реализация ипотеки

[Гость Гость]

Здравстсвуйте. Вопрос такой:

есть банковский заем на определенную сумму. В обеспечение заложено несколько объектов недвижимости, чья стоимость в совокупности полностью покрывает основное обязательство. Залог каждого объекта оформлен отдельным договором залога.

Вопросов, собственно два:

1. В случае обращения в суд для судебной реализации залогов, от чего считать госпошлину? От оценочной стоимости, указанной в договоре (определена отчетом оценщика)? Или от залоговой стоимости (т.е. с коэффициентом, ниже оценочной)?

2. Если не обращаться в суд, а пользуясь правом, предусмотренным договором, провести внесудебную реализацию одного из заложенных объектов недвижимости, не будет проблем вот с этой нормой З-на "Об ипотеке недвижимого имущества" - "При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство"?

Заранее спасибо.

[PETR]

Госпошлина для банка составит 3% от суммы задолженности. За каждое требование о судебной реализации залогового имущества (требование неимущественного характера) банк уплатит по пол-МРП (707 тенге).

[LQQ]

теоретический неимущественного хар-ра, на практике 3% от взыскиваемой суммы, либо от оценки и потом через суд занимает больше времени и денег, т.к. есть еще % за исполнение, лучше всего реализовать самим, т.к. риск оспаривания торгов практический одинаков, даже у суд исполнителей требований к процедуре реализации больше, т.о. рисков больше...

[Гость Гость]

Спасибо за высказанные мнения.

Госпошлина для банка составит 3% от суммы задолженности. За каждое требование о судебной реализации залогового имущества (требование неимущественного характера) банк уплатит по пол-МРП (707 тенге).

Вы полагаете, что можно заявить иск о судебной реализации залога, не заявляя иска о взыскании задолженности?

теоретический неимущественного хар-ра, на практике 3% от взыскиваемой суммы, либо от оценки и потом через суд занимает больше времени и денег, т.к. есть еще % за исполнение, лучше всего реализовать самим, т.к. риск оспаривания торгов практический одинаков, даже у суд исполнителей требований к процедуре реализации больше, т.о. рисков больше...

Да, мы бы пошли по внесудебке, но волнует вот это:

2. Если не обращаться в суд, а пользуясь правом, предусмотренным договором, провести внесудебную реализацию одного из заложенных объектов недвижимости, не будет проблем вот с этой нормой З-на "Об ипотеке недвижимого имущества" - "При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство"?

Заранее спасибо.

Залогов несколько, договоров залога - тоже. Поскольку каждый объект оформлялся отдельным договором. В совокупности стоимость залогов покрывала всю задолженность на момент заключения договоров. Сейчас хотим один из залогов реализовать.

[PETR]

Да не. Первоначальную стоимость реализации предмета залога устанавливает суд. Забесплатно.

А истец оплачивает:

1) 3% от суммы долга, поскольку наряду с требованием о реализации предмета залога заявляется требование имущественного характера типа взыскать столько-то столько;

2) по 50% от МРП за каждое требование о реализации залогового имущества.

[Гость Гость]

Да не. Первоначальную стоимость реализации предмета залога устанавливает суд. Забесплатно.

А истец оплачивает:

1) 3% от суммы долга, поскольку наряду с требованием о реализации предмета залога заявляется требование имущественного характера типа взыскать столько-то столько;

2) по 50% от МРП за каждое требование о реализации залогового имущества.

Спасибо, Петр. А нельзя заявить второе требование, не заявляя первое?

И что Вы думаете насчет моего вопроса, изложенного выше?

[PETR]

По поводу прекращения обязательств момент неоднозначный. Следует отталкиваться от условий договоров.

Извлечение из п. 2 ст. 319 ГК РК:

При недостаточности суммы денег для покрытия требования залогодержателя он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

[PETR]

Спасибо, Петр. А нельзя заявить второе требование, не заявляя первое?

Думаю, нельзя. Данные требования по существу неотделимы друг от друга. Основанием для суд. реализации залога служит задолженность, которая также должна быть взыскана.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Спасибо за высказанные мнения.

Вы полагаете, что можно заявить иск о судебной реализации залога, не заявляя иска о взыскании задолженности?

Да, мы бы пошли по внесудебке, но волнует вот это:

2. Если не обращаться в суд, а пользуясь правом, предусмотренным договором, провести внесудебную реализацию одного из заложенных объектов недвижимости, не будет проблем вот с этой нормой З-на "Об ипотеке недвижимого имущества" - "При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство"?

Заранее спасибо.

Залогов несколько, договоров залога - тоже. Поскольку каждый объект оформлялся отдельным договором. В совокупности стоимость залогов покрывала всю задолженность на момент заключения договоров. Сейчас хотим один из залогов реализовать.

У меня сейчас процесс идет, так банк подал иск о взыскании суммы долга по займу и обращении взыскания на квартиру. Когда я поднял вопрос, что два требования взаимно исключают друг друга по ст.37. ч.2 закона об ипотеке недвижимого имущества представитель банка был немного удивлен. Пришлось объяснять этому экономисту. Да и судья не понимает, что такое ипотека. Пришлось и ему объяснять. На Востоке практика интересная.

В вашем случае я думаю нужно реализовывать по частям, но не ниже залоговой стоимости иначе вы нарушите права заемщика и можете нарвется на иск.

[Гость Гость]

Да нет, к сожалению. Как известно, самим ГК установлен приоритет З-на об ипотеке над ГК

2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Статья 299. Понятие залога

2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.

Т.е., по любому будет действовать вот эта норма З-на об ипотеке

При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Т.е., если недвижимость уйдет с торгов ниже суммы основного обязательства, то по любому больше ничего уже должнику не предъявишь.

У нас такой нюанс - зданий несколько. Заложены по одному договору займа. Но оформлен отдельный договор залога на каждое здание. Вот я и переживаю - если мы одно из многих заложенных зданий продадим по цене ниже той, что была при заключении договора, не заявит ли должник, что основное обязательство полностью прекратилось?

[Гость Гость]

У меня сейчас процесс идет, так банк подал иск о взыскании суммы долга по займу и обращении взыскания на квартиру. Когда я поднял вопрос, что два требования взаимно исключают друг друга по ст.37. ч.2 закона об ипотеке недвижимого имущества представитель банка был немного удивлен. Пришлось объяснять этому экономисту. Да и судья не понимает, что такое ипотека. Пришлось и ему объяснять. На Востоке практика интересная.

В вашем случае я думаю нужно реализовывать по частям, но не ниже залоговой стоимости иначе вы нарушите права заемщика и можете нарвется на иск.

Ну вот - два противоположных мнения. Петр утверждает, что должны быть заявлены оба требования одновременно, Ёжик, что только по отдельности.

Нет, продать ниже залоговой мы можем. Это же торги. Меня другой вопрос интересует, не повлечет ли это прекращение основного обязательства (учитывая наши обстоятельства, которые были мной изложены выше)

[PETR]

Взыскивайте всю сумму долга досрочно с требованием реализации всего залогового имущества. Либо обращайтесь с требованием о взыскании в общем порядке. Сработает, если залоговое имущество принадлежит заемщику и нет других кредиторов.

[Гость Гость]

Объясню, в чем проблема.

Да, проще всего потребовать взыскания всей суммы и судебной реализации ипотеки. Но! Пошлина! Сами понимаете. Вот и хотелось бы заявить только требование о реализации ипотеки, не заявляя требование о взыскании долга.

Так и не ясно, откуда считать пошлину при иске о судебной реализации ипотеки. И тут тоже мнения форумчан разделились. Если можно, приведите ссылку на НПА, НП ВС ну или на практику. Ёжик, у Вас банк какую пошлину заплатил?

Ну и третий вопрос, если мы реализует во внесудебном порядке одно из заложенных зданий, не повлечет ли это полного прекращения основного обязательства?

Объясняю, почему хотим пока только одно реализовать - всё по той же причине, если реализовывать всю залоговую массу сразу, то в случае, если имущество уйдет с торгов по цене ниже задолженности, основное обязательство прекратится однозначно, тут уж без вариантов. Поэтому хотим пока только одно продать, затем другое, а там уж как фишка ляжет, может на оставшуюся часть и подадим в суд, там пошлина поменьше будет.

[Гость Гость]

1. В общем, взыскивать всю сумму сразу - дорого. Госпошлина большая

2. Реализовать ипотеку по внесудебном порядке - опасно. Если имущество уйдет по цене ниже задолженности, то уже ничего с должника не спросишь - придется довольствоваться тем, что получил в результате торгов.

Вот и ищем выход. Хотим заявить требование только о реализации ипотеки, без требований о взыскании задолженности. Хотим пошлину заплатить только за это требование. Ну или как вариант - хотим реализовать часть имущества во внесудебном порядке, но боимся, что основное обязательство прекратится.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Ну вот - два противоположных мнения. Петр утверждает, что должны быть заявлены оба требования одновременно, Ёжик, что только по отдельности.

Нет, продать ниже залоговой мы можем. Это же торги. Меня другой вопрос интересует, не повлечет ли это прекращение основного обязательства (учитывая наши обстоятельства, которые были мной изложены выше)

Продавайте, но в вашем случае я думаю данные залоги нужно рассматривать в комплексе иначе могут у других возникнуть вопросы о которых вы переживаете.

Посмотрите тему "Особенности договора банковского займа, ипотечного договора и судебных споров по данным договорам". В разделе ФИНАНСЫ, СОЦОБЕСПЕЧЕНИЕ, ВЭД > Банковское дело, платежи, бюджет, валютное регулирование, РЦБ, страхование, цены и оценка > Банковское делом

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Так и не ясно, откуда считать пошлину при иске о судебной реализации ипотеки. И тут тоже мнения форумчан разделились. Если можно, приведите ссылку на НПА, НП ВС ну или на практику. Ёжик, у Вас банк какую пошлину заплатил?

У нас на Востоке банкиры хитрые, а судьи или «тупят» или им «сказали тупить». Они взыскивают основной долг и просят сразу же в этом иске обратить взыскание на заложенную квартиру. Потом во время исполнительного производства оценивают через Билогистик и обращают в свою собственность, а оставшийся долг взыскивают через зарплату и т.д. В данном случае их действия неправомерны. Оплатили 3% от суммы иска.

Изменено 5 Мая 2010 пользователем ЁжиК-КолючиЙ

[Гость Елена]

1. В общем, взыскивать всю сумму сразу - дорого. Госпошлина большая

2. Реализовать ипотеку по внесудебном порядке - опасно. Если имущество уйдет по цене ниже задолженности, то уже ничего с должника не спросишь - придется довольствоваться тем, что получил в результате торгов.

Вот и ищем выход. Хотим заявить требование только о реализации ипотеки, без требований о взыскании задолженности. Хотим пошлину заплатить только за это требование. Ну или как вариант - хотим реализовать часть имущества во внесудебном порядке, но боимся, что основное обязательство прекратится.

Почитайте Бюллетень Верховного Суда РК за 2010 г. №1 (на сайте Верховного Суда РК имеется), в нем содержится обзор судебной практики по искам об обращении взыскания на залоговое имущество, в том числе и по вопросам оплаты государственной пошлины.

[Гость Гость]

Вот что в базе нашлось!

Обзор

практики рассмотрения судами республики в первом полугодии 2009 года гражданских дел, связанных с обеспечением исполнения обязательств (неустойка, залог, задаток, гарантия, поручительство)

Также у судов возникает вопрос, являются ли требования о взыскании просроченной ссудной задолженности с последующим обращением взыскания на предмет залога одним имущественным требованием, либо представляет собой два самостоятельных требования, каждое из которых подлежит оплате госпошлиной в порядке, предусмотренном статьей 535 Налогового кодекса.

Основным предметом всех кредитных отношений между банком второго уровня и должником являются имущественные правоотношения, порождающие взаимные денежные обязательства.

Договор залога (ипотеки) в силу требований статей 292, 299 ГК является дополнительным обязательством, обеспечивающим возможность исполнения основного денежного обязательства. В этой связи, в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, кредитор при обращении в суд с иском о взыскании суммы долга обязан уплатить госпошлину исходя из цены иска, определяемой по правилам, установленным статьей 102 ГПК, от размера взыскиваемой суммы. Требование об обращении взыскания на залоговое имущество дополнительно обложению госпошлиной не подлежит.

С учетом принципа диспозитивности каждая сторона в споре самостоятельно определяет свою позицию и суды не могут предлагать заявителям форму предъявления исковых требований.

В этой связи, в случаях предъявления иска об обращении взыскания на заложенное имущество в самостоятельном порядке непосредственно к залогодателю размер госпошлины должен исчисляться от стоимости залогового имущества.

Требования об обращении взыскания на имущественные права, являющиеся предметом залога (право долгосрочного землепользования, право аренды, право недропользования), подлежат обложению госпошлиной как требования неимущественного характера, ввиду затруднительности определения их рыночной стоимости до проведения торгов. При этом, судам необходимо учитывать, что ответственность вещных поручителей ограничена стоимостью залогового имущества.

Выходит, что можно самостоятельный иск предъявить о реализации ипотеки. Но пошлину придется платить от стоимости имущества. Да ужжж! А если к примеру оценочная стоимость имущество 10 тыс. баксов, а залоговая ( с учетом коэффициента) - 7 тыс. баксов? Опять "переплачивать" пошлину?

Получается, остается только внесудебная реализация как самый юеззатратный вариант. Тогда у меня только один вопрос остается - если продадим одно здание из нескольких заложенных по цене ниже той, что была в ипотечном договоре, может ли потом должник утверждать, что основное обязательство полностью прекратилось. ИМХО, не может, поскольку именно это здание именно по этому отдельному договору залога, не обеспечивало возврат всей суммы. Но хотелось бы мнение форумчан услышать.

[Гость Гость]

У нас на Востоке банкиры хитрые, а судьи или «тупят» или им «сказали тупить». Они взыскивают основной долг и просят сразу же в этом иске обратить взыскание на заложенную квартиру. Потом во время исполнительного производства оценивают через Билогистик и обращают в свою собственность, а оставшийся долг взыскивают через зарплату и т.д. В данном случае их действия неправомерны. Оплатили 3% от суммы иска.

Ёжик, если смотреть обзор, приведенный мной выше (спасибо, Елена), то всё у Вас на востоке правильно. Могут эти два требования заявляться одновременно, могут и по отдельности. В первом случае платится пошлина только от суммы задолженности, в требование о судебной реализации ипотеке дополнительно не облагается пошлиной.

Попробуйте вот этим воспользоваться - З-н об ипотеке недвижимого имущества

Статья 21. Реализация ипотеки в судебном порядке

1. Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

4. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки.

Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это решение.

5. Отсрочка реализации ипотеки не допускается в случаях:

1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.

В статью 22 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 03.06.03 г. № 427-II (см. стар. ред.)

[Гость Гость]

Получается, остается только внесудебная реализация как самый беззатратный вариант. Тогда у меня только один вопрос остается - если продадим одно здание из нескольких заложенных по цене ниже той, что была в ипотечном договоре, может ли потом должник утверждать, что основное обязательство полностью прекратилось. ИМХО, не может, поскольку именно это здание именно по этому отдельному договору залога, не обеспечивало возврат всей суммы. Но хотелось бы мнение форумчан услышать.

Банкиры, ипотечники, поделитесь опытом, пожалуйста

[Felix]

А разве в Договорах залога, банк не указывает на право взыскания с должника иного имущества, в случае если стоимость залогового имущества при вызскании не прокрывает сумму долга?

Ссылайтесь на условия Договоров залога, а также на то, что все залоги идут в обеспечение одного обязательства по займу.

[Гость гость]

В общем, выхода два:

1. Топать в суд с требованием о реализации ипотеки. Поскольку пошлина большая, заявить требования только по одному объекту недвижимости. Минусы - по любому придется платить 3% от стоимости имущества. Плюсы - нет рисков того, что в случае, если продадим ниже оценочной стоимости, прекратится основное обязательство.

2. Реализовывать во внесудебном порядке. Плюсы - ничего платить не надо. Никакой пошлины. Минусы - означенные выше риски. Но! Читаю внимательно НПА

При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Конкретно это здание по конкретно этому договору залога на момент заключения этого договора не обеспечивало полностью основное обязательство. Итак, можно продать почти всё во внесудебном порядке. А на оставшуюся (незначительную) сумму подать иск.

[Гость Гость]

А разве в Договорах залога, банк не указывает на право взыскания с должника иного имущества, в случае если стоимость залогового имущества при вызскании не прокрывает сумму долга?

Ссылайтесь на условия Договоров залога, а также на то, что все залоги идут в обеспечение одного обязательства по займу.

Феликс, да, это норма есть, но от З-на-то об ипотеке никуда не денешься. А там четко сказано, что если:

1) на момент заключения ипотечного договора залог полностью обеспечивал основное обязательство

2) залог был реализован во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства,

то с прекращением ипотеки прекращается и основное обязательство.

Причем эти нормы даже перед ГК имеют преимущество. Таким образом, должник просто обратится в суд, заявив, что ничего нам больше не должен, поскольку это условие ипотечного договора не соответствует требованиям законодательства.

Вот мы и пытаемся эту норму обойти. Т.е. реализовать почти всё во внесудебном порядке, чтобы пошлину не платить, и только за остатками задолженности пойти в суд, опять же чтобы на пошлине сэкономить. Но боимся, что реализовав во внесудебном порядке ниже суммы основного обязательства одно из зданий по одному из договоров залога, нарвемся на пресловутое прекращение основного обязательства.

[М.Ю.]

По 3%, в принципе, логично, исходя из подп.1 п.3 ст.21 Закона об ипотеке. Хотя, если иск предъявляется только к вещному поручителю, определить на момент подачи иска сколько в итоге будет взыскано денег с заложенного имущества невозможно. Поэтому логично и то, что такой иск не подлежит оценке.

Изменено 5 Мая 2010 пользователем М.Ю.

[Гость Гость]

Логично-то логично. И мы, канеш, попробуем закинуть иск с пошлиной 0, 5 МРП, но что-то (точнее приведенный выше обзор ВС) мне подсказывает, что потребуют платить 3% от стоимости имущества. Другой вопрос что его оценочная стоимость на момент заключения договора и сейчас - это две разные вещи. Т.о. еще и расходы по переоценке надо нести. Хотя опять же залогодатель заявит, что залогодержатель - заинтересованная сторона и оценка занижена. На момент заключения договора оценку же залогодатель оплачивал.

М.Ю., а что скажете насчет прекращения обязательств? Прекратится? Нет?