Принудительный вывоз им-ва Обмен. пункта

[Гость Гость_Алиса_*]

С наступающими праздниками всех присутстующих!

Практики, присоветуйте, пожалуйста, как поступить в данной ситуации более правильно.

Часть нашего помещения арендует обмен. пункт, причем договор аренды был заключен предыдущим собственником. Мы приобрели помешение 6 мес назад, месяц назад вручили обмен. пункту уведомление: дескать, приходите, перезаключим договор аренды, оплатите нам с такого-то такую -то сумму. Обмен. пункт проигнорировал наше уведомление, сидит в нашем помещении, денег не платит.

Сразу выгнать или через суд порешеть. Друзья -юристы предложили описать их имущество и в залог его взять Я не юрист, однако, взяла ,ГК РК ст.300 говорит, что залог может возникнуть либо в силу договора, либо в силу законодат актов.

Помогите прояснить ситуацию.

[Вовун]

Выгонять без решения суда - последнее дело, можно нарваться на встречные действия в виде соответствующего заявления в правоохранительные органы о привлечении вас к ответственности за самоуправства.

В первую очередь необходимо раздобыть и ознакомиться с Договром аренды, заключеным арендатором с предыдущим собственником, истек ли срок его действия.

Дело в том, что согласно ГК РК:

Статья 559. Сохранение договора имущественного найма в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.

Если арендатор продолжает пользоваться помещением на основании Договора аренды с бывшим собственником, который не был расторгнут и продолжает действовать, претензии следует выдвигать скорее к бывшему собственнику на основании ст. 413 ГК РК:

Статья 413. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

[Гость Гость_Алиса_*]

Спасибо, огромное Вовун,

нашла договор аренды с бывшим собственником, срок действия истек еще до продажи Помещения.

Может в выгнать их?

[AnnGl]

нашла договор аренды с бывшим собственником, срок действия истек еще до продажи Помещения.

Может в выгнать их?

Выгонять или не выгонять? Вот в чем вопрос!

В соответствии со ст. 558 ГК РК:

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости .... , если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Так как срок действия договора аренды истек до продажи помещения, а арендатор по-прежнему владел и пользовался этим помещением к моменту продажи, следовательно имеем ситуацию, предусмотренную ст. 558, т.е. возражения наймодателя (бывшего владельца) отсутствовали.

Это означает, что договор аренды приобрел статус заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, если действовать по закону, в общем случае, Вам следовало бы письменно предупредить арендатора об одностороннем отказе от договора за три месяца до даты "выселения". Естественно, Вам надо будет иметь отметку о получении арендатором Вашего предупреждения.

Однако, если Арендатор не платит арендную плату, то у Вас есть возможность требовать расторжения договора в судебном порядке по ст. 556 ГК РК:

Статья 556. Изменение и расторжение договора имущественного найма по требованию одной из сторон

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнуть досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

2. По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

.....

3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Направьте им претензию с указанием суммы их долга перед Вами за аренду помещения (с даты государственной регистрации сделки купли-продажи помещения) исходя из размера арендной платы по договору с бывшим владельцем, предложите оплатить этот долг в течение ___ разумных дней. После окончания срока оплаты долга, при условии, что Арендатор не оплатит этот долг, подавайте иск в суд о досрочном расторжении договора аренды и возмещении Ваших убытков (на сумму долга по арендной плате).

Но все действия по 556 статье ГК можно предпринимать только в том случае, если Вас устраивают условия договора аренды, заключенного с бывшим владельцем, например размер арендной платы, и сам Арендатор. Если он оплатит долг, указанный в Вашей претензии - будете с ним работать и дальше.

Важно! Надо помнить еще и такой момент. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года. (ст. 582 ГК РК) Если такой договор не зарегистрирован, то он считается незаключенным. Юридических последствий такой договор не имеет.

В этом случае, необходимо подавать иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения и требовать возмещения убытков, с этим связанных.

То есть, нюансов много.

Друзья -юристы предложили описать их имущество и в залог его взять

В залог взять имущество Арендатора без его согласия Вы не сможете.

И пожалуйста, не выселяйте их самовольно. Коллега Вовун абсолютно прав: последствия могут быть такими:

Кодекс Республики Казахстан

ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ

от 30 января 2001 года N 155-2

Статья 357. Самоуправство

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законодательством порядку, совершение лицом каких-либо действий, правомерность которых оспаривается другим лицом или организацией, если такое действие не имеет признаков уголовно наказуемого деяния, -

влечет предупреждение или штраф на граждан в размере до пяти, на должностных лиц - в размере до двадцати месячных расчетных показателей.

или даже такими:

Кодекс Республики Казахстан

от 16 июля 1997 года N 167-1

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Статья 327. Самоуправство

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законодательством порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, оспариваемого другим лицом или организацией, причинившее существенный вред правам или законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства, -

наказывается штрафом в размере от двухсот до одной тысячи месячных расчетных показателей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до десяти месяцев, либо привлечением к общественным работам на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев.

2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, -

наказывается ограничением свободы на срок до трех лет либо лишением свободы на срок до пяти лет.

3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные группой лиц по предварительному сговору либо повлекшие тяжкие последствия, -

наказываются лишением свободы на срок от двух до семи лет.

И что касается самовольного, вопреки установленному порядку, изъятия чужого имущества, то такие деяния также могут получить характеристику уголовно наказуемых.

[Гость Гость_Алиса_*]

Огромное спасибо, Анджи ( если назвала неправильно, извинете)

Такой подробный ответ уже и не надеялась получить.

Наверное, у Вас большой опыт работы с недобросовестными арендаторами.

Примного благодарна.

[Гость BlokeR]

может быть подкините советик

как подстраховаться арендодателям

в договоре по вопросу досрочного расторжения кроме предусмотренных ГК

(не одним же арендаторам должно быть хорошо в жизни)

:bow:

[AnnGl]

Огромное спасибо, Анджи ( если назвала неправильно, извинете)

Такой подробный ответ уже и не надеялась получить.

Наверное, у Вас большой опыт работы с недобросовестными арендаторами.

Примного благодарна.

Пожалуйста.

Удачи Вам и скорейшего избавления от нежеланного арендатора.

может быть подкините советик

как подстраховаться арендодателям

в договоре по вопросу досрочного расторжения кроме предусмотренных ГК

(не одним же арендаторам должно быть хорошо в жизни)

А Вам с какой стороны: чтобы Арендодатель без особых усилий мог расторгнуть договор или чтобы Арендатор только с особыми усилиями мог расторгнуть договор?

Изменено 20 Декабря 2005 пользователем AnnGl

[Гость Гость_Алиса_*]

Уважаемые специалисты, скажите, пожалуйста, договор аренды недвижимого имущства можно расторгнуть по требованию одной из сторон досрочно исключительно через суд? (ст.556 ГК РК) Или возможен вариант, если обе стороны не имеют претензий через подписание соответствующего доп соглашения?

[Гость kzlawyer]

Уважаемые специалисты, скажите, пожалуйста, договор аренды недвижимого имущства можно расторгнуть по требованию одной из сторон досрочно исключительно через суд? (ст.556 ГК РК) Или возможен вариант, если обе стороны не имеют претензий через подписание соответствующего доп соглашения?

если обе стороны договора согласны прекратить его досрочно, то это уже будет не "расторжение договора по требованию одной из сторон", а расторжение договора по соглашению сторон- п.1 ст.401 ГК РК:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

как правило, стороны договора вправе в любое время без ограничений изменить или расторгнуть их договор

Изменено 28 Декабря 2005 пользователем kzlawyer

[Гость Гость_Алиса_*]

По соглашению сторон теперь понятно, а если одна из сторон не согласна, только через суд по 556 ГК РГ? Даже если в договоре аренды прописать, что расторжение в одностороннем порядке возможно в случае задержки оплаты рендной платы более чем на 15 дней, с момента получения соответсвтующего уведомления.

[Гость kzlawyer]

По соглашению сторон теперь понятно, а если одна из сторон не согласна, только через суд по 556 ГК РГ? Даже если в договоре аренды прописать, что расторжение в одностороннем порядке возможно в случае задержки оплаты рендной платы более чем на 15 дней, с момента получения соответсвтующего уведомления.

да, расторжение договора по требованию одной стороны по основаниям ст.ст.556, 401, 402 ГК возможно только в судебном порядке.

однако, sic!

если договором для арендодателя установлено право одностороннего отказа от исполнения договора - то арендодатель имеет возможность по собственной односторонней инициативе досрочно преравать срочный договор аренды без согласия арендатора и участия суда (см. ст.404 ГК РК)

PS: а что бы Вам, Гость_Алиса_*, не зарегистрироваться пользователем на этом форуме?

Изменено 28 Декабря 2005 пользователем kzlawyer

[Гость Гость]

PS: а что бы Вам, Гость_Алиса_*, не зарегистрироваться пользователем на этом форуме?

[Гость kzlawyer]

П. 2 ст.404 ГК РК четко оговаривает случаи, когда в по собственной инициативе одной из сторон можно отказаться от договора, при условии ссылки в договоре аренды на это право. Мой случай: задержка оплаты арендной платы Арендатором на 15 дней не подходит ни к одному из них. Следовательно использовать данную статью не могу.

Или я чего-то не поняла в силу отсутствия соответствующего образования?

не совсем так.

случаи, когда допускается односторонний отказа от договора, в целом, определены в п.1 ст.404 ГК РК:

1. Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

то есть

Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается:

1. в случаях, предусмотренных ГК РК,
   
2. в случаях, предусмотренных иными законодательными актами,
   
3. в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
   

Здесь же, в ст.404 ГК в п.п.2, 3 дано перечисление части случаев, из предусмотренных ГК РК (п.1 вышеизложенного списка), при которых допускается односторонний отказ от даговора вне зависимости от условий договора.

Условиями же договора (соглашением его сторон - п.3 вышеизложенного списка) в соответствии с общими началами гражданского законодательства в части свободы определения сторонами условий договора (ст.ст. 2, 382 ГК РК) могут быть предусмотрены (установлены) и другие случаи, при которых сторонами допускается односторонний отказ от исполнения договора. В том числе и случай наличия у стороны права в любое время отказаться от договора таким-то и таким-то образом.

Поскольку такое соглашение сторон не будет противоречить законодательству - оно будет правомерным.

PS: а зарегистрироваться на форуме легко - достаточно нажать на ссылку "Регистрация"