Юридические аспекты проблем с ПОГАШЕНИЕМ КРЕДИТОВ

[Гость Любознательный]

На мой взгляд, данная тема сейчас крайне актуальна, т.к. многие так или иначе столкнулись с трудностями погашения кредитов!

Было бы здорово услышать конструктивные юридические советы уважаемых форумчан-экспертов, как и что можно сделать в сложившейся ситуации!

О своей проблеме: брал кредит под залог недвижимости, сейчас дело, куда вложил деньги "заморозилось" и всё труднее погашать ежемесячные платежи по кредиту. Хотел бы узнать весь механизм действия банков в таком случае(желательно поэтапно), и как я могу защищаться основываясь на букву Закона, если не смогу выплачивать?

Надеюсь, конечно, что до этого дело не дойдет, но как говориться praemonitus praemunitus (кто предупрежден, тот вооружен)

Еще интерсует тот факт, что в "плохом" исходе дела (надеюсь до этого не дойдет), банк внесудебно реализовывает недвижимость(чаще это делается по заниженной цене), а в случае нехватки вырученной от продажи суммы, остаток "вешается" на клиента... но при этом банк принимал и оценивал залог САМ... и риски закладывались, и залог был однозначно выше кредита(соотношение ~1 : 2; или 1 : 2,5)!!!

ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЕН ВСЕМ КТО ОТКЛИКНЕТСЯ!

p.s. и извиняюсь, если данная тема уже поднималась, просто ничего не смог найти (может руки кривые)!

[Гость спк тобол]

На мой взгляд, данная тема сейчас крайне актуальна, т.к. многие так или иначе столкнулись с трудностями погашения кредитов!

Было бы здорово услышать конструктивные юридические советы уважаемых форумчан-экспертов, как и что можно сделать в сложившейся ситуации!

О своей проблеме: брал кредит под залог недвижимости, сейчас дело, куда вложил деньги "заморозилось" и всё труднее погашать ежемесячные платежи по кредиту. Хотел бы узнать весь механизм действия банков в таком случае(желательно поэтапно), и как я могу защищаться основываясь на букву Закона, если не смогу выплачивать?

Надеюсь, конечно, что до этого дело не дойдет, но как говориться praemonitus praemunitus (кто предупрежден, тот вооружен)

Еще интерсует тот факт, что в "плохом" исходе дела (надеюсь до этого не дойдет), банк внесудебно реализовывает недвижимость(чаще это делается по заниженной цене), а в случае нехватки вырученной от продажи суммы, остаток "вешается" на клиента... но при этом банк принимал и оценивал залог САМ... и риски закладывались, и залог был однозначно выше кредита(соотношение ~1 : 2; или 1 : 2,5)!!!

ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЕН ВСЕМ КТО ОТКЛИКНЕТСЯ!

p.s. и извиняюсь, если данная тема уже поднималась, просто ничего не смог найти (может руки кривые)!

есть тут такая темка интересная

Некоторые проблемные аспекты реализации ипотеки

Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» предусмотрены три способа её реализации. Эти способы перечислены в статье 20 Закона:

- реализация ипотеки в судебном порядке;

- реализация во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;

- обращение в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Статья 37 Закона устанавливает правило о том, что при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивающего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже основного обязательства, одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Это правило расценивается теперь юристами, как защитительный механизм для должника, который вместе с потерей заложенного имущества освобождается и от долгового обязательства.

То обстоятельство, что цена недвижимости подвержена колебаниям, вынуждает кредитные организации находить способы преодоления рисков, в частности – рисков, вызываемых для них статьёй 37. Особенно это стало актуально для них при нынешнем состоянии цен на недвижимость.

Способами, которые применяют кредитные организации, являются:

1) предъявление иска об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное имущество

2) предъявление иска о досрочном взыскании предмета займа и вознаграждения

Существует точка зрения о необходимости отказывать в принятии исковых заявлений об обращении взыскания на заложенное имущество в производство судов, если в договоре залога предусмотрено право залогодержателя на внесудебную реализацию. Эта позиция основана на статье 318 ГК РК.

Данной статьёй устанавливается, что удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится в судебном порядке, если иное не установлено ГК РК и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке.

Авторы такой позиции исходят из того, что условия договора залога о праве на внесудебную реализацию ипотеки должны соблюдаться в силу обязательности договоров (статья 386 ГК РК), и что, коль скоро договором предусмотрена внесудебная реализация ипотеки, статья 318 ГК закрывает возможность обращения в суд с иском о судебной реализации ипотеки.

Такая позиция представляется обоснованной, вытекающей из смысла законодательства и условий договоров. Возможные возражения о том, что предусмотренная договором реализация заложенного имущества во внесудебном порядке является правом, но не обязанностью кредитора, устраняются, если обратиться к статье 8 ГПК РК, устанавливающей, что каждый вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод или охраняемых законом интересов.

Полагаем, что у кредитной организации-залогодержателя отсутствуют предпосылки для обращения в суд с иском о судебной реализации ипотеки:

а) их право на внесудебную реализацию не является конституционным правом;

б) это право никем не нарушено, не оспорено и потому не нуждается в судебной защите путём применения судебной реализации ипотеки.

Пункт 3 статьи 9 ГК РК устанавливает, что одним из способов защиты гражданских прав является самозащита: в случаях, специально предусмотренных законодательными актами, защита гражданских прав может осуществляться непосредственными фактическими или юридическими действиями лица, право которого нарушено (самозащита).

В случае нарушения права кредитора-залогодержателя на возврат ему предмета займа, законодательством прямо предусмотрена возможность самозащиты этого права. О праве совершения залогодержателем фактических и юридических действий говорится в пунктах 1 и 2 статьи 24 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества». Такими действиями по самозащите являются действия залогодержателя по внесудебной реализации ипотеки. Воспрепятствовать этим действиям залогодатель может лишь одним способом: по получении уведомления о невыполнении основного обязательства обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки (статья 25 п.2 Закона).

Если говорить о процессуальном порядке разрешения исковых заявлений о судебной реализации ипотеки, то полагаем, что в ГПК РК отсутствуют основания для отказа в принятии их в производство судов.

На стадии принятия искового заявления судья вправе отказать в его принятии по основаниям, предусмотренным статьёй 153 ГПК РК, либо возвратить его по основаниям, предусмотренным статьёй 154 ГПК. Среди перечисленных в них оснований отсутствует такое, которое позволяло бы безусловно отказывать в принятии такого иска в производство суда. Представляется правильным принимать исковые заявления и разрешать их по существу, с отказом в удовлетворении иска о судебной реализации ипотеки.

Правильной эта позиция представляется ещё и по той причине, что на стадии принятия искового заявления невозможно разрешить вопрос о том – действительно ли нарушены права залогодержателя и нужна ли им судебная защита, либо залогодержатель неправильно позиционируется себя, как потерпевшую сторону. Такие выводы суд делает лишь после рассмотрения дела по существу, а для этого исковое заявление должно быть принято в производство суда.

Практика судов должна ориентировать кредитные организации на то, чтобы пользоваться правом внесудебной реализации, предусмотренным договором. В таких случаях срабатывает защитительный механизм для залогодателей, предусмотренный статьёй 37 Закона «Об ипотеке…».

Безусловно, это не относится к тем случаям, когда закон запрещает проведение внесудебной реализации ипотеки. Так, статья 24 ч. 3 Закона предусматривает, что ипотека реализуется исключительно в судебном порядке, если для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено; предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В таких случаях, вне зависимости от наличия в договоре условия о праве на внесудебную реализацию, суд обязан принять иск в своё производство и разрешить его по существу.

Прекращение основного обязательства, как следствие продажи заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, по цене ниже основного обязательства, предусмотрено лишь при внесудебной реализации ипотеки (ст. 37 Закона «Об ипотеке…»).

При судебной реализации такие последствия не наступают. В этой связи кредитные организации-залогодержатели обращаются в суды с исками о взыскании задолженности. Суды, как правило, удовлетворяют эти иски, и затем, на стадии исполнения судебного акта, судебный исполнитель вправе обратить взыскание не только на заложенное имущество должника, но и на всё остальное имущество, вплоть до полного погашения задолженностей по неустойке, вознаграждению и основному обязательству.

Такая практика судов по удовлетворению этих исков представляется неверной. Полагаю, что при наличии договора ипотеки, иск о взыскании суммы долга по договору займа не может быть предъявлен вообще.

Основанием к такому выводу являются положения законодательства о другом порядке защиты прав кредитора-залогодержателя. Защита прав кредитора, вытекающих из договора займа, осуществляемая в порядке пунктов 3 и 4 статьи 722 ГК РК, отличается от защиты прав кредитора-залогодержателя. Иное лицо (вместо кредитора залогодержатель-кредитор), иные правоотношения (заём не сам по себе, а в совокупности с обеспечивающим его залогом) вызвали необходимость иной защиты прав. Защита прав «иными способами, предусмотренными законодательными актами», прямо прописана в статье 9 ГК РК.

Так, если ипотека реализуется в судебном порядке, подлежит применению статья 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества». Этой статьёй предусмотрено, что суд принимает решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору. Он же обязан определить и указать в решении все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

В Законе отсутствуют указания на то, обращению взыскания на имущество должно предшествовать взыскание суммы. Полагаю, что это и есть защита прав иным способом, прямо предусмотренным законодательным актом.

В статье 20 Закона говорится о том, что основанием для реализации ипотеки является неисполнение должником основного обязательства. Иными словами, если имеется факт неисполнения должником основного обязательства по договору займа (просрочка и т.п.), возникают основания для реализации залогодержателем ипотеки: судебной, внесудебной или путём обращения заложенного имущества в свою собственность.

Аналогичные положения законодательство содержит также и на случай внесудебной реализации. Пунктом 2 ст. 25 Закона «Об ипотеке…» предусматривается, что по получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки.

То есть, в обоих случаях (в судебном и внесудебном) предметом доказывания в суде является наличие или отсутствие оснований для реализации ипотеки, а не наличие или отсутствие долга.

Соответственно, суд выносит решение не о присуждении суммы, а о признании наличия оснований для реализации ипотеки. Касательно конкретных денежных сумм, суд указывает в решении не подлежащую взысканию сумму, а все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению (статья 21 Закона).

Как при внесудебной, если подан иск залогодателем об отсутствии оснований, реализации ипотеки, так и при судебной реализации, суд устанавливает наличие или отсутствие нарушения должником обязательства по возврату займа и вознаграждения.

При судебной реализации ипотеки суд, установив, что основания имеются, выносит решение об обращении взыскания на предмет залога; при внесудебной - реализация ипотеки продолжается самим залогодержателем, если суд усмотрит, что основания для внесудебной реализации имелись.

В подтверждение довода о невозможности предъявления иска о взыскании суммы, следует привести ситуацию, когда должник и залогодатель не совпадают. Не исключена ситуация, когда кредитная организация осуществляет одновременно два действия:

а) на основании нарушения должником обязательства проводит внесудебную реализацию ипотеки путём проведения торгов имущества залогодателя (не являющегося должником);

б) обращается в суд с иском к должнику (не являющемуся залогодателем) о взыскании всей суммы займа и вознаграждения.

Такая ситуация не только не исключена, она имела место в практике судов Костанайской области.

Фактически кредитор получает удовлетворение своих требований из двух источников, и в качестве ограничителя его «аппетита» мы можем апеллировать лишь к его совести, умеренности и воздержанности. Судебный исполнитель не прекратит исполнительное производство до тех пор, пока не взыщет с должника всё, что взыскано с того судом. Процедура же внесудебной реализации проводится не судебным исполнителем, а кредитором, и в отношении имущества не должника, а залогодателя, не являющегося участником исполнительного производства. Внесудебная реализация никак не связана с исполнительным производством и никак не влияет на него.

Данный пример демонстрирует, что вопрос о взыскании долга не может ставиться кредитором перед судом, если требования этого кредитора обеспечены залогом. Имеет право на существование и на удовлетворение судом лишь иск о наличии (отсутствии) оснований для реализации ипотеки.

Вопрос о наличии оснований реализации ипотеки не может быть подменён вопросом о наличии задолженности. Возможные реплики со ссылкой на статью 722 ГК РК в данном случае неуместны.

Действительно, статья 722 ГК РК позволяет займодателю потребовать досрочного возврата всей оставшейся части предмета займа вместе с причитающимся вознаграждением.

Положения этой статьи соотносятся со статьями 26 и 25 п.1 п.п.1 Закона «Об ипотеке…». В силу этих статей, до проведения внесудебных торгов должнику направляется уведомление о невыполнении обязательства, с предложением о полном погашении всех задолженностей в течение 30-ти дней.

Полагаю, что направление уведомления о невыполнении обязательства является реализацией права кредитора, установленного статьёй 722 ГК, потребовать от должника досрочно возвратить предмет займа. Возражения на этот счёт опровергаются статьёй 2 Закона «Об ипотеке …», устанавливающей сферу его применения. Данный Закон является специальным, регулирует узкую часть гражданских правоотношений специфическими инструментами, применяемыми при противоречиях с Гражданским Кодексом, и содержит специфические способы защиты нарушенных прав кредитора-залогодержателя. Как указано выше, Главой 36 ГК РК регулируются отношения заёмщика и займодателя, Законом «Об ипотеке…» - отношения заёмщика-залогодателя и займодателя-залогодержателя. Этим обусловлено различие в способах защиты прав тех и других.

Наконец, в пользу тезиса о невозможности предъявления иска о взыскании долга по займу, обеспеченному залогом недвижимости, можно привести следующие доводы.

Наличие долга перед кредитной организацией не равнозначно наличию основания для реализации ипотеки. Исходя из содержания пункта 2 статьи 25 Закона «Об ипотеке…», следует признать, что не каждое нарушение основного обязательства, являющееся основанием для предъявления требований к досрочному возврату предмета займа, является одновременно и основанием для реализации ипотеки. Признав, что факт нарушения обязательства заёмщиком имел место, суд вправе:

а) отказать в судебной реализации ипотеки (п. 2 ст. 21). Критерии для этого определены в статье 21 п.2 Закона, согласно которой в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

б) признать отсутствие оснований для внесудебной реализации ипотеки (п. 2 ст. 25); Критерии, вероятно, те же, что указаны выше.

в) отсрочить судебную реализацию ипотеки на срок до одного года (п. 4 ст. 21).

Как мы видим, законодатель более гибко подошёл к вопросу защиты прав залогодателя и залогодержателя, дав в их распоряжение специфические способы защиты. Эти способы защиты отличаются от тех, которые применяются для урегулирования отношений кредитора и должника по договору займа.

Следует особо остановиться на тех случаях, когда реализация ипотеки производится в судебном порядке. Согласно статье 21 Закона, реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Что следует понимать под «порядком, установленным процессуальным законодательством»? Порядок проведения публичных торгов предусмотрен как Законом «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей», так и Законом «Об ипотеке…».

Было бы неправильным относить порядок проведения торгов, предусмотренный Законом «Об ипотеке…», только к внесудебной реализации ипотеки, а к судебной реализации применять порядок, предусмотренный Законом «Об исполнительном производстве…».

Согласно статье 32 п.3 Закона «Об ипотеке…», залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом.

Между тем, оценочная стоимость устанавливается решением суда лишь при судебной реализации: в силу статьи 21 п.3 Закона «Об ипотеке…», принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении, помимо прочего, начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации.

Если следовать далее, то Закон «Об исполнительном производстве…», вообще не оперирует таким понятием, как «цена, установленная решением суда». Оценку имущества производит здесь судебный исполнитель (статья 43 Закона «Об исполнительном производстве…»). Последующие статьи данного Закона также оперируют понятиями «оценка имущества», «оценочная стоимость», под которыми понимается оценка его судебным исполнителем (статьи 54 п.п. 1 и 2; 55 п.2 п.п.2; 56 п.п. 1 и 2).

Иными словами, применение первоначальной продажной цены, определённой судом, исключается в процедуре торгов в Законе «Об исполнительном производстве…», и, напротив, этот термин применяется в процедуре торгов в Законе «Об ипотеке…».

Отсюда следует два вывода:

- что под «порядком, предусмотренным процессуальным законодательством», следует понимать те нормы Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», которые регулируют процедуру, процесс проведения торгов. То есть, данный Закон содержит как нормы материального, так и нормы процессуального права. Такое положение не является исключением в казахстанском законодательстве, достаточно вспомнить Кодекс РК об административных правонарушениях, представляющий собой «смесь» материальных и процессуальных норм.

- что судебный исполнитель, исполняя решение суда о судебной реализации ипотеки, обязан руководствоваться правилами проведения торгов, содержащимися в Законе «Об ипотеке недвижимого имущества». Следует сразу сказать, что они существенно отличаются от правил, установленных Законом «Об исполнительном производстве…». Об этих различиях будет указано ниже.

Можно привести ещё один довод в пользу процедуры, прописанной в Законе «Об ипотеке…», и против применения Закона «Об исполнительном производстве…». Статья 56 последнего предусматривает, что при отказе взыскателя оставить за собой продаваемое имущество арест с этого имущества снимается. Как это влияет на договор залога? Судя по снятию одного обременения (ареста), должно сниматься и другое (залог), однако снятие залога волевым решением судебного исполнителя, не являющегося стороной договора залога, невозможно. Между тем, процедура торгов, прописанная в Законе «Об ипотеке…», этот вопрос регулирует достаточно чётко, что является ещё одним аргументом в пользу применимости данного закона.

Далее. Процедура торгов, предусмотренная Законом «Об ипотеке…» содержит принципиальные отличия от процедуры торгов, предусмотренной Законом «Об исполнительном производстве…».

В частности, она не содержит положений о возможности понижения цены, тогда как статья 56 Закона «Об исполнительном производстве…» позволяет снижать покупную цену до 50% от первоначальной оценки.

Другим отличием является отсутствие в Законе «Об ипотеке…» такого основания для признания торгов несостоявшимися, которое имеется в статье 56 Закона «Об исполнительном производстве…»: если из явившихся никто не сделает надбавки к первоначальной оценке имущества. Отсюда можно сделать вывод, что применение голландского метода исключено при торгах, проводимых по правилам, прописанным в Законе «Об ипотеке…».

Применение процедуры торгов, прописанной в Законе «Об ипотеке…», предоставляет залогодержателю две возможности на случай, если торги признаны несостоявшимися: либо обратить имущество в свою собственность, либо требовать назначения новых торгов (статья 32).

Полагаю, что невозможность уменьшения начальной продажной цены, установленной решением суда, является достаточной защитой для залогодателя.

Другой защитой для него же является то, что новые торги будут проводиться до тех пор, пока на этом настаивает залогодержатель, либо пока он не обратит имущество в свою собственность. При переходе же имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство (пункт 2 статьи 37 Закона «Об ипотеке…»).

Интересны результаты сравнения регулирования залога недвижимости с регулированием залога движимого имущества, поскольку и оно нередко является обеспечением обязательств перед кредитными организациями.

Пункт 2 статьи 299 ГК РК устанавливает, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РК, применяются к ипотеке (не указано, что к ипотеке недвижимого имущества) в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Очерчивая сферу действия Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», статья 2 указывает, что настоящим Законом регулируются отношения, возникающие при применении ипотеки имущества (не указано – недвижимого) как способа обеспечения обязательств. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к ипотеке имущества, если настоящим Законом не установлены иные правила. В случае противоречия между настоящим Законом и другими законодательными актами в части регулирования ипотеки имущества применяются нормы настоящего Закона.

Как видно из содержания статьи 299 п.2 ГК РК и статьи 2 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», нормы Закона подлежат применению для регулирования не только ипотеки недвижимого, но и движимого имущества.

Таким образом, регулирование в целом ипотеки, как вида залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица (ст. 303 ГК РК), в значительной части подчинено нормам Закона «Об ипотеке недвижимого имущества». Исключения имеются, о них будет сказано ниже.

Более того, не только ипотека движимого и недвижимого имущества, как вид залога, подчинена правилам Закона «Об ипотеки недвижимого имущества».

Статья 319 п. 2 ГК РК устанавливает, что правила и процедуры, установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога, если настоящим Кодексом не установлено иное. Другими видами залога являются заклад, твёрдый залог и залог имущественных прав (ст. 303 ГК РК). Соответственно, к данным видам залога подлежат применению нормы и правила, установленные Законом «Об ипотеке недвижимого имущества».

Имеются различные толкования в вопросах применения отсрочки реализации заложенного имущества с публичных торгов. Как указано выше, при противоречиях между ГК РК и Законом «Об ипотеке…», применяются нормы Закона.

Оба законодательных акта содержат нормы, регулирующие возможность предоставления судом отсрочки реализации заложенного имущества с торгов.

Пунктом 3 статьи 319 ГК предусмотрено, что суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.

Аналогичное положение имеется в статье 21 п. 4 Закона, однако оно содержит исключения: отсрочка допускается лишь для случаев, когда

а) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности;

б) предметом залога является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Содержание пункта «а» позволяет сделать вывод о том, что он относится исключительно к недвижимому имуществу, и поэтому ограничение на отсрочку реализации, предусмотренное этим пунктом, не касается залога движимого имущества. Реализация движимого имущества с публичных торгов может быть отсрочена судом на основании статьи 319 п.3 ГК РК вне зависимости от личности залогодателя (гражданин или юридическое лицо) и вне зависимости от того – используется ли оно в предпринимательской деятельности.

Существует ещё одно немаловажное различие между Законом и ГК РК, имеющее практическое значение.

Пункт 1-1 статьи 319 ГК РК устанавливает, что при недостаточности суммы денег для покрытия требования залогодержателя он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Статья же 37 Закона «Об ипотеке…» устанавливает, что основное обязательство прекращается при продаже заложенного имущества во внесудебном порядке, а также при обращении заложенного имущества в собственность залогодержателя. То есть, в последнем случае исключена возможность взыскания сумм из других источников, кроме как из заложенного имущества.

Исходя из приведённых выше положений о порядке урегулирования противоречий между ГК РК и Законом «Об ипотеке…», следует признать, что у залогодержателя отсутствует возможность получения недостающей суммы из прочего имущества залогодателя.

Имеются особенности также и в случае необходимости продажи с публичных торгов имущества, являющегося общей собственностью.

Предметом залога может быть доля в общем долевом имуществе. Согласно статье 212 ГК РК, каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК.

Соблюдение условий, предусмотренных этой статьёй, на наш взгляд, может означать двоякое её применение.

Так, согласно статье 216 ГК РК, публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников, проводятся в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника (статья 222 п.2 ГК), либо в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Статья 212 п.1 ГК РК устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствие со статьёй 188 ГК РК, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Поскольку предоставление доли в имуществе в залог является, по тексту статьи 188 ГК, одной из форм распоряжения имуществом, такое предоставление должно осуществляться с предварительного согласия других участников общей собственности. Причём это правило действует вне зависимости от того – являются ли другие участники общей собственности созаёмщиками, либо залогодателями по данному займу.

Если же данное правило не соблюдено, продажа с публичных торгов доли в общем имуществе возможна лишь с соблюдением преимущественного права покупки. Противоречия между ГК РК и Законом «Об ипотеке…» разрешаются в пользу Закона лишь для регулирования правоотношений по поводу залога (ипотеки). Регулирование же вопросов распоряжения долей в общей собственности подчинено Гражданскому Кодексу. Таким образом, залогодержатель, осуществляющий продажу заложенного имущества во внесудебном порядке, обязан до проведения публичных торгов, соблюсти требования статьи 216 ГК РК – предложить приобрести долю другим участникам. В случае судебной реализации ипотеки такая обязанность лежит на судебном исполнителе.

В данной статье затронуты лишь некоторые из тех проблем, которые возникают и могут возникнуть при разрешении споров при реализации ипотеки. Представляется, что судебная практика предложит гораздо больший круг вопросов, которые необходимо будет разрешить.

Судья Костанайского

областного суда

В. П. Долгих

[APEKA]

Так, между прочим, из обобщения практики в Павлодарской области:

"...По другому делу суд, взыскав с должника в пользу банка сумму задолженности, отказал истцу в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Свой отказ суд мотивировал отсутствием у истца доказательств проведения внесудебной процедуры торгов по реализации предмета ипотеки, сославшись на п. 3 ст. 24 Закона об ипотеке, который, по мнению суда, предусматривает исчерпывающий перечень оснований, наличие которых делает возможным судебную реализацию предмета потеки.

Между тем, данный вывод является незаконным, поскольку ст. 20 Закона предусматривает два самостоятельных способа реализации ипотеки путем:

а) реализация ипотеки в судебном порядке;

б) реализация ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон.

Что касается реализации ипотеки в судебном порядке, то в ней может быть отказано, как указывалось выше, только в одном случае - если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 21 Закона).

А норма статьи 24 Закона (п.3), на которую суд ссылается, отказывая в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество, не предусматривает исчерпывающий перечень оснований судебной реализации ипотеки, а запрещает удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке в случаях, когда:

1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;

2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда.

Следовательно, истцу было необоснованно отказано в удовлетворении его второго требования по иску.

Судья Павлодарского

областного суда А. Кузеков

[М.Ю.]

Полагаю, что при наличии договора ипотеки, иск о взыскании суммы долга по договору займа не может быть предъявлен вообще.

Судья Костанайского

областного суда

В. П. Долгих

Если честно, вот это не понял. А если должник и залогодатель- это разные лица и залога не хватило для удовлетворения требований? А если кредитор вообще не хочет обращать взыскание на предмет залога? Это ведь его право: п.1 ст.8 ГК.