Как рассчитать подоходный налог с продажи земельного участка?

[PETR]

Гражданин на основании постановления акимата от от 05.10.2009г. бесплатно приобрел право частной собственности на земельный участок площадью 0,1 га (10 соток) под индивидуальное жилищное стриотельство. Сегодня состоится продажа данного земельного участка по договору купли-продажи другому гражданину.

В земельно-кадастровом деле имеется Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка от 15.10.2009г., по которому стоимость земельного участка составляет 1 270 000 тенге.

Также имеется оценка РГП "Центр по недвижимости" от 22.04.2010г., в соответствии с которой земельный участок оценен в 773 800 тенге.

Извлечение из ст. 180 Налогового кодекса РК:

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации следующего имущества:

3) земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

Стоимость продажи земельного участка несколько выше, чем оценочная стоимость в Акте определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка от 15.10.2009г. Понятно, что продажная стоимость ЗУ является величиной, от которой следует считать разницу. Но между чем: стоимостью ЗУ в указанном акте, стоимостью ЗУ в отчете РГП "Центр по недвижимости" или вообще вся продажная стоимость, раз ЗУ достался продавцу бесплатно?

Изменено 30 Апреля 2010 пользователем PETR

[Гость Алма]

много ответов и вопросов было по данной теме. задайте по поиску. н-р, письмо НК-21-25/7844 от 17.08.2009.

[Лел]

В статье 180 п. 3 речь идет о разнице м/у рыночной стоимостью и стоимостью реализации, как о налогооблагаемом доходе от прироста стоимости. В НК нет определения термина рыночная стоимость, кроме содержащегося в п. 5 ст. 180, но там речь идет о имуществе, указанного в пп 1 и 6 п.2 ст.180. Поэтому воспользуемся определением рыночной стоимости данных в других источниках, например, в МСФО:

Справедливая стоимость (то есть, рыночная) - сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.

или определение в Законе об оценочной деятельности:

13) рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Как видим, эти определения идентичны. Таким образом, Вам нужно определить эту рыночную стоимость.

Естественно понимать, что рыночная стоимость не может равна 0, то есть явно вся стоимость реализации не может быть объектом налогообложения. Не обязательно, что Акт определения кадастровой стоимости и оценка РГП является подтверждением той цены, по которой можно было продать ЗУ в октябре 2009. Обычно эта стоимость определяется оценщиком, который использует те или иные способы определения стоимости ЗУ на момент приобретения права собственности на недвижимость. Закажите оценку, и налогооблагаемым доходом от прироста стоимости и будет разница м/у определенной рыночной стоимостью и стоимостью продажи.