каждое подтвеждение тоже необходимо заверить нотариально, а это будет стоить с каждого человека 1500 тенге. Получается, что ей необходимо будет заплатить очень большую сумму, потому что жильцы же сами платить за это не будут. А дом у нас большой, 6 подъездов, да и что за глупости, что надо привести к нотариусу каждого жильца. Людям что ли делать нечего как бегать к нотариусу из-за чьего-то магазина, дали согласие и достаточно. По-моему ее просто хотят облапошить.

[Burubek]

По-моему ее просто хотят облапошить.

По-моему, тоже.

Согласно п. 3 статьи 4 Закона "О жилищных отношениях" при изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях:
- изменения затрагивают несущие конструкции;
- изменения затрагивают общее имущество.

В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Из этого следует вопрос: изменения затрагивали несущие конструкции или затрагивали общее имущество?

Следует отметить, что в соответствии с пп. 8) п. 1 ст. 12 Закона "О борьбе с коррупцией" требование от физических или юридических лиц информации, предоставление которой этими лицами не предусмотрено законодательством является правонарушением, создающим условия для коррупции.

Таким образом, вам следует обратиться с письменным обращением в государственный орган, в котором попросите разъяснить, какими нормами права установлено требование в предоставлении нотариально заверенных копий. Подайте заявление в двух экземплярах, на возвратной копии обязаны поставить отметку о приеме с датой и подписью лица, принявшего документ.

В соответствии с Законом "О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц" вам обязаны предоставить письменный ответ в течение пятнадцати дней. 

 

 

Изменено 5 Октября 2015 пользователем Burubek

[Svetik123]

Burubek, спасибо большое за скорый ответ. Теперь все разрешилось.

[Hoffman]

Доброго времени суток! Если приобретено техническое цокольное помещение в ЖК, требуется ли согласие жильцов для открытия магазина, аптеки или медицинского кабинета? Надо ли узаконивать реконструкцию в этом случае? Ведь это не является переводом из жилого фонда. Кроме того, как таковых реконструкционных работ проводиться не будет, будет делаться ремонт помещения.

Кондоминиум на ЖК не оформлен (пока не оформлен).

и еще просьба к админу - статус "плебс" звучит как-то немного обидно, типа "плебей", "смерд", "холоп")))) Может поменять на типа - "горожанин"

[TOO_Ramhat]

18 минуту назад, Hoffman сказал(а):

Кондоминиум на ЖК не оформлен (пока не оформлен).

До регистрации объекта кондоминиума все сделки с общей собственностью, в том числе с помещением в цокольном этаже не имеют юридической силы. Сейчас, пользуясь легализацией, многие не совсем законно приобретают помещения в подвалах, цокольных этажах и т.п., но это только с ведома и при участии КСК или ЖК.

 

22 минуты назад, Hoffman сказал(а):

Надо ли узаконивать реконструкцию в этом случае?

Любое изменение целевого назначение помещения является последствием переоборудования, а переоборудование возможно только с согласия участников кондоминиума, собственников жилых и нежилых помещений объекта кондоминиума (дома) и с получением прочих разрешений соответствующих органов, в противном случае к действиям по переоборудованию, реконструкции и перепланировке помещения с изменением его целевого назначения применяются правила как к самовольной постройке..