Залог права землепользования

[JUSTINIAN]

Всем доброго дня!

Прошу форумчан принять участие в обсуждении сложившейся ситуации и изложить свои аргументированные мнения и, по-возможности, примеры из практики.

Ситуация заключается в следующем:

Согласно ст. 77 п. 3 Земельного Кодекса РК залог права краткосрочного временного возмездного землепользования не допускается.

В залог банку предлагается здание с прилегающим земельным участком, здание принадлежит собственнику (физлицу) на праве частной собственности, а земельный участок – на праве землепользования. Первоначально данный земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику постановлением акимата на праве временного долгосрочного землепользования на срок 10 лет (с 0.01.04 г. по 01.01.2014 г.). Новый собственник приобрел имущество в ноябре 2009 г. на основании договора купли-продажи.

Далее, новым собственником с местным исполнительным органом заключен новый договор об аренде ЗУ (также в ноябре 2009 г.) Зарегистрирован договор аренды ЗУ в юстиции в январе 2010 г. Согласно п. 7.1. Договора аренды, договор вступает в силу с момента регистрации и действует до 01.01.2014 г. (до срока установленного постановлением акимата предыдущему собственнику)., т.е. срок действия данного договора менее 5-ти лет. В связи с чем возник вопрос – каким в настоящее является право временного землепользования у нового собственника – продолжает ли оно оставаться долгосрочным (каким оно было первоначально предоставлено акиматом первому собственнику) либо теперь данное право считается краткосрочным в силу требований ст. 7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (права на недвижимое имущество подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации)?

Мнения разделились.

Как считаете Вы?

Изменено 9 Февраля 2010 пользователем JUSTINIAN

[Legal Сonsultant]

Полагаю, что все же краткосрочное, в силу того, что у второго собственника право землепользования возникло на основании предоставления права (договор с испол.органом). как я понял, право может остаться долгосрочным только в случае либо внесения изменений и дополнений в первый договор (чего нет в вашем случае), либо при универсальном правопреемстве.

[М.Ю.]

Здесь, на мой взгляд, зависит от следующих моментов. Отчуждал ли предыдущий собственник здания последующему собственнику право землепользования (имел ли право на это с учётом необходимости выкупа и т.д.). Прекращалось ли право землепользования предыдущего собственника здания, например, по основанию, предусмотренному подп.2 п.3 ст.81 ЗК.

Изменено 9 Февраля 2010 пользователем М.Ю.

[Гость Гость]

Я вам ак скажу сделкалиповая т.к. без выкупа права землепользования сделки запрещены

[JUSTINIAN]

Здесь, на мой взгляд, зависит от следующих моментов. Отчуждал ли предыдущий собственник здания последующему собственнику право землепользования (имел ли право на это с учётом необходимости выкупа и т.д.). Прекращалось ли право землепользования предыдущего собственника здания, например, по основанию, предусмотренному подп.2 п.3 ст.81 ЗК.

Предыдущий собственник вместе с продажей здания произвел и отчуждение права землепользования (и имел на это право).

При отчуждении имущества право землепользования прекратилось я полагаю на основании пп.1. п. ст. 81 ЗК, что, в свою очередь, автоматически повлекло и досрочное прекращение договора аренды ЗУ, заключенного предыдущим собственником (пп.2 п.3 ст. 81).

Изменено 9 Февраля 2010 пользователем JUSTINIAN

[М.Ю.]

При отчуждении имущества право землепользования прекратилось я полагаю на основании пп.1. п. ст. 81 ЗК, что, в свою очередь, автоматически повлекло и досрочное прекращение договора аренды ЗУ, заключенного предыдущим собственником.

Прекратилось у предыдущего и перешло к последующему. Как было долгосрочным, так и осталось. У договора аренды поменялась сторона (ч.2 п.3 ст.37 ЗК), т.е. никакого нового договора не должно быть. Я так думаю.

[JUSTINIAN]

Прекратилось у предыдущего и перешло к последующему. Как было долгосрочным, так и осталось. У договора аренды поменялась сторона (ч.2 п.3 ст.37 ЗК), т.е. никакого нового договора не должно быть. Я так думаю.

Да вот дело как раз в том что в ЗК как-то коряво прописано насчет ответственного по договору аренды, но на практике в данном случае с новыми собственниками заключают новые договора аренды. И получается что он по новому договору аренды владеет землей уже менее 5-ти лет. Тут вопрос правильности или не правильности оформления не стоит, т.к. эту железобетонную практику поломать просто так не удастся. Вопрос рассматриваем из того что имеем на деле (новый договор аренды ЗУ).

Если принять во внимание пп.1. п. 1 ст. 81 ЗК - получается что право землепользованияу предыдущего собственника прекратилось в момент отчуждения имущества, а у нового возникло с момента заключения нового договора об аренде ЗУ или я не прав по Вашему?

[Гость 6578]

Прекратилось у предыдущего и перешло к последующему. Как было долгосрочным, так и осталось. У договора аренды поменялась сторона (ч.2 п.3 ст.37 ЗК), т.е. никакого нового договора не должно быть. Я так думаю.

Возможно, следующее:

Право землепользования не было выкуплено у государства, поэтому прежний собственник недвижимости не мог произвести отчуждения объекта недвижимости вместе с правом землепользования. С новым собственником недвижимости был заключен новый договор аренды участка, но в пределах срока, установленного ранее принятым решением местного исполнительного органа, поскольку нового решения такой орган не принимал.

[М.Ю.]

Если принять во внимание пп.1. п. 1 ст. 81 ЗК - получается что право землепользованияу предыдущего собственника прекратилось в момент отчуждения имущества, а у нового возникло с момента заключения нового договора об аренде ЗУ или я не прав по Вашему?

У нового собственника оно возникло с момента регистрации в юстиции права землепользования, полученного от предыдущего землепользователя

Возможно, следующее:

Право землепользования не было выкуплено у государства, поэтому прежний собственник недвижимости не мог произвести отчуждения объекта недвижимости вместе с правом землепользования.

А в этом случае возможно ли отчуждать недвижимость, учитывая п.3 ст.52 ЗК?

Изменено 9 Февраля 2010 пользователем М.Ю.

[Льдинка]

У нового собственника оно возникло с момента регистрации в юстиции права землепользования, полученного от предыдущего землепользователя

Согласна с мнением М.Ю. и считаю, что в данном случае, у нового владельца право землепользования является краткосрочным.

[Legal Сonsultant]

Полагаю, что М.Ю. наоборот считает, что право землепользования долгосрочное. Разве не так?

[JUSTINIAN]

В ответах М.Ю. есть некоторые противоречия

Я полностью согласен с его последним утверждением о том что у нового собственника право землепользования возникло после регистрации нового договора аренды и , соответственно , данное право в данном случае будет краткосрочным исходя из его срока менее 5-ти лет

[JUSTINIAN]

Уточнение для всех участников обсуждения:

право землепользования предыдущим собственником было выкуплено (не путать с выкупом земли в частную собственность) , в связи с чем он имел все права на отчуждение данного права землепользования. Так что сделка легитимна, думаю не стоит заострять внимание на этом моменте.

[АНЕКА]

Если исходить из этого..

Далее, новым собственником с местным исполнительным органом заключен новый договор об аренде ЗУ (также в ноябре 2009 г.) Зарегистрирован договор аренды ЗУ в юстиции в январе 2010 г. Согласно п. 7.1. Договора аренды, договор вступает в силу с момента регистрации и действует до 01.01.2014 г. (до срока установленного постановлением акимата предыдущему собственнику)., т.е. срок действия данного договора менее 5-ти лет.

то право землепользования краткосрочное. Потому как черным по белому написано в договоре до 01.01.2014г.

Но я думаю, что в этом случае надо было заключать договор купли-продажи прав землепользования, на основании которого Акимат должен был сделать дополнительное соглашение к первоначальному договору аренды, где поменять арендатора, без изменения срока договора аренды. Потому как, согласно п.3 ст. 37 ЗК отчуждать право землепользования мы можем в пределах срока договора аренды. И, как уже было сказано выше М.Ю. есть ч.2 п.3 ст.37 ЗК.

Проблема в том, что наши акиматы и земкомы на столько не поворотливы, что для них диво дивное «Дополнительное соглашение к договору аренды». Они только знают - договор аренды и каждый раз заключают новый.

[Гость Анна]

а я считаю право будет долгосрочным, т.к. акиматом было предоставлено право долгосрочного землепользования, согласно земельному кодексу землепользователь вправе отчуждать данное право (при условии выкупа, конечно), т.е. закл. договор купли-продажи здания с правом землепользования, с момента регистрации данного договора и возникнет право долгосрочного землепользования у второго землепользователя несмотря на то что срок аренды уже будет подходить к концу. и в этом случае, наряду с договором купли-продажи по идее должен закл. доп. к Договору аренды, но почему то наши уполномоченные органы, как уже точно подмечено закл. новый договор аренды. тем не менее право землепользования возникает не с момента регистрации нового договора аренды, а с момента регистрации сделки по отчуждению права землепользования. (на практике сталкивалась: была ситуация, что договор купли продажи зарегистророван а спустя 6 мес. собирались только регистрировать новый договор аренды, причем в нем было указано, что право долгосрочное, хотя срок был уже меньше 5 лет)

[М.Ю.]

Я полностью согласен с его последним утверждением о том что у нового собственника право землепользования возникло после регистрации нового договора аренды и , соответственно , данное право в данном случае будет краткосрочным исходя из его срока менее 5-ти лет

Не, я такого не писал. Для того, чтобы утверждать, что у нового собственника возникло право краткосрочного землепользования необходимо чтобы старое право землепользование прекратилось по соответствующему основанию. То есть установить, что предыдущий собственник не передавал своего права землепользования новому собственнику, что новый собственник получил это право от акимата в порядке предоставления, а не от предыдущего собственника.

[JUSTINIAN]

тем не менее право землепользования возникает не с момента регистрации нового договора аренды, а с момента регистрации сделки по отчуждению права землепользования. (на практике сталкивалась: была ситуация, что договор купли продажи зарегистророван а спустя 6 мес. собирались только регистрировать новый договор аренды, причем в нем было указано, что право долгосрочное, хотя срок был уже меньше 5 лет)

Здесь могу согласиться с Анной что право землепользования возникло у нового собственника не с момента регистрации нового договора аренды ЗУ, а с момента регистрации договра купли-продажи этого права землепользования. Однако, данный договор купли-продажи в нашем случае был зарегистрирован в ноябре 2009 г., т.е. с момента его регистрации до 01.01.2014 г. всё равно получается менее 5-ти лет и значит право землепользования всё равно краткосрочное

Также согласен что возможно правильнее было бы заключать доп. к старому договору аренды, а не заключать новый договор аренды, но сути этого в нашем случае не меняет, т.к. если отталкиваться от момента регистрации договора купли-продажи и до окончания срока права землепользования все равно остается менее 5 лет.

[JUSTINIAN]

Не, я такого не писал. Для того, чтобы утверждать, что у нового собственника возникло право краткосрочного землепользования необходимо чтобы старое право землепользование прекратилось по соответствующему основанию. То есть установить, что предыдущий собственник не передавал своего права землепользования новому собственнику, что новый собственник получил это право от акимата в порядке предоставления, а не от предыдущего собственника.

А оно и так прекратилось у предыдущего землепользователя на основании пп. 1 п. 1 ст. 81 ЗК РК (Право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при: 1) отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам). Т.е. в момент регистрации договора купли-продажи (имущества и права ЗП) данное право у предыдущего собственника прекратилось, т.к. произошло его отчуждение.

А у нового собственника имущества право ЗП возникло только в нобяре 2009 г., с момента регистрации договора купли-продажи (имущества и ЗП) и срок этого права менее 5-ти лет. А возникло у него это право ЗП по основанию предусмотренному пп. 2. п. 3 ст. 31 ЗК РК (Право землепользования возникает на основе: 2) гражданско-правовых сделок). Раньше же не было у нового собственника этого права ЗП, оно только сейчас появилось и срок этого вновь возникшего права ЗП уже менее 5-ти лет.

Изменено 10 Февраля 2010 пользователем JUSTINIAN