В аренду часть делимого земельного участка

[Legal Сonsultant]

Добрый вечер! в очередной раз обращаюсь к помощи знатоков! Согласно Земельному кодексу:

Статья 51. Делимые и неделимые земельные участки

3. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на идентификационном документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка (аренды, безвозмездного пользования, сервитута и других).

Довольно расширительное толкование. Допустим в аренду собственник планирует сдавать только часть делимого ЗУ со зданиями и сооружениями на нем. Вопрос: есть ли необходимость выделения части ЗУ в самостоятельный участок?

[Исмаилов]

Из практики: В собственности моего работодателя 6-ти этажный бизнес центр, согласно ст. 52 ЗК (по моему п. 8) совместно со строением мы должны сдавать в аренду часть земельного участка. Зем участок делимый. Закон, по сути, нас обязывает это делать, однако физически каждый раз переоформлять госакт и вычислять для каждого арендатора долю пропорционально занимаемой площади не реально!!! Хотя это тоже ведь сделка (договор аренды). Проблем с налоговой и прочими гос органами не было. Вроде императив, но ответственность (санкция) отсутствует.

[М.Ю.]

есть ли необходимость?

В скобках же есть слово "аренда".

Из практики: В собственности моего работодателя 6-ти этажный бизнес центр, согласно ст. 52 ЗК (по моему п. 8) совместно со строением мы должны сдавать в аренду часть земельного участка. Зем участок делимый. Закон, по сути, нас обязывает это делать, однако физически каждый раз переоформлять госакт и вычислять для каждого арендатора долю пропорционально занимаемой площади не реально!!! Хотя это тоже ведь сделка (договор аренды).

Здесь сдаётся в аренду не здание целиком, а вторичный объект. Как тут отдашь в аренду кусок прилежащего земельного участка, если там ещё куча арендаторов, которые тоже должны свободно ходить-выходить-заходить.

[Legal Сonsultant]

кажется не очень подходит Ваш случай, поскольку по ЗК право на здание автоматом влечет право на землю.

[Legal Сonsultant]

В скобках же есть слово "аренда".

так дык речь идет об "остальных случаях", а кроме сделок с неделимым участком пока ничего в голову не приходит.

есть также альтернативное мнение (хотя сам в нем очень сомневаюсь): сделка совершается не с частью ЗУ, а с самим ЗУ - при этом указываются границы пользования (т.е. предметом сделки является ЗУ с таким-то кадастровым номером, Арендатор получает право пользования на такую-то часть этого ЗУ).

[Legal Сonsultant]

есть 1 подлежащий уточнению вариант. допустим на 1 ЗУ есть несколько зданий/сооружений. насколько я помню, данные здания/сооружения как объекты недвижимого имущества имеют самостоятельный кадастровый номер (кажется он называется вторичным) - так и нужно сдавать в аренду: сдается такое-то здание с таким-то кадастровым номером и расположенной под ним (или в качестве альтернативы необходимой для его эксплуатации) часть такого-то ЗУ. интересно какова будет реакция регистрирующего органа?

[Zhalair Мухали]

ИМХО ошибся законодатель с применением в этой статье термина "сделка". в Первом предложении ИМХО предполагается отчуждение ЗУ. Согласен с М.Ю.: в Вашем случае можно воспользоваться вторым предложением (в качестве приложения к договору аренды выступит Акт на ЗУ с очерченными границами арендованной части ЗУ)

[Legal Сonsultant]

Имхо, можно воспользоваться 2-ым предложением, только если первое не является нашим случаем - чего сейчас утверждать затруднительно (учитывая используемый законодателем термин). Допустим получит юстиция 3 договора аренды на 1 и тот же ЗУ (только на разные его части), необходимо будет регистрировать право аренды в правовом кадастре - но вопрос: как? Возможно ли это технически, учитывая, что в правовом кадастре ЗУ значится одним кадастровым номером?

[Исмаилов]

"Здесь сдаётся в аренду не здание целиком, а вторичный объект. Как тут отдашь в аренду кусок прилежащего земельного участка, если там ещё куча арендаторов, которые тоже должны свободно ходить-выходить-заходить".

Изменено 24 Ноября 2010 пользователем Исмаилов

[Исмаилов]

Допустим получит юстиция 3 договора аренды на 1 и тот же ЗУ (только на разные его части), необходимо будет регистрировать право аренды в правовом кадастре - но вопрос: как? Возможно ли это технически, учитывая, что в правовом кадастре ЗУ значится одним кадастровым номером?

Регистрируем (не одновременно), но в договоре ни слова о границах зем участка, реакция ДЮ "нулевая", даже не спрашивают. Выдают зарегистрированые договора аренды.

[М.Ю.]

Собственно о сдаче всего земельного участка никто не говорил, сдается земельный участок (непосредственно под зданием) пропорционально занимаемой (арендуемой) площади в строении. Более того, по факту эту часть земельного участка использовать никто не сможет, ибо она находится под зданием. Поэтому ходить-выходить-заходит (пути подхода, подъезда) иным арендаторам можно без проблем. Оставшаяся часть зем участка, используется всеми арендаторами, при этом остается во владении собственника, арендаторы пользуются такой площадью безвозмездно.

В п.4 ст.52 ЗК речь не идёт только о "непосредственно под зданием", а сказано в том числе и о "предназначенного для их эксплуатации".

[Исмаилов]

В п.4 ст.52 ЗК речь не идёт только о "непосредственно под зданием", а сказано в том числе и о "предназначенного для их эксплуатации".

"Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями (строениями, сооружениями) и предназначенного для их эксплуатации".

В нашем случае сдаются в аренду помещения (этажи и кабинеты). Весь участок предназначен для эксплуатации и обслуживания бизнес-центра. Размер доли земельного участка, предназначенного для эксплуатации помещения, определяется арендатором, о чем собственно договариваются стороны в договоре. Там же указывается площадь помещения и там же можно указать площадь зем. участка, пропорционально занимаемой площади. Обратите внимание, площадь зем. участка под зданием, тоже предназначена для эксплуатации здания, ну вот ее и мы сдаем во временное пользование вместе с помещением. Имхо, эту площадь определяет сам арендодатель, в практике арендатор даже не замарочивается на это.

Изменено 24 Ноября 2010 пользователем Исмаилов

[Legal Сonsultant]

полагаю п. 4 ст. 52 ЗК вообще не применим. там речь идет о землепользователе (т.е. лице, обладающем правом землепользования) - я рассматриваю случай сдачи в аренду принадлежащего на праве частной собственности ЗУ.

[Исмаилов]

Добрый вечер! в очередной раз обращаюсь к помощи знатоков! Согласно Земельному кодексу:

Довольно расширительное толкование. Допустим в аренду собственник планирует сдавать только часть делимого ЗУ со зданиями и сооружениями на нем. Вопрос: есть ли необходимость выделения части ЗУ в самостоятельный участок?

надо признать, вы правы по части 1 п. 4 ст. 52, однако часть 2 в аккурат Вами рассматриваемый случай, и упоминания о землепользователе здесь нет.

"Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) и предназначенного для их эксплуатации, во временное землепользование другому лицу без соответствующей сдачи во временное пользование указанной недвижимости не допускается".

[Amigo*]

Зачем идти регистрировать, можно же заключить на срок 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации по умолчанию сторон. Тогда и разбираться не нужно что и как.

[Legal Сonsultant]

там вопрос несколько иначе поставлен. допустим имеется делимый ЗУ (большой) - там несколько зданий. собственник некоторыми зданиями не желает пользоваться и хочет сдавать их в аренду. тогда по 51 ст. есть риск, что требуется выделение части ЗУ (под зданиями, которые собственник планирует сдавать в аренду + часть ЗУ для эксплуатации зданий) в самостоятельный ЗУ. это требует дополнительных телодвижений, расходов. соответственно после окончания срока аренды у собственника будет дополнительная головная боль: 2 ЗУ с 2 актами, что значительно уменьшит совокупную стоимость данных активов.

[Amigo*]

Добрый вечер! в очередной раз обращаюсь к помощи знатоков! Согласно Земельному кодексу:

Довольно расширительное толкование. Допустим в аренду собственник планирует сдавать только часть делимого ЗУ со зданиями и сооружениями на нем. Вопрос: есть ли необходимость выделения части ЗУ в самостоятельный участок?

А статья действительно какая-то непонятная. Какие такие остальные случаи, на мой взгляд все что можно сделать с земельным участком охватыватьется понятием "совершить сделку". А так - то в идеале если большой участок с самостоятельными зданиями и сооружениями (не имущественный комплекс), то нужно разделить земельный участок и сдавать и продавать уже без проблем.

[Amigo*]

там вопрос несколько иначе поставлен. допустим имеется делимый ЗУ (большой) - там несколько зданий. собственник некоторыми зданиями не желает пользоваться и хочет сдавать их в аренду. тогда по 51 ст. есть риск, что требуется выделение части ЗУ (под зданиями, которые собственник планирует сдавать в аренду + часть ЗУ для эксплуатации зданий) в самостоятельный ЗУ. это требует дополнительных телодвижений, расходов. соответственно после окончания срока аренды у собственника будет дополнительная головная боль: 2 ЗУ с 2 актами, что значительно уменьшит совокупную стоимость данных активов.

Не знаю, никаких других вариантов не вижу, кроме как заключить договор аренды зданий с прилегающими земельными участками на срок менее одного года (просто приложив проект замельного участка с очерченными границами которые переходят арендатору), либо разделить участок уже в установленном прядке и с необхдимыми "телодвижениями" как Вы пишете)).

[Legal Сonsultant]

Какие такие остальные случаи, на мой взгляд все что можно сделать с земельным участком охватыватьется понятием "совершить сделку".

ну почему? можете любые сделки осуществлять в отношении неделимого участка!

Не знаю, никаких других вариантов не вижу, кроме как заключить договор аренды зданий с прилегающими земельными участками на срок менее одного года (просто приложив проект замельного участка с очерченными границами которые переходят арендатору),

как правило, если арендатор крупная компания, заключают договор аренды на крупный срок.

либо разделить участок уже в установленном прядке и с необхдимыми "телодвижениями" как Вы пишете)).

всегда есть сомнения, что собственник участка пойдет на это.

[Адвокат Айтбаев]

Добрый вечер! в очередной раз обращаюсь к помощи знатоков! Согласно Земельному кодексу:

Довольно расширительное толкование. Допустим в аренду собственник планирует сдавать только часть делимого ЗУ со зданиями и сооружениями на нем. Вопрос: есть ли необходимость выделения части ЗУ в самостоятельный участок?

Вы сами ответили на свой вопрос. Нет необходимости.

Изменено 26 Ноября 2010 пользователем LexMan

[Legal Сonsultant]

на свой вопрос не отвечал, поскольку мой случай аренды с частью делимого ЗУ как раз-таки подпадает под 1-ое предложение - при этом, соглашусь, норма мягко говоря, неадекватная...