Необходима ли регистрация незавершенного строитель

[Гость Гость]

Ситуация такая. ТОО хочет купить незавершенное строительство (производственное нежилое здание) и земельный участок под ним. На земельный участок имеет госакт и он зарегистрирован в ЦРН (БТИ). По незавершенному строительству имеется только договор по его приобретению. Договор не зарегистрирован в ЦРН (БТИ).

Вопрос: Необходимо ли требовать от Продавца, чтобы он перед продажей незавершенки и зем. участка, зарегистрировал договор приобретения незавершенки в ЦРН (БТИ). Зем. участок приобретался позже после покупки незавершенки. Вообще, нужна ли регистрация незавершенного строительства и вправе ли мы требовать его регистрации от Продавца до начала совершения сделки.

[Улисс]

Указанная Вами проблема регулируется ст. 236 ГК РК возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

1. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

2. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

3. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

4. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Соответственно, пока незавершенка не станет завершенкой, регистрция не требуется.

С уважением,

[Эвитта]

ГК РК:

Статья 236. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

1. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

2. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

3. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

4. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Из чего следует, что регистрация незавершённого строительства должна быть произведена после его полного создания/завершения. До этого момента оно будет рассматриваться как обычные материалы.

Однако, среди юристов уже давно идёт один спор. Есть такое мнение, что объект незавершённого строительства всё-таки является недвижимым имуществом, согласно нижеследующему понятию, данному в ГК:

Статья 117. Недвижимое и движимое имущество.

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Незавершённое строительство невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба, так? Следовательно, оно является недвижимым имуществом. Раз это недвижимое иущество, то оно должно подлежать гос.регистрации. И т.д. по замкнутому кругу Ну в общем то это было лирическим отступлением. Насколько мне известно, то незавершённое строительство в ЦпНе не регистрируется, но при этом земельный участко, на котором производится строительство, обязательно должен быть оформлен - либо на праве собственности, либо на праве землепользования.

[Гость Гость]

Всем большое спасибо за ваши раскрытые ответы.

[Гость ar4]

у меня такая штука была, земельный участок купили сам по себе, а вот незавершенку взяли как материалы по отдельному договору, вот только минус есть один, хозяину пришлось простить монтажные работы, чет тогда не подумали, что их можно было воткнуть в стоимость земли, или так и сделали, чет уже не помню :-)

[Вовун]

Однако, среди юристов уже давно идёт один спор. Есть такое мнение, что объект незавершённого строительства всё-таки является недвижимым имуществом, согласно нижеследующему понятию, данному в ГК:

Незавершённое строительство невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба, так? Следовательно, оно является недвижимым имуществом. Раз это недвижимое иущество, то оно должно подлежать гос.регистрации.  И т.д. по замкнутому кругу

←

Могу лишь добавить, что в Земельном Кодексе есть такая норма:

Статья 52. Право на земельный участок и право на расположенные на нем здания (строения, сооружения)

2. При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.

[Гость ArmanKZ]

Просто примите во внимание.

Статья 52 Земельного кодекса. Право на земельный участок и право на расположенные на нем здания (строения, сооружения)

3. Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

Статья 118 ГК РК. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

То есть из этого следует земельный участок это вид недвижимости, а права собственности на недвижимость возникает при гос. регистрации.

Соответственно зем. участок без отчуждения недостроя отдельно быть не может.

Может Вам лучше подождать пока достроят или цена на него потом соответственно измениться?

Это только мое мнение. Утверждать не берусь.