Доверительное управление недвижимостью

[Legal Сonsultant]

Добрый день, уважаемые, в очередной раз за советом обращаюсь к имениннику - моему любимому юридическому форуму!

Согласно Закону о регистрации прав на НУ (да собственно и ГК Особенной части):

Статья 5. Государственная регистрация обременении прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;

3) залог;

4) арест;

5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;

6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

Имеющийся у меня договор ДУ недвижимостью заключен на срок 11 месяцев, однако доверительный управляющий (далее - ДУ) хочет заключить договор аренды на 3 года. У меня разделились мнения с теми, кого я знаю: я считаю, что ДУ вправе заключить договор аренды на любой срок, поскольку в течение срока действия ДУ он вправе заключать такие сделки от имени учредителя ДУ, какие мог бы заключить сам учредитель. Мой знакомые утверждают, что срок аренды не должен превышать срок действия ДУ. Вы как думаете? :smile:

Изменено 28 Апреля 2010 пользователем Legal consultant

[Матэус]

п. 1 ст. 883 ГК РК,

при учреждении доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязуется осуществлять от своего имени управление переданным в его владение, пользование и распоряжение имуществом, если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, в интересах выгодоприобретателя.

Раз есть триада прав правомочии, то бишь получается передать в аренду можно, Но, раз в договоре указан срок 11 месяцев, получается аренда не может превышать основного срока договора доверительного управления имуществом.

Изменено 28 Апреля 2010 пользователем Матэус

[М.Ю.]

Даже если и заключить договор на 3 года, то через 11 месяцев он, по идее, прекратится, поскольку у доверительного управляющего уже не будет его права доверительного управления. А собственник не является правопреемником доверительного управляющего, поэтому п.1 ст.556 ГК не должно быть.

[Legal Сonsultant]

я так полагаю, здесь то же самое что и доверенность, т.е. если ДУ заключит договор в течение срока ДУ - он будет действовать вне зависимости от истечения срока договора ДУ.

[М.Ю.]

я так полагаю, здесь то же самое что и доверенность, т.е. если ДУ заключит договор в течение срока ДУ - он будет действовать вне зависимости от истечения срока договора ДУ.

Так стороной договора является сам ДУ, он действует от своего имени. Если бы ДУ сначала сдал в аренду имущество а потом его продал, то тогда договор аренды однозначно продолжал бы действие в силу ст.559 ГК, учитывая правопреемство (в третьем сообщении ст.559, а не ст.556 ГК).

[Биржан Жарасбаев]

Если придерживаться точки зрения, что все, что доверительный управляющий не совершает заканчивается после прекращения ДВУ, то как быть с имуществом, отчужденным доверительным управляющим? Оно что, тоже вернется к бывшему собственнику (учредителю ДУ)?

[Legal Сonsultant]

Если придерживаться точки зрения, что все, что доверительный управляющий не совершает заканчивается после прекращения ДВУ, то как быть с имуществом, отчужденным доверительным управляющим? Оно что, тоже вернется к бывшему собственнику (учредителю ДУ)?

логичный вопрос. я тоже придерживаюсь мнения, что поскольку в правомочиях ДУ, установленных договором ДУ не указано ограничение по заключению договора на опред.срок - такой ДУ вправе заключать договоры аренды на любой срок.

[М.Ю.]

А кто будет арендодателем после прекращения договора доверительного управления?

Пример с отчуждением не совсем то, что надо. При отчуждении, как правило, стадия реализации правоотношения быстро заканчивается, а имущество переходит приобретателю бесповоротно; к моменту прекращения договора доверительного управления доверительного управляющего и покупателя уже ничего не будет связывать. А отношения аренды являются длящимися.

[Legal Сonsultant]

А кто будет арендодателем после прекращения договора доверительного управления?

лицо, которое указано в самом договоре ДУ:

Статья 886. Договор доверительного управления имуществом

2. Договор доверительного управления имуществом должен предусматривать:

5) указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом.

[Malysh]

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;

А если договор доверительного управления имуществом заключен на срок менее года, нужна ли его государственная регистрация?

[Legal Сonsultant]

право доверительного управления подлежит регистрации в правовом кадастре вне зависимости от срока - также как и право залога.

[Malysh]

право доверительного управления подлежит регистрации в правовом кадастре вне зависимости от срока - также как и право залога.

:super:

[Гость Kirac]

Моя мама хочет сдать имеющуюся у нее жилую квартиру в аренду юридическому лицу, через мое ИП (у меня как раз предусмотрен данный вид предпринимательства).

Что нужно нам сделать?

1) Составить доверенность от матери на мое имя, с правом распоряжения и пользования данным имуществом. Заверить у нотариуса.

2) Мне заключить договор аренды с юридическим лицом

Или первым делом необходимо составить договор между мной и матерью на право доверительное управление имуществом, а потом уже договор аренды с юр.лицом?

В любом случае еще один вопрос - как меня упоминать в вышеуказанных документах, как индивидуального предпринимателя или как физическое лицо? Это чтобы в дальнейшем не было вопрос у налоговиков и других проверяющих.

Я понимаю, что согласно законодательства ИП является физ.лицом, но не могут ли завтра проверяющие сказать - документ составлен на физ. лицо, а ты сдавал его в аренду как ИП. Вроде бы как есть разница между этими понятиями.

[Legal Сonsultant]

Моя мама хочет сдать имеющуюся у нее жилую квартиру в аренду юридическому лицу, через мое ИП (у меня как раз предусмотрен данный вид предпринимательства).

Что нужно нам сделать?

1) Составить доверенность от матери на мое имя, с правом распоряжения и пользования данным имуществом. Заверить у нотариуса.

доверенность не рекомендую, поскольку по доверенности все права и обязанности возникают у доверителя, т.е. Вашей матери - будет то же самое, как если бы она сама заключила договор аренды.

Или первым делом необходимо составить договор между мной и матерью на право доверительное управление имуществом, а потом уже договор аренды с юр.лицом?

вот это логичнее.

В любом случае еще один вопрос - как меня упоминать в вышеуказанных документах, как индивидуального предпринимателя или как физическое лицо? Это чтобы в дальнейшем не было вопрос у налоговиков и других проверяющих.

Я понимаю, что согласно законодательства ИП является физ.лицом, но не могут ли завтра проверяющие сказать - документ составлен на физ. лицо, а ты сдавал его в аренду как ИП. Вроде бы как есть разница между этими понятиями.

если Вы будете себя указывать в договоре аренды как ИП, то следовательно юрид.лицо не будет удерживать налог у источника, поскольку в этом случае Вы сами несете бремя по декларирования и уплате налогов. кстати, с 01.01.2009 г. ИП не обязательно открывать в Вашем случае:

2. Обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:

1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от частного предпринимательства совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в размере, превышающем не облагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законами Республики Казахстан.

Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается, за исключением лиц, указанных в пункте 2-1 настоящей статьи, а также случаев, предусмотренных налоговым законодательством Республики Казахстан.

Статья дополнена пунктом 2-1 в соответствии с Законом РК от 10.12.08 г. № 101-IV (введен в действие с 1 января 2009 г.)

2-1. Физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих доходов, установленных налоговым законодательством Республики Казахстан:

1) облагаемых у источника выплаты;

2) имущественного дохода;

3) прочих доходов.

[CTPAX]

У кого нибудь есть шаблон договора доверительного управления?

Ручками с нуля набирать лень...