налоговые риски при аренде недвижимости

[Мерилин Монро]

Добрый день! Коллеги у кого есть в практике споры по налоговым проверкам, поделитесь пожалуйста, опытом. Не снимали ли с вычетов налоговики расходы по аренде недвижимости при неполной идетификации объекта аренды (допустим указывается только адрес и этаж) а также при заключении договора аренды ровно на год без регистрации в ЦОНе?

[Нурике]

А подробнее можно?

[Мерилин Монро]

Договор аренды заключен с указанием только адреса и этажа, без литерац ии здания согласно техничскому паспорту. Кроме того срок аренды с 1 января по 31 декабря. Юрист контрагента не реагирует ни на какие доводы и считает что я из мухи делаю слона (слов нет). Теперь я хочу знать практику по этому вопросу. Могут ли налоговики при проверке убрать из вычетов расходы по аренде по такому договору аренды в связи с тем, что согласно ГК договор считается незаключенным по нижеуказанным обстоятельствам? На мой взгляд есть 2 нарушения законодательства: 1) нет идентификации объекта аренды (доовор считается незаключенным - ГК); 2) срок аренды год - значит нужна регистрация в ЦОН.

[Нурике]

1) нет идентификации объекта аренды (доовор считается незаключенным - ГК); 2) срок аренды год - значит нужна регистрация в ЦОН.

Так спора с НУ еще нет?

по 1 вопросу, согласен, только если Вы не весь этаж занимаете, то думается необходимо указать № кабинета и общую площадь. А вот по 2, как показывает практика, совсем не обязательно, Вот предположим если срок аренды с 01.01.10. по 01.01.11 то тогда надо в ЦОН.

[ищущий]

Договор аренды заключен с указанием только адреса и этажа, без литерац ии здания согласно техничскому паспорту. Кроме того срок аренды с 1 января по 31 декабря. Юрист контрагента не реагирует ни на какие доводы и считает что я из мухи делаю слона (слов нет). Теперь я хочу знать практику по этому вопросу. Могут ли налоговики при проверке убрать из вычетов расходы по аренде по такому договору аренды в связи с тем, что согласно ГК договор считается незаключенным по нижеуказанным обстоятельствам? На мой взгляд есть 2 нарушения законодательства: 1) нет идентификации объекта аренды (доовор считается незаключенным - ГК); 2) срок аренды год - значит нужна регистрация в ЦОН.

По второму вопросу согласно п.1 ст.5 ЗРК о гос.регистрации прав на недвижимое им-во и сделок с ним подлежит обязательной регистрации "право пользования на срок не менее одного года", а у Вас ведь мене года.

По поводу "договор считается не заключенным" подскажите ссылку на норму.

Спасибо.

[Вовун]

По второму вопросу согласно п.1 ст.5 ЗРК о гос.регистрации прав на недвижимое им-во и сделок с ним подлежит обязательной регистрации "право пользования на срок не менее одного года", а у Вас ведь мене года.

Почему менее? С 1.01 по 31.12 - ровно год. Требуется регистрация.

[Нурике]

Почему менее? С 1.01 по 31.12 - ровно год. Требуется регистрация.

Во-во, тут еще есть практика указывать срок вплоть до часов, и получается действие договора во времени меньше года.)))))))))

[Вовун]

как показывает практика, совсем не обязательно, Вот предположим если срок аренды с 01.01.10. по 01.01.11 то тогда надо в ЦОН.

По старому Указу Президента РК, имеющему силу закона, «О регистрации прав на недвижимое…», требовалась регистрация права пользования сроком более года. Оттуда и пошла практика заключать Договор аренды недвижимости сроком на один год.

Но по новому Закону от 2007г. подлежит регистрации право пользования на срок не менее года. Соответственно, с 01.01 по 31.12 уже не прокатит.

[ищущий]

По старому Указу Президента РК, имеющему силу закона, «О регистрации прав на недвижимое…», требовалась регистрация права пользования сроком более года. Оттуда и пошла практика заключать Договор аренды недвижимости сроком на один год.

Но по новому Закону от 2007г. подлежит регистрации право пользования на срок не менее года. Соответственно, с 01.01 по 31.12 уже не прокатит.

Действительно подлежит, запарка со старым Указом

Хотя ГК на эту тему не менялся. При действии старого Указа в ГК (как и сейчас) было указано "заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной...", а в Указе "подлежит регистрации право пользования на срок свыше года"

[Нурике]

По старому Указу Президента РК, имеющему силу закона, «О регистрации прав на недвижимое…», требовалась регистрация права пользования сроком более года. Оттуда и пошла практика заключать Договор аренды недвижимости сроком на один год.

Но по новому Закону от 2007г. подлежит регистрации право пользования на срок не менее года. Соответственно, с 01.01 по 31.12 уже не прокатит.

А что мешает заключить договор на срок с 05.01. (первый рабочий день) до 31.12. 18ч 00м? Таким образом срок менее года.

[ищущий]

А что мешает заключить договор на срок с 05.01. (первый рабочий день) до 31.12. 18ч 00м? Таким образом срок менее года.

При этом указать что для удобства платежей арендая плата за период менее 1-го месяца, оплачивается как за 1 мес. Думаю арендодателя этот успокоит и он согласится с началом срока аренды с 05.01....

[Нурике]

При этом указать что для удобства платежей арендая плата за период менее 1-го месяца, оплачивается как за 1 мес. Думаю арендодателя этот успокоит и он согласится с началом срока аренды с 05.01....

Думаю да, ведь если это не первый договор между сторонами, то фактически в период с 01.01. по 05.01. будут иметь место без договорные отношения. т.к. я думаю ни кто не будет выезжать из офиса на 5 дней. Таким образом эта модель так же будит удобна и Арендатору.

[iWar]

Вопрос: а как быть с экспатами, которые обеспечиваются жильем работодателем?

Необходима ли регистрация в ЦОНе договора аренды, по которому работодатель арендует жилую площадь (квартиру, дом) для проживания экспата?

При этом суммы арендных платежей включаются в заработную плату такого работника в качестве дохода, полученного в виде материальной выгоды, и берутся на вычеты в соответствии с п.1 ст.110 НК РК.

Не придерутся ли налоговики при очередной проверке, что поскольку нет регистрации договора аренды в ЦОНе, то работодатель включать расходы на арендные платежи в доход работника и соответственно брать эти расходы на вычет не имел права?

Изменено 18 Января 2011 пользователем iWar

[Мерилин Монро]

я так понимаю не у кого нет практики отношений с налоговой по этому вопросу:(

[ищущий]

Вопрос: а как быть с экспатами, которые обеспечиваются жильем работодателем?

Необходима ли регистрация в ЦОНе договора аренды, по которому работодатель арендует жилую площадь (квартиру, дом) для проживания экспата?

При этом суммы арендных платежей включаются в заработную плату такого работника в качестве дохода, полученного в виде материальной выгоды, и берутся на вычеты в соответствии с п.1 ст.110 НК РК.

Не придерутся ли налоговики при очередной проверке, что поскольку нет регистрации договора аренды в ЦОНе, то работодатель включать расходы на арендные платежи в доход работника и соответственно брать эти расходы на вычет не имел права?

Думаю очень может быть.

Если нет регистрации, значит договор считается не заключенным. Соответственно расходом по нему быть не может...

[ищущий]

На мой взгляд есть 2 нарушения законодательства: 1) нет идентификации объекта аренды (доовор считается незаключенным - ГК);

Поясните, пожалуйста, чем вызваны Ваши сомнения.

Был в практике такой случай при залоге объекта - со стороны бынка было замечание подобного рода по правоустанавливающему документу. Но обоснование замечания приведено не было...

Раз не один человек видит такие риски, значит есть что-то в НПА...

[iWar]

Думаю очень может быть.

Если нет регистрации, значит договор считается не заключенным. Соответственно расходом по нему быть не может...

Весело получается: контора в течение последних 5 лет обеспечивала своих работников-экспатов местом проживания, брала на вычеты расходы по аренде жилья, но не регистрировала договоры аренды в ЦОНах ...

Какие еще есть мнения у специалистов налогового права и не только?

[М.Ю.]

Скажу с точки зрения гражданского права. Действительно, если исходить из того, что договор не заключён, то арендодатель должен вернуть в качестве неосновательного обогащения все уплаченные ему арендные платежи. Но ведь и арендатор тоже должен уплатить деньжата в силу п.2 ст.956 ГК. Поэтому нельзя говорить, что расходы вообще отсутствуют.

[ищущий]

Скажу с точки зрения гражданского права. Действительно, если исходить из того, что договор не заключён, то арендодатель должен вернуть в качестве неосновательного обогащения все уплаченные ему арендные платежи. Но ведь и арендатор тоже должен уплатить деньжата в силу п.2 ст.956 ГК. Поэтому нельзя говорить, что расходы вообще отсутствуют.

Думаю налоговики не будут вдаваться в тонкости ситуации.

[alisha]

Скажу с точки зрения гражданского права. Действительно, если исходить из того, что договор не заключён, то арендодатель должен вернуть в качестве неосновательного обогащения все уплаченные ему арендные платежи. Но ведь и арендатор тоже должен уплатить деньжата в силу п.2 ст.956 ГК. Поэтому нельзя говорить, что расходы вообще отсутствуют.

Извините что вмешиваюсь

хотела уточнить,

ИП заключил договор с ТЦ на аренду торговой площади, на 1 год

получается ИП должен регистрировать договор, или же ТЦ должен

если последий, то сколько договор надо регистрировать ТЦ ?! :rolleyes:

[Гость налоговик]

Думаю налоговики не будут вдаваться в тонкости ситуации.

Когда читаю форум, у меня сложилось мнение, что все думают налоговики звери и извините тупые! Но от тех вопросов которые поднимаете вы становится самому смешно. Здесь к примеру затрагивается тема относительно аренды, не зарегистрированной в органах юстиции, но как вы знаете, на вычеты при определении налогооблагаемого дохода относится расходы связанные, с получением СГД, если мы сомневаемся в действительности вашей сделки, мы делаем встречную проверку, и если в ходе него все подтверждается, то с нашей стороны никогда не было( или мне не попадалась) чтоб мы исключали из вычетов. Тем более признавать вашу сделку недействительной мы не можем, это признает суд.

И темы подобные может или может не быть это гадание на кофейной гуще. Если у вас действительно была проверка и возникли вопросы, то эти вопросы нужно решать, а не придумывать для себя новые проблемы.

[ищущий]

Когда читаю форум, у меня сложилось мнение, что все думают налоговики звери и извините тупые! Но от тех вопросов которые поднимаете вы становится самому смешно.

Я бы не стал употреблять столь резких выражений ни в отношении налоговиков, ни в отношении других проверяющих в общем. А вот в отношении отдельных персоналий, знаети ли иногда складивается подобное мнение.

Вся проблемма в том что налоговики, как впрочем любые проверяющие, как првило, при проверке не ставят целью выявить истину, цель - "нарыть" основания для доначисления и ...

Именно по этому коммерческие структуры рассматривают и вышеизложенные ситуации как риски, хотя вроде все просто...