Обязанности продавца при ипотеке

[Гость Наталька]

Добрый день всем!

Очень надеюсь на Ваш совет. Возникла следующая житейская ситуация:

Мы - молодая семья, решили с мужем купить квартиру через ипотечный кредит . Дней 10 поездили-побегали, насмотрелись кучу квартир, вроде выбрали подходящую.

Продавец поколебался пару дней, потом перезвонил, согласился на продажу через Ипотеку. Все отлично! Мы - Покупатель и Продавец идем в банк (в данном случае БТА-Ипотека), подаем документы, производится оценка картиры, все чики-чики, Покупатель (те мы) оплачивает почти 40 000тг за оформление документов банку + 2 000тг за оценку квартиры. Все идет как по маслу.

Банк выносит положительное решение по предоставлению кредита, назначен день подписания договора купли-продажи с Продавцом. И тут, словно гром среди ясного неба, Покупателю звонит Продавец и заявляет - а мы передумали продавать квартиру. И все. И никаких объяснений, извинений итп итд...

Покупатель звонит в Банк, уточняет, а что собственно в такой ситуации делать-то?! Банк успокаивает, у вас есть 3 месяца, чтобы найти другую квартиру. Как найдете, придете с новым Продавцом к нам, потом произведете ее оценку (это еще 2000 :)) и потом мы снова все рассмотрим, подумаем и даже очень вероятно, что снова дадим положительный ответ.. И все будет хорошо. А если не найдете, то Банк вернет вам часть суммы, которую вы заплатили за оформление, обналичивание итд, кроме чуть-больше 10000тг, которые Банк оставляет себе за свою работу.

При чем в Договоре, который заключается между Банком и Покупателем есть условие, что если купли-продажи срывается по вине Покупателя, то последний обязан выплатить Банку неустойку в размере 0.35 от суммы кредита, в нашей ситуации от 20 000 баксов это составляет 70 у.е :((

Может ли данная ситуация быть расценена как срыв сделки по вине Покупателя?

Получается, что в течение данных мне 3 месяцев я не могу расторгнуть Договор с Банком?

Посоветуйте, в данной ситуации, есть ли какой-либо законный механизм воздействия на Продавца? Логически, Продавец просто "кинул" Покупателя. А как это рассматривается юридически?...Ведь получается, что Договор ипотеки заключается между Покупателем и Банком, а о Продавце там ни слова...Так ведь пока квартиру найдешь Покупатель может 10 000 ни один раз потерять...

Было бы выходом, если бы Продавец получил от Покупателя задаток с соответствующим оформлением у нотариуса? Или же надо требовать от Продавца какого-то Гарантийного письма?

Просто очень жалко то время, которое мы с мужем потратили на поиск, а результат, увы, нулевой...да и деньги не лишние, чтобы вот так запросто дарить по 10 000 :((

[Гость ArmanKZ]

А можно посмотреть условия договора?

[Гость VIK]

Добрый день всем!

Очень надеюсь на Ваш совет. Возникла следующая житейская ситуация:

Мы - молодая семья, решили с мужем купить квартиру через ипотечный кредит . Дней 10 поездили-побегали, насмотрелись кучу квартир, вроде выбрали подходящую.

Продавец поколебался пару дней, потом перезвонил, согласился на продажу через Ипотеку. Все отлично! Мы - Покупатель и Продавец идем в банк (в данном случае БТА-Ипотека), подаем документы, производится оценка картиры, все чики-чики, Покупатель (те мы) оплачивает почти 40 000тг за оформление документов банку + 2 000тг за оценку квартиры. Все идет как по маслу.

Банк выносит положительное решение по предоставлению кредита, назначен день подписания договора купли-продажи с Продавцом. И тут, словно гром среди ясного неба, Покупателю звонит Продавец и заявляет - а мы передумали продавать квартиру. И все. И никаких объяснений, извинений итп итд...

Покупатель звонит в Банк, уточняет, а что собственно в такой ситуации делать-то?! Банк успокаивает, у вас есть 3 месяца, чтобы найти другую квартиру. Как найдете, придете с новым Продавцом к нам, потом произведете ее оценку (это еще 2000 :)) и потом мы снова все рассмотрим, подумаем и даже очень вероятно, что снова дадим положительный ответ.. И все будет хорошо. А если не найдете, то Банк вернет вам часть суммы, которую вы заплатили за оформление, обналичивание итд, кроме чуть-больше 10000тг, которые Банк оставляет себе за свою работу.

При чем в Договоре, который заключается между Банком и Покупателем есть условие, что если купли-продажи срывается по вине Покупателя, то последний обязан выплатить Банку неустойку в размере 0.35 от суммы кредита, в нашей ситуации от 20 000 баксов это составляет 70 у.е :((

Может ли данная ситуация быть расценена как срыв сделки по вине Покупателя?

Получается, что в течение данных мне 3 месяцев я не могу расторгнуть Договор с Банком?

Посоветуйте, в данной ситуации, есть ли какой-либо законный механизм воздействия на Продавца? Логически, Продавец просто "кинул" Покупателя. А как это рассматривается юридически?...Ведь получается, что Договор ипотеки заключается между Покупателем и Банком, а о Продавце там ни слова...Так ведь пока квартиру найдешь Покупатель может 10 000 ни один раз потерять...

Было бы выходом, если бы Продавец получил от Покупателя задаток с соответствующим оформлением у нотариуса? Или же надо требовать от Продавца какого-то Гарантийного письма?

Просто очень жалко то время, которое мы с мужем потратили на поиск, а результат, увы, нулевой...да и деньги не лишние, чтобы вот так запросто дарить по 10 000 :((

Чесно говоря, я как юрисконсульт одного из банков (не суть важно) первый раз сталкиваюсь с таким положением дела. Обычно расходами банка являются комиссия за организацию кредита, комиссия за обналичивание денежных средств (поскольку деньги зачисляются на расчётный счёт заёмщика в Банке - т.е. безнал), иногда расходы по оценке предмета залога. Вот и всё. Причём все эти расходы оговариваются в Кредитном договоре и уплачиваются в момент получения кредита (очень часто они входят в сумму кредита, но это не обязательно).

Заключение с Банком так называемого предварительного ипотечного договора выгодно прежде всего Банку, поскольку это дополнительная гарантия, что клиент не сбежит в другой Банк, а если сбежит, то потеряет деньги. Другими словами это мышеловка, из которой практичеки нет выхода.

Но всё же любой банковский договор предусматривает основания его прекращения и расторжения, поэтому почитайте повнимательнее договор.

Что касается обязанности покупателя выплатить неустойку за отказ Продавца продать квартиру, это не является виной покупателя. Вина покупателя будет лишь в том случае, когда Заёмщик отказывается от получения кредита по собственной инициативе.

Рекомендую в будущем обращаться в Казкоммерцбанк (сам работал одно время). Процедура получения кредита как описано выше + обязательное страхование за счёт Заёмщика. Единственно что у Вам потребуется так это подтверждение дохода (выписка из пенсионника) и небольшой первоначальный взнос.

В общем удачи. Если с растржением не выйдет - обращайтесь в суд.

[AnnGl]

Было бы выходом, если бы Продавец получил от Покупателя задаток с соответствующим оформлением у нотариуса? Или же надо требовать от Продавца какого-то Гарантийного письма?

Просто очень жалко то время, которое мы с мужем потратили на поиск, а результат, увы, нулевой...да и деньги не лишние, чтобы вот так запросто дарить по 10 000 :((

Задаток в данном случае самый подходящий вид обеспечения исполнения обязательства. (ст. 337, 338 ГК РК)

При этом, совершенно не обязательно "оформлять" получение задатка у нотаруса.

Соблюдения простой письменной формы будет достаточно.

Т.е., Вы с продавцом подписываете соглашение о задатке, по которому Вы - покупатель, выдаете задаток продавцу в обеспечение Вашего обязательства купить у продавца квартиру (точное описание, адрес) по такой-то (точно) цене, в такой-то (точно) срок на таких-то условиях (ипотека и другие, если они определены).

В том случае, если продавец откажется продавать Вам квартиру на условиях, в срок и за стоимость, указанные в соглашении о задатке, продавец будет обязан уплатить Вам двойную сумму задатка.

Если же Вы откажетесь от сделки, то Вы потеряете уплаченный продавцу задаток.

Изменено 23 Января 2006 пользователем AnnGl

[AnnGl]

Я не написала, но думаю, что это и так понятно - уплаченный задаток учитывается при оплате за квартиру.

Конечно, есть минус и при задатке - взыскание с продавца двойной суммы задатка. Возможно, что это придется делать через суд.

Но! Грамотно составленное соглашение о задатке - безусловное основание для суда для взыскания, это раз; а два - сам факт подписания продавцом такого соглашения и знание о том, чего он может лишиться при отказе - хорошая гарантия того, что он вдруг не откажется от сделки с Вами.