Подвальное помещение. Как купить?

[Гость Кока]

Здравствуйте, юристы! Прошу дать консультацию по нижеследующему вопросу:

Мне необходимо приобрести подвальное помещение одного жилого дома. В КСК сказали, что у них документов нет, утеряли. Кто должен восстанавливать правоустанавливающие документы? Полагаю, что КСК, но на какой Закон ссылаться мне при этом? Какие государственные органы занимаются этими вопросами? Порядок процедур, сроки, кто ответственный из госорганов?

При наличии настоящих правоустанавливающих документов, при каких условиях возможна продажа этого подвального помещения?

Заранее благодарю за предоставленные Ваши ответы! :biggrin:

[Сакен]

В КСК как обычно бардак и никто не хочет ни за что отвечать. Полагаю, за восстановлением документов (если Вы сами готовы к этому) надо обратиться в ЖКХ и юстицию. Для начала предлагаю прочитать вот это.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ объекта кондоминиума

Приказом и. о. министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241 (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов Республики Казахстан 27 сентября 2007 года под № 4945) утверждены Правила государственной регистрации объекта кондоминиума (далее - Правила, в соответствующих падежах).

В соответствии с законодательством, кондоминиум - особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве). Объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества (далее - регистрирующий орган). Согласно Правилам, регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы в соответствии с формой регистрационного листа сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

В соответствии с Правилами, заявление о государственной регистрации объекта кондоминиума может быть подано участниками кондоминиума (далее - заявители) или их уполномоченными представителями. При государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются: лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума; орган управления объектом кондоминиума, если такие полномочия представлены ему учредительными документами, договором на управление объектом кондоминиума или общим собранием участников кондоминиума; любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.

Для государственной регистрации объекта кондоминиума заявители или их уполномоченный представитель, согласно Правилам, представляет в регистрирующий орган следующие документы: заявление; технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный государственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества; правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано; размеры долей в общем имуществе, определенных соглашением участников кондоминиума либо в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях; документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

В заявлении о государственной регистрации объекта кондоминиума указываются: наименование регистрирующего органа; сведения о заявителях (общая информация об участниках кондоминиума без указания наименований всех собственников жилых и нежилых помещений (владельцев иных вещных прав), входящих в состав объекта кондоминиума); сведения об уполномоченных представителях (фамилия, имя, отчество, место жительства, данные документа, удостоверяющего личность, если представителем является физическое лицо; наименование, юридический адрес, дата и номер государственной регистрации, если представителем является юридическое лицо; реквизиты документа, удостоверяющего полномочия); вид объекта государственной регистрации (объект кондоминиума или изменение идентификационных, технических характеристик объекта кондоминиума); краткое описание объекта кондоминиума (место его нахождения, вид недвижимости, количество вторичных объектов, общая площадь земельного участка, жилого дома и площадь мест общего пользования) и другие сведения в соответствии с установленной формой.

Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в течение пятнадцати рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган. После регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган возвращает заявителям или их уполномоченному представителю документ о расчете долей участников кондоминиума либо соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию объекта кондоминиума.

Игорь ЛОСКУТОВ,

начальник юридического отдела компании «ЮрИнфо».

[М.Ю.]

Приобрести подвал жилого дома нельзя, можно взять в аренду.

[Сакен]

Приобрести подвал жилого дома нельзя, можно взять в аренду.

Обоснование?

[Феникс]

У кого приобретать будете, кто собственником первоночальным будет)? Только аренда с согласия всех жильцов дома.

[Mishanya]

Обоснование?

Закон о ЖО.

В свое время прорабатывал этот вопрос, и так, и сяк... Могу утверждать, что в некоторых случаях есть варианты. Хотя, по умолчанию, согласен - невозможно купить.

[Сакен]

Вот я и думаю, раз возможна аренда, почему нельзя оформить куплю-продажу? Может быть есть какой-то запрет? Просто реально заинтересовал вопрос.

Вот, только Мишанин пост увидел. Ок, Закон "О ЖО". Но мне все-таки кажется, при наличии воли уполномоченных органов этот вопрос решить можно.

Изменено 28 Сентября 2010 пользователем Сакен

[Mishanya]

Вот я и думаю, раз возможна аренда, почему нельзя оформить куплю-продажу? Может быть есть какой-то запрет? Просто реально заинтересовал вопрос.

Вот, только Мишанин пост увидел. Ок, Закон "О ЖО". Но мне все-таки кажется, при наличии воли уполномоченных органов этот вопрос решить можно.

Дело не в уполномоченных органах. Проблема в другом. В том, что нельзя, к примеру в квартире продать отдельно коридор.

Ст. 31 Закона о ЖО.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Изменено 28 Сентября 2010 пользователем Mishanya

[М.Ю.]

Обоснование?

П.6 ст.31 закона о жил. отношениях.

[Сакен]

Дело не в уполномоченных органах. Проблема в другом. В том, что нельзя, к примеру в квартире продать отдельно коридор.

Ст. 31 Закона о ЖО.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Вот именно это и нужно было ТС - грамотный расклад!!! А дальше он уже будет двигать тему сам, нам остается только пожелать удачи.

[SULIKO]

Дело не в уполномоченных органах. Проблема в другом. В том, что нельзя, к примеру в квартире продать отдельно коридор.

А вот если собственник помещения в жилом доме изъявляет желание купить часть подъездной площадки и присоединить к своему помещению или ту же часть подвала (допустим часть где нет подвальных труб и не прегрождает доступ к ним), то как Вы считаете, можно ли воспользоваться этой нормой Закона о ЖО:

Статья 41. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом

1. Изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности.

3. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

Изменено 29 Сентября 2010 пользователем SULIKO

[Mishanya]

купить часть подъездной площадки

Невозможно.

Статья 41. Изменение границ между помещениями, а также между помещениями и общим имуществом

Вот это другое дело, но там тоже заморочки есть неслабые.

[Koka]

Закон о ЖО.

В свое время прорабатывал этот вопрос, и так, и сяк... Могу утверждать, что в некоторых случаях есть варианты. Хотя, по умолчанию, согласен - невозможно купить.

Доброе утро! Спасибо за ваши ответы.

Да, это проблематичное дело, кроме как Закона "О жилищных отношениях", никаких НПА, в которых была бы описана процедура приобретения подвального помещения в частную собственность я не нашла, поэтому и обратилась к форум.

Я вот как думаю, сначала надо получить согласие всех жильцов дома, затем обратиться в архитектуру для согласования на переобоудование (перепланировку), потом в регистрирующий орган (ЦОН). Как вы считаете? Загвоздка конечно может возникнуть и в самом начале - обязательно найдется бабушка, которая не захочет выделить свою долю))))) И еще нету ведь документов никаких у КСК

Есть и другой вариант - попросить председателя КСК восстановить документы........

Не знаю с чего начать. И даже удача, которую мне пожелал Сакен мне не поможет :biggrin:

[Mishanya]

Не знаю с чего начать.

Обратитесь к юристам - пусть занимаются.

[helen]

Доброе утро! Спасибо за ваши ответы.

Да, это проблематичное дело, кроме как Закона "О жилищных отношениях", никаких НПА, в которых была бы описана процедура приобретения подвального помещения в частную собственность я не нашла, поэтому и обратилась к форум.

Я вот как думаю, сначала надо получить согласие всех жильцов дома, затем обратиться в архитектуру для согласования на переобоудование (перепланировку), потом в регистрирующий орган (ЦОН). Как вы считаете? Загвоздка конечно может возникнуть и в самом начале - обязательно найдется бабушка, которая не захочет выделить свою долю))))) И еще нету ведь документов никаких у КСК

Есть и другой вариант - попросить председателя КСК восстановить документы........

Не знаю с чего начать. И даже удача, которую мне пожелал Сакен мне не поможет

Koka, а какие документы КСК должен восстановить? И чисто с юридической точки зрения - кто в договоре купли-продажи будет указан как Продавец? Даже если у Вас получится оформить такой договор - это очень рискованно, его достаточно легко можно будет оспорить в суде, признав незаконным, на основании п.6 ст.31 "Собственник помещения (квартиры) не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения (квартиры), принадлежащего ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности".

ИМХО, шансы приобрести подвал могли быть в случае, если бы его удалось вывести из статуса "общая домовая собственность" и перевести в иной статус (например, что-нибудь типа "встроенное нежилое помещение" ну или что-нибудь в этом роде). Но делать это надо было до того, как дом был зарегистрирован в качестве объекта кондоминимума, после регистрации - подвал стал частью официально зарегистрированного общего имущества дома.

[Koka]

ВОТ К КАКОМУ ЗАКЛЮЧЕНИЮ Я ПРИШЛА, ИЗУЧАЯ ЗРК о ЖО, ГК (надеюсь кому-нибудь понадобится):

1. Кондоминиум. Его регистрация.

Кондоминиум - особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве).

Объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно Правилам, регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы в соответствии с формой регистрационного листа сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

В соответствии с Правилами, заявление о государственной регистрации объекта кондоминиума может быть подано участниками кондоминиума или их уполномоченными представителями с предоставлением следующих документов:

• заявление;

• технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный государственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества;

• правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;

• размеры долей в общем имуществе, определенных соглашением участников кондоминиума либо в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях;

• документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в течение пятнадцати рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.

После регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган возвращает заявителям или их уполномоченному представителю документ о расчете долей участников кондоминиума либо соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию объекта кондоминиума.

2. Продажа объекта кондоминиума.

В соответствии со п.2 ст.31 Закона, каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Пункт 3 данной статьи предусматривает, что доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.

Согласно п.6 ст.209 ГК РК, собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Таким образом, в отличии от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду или распорядиться иначе по своему усмотрению, недвижимость в общей собственности является «неделимой» - ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

На основании вышеизложенного, объект кондоминиума может быть реализован на рынке целиком только в том случае, если одним субъектом будут выкуплены все жилые и (или) нежилые помещения. В этом случае объект кондоминиума перестает быть объектом кондоминиума, поскольку в его составе уже не будет имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности и общего имущества на праве общей долевой собственности. Это будет жилое или нежилое здание, с множеством помещений, используемых для проживания (найм жилища) или арендуемых для предпринимательской или иной деятельности, находящееся у одного собственника.

ВСЕМ ЖЕЛАЮ УДАЧИ! :shuffle:

[S-72]

Дело не в уполномоченных органах. Проблема в другом. В том, что нельзя, к примеру в квартире продать отдельно коридор.

Ст. 31 Закона о ЖО.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

прошу прошения, а почему вы прочно привязываете дом и подвал в нем к объектам кондоминиума? если это раньше не было ЖСК или дом построен после развала СССР а сам дом входит в состав КСК(ПКСК) тут и речи о кондоминиуме быть не должно.

[helen]

Таким образом, в отличии от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду или распорядиться иначе по своему усмотрению, недвижимость в общей собственности является «неделимой» - ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

На основании вышеизложенного, объект кондоминиума может быть реализован на рынке целиком только в том случае, если одним субъектом будут выкуплены все жилые и (или) нежилые помещения. В этом случае объект кондоминиума перестает быть объектом кондоминиума, поскольку в его составе уже не будет имущества, находящегося на праве раздельной (индивидуальной) собственности и общего имущества на праве общей долевой собственности. Это будет жилое или нежилое здание, с множеством помещений, используемых для проживания (найм жилища) или арендуемых для предпринимательской или иной деятельности, находящееся у одного собственника.

ВСЕМ ЖЕЛАЮ УДАЧИ!

Умничка!

[helen]

... а сам дом входит в состав КСК(ПКСК) тут и речи о кондоминиуме быть не должно.

А Вы понимаете разницу между КСК и ПКСК? Если "да", то должны понимать, в каком случае речь идёт о кондоминимуме.

[Нурик]

Мне необходимо приобрести подвальное помещение одного жилого дома.

И что получилось?

[Гость настя]

подскажите вообще с чего начать это дела!за что братся в первую очередь??к кска??

[Mishanya]

подскажите вообще с чего начать это дела!за что братся в первую очередь??к кска??

Можете даже не начинать. Потому что с самого начала темы подробно уже разъяснили. что выкупить подвал в жилом доме - ПРИНЦИПИАЛЬНО НЕВОЗМОЖНО. То же самое, как нельзя выкупить в жилом доме в собственность лифт, например. Нет законодательной возможности. Противоречит общим принципам и положениям о совместной собственности и кондоминиуме.

[Zhalair Мухали]

Возможно, если подвальное помещение на момент приемки в эксплуатацию имело собственника, а также если оно функционально не предназначено для расположения в нем лифтовых, элеваторных и т.д. Желательно конечно, называть помещения не "подвал", а просто "нежилое помещение". Потому как "подвал" это название этажа, в котором могут располагаться нежилые помещения. Подвал в общем понимании, во многих домах свежей постройки именуют техническим подпольем. И вот там помещения продавать нельзя.

[Mishanya]

Возможно, если подвальное помещение на момент приемки в эксплуатацию имело собственника, а также если оно функционально не предназначено для расположения в нем лифтовых, элеваторных и т.д. Желательно конечно, называть помещения не "подвал", а просто "нежилое помещение". Потому как "подвал" это название этажа, в котором могут располагаться нежилые помещения. Подвал в общем понимании, во многих домах свежей постройки именуют техническим подпольем. И вот там помещения продавать нельзя.

"Не множьте сущностей сверх необходимого" (с) Оккам

Zhalair Мухали, несколько перефразируя и соглашаясь с вами, проще говоря, купить подвал можно, если он НЕ является частью общей совместной собственности, а находится в раздельной. Иначе никак.

Изменено 28 Февраля 2013 пользователем Mishanya

[Zhalair Мухали]

Zhalair Мухали, несколько перефразируя и соглашаясь с вами, проще говоря, купить подвал можно, если он НЕ является частью общей совместной собственности, а находится в раздельной. Иначе никак.

да, иными словами так))