Помогите с покупкой квартиры!

[Гость Андрей М.]

Здравствуйте, Уважаемые Юристы!

Так случилось, что после многолетнего накапливания денег всей семьей, появилась возможность взять хоть какую-то квартирку дабы удалится от родительского крыла и стать наконец-то полностью самостоятельным человеком, давно пора :)

Однако собрать сумму оказалось не единственным затруднением при покупке квартиры. Собственно купить (отдать деньги) особых трудностей не возникает, а вот чтобы через некоторое время ко мне не пришли и не сказали "А квартира то моя!" или "По закону квартира не Ваша!", я и хотел задать вопрос:

Как правильно купить квартиру? Какие документы необходимо смотреть и требовать у продавца? На что обращать внимание в этих документах особенно? Какие могут быть подводные камни?

Так много на форуме сказано о договоре на приватизацию, а как выяснить кто проживал на момент создания этого договора? И кто имеет на нее вообще права? Если хозяйка/хозяин умолчит допустим о том что на тот момент состояли в браке, а опосля придет отвергнутый давно экс-супруг с требованиями вернуть жилплощадь?

Да и как вообще определить не фальшивые ли документы мне показывают, возможно ли самому или вместе с продавцом обратится куда-то, чтобы дали в моем присутствии документ, доказывающий его права, что он не мошенник со знаниями фотошопа и лазерным принтеров?

Я понимаю, что вопрос очень широкого профиля и с массой подвопросов, но в интернете я ничего путевого не нашел (в основном информация про РФ), а к кому обращаться и не знаю, не хочется столкнуться с некомпетентным человеком:(

[Интроверт]

Обратитесь к хорошему натариусу.

[Орал]

Действия покупателя: обследование приобретаемой недвижимости (квартиры), выяснение вопроса о наличии у продавца семьи и переговоры с ее членами и с соседями, затребование у продавца правоустанавливающих документов на квартиру, а также свидетельства о браке, чтобы установить семейное положение продавца на момент приобретения им квартиры. Плюс справка с ЦОНа о зарегистрированных правах (обременениях).

[Cloudlet]

Дополнительно можно обратиться в КСК, обслуживающему дом, в котором находится квартира, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Конечно не факт, что Вам предоставят такую информацию.

А также найти человека, который по базе в Центре по недвижимости найдет информацию по интересубщему Вас объекту недвижимости.

[Матэус]

мой три копейки...

Жильё приобретается, как правило, 2 способами:

1) знакомство с разделом «продается» в газетном издании «Крыша»;

2) опрос знакомых, юзание гугла в поиске «Риелторской Конуры», «Риелтора»

Итак, предположим, Вы нашли потенциального Продавца квартиры, цена, район, состояние Вас устраивает. С чего же начинать??

Прежде всего, стоит проверить наличие правоустанавливающих документов у собственника квартиры.

Под правоустанавливающими документами принято понимать, документы, подтверждающие право собственности на квартиру гражданина/продавца.

Ими могут быть (оригиналы, без подтирок, чисток и.т.д.):

1) договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации;

2) свидетельство о праве на наследство (если квартира получена по наследству);

3) акт о приобретении с публичных торгов;

4) решение суда, подтверждающее право собственности;

5) технический паспорт жилья (содержащий план квартиры и описание всех ее помещений с указанием площадей);

6) и иное.

Вышеперечисленные правоустанавливающие документы, должны быть зарегистрированы в Департаменте юстиции и на оборотной стороне иметь штампик. В случае утери правоустанавливающих документов, собственник жилья, без особых проблем может получить дубликат. Не принимайте никаких отмазак, «Я потерял, ничего страшного, потом принесу.. и.т.д.)

В целях установления право собственности на квартиру, рекомендую обратиться в территориальное управление юстиции с запросом формы №2.

В запросе необходимо указать точный адрес квартиры, и иметь при себе удостоверение + копия. Справка выдается на бесплатной основе, в течение 30 минут.

Справка формы №2 содержит, сведения обо всех собственниках, сведения о залоге, и.т.д.

Ни в коем случае не соглашайтесь, на получение/предоставление данной справки собственником жилья. ИМХО. без особых проблем можно приобрести нужную справку с необходимым для себя содержанием.

Смотрины квартиры, как правило собственник жилья, за экскурсию требует плату в размере от 500 до 1500 тенге. От этого не куда не деться, придется платить.

Обращайте внимание на переделки/перепланировку комнат, это очень важно!

Просите документы подтверждающие перепланировку жилья, выданные ГАСКом. ИМХО. в последующем, при продажи такого жилья, могут возникнуть проблемы.

Собственник жилья (квартиры) должен Вам уведомить обо всех имеющихся недостатках квартиры, при этом не поддавайтесь на уговоры, не торопитесь, внимательно исследуйте будущую квартиру. Желательно на смотрины идти вместе с друзьями, можно пригласить с собой «эвро-ремотчиков».

Собственник, как правило, вежливо попросит Вас подтвердить показанные им все недостатки и подтвердить их письменной форме. Не торопитесь!

Не забывайте, что требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем в пределах двух лет со дня ее передачи (п.2 ст. 430 ГК РК).

Не редки случай, когда Продавец состоит в браке. Так, при заключении договора купли - продажи, продавец жилья, должен предоставить нотариально заверенное письменное согласие супруги на продажу квартиры.

Обратите внимание на коммунальные долги собственника жилья! Просите квитанций об оплате ком. услуг. Ни нотариус, ни ДЮ, не проверяют коммунальные долги Продавца. В случае наличия, не плохо письменного закрепить обещание Продавца оплатить все имеющиеся долги.

Ну и на по следок, договор купли продажи оформите у нотариуса по месту нахождения квартиры. Деньги за квартиру лучше переводить через банки, или передавать их в присутствии нотариуса и знакомых.

Для похода к нотариусу необходимо:

1) удостоверение личности и или паспорта сторон Договора купли - продажи;

2) в случае отсутствия собственника и наделение им поверенного на продажу жилья, нотариальную доверенность;

3) личная явка супругу/супруга – если квартира в общей совместной собственности;

4) пакет правоустанавливающих документов Продавца/собственника жилья;

5) Справка формы №2;

6) и иное.

Внимательно читайте ДКП, не торопитесь!

P.S. ну и как приобретете квартиру, пишите сюда, поможем с процедурой государственной регистрации недвижимости :crazy:

Изменено 20 Июля 2010 пользователем Матэус

[Гость Андрей М.]

Большое спасибо за ответы!!!

Но у меня тут еще один вопрос, который появился после прочтения форума.

Довольно много вопросов у форумчан связано с неожиданно появившимися хозяевами на квартиры после уже нескольких перепродаж квартиры (все-таки жилье у нас не слишком новое и такой вариант исключать нельзя), да и без перепродаж.

С супругами все ясно, а вот несовершеннолетние дети, проживавшие при приватизации квартиры или прописанные туда уже позже. Слышал что и они могут потребовать по наступлению совершеннолетия права на жилье.

Или же такая ситуация. Проживало на момент приватизации 3 человека. Один из них в последующем продал квартиру. Прошло несколько лет и решил купивший эту квартиру покупатель ее продать (ну может он еще больше и лучше хочет жилье). Я ее покупаю и ко мне вскоре приходят те двое, еще со времен приватизации!!! Они ведь даже если квартира продана, все еще имеют на нее права (гугл сказал имеют, хотя возможно это и для РФ), если в процессе той сделки не написали отказ от жилья.

Как мне обезопаситься от вот таких потенциальных хозяев, несовершеннолетних тогда, или забытых после купли-продажи жилья, да и возможно еще кого-то о ком я еще могу и не представлять? Справка формы № 2 покажет мне вот таких? А если нет, то что делать тогда? В каких документах увидеть это?

И еще вопрос. Правильно ли я понял, если все жильцы, шедшие по приватизации при первой продаже квартиры, отказались от прав на нее, то ею безраздельно владеет новый покупатель и его супруг (как совместно нажитое). Если я у них покупаю квартиру, то отказ от жилья пишет только супруг? Остальные проживавшие в будущем не потребуют ли свою долю, не проявятся ли и у них право на это жилье? Те же дети или сожители, да мало ли кто?

Извините если слишком назойлив, просто для меня это все действительно серьезное дело :sarcasm:

[Матэус]

С супругами все ясно, а вот несовершеннолетние дети, проживавшие при приватизации квартиры или прописанные туда уже позже. Слышал что и они могут потребовать по наступлению совершеннолетия права на жилье.

Добрый день, Андрей!

ст. 24 ГК РК,

"Законодательными актами могут быть установлены случаи, когда на совершение сделки несовершеннолетними и за несовершеннолетними требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства".

далее,

Согласно п.3 ст. 13 Закона "О жилищных отношениях" от 16 апреля 97 года №94-I

"отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства".

ИМХО. придется Продавцам (родителям) обращаться в орган опеки и попечительства.

Вопрос к форумчанам, когда проводилась приватизация? Разве дети (несовершеннолетние) не выросли???

Изменено 21 Июля 2010 пользователем Матэус

[Андрей М.]

Вопрос к форумчанам, когда проводилась приватизация? Разве дети (несовершеннолетние) не выросли???

Приватизация ведется до сих пор, а массовая приватизация, когда повально все приватизировали, закончилась в конце 1993 года.

ИМХО. придется Продавцам (родителям) обращаться в орган опеки и попечительства.

Это я тоже знаю. Меня интересует вопрос: могу ли я узнать кто проживал в квартире ранее, начиная с приватизации жилья. И имеют ли они еще какие-либо права на нее. Не могут ли предыдущие договора купли-продажи на эту квартиру быть оспорены. Т.е. я хочу перестраховаться от всех прежних хозяев и проживавших в этой квартире.

Т.е. на примере:

Иванов и Петров приватизировали квартиру в 93-м, в 2000-м продал Иванов квартиру Сидорову, Петрова и не спрашивал, т.к. тот переехал в другой город. Я покупаю квартиру у Сидорова, а о Петрове даже и не знал. Тут приезжает Петров и говорит, что квартира и его тоже. Суды, разбирательства, доказывания... Так вот как мне узнать о Петрове еще до покупки квартиры?

В моем предыдущем вопросе меня интересуют именно такие скрытые для меня владельцы.

[Матэус]

могу ли я узнать кто проживал в квартире ранее, начиная с приватизации жилья.

Андрей читаем внимательнее!!!

Вам ведь сказали достаточно обратиться в ЦОН за справкой формы №2. Более того, нотариус который будет заверять эту сделку, попросит Продавца предоставить справку об отсутствии обременении.

И имеют ли они еще какие-либо права на нее.

Справка формы №2, в ней будет все указано!

Не могут ли предыдущие договора купли-продажи на эту квартиру быть оспорены. Т.е. я хочу перестраховаться от всех прежних хозяев и проживавших в этой квартире.

Андрей харе быть мнительным! получишь справку с ЦОН и поимеешь, когда и кем данная собственность отчуждалась и как приобреталась (общая совместная или долевая и.т.д).

Иванов и Петров приватизировали квартиру в 93-м, в 2000-м продал Иванов квартиру Сидорову, Петрова и не спрашивал, т.к. тот переехал в другой город. Я покупаю квартиру у Сидорова, а о Петрове даже и не знал. Тут приезжает Петров и говорит, что квартира и его тоже. Суды, разбирательства, доказывания... Так вот как мне узнать о Петрове еще до покупки квартиры?

Согласно п.3 ст. 13 Закона "О жилищных отношениях" от 16 апреля 97 года №94-I

"отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников.

Про детей также указано в этой статье!

В моем предыдущем вопросе меня интересуют именно такие скрытые для меня владельцы.

Андрей иди к гадалке!

Прочти внимательно вышеуказанные посты!

Удачи!!!

Изменено 23 Июля 2010 пользователем Матэус