перезалог без согласия залогодержателя

[LQQ]

ситуация: в 2007 г. О. Кидалова под обеспечение займа заложила зем учесток в банке А, заем под строительство магазина, после ввода в эксплуатацию магазина этот же участок заложила в другом банке Б, без согласия банка А. при закладе имущества в Банк Б принесла все необходимые правоустанавливающие доки, БТИ зарегистрировал залог. Теперь, банк А подает иск о признании договора залога недействительным, поскольку он был заключен без согласия первоначального залогодержателя. Вопрос: банк Б является добросовестным залогодержателем, кроме того в договоре залога с банком Б имеется пункт, что залогодатель гарантирует отсутствие каких либо обременении на имущество передаваемое в залог, но в законе нет понятия добросовестного залогодержателя, как быть? Уважаемые юристы, поделитесь мнением пож-та...

[LQQ]

за целый день ни одного мнения? ну где же ВЫ?

сегодня состоялся процесс по вышеуказанному делу, я предложил другому банку мировую, мол у вас только земля в залоге, а в случае признания нашего залога недействительным вы все равно не сможете реализовать т.к. магазин расположенный на этой земле в залоге у вас не стоит, соответственно рег.орган не пропустит продажу земли без здания на нем? их юрист тупит, мне грит пофиг? каковы шансы на признания залога недействительным?

[Zhalair Мухали]

А как первый банк принял ЗУ в залог без правоустанавливающих доков на землю?

Изменено 6 Мая 2010 пользователем Zhalair Мухали

[Jock]

ситуация: в 2007 г. О. Кидалова под обеспечение займа заложила зем учесток в банке А, заем под строительство магазина, после ввода в эксплуатацию магазина этот же участок заложила в другом банке Б, без согласия банка А. при закладе имущества в Банк Б принесла все необходимые правоустанавливающие доки, БТИ зарегистрировал залог. Теперь, банк А подает иск о признании договора залога недействительным, поскольку он был заключен без согласия первоначального залогодержателя. Вопрос: банк Б является добросовестным залогодержателем, кроме того в договоре залога с банком Б имеется пункт, что залогодатель гарантирует отсутствие каких либо обременении на имущество передаваемое в залог, но в законе нет понятия добросовестного залогодержателя, как быть? Уважаемые юристы, поделитесь мнением пож-та...

Рекомендую уточнить следующие детали:

1. Условия заключения Договора залога земельного участка между Кидаловой О. и Банком А. В частности:

- наличие регистрации договора в уполномоченном органе;

- какой конкретный предмет залога - только земельный участок ? Или еще объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке ? Соответствуют ли условия залога п.2. ст. 77 Земельного кодекса РК ?

- почему Банк А не изъял оригиналы правоустанавливающих документов на земельный участок ?

2. Условия заключения Договора залога земельного участка между Кидаловой О и Банком Б. В частсности:

- при рассмотрении заявки на кредитование запрашивалась ли справка № 2 касательно отсутствия обременения на предмет недвижимости;

- при регистрации Договора залога в органах юстиции, был ли отказ в связи с наличием обременения (залога Банка А), т.е. каким образом юстиции зарегистрировало договор без согласия первоначального залогодержателя.

3. На сегодняшний момент по данным правового кадастра какие обременения официально зарегистрированы в отношении данного земельного участка.

4. В рамках гр.дела подать ходатайство об истребовании следующих документов (которые имеют важное значение для правильного разрешения дела):

- регистрационное дело на земельный участок из органах юстиции (выяснить условия залога, наличие необходимых документов);

- кредитное досье заемщика - Кидаловой О. из Банка А (выяснить условия залога, наличие документов требуемых законодательством РК, в т.ч. Правил № 49 от 23.02.2007г. и т.п.).

На основании изученных материалов и выявления ошибок, нарушений, можно:

- предъявить встречный иск к Банку А о признании его Договора залога недействительным, привлечь в качестве ответчика органы юстиции;

- либо стоять на своей позиции, что оснований для признания Договора залога недействительным отсутствуют, ввиду его законности и обоснованности, т.к. органы юстиции зарегистрировали, документы правоустанавливающие были у собственника, какие-либо обременения отсутствовали и т.п.

Можно как-то объединить эти действия, постараться прийти к мировому соглашению, либо пригрозить подачей официальной жалобы в АФН на действия Банка А, в части нарушения им требований законодательства и т.п.

В любом случае, на основании Ваших слов, трудно дать какой-либо четкий ответ, необходимо больше информации.

Изменено 6 Мая 2010 пользователем Jock

[LQQ]

спасибо за внимание, оригиналы доков есть как и у банка А так и у нас, в ходе процесса начали разбираться, оказалось, что изначально у неё на землю целевка была под строительство жилого дома, после того как она сдала в залог в банк А, целевку поменяла под магазин и ей выдали новый гос акт, Кидалова воспользовалась этим и после ввода в эксплуатацию магазина сдала еще раз в банк Б, я думаю, что здесь на лицо ст 178 УК (мошонка)... но ПО не хотят возбуждать уг дело...

[Гость Супер юрист]

На мой взгляд ситуация простая!! В соответствии с нормами ГК, перезалог разрешен, если он не запрещен предыдущим Договором залога. В данном случае банк Б знал, что з.у. находится в залоге и согласился на перезалог и не вижу здесь никакой проблемы. Просто в случае неисполнения обязательств обеспеченных залог, банк А имеет преимущественное право перед банком Б на удовлетворение своих требовании из заложенного имущества.

[Jock]

На мой взгляд ситуация простая!! В соответствии с нормами ГК, перезалог разрешен, если он не запрещен предыдущим Договором залога. В данном случае банк Б знал, что з.у. находится в залоге и согласился на перезалог и не вижу здесь никакой проблемы. Просто в случае неисполнения обязательств обеспеченных залог, банк А имеет преимущественное право перед банком Б на удовлетворение своих требовании из заложенного имущества.

Я сильно сомневаюсь, что Банк А дал своего согласие на перезалог своего залогового имущества, поэтому они и подали в суд на Банк Б о признании ихнего Договора залога недействительным.

[Felix]

На мой взгляд ситуация простая!! В соответствии с нормами ГК, перезалог разрешен, если он не запрещен предыдущим Договором залога. В данном случае банк Б знал, что з.у. находится в залоге и согласился на перезалог и не вижу здесь никакой проблемы. Просто в случае неисполнения обязательств обеспеченных залог, банк А имеет преимущественное право перед банком Б на удовлетворение своих требовании из заложенного имущества.

Несогласен с Вами. Если предыдущим договором залога, перезалог не был запрещен, на каком основании банк А требует признания договора залога, заключенного между заемщиком и банком Б - недействительным, т.к. был заключен без согласия банка А? И почему банк Б обязательно должен был знать, что зем.участок на момент подписания с заемщиком договора, находился в залоге у банка А?

Да, здесь необходимо уточнить условия сделки между банком А и заемщиком, вопрос регистрации залога, право перезалога и т.д.

[Jock]

спасибо за внимание, оригиналы доков есть как и у банка А так и у нас, в ходе процесса начали разбираться, оказалось, что изначально у неё на землю целевка была под строительство жилого дома, после того как она сдала в залог в банк А, целевку поменяла под магазин и ей выдали новый гос акт, Кидалова воспользовалась этим и после ввода в эксплуатацию магазина сдала еще раз в банк Б, я думаю, что здесь на лицо ст 178 УК (мошонка)... но ПО не хотят возбуждать уг дело...

Тут меня один момент заинтересовал, если было изменение целевого назначения земельного участка - обычно меняется госакт (который не является правоустанавливающим документом, а является идентификационным документом), сам договор купли-продажи (аренды) земельного участка сохраняет свою юридическую силу, и должен был находится в хранилище Банка А, как правоустанавливающий документ вместе с госактом и выпиской из постановления акима. Тогда каким образом, Банк Б взял в залог земельный участок в отсутствие договора купли-продажи земельного участка и выписки из постановления акима, пусть даже при наличии оригинала нового (измененного) госакта.

Другой момент, обычно когда меняется целевого назначение земельного участка, находящегося в залоге Банк, то Банк сразу по получению нового госакта из земкома изымает оригинал данного документа. Почему тогда Кидалова О. имела его на руках и поставила земельный участок в залог Банка Б, отсюда вопрос к сотрудникам Банка А - каким образом они это "прошляпили" изменение целевого назначения (поскольку без согласия залогодержателя земком не переофорляет госакты), т.е. вопросов много - и в ходе суда можно обратить внимание на эти моменты, указав, что Банк А своими действия фактически допустил (разрешил) перезалог залогового имущества и т.п.

[Гость Гость]

Я сильно сомневаюсь, что Банк А дал своего согласие на перезалог своего залогового имущества, поэтому они и подали в суд на Банк Б о признании ихнего Договора залога недействительным.

Уважаемый Jock! Для того, чтобы перезаложить имущество другому лицу вовсе не требуется согласие предыдущего залогодержателя. Заперещение перезалога, должно быть прописано в договоре залога. Для подтверждения высказывания см. статью п. 2 ст. 311 ГК РК!!!

[Гость Гость]

Я сильно сомневаюсь, что Банк А дал своего согласие на перезалог своего залогового имущества, поэтому они и подали в суд на Банк Б о признании ихнего Договора залога недействительным.

Уважаемый Jock! Для того, чтобы перезаложить имущество другому лицу вовсе не требуется согласие предыдущего залогодержателя. Заперещение перезалога, должно быть прописано в договоре залога. Для подтверждения высказывания см. статью п. 2 ст. 311 ГК РК!!!

[Jock]

Уважаемый Jock! Для того, чтобы перезаложить имущество другому лицу вовсе не требуется согласие предыдущего залогодержателя. Заперещение перезалога, должно быть прописано в договоре залога. Для подтверждения высказывания см. статью п. 2 ст. 311 ГК РК!!!

Уважаемый Гость, необязательно дважды писать один и тот же текст, я все прекрасно понимаю с первого раза

Согласно законодательству, право залога недвижимого имущества (земельного участка) возникает с момента государственной регистрации.

В силу ст.308 ГК и пп.4 п.1 ст.31 Закона РК "О гос.регистрации прав на недвиж.имущ.", уполномоченный орган отказывает в государственной регистрации при наличии обременении, которые исключают государственную регистрацию права.

В этой связи, сотрудники уполномоченного органа всегда требуют письменное согласие от первоначального залогодержателя на перезалог имущества.

[Gluk]

насколько я знаю, при изменении целевого назначаения кадастровый номер участка не меняется. соответственно, справка об отстуствии / наличии обременний должна была высветиться с обременением, если залог Банка А был зарегистрован. В итоге, Банк Б, совершил очень сомнительную сделку, и может тупо по лоббизму своего руководства, котрое в доле с Кидаловой.

[LQQ]

Сори, за то, что долгое время не включался в дискуссию, поясняю банк Б не был в курсе, что зем участок находится в залоге, в договоре банка А перезалог без согласия запрещен, акты на руках в двух баках, вызывали зем ком, они говорят, что акт первичный должен был быть сдан в зем ком, но он не сдан, БТИ архивное дело вообще потеряло, так и написали в письме )

[LQQ]

насколько я знаю, при изменении целевого назначаения кадастровый номер участка не меняется. соответственно, справка об отстуствии / наличии обременний должна была высветиться с обременением, если залог Банка А был зарегистрован. В итоге, Банк Б, совершил очень сомнительную сделку, и может тупо по лоббизму своего руководства, котрое в доле с Кидаловой.

банк не всегда спрашивает справку, т.к. законом обязательное наличие справки не предусмотрена, в любом случае при наличии обремении рег орган обязан затребовать согласие на перезалог

[Gluk]

законом обязательное наличие справки не предусмотрена

Это предусмотрено залоговой политикой любого нормального Банка.

Кроме того, насколько я понял, Банк Б зарегистрировал свой залог, а Банк А - нет. Вот этим и апеллируйте, т.к. регистрация - главное условие для возникновения права залогодержателя

Изменено 14 Мая 2010 пользователем Gluk