предоплата при продаже недвижимости

[М.Ю.]

??

Я такой вывод делаю , учитывая старую и новую редакцию ст.155 ГК и существование в законе о гос. регистрации прав на недвижимое имущество п.3 ст.7.

[Burubek]

Интересная статья есть на сайте Конституционного Совета РК:

"Рассмотрение обращений судов о конституционности законов и иных нормативных правовых актов"

Изменено 27 Октября 2010 пользователем dan_pms@rambler.ru

[Ahmetova]

Я такой вывод делаю , учитывая старую и новую редакцию ст.155 ГК и существование в законе о гос. регистрации прав на недвижимое имущество п.3 ст.7.

мммм.... посмотрела

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

3. Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

М.Ю., ей-богу, не догоняю. Три раза перечитала - "считаются совершенными после их регистрации".

Как же тогда сделка может считаться заключенной с момента подписания, до регистрации?

[МАДИ]

Как же тогда сделка может считаться заключенной с момента подписания, до регистрации?

К вещным, авторским или иным правоотношениям, возникающим из договора (договор о совместной деятельности, учредительный договор, авторский договор и другие), применяются положения настоящей главы, если иное не вытекает из законодательства, договора или существа правоотношения.

К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 4 настоящего Кодекса.

Поскольку право собственности переходит с момента государственной регистрации договора, договор должен считаться заключенным с момента его подписания сторонами.

[Ahmetova]

Еще по ситуации дурацкий вопрос возник.

К примеру, договор купли-продажи недвижимости подписан и зарегистрирован.

Прошло пару месяцев, вылазят разные нюансы, ну недвижимость оказалась проблемная и покупатель не смог её толком даже во владение получить - к примеру, квартира оказалась с жильцами, которые хоть и заселились незаконно, но скандальные - выселять замучишься.

Стороны расторгают договор - подписывают соглашение о расторжении договора.

Идут и регистрируют это соглашение.

В период с даты регистрации договора купли-продажи и до даты регистрации соглашения о расторжении договора покупатель же считается собственником недвижимости?

Т.е., к примеру, недействительная сделка (признанная судом недействительной), недействительна со дня её заключения и не влечет никаких последствий.

А в данном случае же наоборот - в период с и до покупатель был собственником? Ну, раз сделка была зарегистрирована. И без разницы, что ему и во владение-то имущество не поступило. Де-юре же собственник?

[Ahmetova]

Поскольку право собственности переходит с момента государственной регистрации договора, договор должен считаться заключенным с момента его подписания сторонами.

Или я к вечеру уже ничего не соображаю, или это предложение содержит два взаимоисключающих утверждения

[М.Ю.]

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

3. Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации

Эх, где бы найти эти самые законы? :cheer:

[Ahmetova]

Эх, где бы найти эти самые законы?

А это что?

З а к о н

Республики Казахстан

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

Статья 3. Объекты государственной регистрации

1. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания.

2. В правовом кадастре не могут быть зарегистрированы ни передача, ни обременение, ни изменение или прекращение права на недвижимое имущество, пока такое право не будет зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом, за исключением случаев, предусмотренных главой 6 настоящего Закона.

Статья 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1) право собственности;

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

(ОБЩАЯ ЧАСТЬ)

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Изменено 28 Октября 2010 пользователем Ahmetova

[Ahmetova]

М.Ю., есть ГК и приведенный выше З-н, которые содержат две нормы:

1) сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации

2) сделки, подлежащие госрегистрации, считаются совершенными после этой самой регистрации.

Из чего напрашивается единственный вывод - сделки с недвижимостью считаются совершенными после госрегистрации.

В чем, по Вашему, я не права?

[М.Ю.]

Адвандра, предлагаю такой анализ закона, Андрэвна

Итак, подп.21 п.1 закона говорит о том, что объектами гос. регистрации являются, в том числе права и сдлеки. Дальше в ст.4-6 закона говорится о том, какие права подлежат регистрации. И уже потом идёт п.3 ст.7 закона, который говорит о том, что сдлеки подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законами. Очевидно, что закон о гос. регистрации прав на недвижимое имущество таким законом не является.

А пример вот: п.3 ст.575 ГК.

[helen]

Ну вообще-то, договор купли-продажи (как и любой договор, требующий письменной формы) считается заключённым с момента подписания (т.е. при достижении соглашения по всем существенным условиям). Из заключённого договора возникают права и обязанности сторон, уплата денег по договору совершается во исполнение заключённого договора, а вот результат этого договора - возникновение права собственности возникает уже на основании гос.регистрации этой сделки, которая является обязанностью покупателя и никак не является существенным условием договора.

Ahmetova, если вопрос только лишь в подстраховке в своевременном получении денег, то может просто после заключение договора оставить оба экземпляра у себя, тогда на основании подписанного договора покупатель перечисляет деньги и только после этого получает договор и регистрирует право собственности. В этом случае и волки сыты и овцы целы:)

Изменено 28 Октября 2010 пользователем helen

[Ahmetova]

М.Ю., спасибо. Сейчас обдумаю.

Изменено 29 Октября 2010 пользователем Ahmetova

[Ahmetova]

helen, в силу вот этого:

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

3. Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

не могу согласиться с Вашим утверждением

Изменено 29 Октября 2010 пользователем Ahmetova

[*DOCTOR*]

ИМХО это два разный понятия совершить и заключить сделку. Отсюда и выводы должны быть разные.

[Ahmetova]

Вы думаете?

Статья 151. Форма сделки

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, для которой законодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно, в частности все сделки, исполняемые при самом их совершении. Такая сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Статья 394. Форма договора

1. Если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по законодательству для данного вида договоров эта форма и не требовалась.

Статья 386. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 393 настоящего Кодекса).

Статья 393. Существенные условия договора

1. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

А мне кажется, что тут как со сделкой и договором - просто термин "совершение сделки" шире и включает в себя понятие "заключение договора". Т.е. в конкретном мной приведенном примере "совершение сделки" и "заключение договора" одно и то же, совпадают.

К тому же:

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

2. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации прав на сделку, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации прав на сделку. В этом случае права регистрируются в соответствии с решением суда.

Т.е. , суд не вправе считать эту сделку совершенной, он лишь вправе вынести решение о её госрегистрации (заключении) и только потом возможен иск о понуждении к исполнению обязательств по передаче имущества, его оплате и т.д.

Изменено 29 Октября 2010 пользователем Ahmetova

[Вовун]

Ахметова, я ещё восемь лет назад пытался разобраься с Ягодкиным в этом вопросе

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=...aded&start=

Фишка заключается в том, что регистрации подлежат по сути только права, вытекающие из сделок с недвижимостью. Если изменений прав нет - сделка не регистрируеся.

К примеру, укажите Вы в договоре купли-продажи, что право собственности на покупателя переходит после 100% оплаты и передачи ему объекта недвижимости по акту преима-передачи. И тогда без доказательств оплаты и акта приема-передачи не будут Ваш договор регистрировать, потому как не состоялся ещё переход каких-либо прав на недвижимость по сделке.

Изменено 29 Октября 2010 пользователем Вовун

[Ahmetova]

Вовун, спасибо огромное за ссылку Отстаю в развитии ровно на 8 лет))) Не слишком много приходилось работать со сделками с недвижимостью, поэтому вопрос этот насчет регистрации и т.д. интересовал только теоретически.

ИМХО, так и должно быть, как вы с Чашкиным решили))) Иду тему читать.

[Вовун]

ИМХО, так и должно быть, как вы с Чашкиным решили))) Иду тему читать.

Не с Чашкиным, с Ягодкиным

Вот только ничего мы там не решили :signthankspin:

[Биржан Жарасбаев]

Фишка заключается в том, что регистрации подлежат по сути только права, вытекающие из сделок с недвижимостью. Если изменений прав нет - сделка не регистрируеся.

С первым согласен. Со вторым - не всегда. По ст. 6 Закона о регистрации..., регистрации подлежат и другие факты, не связанные с изменением права.

[М.Ю.]

Здесь вменяемым было бы такое понимание этих всех норм.

Регистрации подлежат права и обременения. Но права и обременения возникают из различных юридических фактов, не все из которых являются сделками. Но сделки выделены особо. И поэтому, когда речь идёт о правах, возникающих из сделок, и используется термин "регистрация сделок". И п.2 ст.238 ГК как раз и предполагает такое понимание. Но ст.155 ГК и п.3 ст.7 закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество всё портят.

Кстати, старая редакция п.1 ст.155 ГК до изменения в 2007 г. была ясной на этот счёт.