Спор о залоге

[Сакура]

Суть:

Долевой участник (ТОО) заключило договор долевого участия с Застройщиком в строительстве офисных помещений в жилом комплексе (ЖК).

Пришло время сдачи в эксплуатацию здания - передачи офисных площадей Долевому участнику.

Стороны: Застройщик и Долевой участник заключили договор купли-продажи офисных помещений с соответствующим земельным участком.

Далее при регистрации права собственности выяснилось, что вся земля под ЖК, находится в залоге у третьего лица. При этом указанное третье лицо дает согласие на отчуждение офисного помещения.

Таким образом, долевой участник регистрирует право собственности на помещение, без земельного участка.

Долевым участником был инициирован судебный процесс: суд вынес решение об отказе в иске долевому участнику на основании ст. 315 ГК РК - залогодатель вправе отчуждать предмет залога лишь с согласия залогодателя.

Апелляцией и надзорной инстанцией решение оставлено в силе.

Еще много неясностей, есть ли смысл дальнейшего обращения в ВС РК, т.к. по идее объект не может быть отчужден без земли…

Буду премного благодарна за любые мнения…

[М.Ю.]

У вас скорее всего жилой дом (подп.39 ст.2 Закона о жилищных отношениях). И скорее всего кондоминиум (п.5 ст.31 Закона). Соответственно, отдельного участка быть не должно.

[Сакура]

У вас скорее всего жилой дом (подп.39 ст.2 Закона о жилищных отношениях). И скорее всего кондоминиум (п.5 ст.31 Закона). Соответственно, отдельного участка быть не должно.

Коммерческая (офисная) площадь, по ДУ с земельным участком и по договору купли продажи площадь зем. участка определена.

[ШАРАМЫГА]

если у Вас по договору площадь зем участка определена, что Вам тогда еще надо? Вы что документы на землю оформить не можете? или Вы считаете что Вам вся земля приналдежит?

У Вас там, как мне понимается, в гос Акте будут указаны две площади, 1-я площадь всего зем участка необходимого для обслуживания всего дома и 2-я площадь, указывающая на размер Вашей доли.

[Сакура]

если у Вас по договору площадь зем участка определена, что Вам тогда еще надо? Вы что документы на землю оформить не можете? или Вы считаете что Вам вся земля приналдежит?

У Вас там, как мне понимается, в гос Акте будут указаны две площади, 1-я площадь всего зем участка необходимого для обслуживания всего дома и 2-я площадь, указывающая на размер Вашей доли.

Право собственности оформлено на помещение, всю землю под ЖК в т.ч. и долю под офисным помещением , застройщик передал в залог. Земля дольщику необходима т.к. он сам желает ею воспользоваться по своему усмотрению.

[ШАРАМЫГА]

А Вы в ГУ "Отдел земельных отношений" за оформлением права собственности на земельный участок, согласно условиям имеющегося у Вас договора купли-продажи обращались?

У Вас кроме договора к/п что либо на руках еще имеется?

[Нурик]

ИМХО, под коммерческую недвижимость отдельные акты получают, согласно расчету земельной доли

[Сакура]

А Вы в ГУ "Отдел земельных отношений" за оформлением права собственности на земельный участок, согласно условиям имеющегося у Вас договора купли-продажи обращались?

У Вас кроме договора к/п что либо на руках еще имеется?

Есть договор к-п - зарегестрирован и госакт есть.

Изменено 2 Июля 2010 пользователем Cакура

[Сакура]

ИМХО, под коммерческую недвижимость отдельные акты получают, согласно расчету земельной доли

Абсолютно верно.

[ШАРАМЫГА]

Чёй-то я сувсем уже ни чего не пойму.

Значит так:

у Вас имеется договор к/п помещения с земельным участком - это РАЗ;

он зарегистрирован в двух органах (юстиция и земельщики) - это ДВА;

имеется идентификационный документ на земельный участок - это ТРИ.

Выходит, у Вас все документы в порядке, однако Вы не можете воспользоваться одним их своих прав, а именно РАСПОРЯЖЕНИЕМ, получается Вы не можете передать свое имущество ни в залог ни продать, так как ВЕСЬ земельный участок передан в залог ЗАСТРОЙЩИКОМ, а отчуждение недвижимости без земли не допускается.

А если подать заявление в суд с требованием о выделении Вашей доли земельного участка из заложенного Застройщиком ввиду, отсутствия у него права на передачу данного имущества в залог, и нарушения Вашего права по распоряжению имуществом.

[Нурик]

Долевым участником был инициирован судебный процесс:

о чем?

[Сакура]

А если подать заявление в суд с требованием о выделении Вашей доли земельного участка из заложенного Застройщиком ввиду, отсутствия у него права на передачу данного имущества в залог, и нарушения Вашего права по распоряжению имуществом.

Дык уже есть решение по этому предмету спора - и постановление апелляционной колегии и постановление об отказе в возбуждении надзорного производства.

о чем?

Только чур не смеяться - дольщик первоначально заявил следующие исковые требования:

"Об обжаловании действий должностных лиц (застройщика) и возмещении материального и морального вреда".

Про моральный вред отдельная тема - дольщик ТОО. Адвокаты жгут.

Затем дольщик исковые требования изменил на: "признать неправомерными действия должностных лиц застройщика и понуждении залогодержателя внести изменения в договор залога недвижимого имущества и в ипотечное свидетельство, освободив от залога зем-й участок". В исковых требованиях истцу отказано в полном объеме.

Таким образом, осталась всего одна инстанция ВС РК, для которой нужны очень веские аргументы.

Изменено 2 Июля 2010 пользователем Cакура

[ШАРАМЫГА]

Круто у Вас там в Ате, Застройщик имеет больше прав на чужую собственность чем собственник данного имущества!

Может у Вас там законы другие? кодексы?

так все таки, какие были последние исковые требования?

[Сакура]

А если подать заявление в суд с требованием о выделении Вашей доли земельного участка из заложенного Застройщиком ввиду, отсутствия у него права на передачу данного имущества в залог, и нарушения Вашего права по распоряжению имуществом.

Хороший вариант был бы на начальном этапе, имхо :spartak:

[Сакура]

Круто у Вас там в Ате, Застройщик имеет больше прав на чужую собственность чем собственник данного имущества!

Может у Вас там законы другие? кодексы?

так все таки, какие были последние исковые требования?

См. выше - отредактировала сообщение. Дык это в регионе :spartak:

[ШАРАМЫГА]

Получается в Вашем деле замешана "ТЕМНАЯ СТОРОНА СИЛЫ" если они все у Вас там такие умные, предлагаю такой вариант:

Продайте или подарите данное имущество (супруге сыну матери) не важно кому, если Вам сейчас в суде отказали, то соответственно Вам будет отказ в регистрации сделки по причине наличия обременений на имуществе.

В этом случае Вы сможете подать в суд по новым основаниям, при чем уже от двух лиц, ПОКУПАТЕЛЯ/ПРОДАВЦА; ДАРИТЕЛЯ/ОДАРЯЕМОГО, как Вам удобно будет.

А в Верховный суд все равно идите, у Вас на лицо прямое нарушение мариального права, там у них красиво!!!

[Сакура]

Получается в Вашем деле замешана "ТЕМНАЯ СТОРОНА СИЛЫ" если они все у Вас там такие умные, предлагаю такой вариант:

Продайте или подарите данное имущество (супруге сыну матери) не важно кому, если Вам сейчас в суде отказали, то соответственно Вам будет отказ в регистрации сделки по причине наличия обременений на имуществе.

В этом случае Вы сможете подать в суд по новым основаниям, при чем уже от двух лиц, ПОКУПАТЕЛЯ/ПРОДАВЦА; ДАРИТЕЛЯ/ОДАРЯЕМОГО, как Вам удобно будет.

А в Верховный суд все равно идите, у Вас на лицо прямое нарушение мариального права, там у них красиво!!!

Готовлю жалобу-все в процессе осмысления :spartak:

[Франт]

Готовлю жалобу-все в процессе осмысления

При тех исковых требованиях, которые были поставлены истцом, вряд- ли судебное решение, которое бы удовлетворило требования истца, можно было бы считать правосудным.

Скорей всего, необходимо снова в суд с иным требованием обращаться о признании договора залога земельного участка недействительным в полном объеме.

На основании статьи 52 Земельного Кодекса.

[М.Ю.]

Коммерческая (офисная) площадь, по ДУ с земельным участком и по договору купли продажи площадь зем. участка определена.

ч.1 п.1 ст.63 ЗК

Вообще у меня по этой теме всегда была позиция о том, что в силу именно п.3 и п.5 ст.31 Закона РК о жилищных отношениях залог должен прекращаться в силу того, что не могут квартиры принадлежать одним лицам, а общее имущество другому лицу. Логика этого самого кондоминиума в том, что общее имущество служит собственникам помещений и не будучи его собственниками им будет затруднительно осуществлять свои права на отдельные помещения. Кстати, тут в законе о жил. отношениях явный пробел, не рассчитан он на такую ситуацию. Но единый субъект права на помещения и на общее имущество это, на мой взгляд, императив.

Но это только моё личное мнение и оно ничего не стоит.

Изменено 2 Июля 2010 пользователем М.Ю.

[Борисович]

Про моральный вред отдельная тема - дольщик ТОО. Адвокаты жгут.

Что-то я не совсем понял чего жгут адвокаты с учетом :

Статья 951. Возмещение морального вреда

1. Моральный вред - это нарушение, умаление или лишение личных неимущественных благ и прав физических и юридических лиц, в том числе нравственные или физические страдания (унижение, раздражение, подавленность, гнев, стыд, отчаяние, физическая боль, ущербность, дискомфортное состояние и т.п.), испытываемые (претерпеваемые, переживаемые) потерпевшим в результате совершенного против него правонарушения.

[Анатолий Утбанов]

Я полагаю земельный участок был поставлен в залог еще до того как строительство объекта было завершено, при этом еще хуже ситуация когда договор долевого участия был заключен уже после предоставления земельного участка в качестве обеспечения (залога). Если договор залога был заключен после заключения договора д/у то, у дольщика есть шансы признать его недействительным. В противном случае, до заключения д/у, застройщик мог иметь право распоряжения земельным участком, другое дело, что он должен был при заключении д\у поставить, о наличии обременений, в известность дольщика. В общем пути два - иск к застройщику о признании сделки недействительной или иск к застройщику и залогодержателю о признании недействительным договора залога.

[М.Ю.]

при этом еще хуже ситуация когда договор долевого участия был заключен уже после предоставления земельного участка в качестве обеспечения (залога). Если договор залога был заключен после заключения договора д/у то, у дольщика есть шансы признать его недействительным.

Считаю, что наоборот. В первом случае сразу нарисовывается очень чётко п.1 ст.413 ГК. А во втором случае чётких норм нет, а застройщик заключил договор залога, очевидно, ещё будучи собственником (п.2 ст.305 ГК).

[Сакура]

Что-то я не совсем понял чего жгут адвокаты с учетом :

Статья 951. Возмещение морального вреда

1. Моральный вред - это нарушение, умаление или лишение личных неимущественных благ и прав физических и юридических лиц, в том числе нравственные или физические страдания (унижение, раздражение, подавленность, гнев, стыд, отчаяние, физическая боль, ущербность, дискомфортное состояние и т.п.), испытываемые (претерпеваемые, переживаемые) потерпевшим в результате совершенного против него правонарушения.

Сложно тут предположить нарушение личных неимущественных прав юридического лица, согласна, если это распространение порочащих сведений. В исковом заявлении представитель указывает на нравственные и физические страдания юрлица, тогда как:

См. Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан

от 21 июня 2001 г. N 3 "О применении судами законодательства о возмещении

морального вреда":

Применительно к положениям статьи 352 Гражданского кодекса неисполнение обязательств, предусмотренных статьями 272-288 Гражданского кодекса, может являться основанием для возмещения морального вреда, если ненадлежащее исполнение обязательства должником не связано с нарушением имущественных прав кредитора. Ненадлежащее исполнение обязательств, затрагивающих имущественные права должника (например, уклонение от возврата денег по договору займа; неисполнение обязательства по договору купли-продажи в части оплаты покупки или передачи предмета сделки; и т.д.), в соответствии с пунктом 4 статьи 951 Гражданского кодекса исключает возможность компенсации морального вреда в денежном выражении.

[Сакура]

Я полагаю земельный участок был поставлен в залог еще до того как строительство объекта было завершено, при этом еще хуже ситуация когда договор долевого участия был заключен уже после предоставления земельного участка в качестве обеспечения (залога). Если договор залога был заключен после заключения договора д/у то, у дольщика есть шансы признать его недействительным. В противном случае, до заключения д/у, застройщик мог иметь право распоряжения земельным участком, другое дело, что он должен был при заключении д\у поставить, о наличии обременений, в известность дольщика. В общем пути два - иск к застройщику о признании сделки недействительной или иск к застройщику и залогодержателю о признании недействительным договора залога.

Земельный участок передан в залог после заключения договора долевого участия.

Хорошо, я заново иск подам, но меня потом в суде не будут тыкать носом юристы залогодержателя на ранее вынесенные решения?

[Анатолий Утбанов]

Земельный участок передан в залог после заключения договора долевого участия.

Хорошо, я заново иск подам, но меня потом в суде не будут тыкать носом юристы залогодержателя на ранее вынесенные решения?

Все зависит от, того на какие основания опирались ранее, а также какие обстоятельства были установлены судом и нашли свое отражение в судебном акте.