Регистрация права собственности по договору долевого участия

[Avenger]

Доброе всем время суток! Вопрос следующего характера. А должен деньги Б. А в свою очередь выполнил работу перед В на сумму долга перед Б. Б не связан с В. В не произвел оплату в пользу А. Стороны заключили трехстороннее соглашение по которому А переуступил задолженность Б и В стал должен Б. Денег у В нет и он решает передать в счет долга квартиру в недостроенном жилом доме, путем заключения договора долевого участия с Б. Возникает вопрос, каким образом в последующем Б будет производить регистрацию права собственности, существует ли установленный перечень необходимых документов для надлежащего оформления прав на квартиру, и конечно же НДС?

[Алибек Бегдесенов]

Доброе всем время суток! Вопрос следующего характера. А должен деньги Б. А в свою очередь выполнил работу перед В на сумму долга перед Б. Б не связан с В. В не произвел оплату в пользу А. Стороны заключили трехстороннее соглашение по которому А переуступил задолженность Б и В стал должен Б. Денег у В нет и он решает передать в счет долга квартиру в недостроенном жилом доме, путем заключения договора долевого участия с Б. Возникает вопрос, каким образом в последующем Б будет производить регистрацию права собственности, существует ли установленный перечень необходимых документов для надлежащего оформления прав на квартиру, и конечно же НДС?

В данном случае В должен заключить с Б договор об уступке прав требования по договору долевого участия. Данный договор не требует нотариального заверения. Затем с этим договором надо обратиться в строительную компанию, которая является застройщиком, и переоформить договор долевого участия на имя Б. Обычно в таком случае строительные компании подписывают с новым дольщиком (то есть с Б) дополнительное соглашения к договору долевого участия, где меняют имя дольщика.

P.S. Описываю реальный механизм действий, которые мне приходилось применять на практике.

[Гость Гость]

В данном случае В должен заключить с Б договор об уступке прав требования по договору долевого участия. Данный договор не требует нотариального заверения. Затем с этим договором надо обратиться в строительную компанию, которая является застройщиком, и переоформить договор долевого участия на имя Б. Обычно в таком случае строительные компании подписывают с новым дольщиком (то есть с Б) дополнительное соглашения к договору долевого участия, где меняют имя дольщика.

P.S. Описываю реальный механизм действий, которые мне приходилось применять на практике.

А каким образом происходит регистрация права собственности? Б идет в ЦОН показывает подписанный договор долевого участия и лишь на этом основании Уполномоченный орган регистрирует право собственности на квартиру за Б??? Либо необходимо прикладывать какие то дополнительные документы? Господа юристы какого ваше мнение?

[Avenger]

А каким образом происходит регистрация права собственности? Б идет в ЦОН показывает подписанный договор долевого участия и лишь на этом основании Уполномоченный орган регистрирует право собственности на квартиру за Б??? Либо необходимо прикладывать какие то дополнительные документы? Господа юристы какого ваше мнение?

Игорь Юрьевич а Вы что скажете, каков порядок регистрации???

[Алибек Бегдесенов]

А каким образом происходит регистрация права собственности? Б идет в ЦОН показывает подписанный договор долевого участия и лишь на этом основании Уполномоченный орган регистрирует право собственности на квартиру за Б??? Либо необходимо прикладывать какие то дополнительные документы? Господа юристы какого ваше мнение?

Регистрация права собственности на квартиру в органах юстиции возможна только после ввода в эксплуатацию строящегося дома. После ввода в эксплуатацию застройщик регистрирует право собственности на весь дом на свое имя. После этого застройщик передает каждому дольщику по акту приема-передачи его квартиру в построенном доме. Право собственности за дольщиком регистрируется на основании договора долевого участия и акта приема-передачи.

[Avenger]

Регистрация права собственности на квартиру в органах юстиции возможна только после ввода в эксплуатацию строящегося дома. После ввода в эксплуатацию застройщик регистрирует право собственности на весь дом на свое имя. После этого застройщик передает каждому дольщику по акту приема-передачи его квартиру в построенном доме. Право собственности за дольщиком регистрируется на основании договора долевого участия и акта приема-передачи.

А каким нормативным актом регулируется данная сделка, существует ли установленный порядок проведения регистрации права собственности?

[Алибек Бегдесенов]

А каким нормативным актом регулируется данная сделка, существует ли установленный порядок проведения регистрации права собственности?

Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество детально оговорен Законом РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся:

Статья 117. Недвижимое и движимое имущество

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно п. 3 ст. 73 Закона РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК"

4. Акт государственной приемочной комиссии (а в установленных государственными нормативами случаях акт приемочной комиссии) о приемке построенного объекта в эксплуатацию является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на готовую строительную продукцию.

Таким образом, из анализа процитированных мною выше положений законодательства РК, недостроенный жилой объект (то есть до сдачи его в эксплуатацию) не является недвижимым имуществом, а является движимым имуществом. Соответственно, недостроенный жилой объект до сдачи его в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, не может быть зарегистрирован в органах юстиции как объект недвижимого имущества.

[Avenger]

Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество детально оговорен Законом РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся:

Согласно п. 3 ст. 73 Закона РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК"

Таким образом, из анализа процитированных мною выше положений законодательства РК, недостроенный жилой объект (то есть до сдачи его в эксплуатацию) не является недвижимым имуществом, а является движимым имуществом. Соответственно, недостроенный жилой объект до сдачи его в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, не может быть зарегистрирован в органах юстиции как объект недвижимого имущества.

таким образом, с момента ввода в эксплуатацию достроенного жилого дома, регистрация права собственности будет осуществляться в следующем порядке:

1. Застройщик сдает дольщику квартиру по акту приема-передачи который подписывается сторонами.

2. Дольщик принявший квартиру по акту приема-передачи регестрирует её путем предоставления акта приема -передачи+договора долевого учатсия в уполномоченный орган.

Я правильно понял?

[Алибек Бегдесенов]

таким образом, с момента ввода в эксплуатацию достроенного жилого дома, регистрация права собственности будет осуществляться в следующем порядке:

1. Застройщик сдает дольщику квартиру по акту приема-передачи который подписывается сторонами.

2. Дольщик принявший квартиру по акту приема-передачи регестрирует её путем предоставления акта приема -передачи+договора долевого учатсия в уполномоченный орган.

Я правильно понял?

Да Вы правильно поняли. Также для регистрации права собственности также надо будет провести техобследование квартиры и заказать изготовление техпаспорта.

[Avenger]

Да Вы правильно поняли. Также для регистрации права собственности также надо будет провести техобследование квартиры и заказать изготовление техпаспорта.

Все это необходимо подготовить до сдачи документов на гос.регистрацию, что бы приложить к акту приема-передачи и договору долевого участия, я правильно понял?

[Алибек Бегдесенов]

Все это необходимо подготовить до сдачи документов на гос.регистрацию, что бы приложить к акту приема-передачи и договору долевого участия, я правильно понял?

Да техобследование проводится до сдачи документов на госрегистрацию.

[Avenger]

Да техобследование проводится до сдачи документов на госрегистрацию.

Понятно. Спасибо Вам большое за помощь очень вразумительный и внятный ответ, очень Вам благодарен! :crazy:

[Алибек Бегдесенов]

Понятно. Спасибо Вам большое за помощь очень вразумительный и внятный ответ, очень Вам благодарен!

Да не за что.

[Гость Freeman]

Регистрация права собственности на квартиру в органах юстиции возможна только после ввода в эксплуатацию строящегося дома. После ввода в эксплуатацию застройщик регистрирует право собственности на весь дом на свое имя. После этого застройщик передает каждому дольщику по акту приема-передачи его квартиру в построенном доме. Право собственности за дольщиком регистрируется на основании договора долевого участия и акта приема-передачи.

Здравствуйте, у меня к вам вопрос?

Застройщик и Дольщик заключили Договор долевого строительства. Застройщик построил и ввел в эксплуатацию жилой дом. После Застройщик передал Дольщику по акту приема-передачи квартиру с черновой отделькой. Однако Дольщик не производил государственную регистрацию, а уступил свое право по договору уступки право требования Покупателю. Как осуществить Покупателю регистрацию квартиры, где он проживает?

[Avenger]

Здравствуйте, у меня к вам вопрос?

Застройщик и Дольщик заключили Договор долевого строительства. Застройщик построил и ввел в эксплуатацию жилой дом. После Застройщик передал Дольщику по акту приема-передачи квартиру с черновой отделькой. Однако Дольщик не производил государственную регистрацию, а уступил свое право по договору уступки право требования Покупателю. Как осуществить Покупателю регистрацию квартиры, где он проживает?

По моему уступка права требования по долевому участию согласно законодательства не допускается, хотя может я ошибаюсь! :biggrin:

[Crick]

Здравствуйте, у меня к вам вопрос?

Застройщик и Дольщик заключили Договор долевого строительства. Застройщик построил и ввел в эксплуатацию жилой дом. После Застройщик передал Дольщику по акту приема-передачи квартиру с черновой отделькой. Однако Дольщик не производил государственную регистрацию, а уступил свое право по договору уступки право требования Покупателю. Как осуществить Покупателю регистрацию квартиры, где он проживает?

как правило уступка прав требования по Договору долевого участия в строительствне допускается до подписания сторонами акта приема-передчи или Договора передачи недвижимого имущества в собственность. Но учитывая, что вы не зарегистрировали право собственности на недвижимое имущество за собой, думаю Вам необходимо обратиться к застройщику с просьбой подписать Договор об уступке прав требования на третье лицо и заново переподписать акт приема передачи, но уже с новым дольщиком, а затем идти на регистрацию прав на новое лицо. Но в любом случае нужно смотреть договор долевого участия, акт приема передачи, и т.д. так как в договоре долевого участия, например, может быт оговорка о взимании платы за переуступку и т.д. Помимо этого нужно уточнить у застройщика когда он получил разрешение на строительство объекта, так как от этого будет зависеть подпадает он под закон о долевом или нет, если попадает и у него есть лицензия, то все цесси регистрируются в ГАСКЕ. Вообщем с лету все не перескажешь, нужно смотреть документы.

Изменено 5 Августа 2010 пользователем Crick

[Гость Freeman]

как правило уступка прав требования по Договору долевого участия в строительствне допускается до подписания сторонами акта приема-передчи или Договора передачи недвижимого имущества в собственность. Но учитывая, что вы не зарегистрировали право собственности на недвижимое имущество за собой, думаю Вам необходимо обратиться к застройщику с просьбой подписать Договор об уступке прав требования на третье лицо и заново переподписать акт приема передачи, но уже с новым дольщиком, а затем идти на регистрацию прав на новое лицо. Но в любом случае нужно смотреть договор долевого участия, акт приема передачи, и т.д. так как в договоре долевого участия, например, может быт оговорка о взимании платы за переуступку и т.д. Помимо этого нужно уточнить у застройщика когда он получил разрешение на строительство объекта, так как от этого будет зависеть подпадает он под закон о долевом или нет, если попадает и у него есть лицензия, то все цесси регистрируются в ГАСКЕ. Вообщем с лету все не перескажешь, нужно смотреть документы.

Договор долевого участия был заключен в ноябре 2006 года, а я являюсь Покупателем, т.е. - третье лицо. Из этого следует, что ДДУ пе попадает под закон о долевом строительстве. Также акт приема-передачи с Дольщиком был заключен 2008 году для выполнения отделочных работ, а жилой дом был введен в эксплуатацию в 2009 году. Позже, а точнее в 2010 году, заключил с Дольщиком договор цессии. Видимо мне необходимо заключить теперь с Застройщиком Договор передачи и зарегистрировать в юстиции.

[Гость Жанна]

Да Вы правильно поняли. Также для регистрации права собственности также надо будет провести техобследование квартиры и заказать изготовление техпаспорта.

Спасибо огромное за четкую инфо. Для полной ясности подскажите пожалуйста, кто должен провести техобследование квартиры и заказать изготовление техпаспорта - застройщик или дольщик? Входит ли в обязанности застройщика нумерация квартир дома, введенного в эксплуатацию, в БТИ?

[Crick]

Спасибо огромное за четкую инфо. Для полной ясности подскажите пожалуйста, кто должен провести техобследование квартиры и заказать изготовление техпаспорта - застройщик или дольщик? Входит ли в обязанности застройщика нумерация квартир дома, введенного в эксплуатацию, в БТИ?

Общий тех паспорт обязательно изготавливает Застройщик, а индивидуальный техпаспорт и номерацию по Договоренности, но как правило делается за счет дольщика, так как это доп расходы для Застройщика.

[Гость Гость]

Подскажите...

Ситуация следующая два физ лица решают заключить Договор об уступке прав требования по Договору о долевом участии в строительстве. Дом пока не закончен, Акт не подписывался, но застройщик отказывается подписать Договор усутпки прав.

При том что 100% за квартиру покупатель оплатил!!!

Договором о долевом участии предусмотрена Уступка прав при 100% оплате, что как сказано выше было сделано покупателем!

Вопрос:

1. Можно ли в суде понудиить застройщика подписать Договор уступки?

2. Можно ли переуступить без подписания Договора об уступки без Застройщика, лишь потом уведомив его о сделке?

[Crick]

Подскажите...

Ситуация следующая два физ лица решают заключить Договор об уступке прав требования по Договору о долевом участии в строительстве. Дом пока не закончен, Акт не подписывался, но застройщик отказывается подписать Договор усутпки прав.

При том что 100% за квартиру покупатель оплатил!!!

Договором о долевом участии предусмотрена Уступка прав при 100% оплате, что как сказано выше было сделано покупателем!

Вопрос:

1. Можно ли в суде понудиить застройщика подписать Договор уступки?

2. Можно ли переуступить без подписания Договора об уступки без Застройщика, лишь потом уведомив его о сделке?

1) Да можно, но необходимо знать всю информацию, может быть в дду есть пункт, что при уступке долщик платит вознаграждение или еще что-нибудь.

2) Можно, опять же исходя из тексту ДДУ, т.е если в дду это разрешено.

[Гость Даурен]

Здравствуйте!

Возможна ли регистрация права собственности на недвижимое имущества по ДДУ на третье лицо, не являющего дольщиком?

Или возможно ли произвести регистрацию в БТИ на дольщика по ДДУ по доверенности, и не возникнет ли проблем в этом случае? Спасибо.

[Гость Сергей Бурацкий]

При регистрации права на недвижимое имущество между покупателем и застройщиком ....БТИ требует от застройщика предоставить покупателю не общий Тех. паспорт на весь дом...а отдельно на его квартиру.Насколько это правомочно????

[satanova]

Здравствуйте!я купила квартиру в ЖК , по договору цессии у ТОО которая в свою очередь получила ее за проделанные работы сог-но порядка расчета № 17, на данный момент у меня на руках тех. паспорт, Акт приема-передач на проведение отделочных работ,и договор цессии. Дом заселенный, но к сожалению не оформлено право собственности, т.к. дом не сдан по гос. акту. В отношении застройщика возбуждено уголовное дело. Вопрос, каким образом будет оформятся право собственности в таких случаях, и какие мы несем риски?Тревожно очень, помогите пожалуйста советом. 

[Ruslan M.]

Пока дом не принят в эксплуатацию, то право собственности на квартиру никак не зарегистрировать. ИМХО.