Договор аренды прекратился. Арендатор имущество не возвратил. Иск к арендатору.

[Гость Гость]

Договор аренды прекратился. Арендатор имущество из аренды не возвратил. При обсуждении возможности заключения договора аренды на новый срок мнения сторон о размере арендной платы кардинально разделились. Поскольку время идет, Арендатор продолжает использовать имущество в своей предпринимательской деятельности, Арендодателя эта ситуация совсем не радует. Его желание на данный момент вернуть свое имущество.

Коллеги, в практике с такими спорами не сталкивался, прошу помощи и предлагаю обсудить порядок действий и основания для иска.

В исковом заявлении полагаю буду ссылаться на ст.561 ГК РК "Возврат имущества наймодателю при прекращении договора".

Как считаете подлежит ли применению ст.260 ГК РК "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения"? Будет ли здесь незаконное владение? Или же основанием будет ст.264 ГК РК "Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения"? Подлежат ли применению нормы о неосновательном обогащении (гл.48 ГК РК)? Вправе ли Арендодатель ставить перед Арендатором вопрос о возврате или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь из этого имущества (ст.958 ГК РК)?

[М.Ю.]

Как считаете подлежит ли применению ст.260 ГК РК "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения"?

Нет. Применению подлежит п.1 ст.561 ГК.

[Нурике]

Скажите, а в договоре прописана возможность повышения арендной платы? Если да то можно цитату?

[Гость Гость]

М.Ю.

Нет. Применению подлежит п.1 ст.561 ГК.

Попытаюсь объяснить причину моих сомнений:

По-вашему мнению, иск собственника к арендатору, не возвращающему арендованное имущество, не является ни виндикационным, ни негаторным иском и удовлетворению со ссылкой ст.260, 264 ГК РК не подлежит.

Но, ища информацию по вопросу, натолкнулся на обзор следующей судебной практики, правда России:

10.2. Вывод из судебной практики: После прекращения договора аренды арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 301 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/10397-09 по делу N А40-90385/08-1-620

"...Таким образом, в силу ч. 2 ст. 610 Кодекса по истечении 3-х месячного срока со дня получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды от 08.10.2001 года N М-03-504264, договор прекратил свое действие. Поэтому, начиная с 27.08.2006 года, осуществление ответчиком владения и пользования объектом аренды утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.

Однако после прекращения договора аренды арендатор в нарушение ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации объект аренды в освобожденном виде, т.е. в том состоянии, в котором он его получил, не возвратил.

Ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения как в случае, когда нахождение имущества в чужом владении изначально не имело предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором оснований, так и в случае, когда соответствующие основания имелись, но впоследствии прекратились.

В данном случае, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, основания, в силу которых ответчик осуществлял временное пользование имуществом истца, отпали вследствие расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в порядке, установленном ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, в свою очередь, явилось основанием для предоставления истцу предусмотренного ст. 301 Кодекса одного из способов защиты права собственности.

В этой связи судебная коллегия полагает правильным вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что нормы статей 301 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются взаимоисключающими, поскольку истец осуществил право истребовать имущество, основания пользования которым у ответчика впоследствии прекратились..."

Скажите, а в договоре прописана возможность повышения арендной платы? Если да то можно цитату?

В договоре об этом ничего нет. Плата установлена фиксированная. Но какое значение это имеет - договор прекратился. Арендодатель однозначно до окончания срока действия договора, как предусмотрено его условиями, заявил Арендатору о своем нежелании продолжать договор на существующих условиях и потребовал вернуть имущество.

[Гость Гость]

В продолжение, что требовать от суда?

1. Обязать ответчика вернуть нанятое имущество.

2. Взыскать судебные расходы.

Кстати, какой будет размер госпошлины?

[М.Ю.]

В этой связи судебная коллегия полагает правильным вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что нормы статей 301 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются взаимоисключающими, поскольку истец осуществил право истребовать имущество, основания пользования которым у ответчика впоследствии прекратились..."

Сугубо неправильный вывод и нормы этих статей более чем взаимоисключающие. Поскольку иск может быть или вещным, или обязательственным, но одним и другим одновременно он быть не может. В данном случае иск обязательственный. Обязательство полностью не прекратилось. Обязанность вернуть вещь осталась.

Изменено 11 Августа 2011 пользователем М.Ю.

[Гость Гость]

М.Ю.

Редкий случай, когда вместо ссылки на норму ГК вы дали развернутый ответ

Какой будет размер госпошлины при требовании "обязать вернуть имущество" - ведь не 3% от стоимости этого имущества?

[Amigo*]

Госпошлина 50 % от МРП.

А требование вернуть имущество обратно письменно заявляли? А то, насколько поняла, раз не расторгли договор по окончании и устно видимо обсуждали условия пролонгации, у договора неопределенный срок теперь. За три месяца письменное предупреждение, затем истребование из чужого незаконного владения.

[Taimaz]

раз не расторгли договор по окончании и устно видимо обсуждали условия пролонгации, у договора неопределенный срок теперь.

Здесь все строго индивидуально. Что если в договоре прописано:"... договор действует до ..., если ни одна из сторон не заявит письменно о продлении..." Ну или что-то в этом роде. Не обязательно письменно расторгать.

[Amigo*]

Сугубо неправильный вывод и нормы этих статей более чем взаимоисключающие. Поскольку иск может быть или вещным, или обязательственным, но одним и другим одновременно он быть не может. В данном случае иск обязательственный. Обязательство полностью не прекратилось. Обязанность вернуть вещь осталась.

Почему Вы считаете, что вывод не верный? Я согласна, что статьи не являются взаимоисключающими, одна обязывает арендодателя вернуть имущество по окончании срока аренды, вторая даёт право арендодателю истребовать имущесто... Или я не поняла ход Вашей мысли?

[Amigo*]

Здесь все строго индивидуально. Что если в договоре прописано:"... договор действует до ..., если ни одна из сторон не заявит письменно о продлении..." Ну или что-то в этом роде. Не обязательно письменно расторгать.

Я не имела в виду именно письменное соглашение о расторжении, в договоре должы быть предусмотрены условия его расторжения либо продления. Согласно предусмотренному порядку и надо было действовать, просто исходя из информации о том, договор прекратился и что стороны пытались договориться о дальнейших условиях аренды после прекращения, я сделала вывод, что договор автоматически продлился на неопределённый срок...

[М.Ю.]

размер госпошлины

3 %

[Гость Гость]

Amigo Veritas

Выше я написал, что "Арендодатель однозначно до окончания срока действия договора, как предусмотрено его условиями, заявил Арендатору о своем нежелании продолжать договор на существующих условиях и потребовал вернуть имущество".

Amigo Veritas

М.Ю.

Пока мнения по госпошлине разделились - 50% от МРП против 3%.

[Amigo*]

Amigo Veritas

Выше я написал, что "Арендодатель однозначно до окончания срока действия договора, как предусмотрено его условиями, заявил Арендатору о своем нежелании продолжать договор на существующих условиях и потребовал вернуть имущество".

Amigo Veritas

М.Ю.

Пока мнения по госпошлине разделились - 50% от МРП против 3%.

Госпошлина в 3 % установлена для заявлений имущественного характера, истребование имущества из чужого незаконнного владения связано с восстановлением права законного владельца на своё имущество, не подлежащее оценке. Таким образом, пошлина должна быть 50 % МРП.

Ну, а если 3 %, то от какой суммы думаете?

У меня были в практике, , дела об устранении препятствии в пользовании имуществом, о признании права собственности, платила как за неимущественный спор, судами принималось. Правда это в россии, но законодательство РК и РФ одинаковое по данным вопросам.

[Миссис Хадсон]

Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, он имеет преимущественное перед другими арендаторами право на заключение договора на новый срок, при прочих равных условиях. Так что если вы требуете возврата для того, чтобы заключить новый договор аренды с другим арендатором, для начала вы должны предложить эту же цену аренды старому. Иначе он вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору аренды и возмещения убытков.

[Amigo*]

Хотя, думаю, Ваш иск может быть частично материальным, Вы же будете требовать за время использования определённую плату и возможно убытки, в таком случае для такого требования 3 % от суммы плюс за истребование имущества 50 % МРП. Конечно, может быть здесь сложилась другая практика, но считаю что право собственности либо иное право на законное владение не может быть оценено в денежном выражении (хотя конечно, его и оценивают оценщики, но это уже другая история, для других случаев).

[Александр К]

Статья 535. Ставки государственной пошлины в судах

1. С подаваемых в суд исковых заявлений, заявлений особого искового производства, заявлений (жалоб) по делам особого производства, заявлений о вынесении судебного приказа, заявлений о выдаче дубликата исполнительного листа, заявлений о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских (арбитражных) судов и иностранных судов, заявлений о повторной выдаче копий судебных актов, исполнительных листов и иных документов государственная пошлина взимается в следующих размерах:

1) с исковых заявлений имущественного характера:

для физических лиц - 1 процент от суммы иска;

для юридических лиц - 3 процента от суммы иска;

7) с исковых заявлений об изменении или расторжении договора найма жилых помещений, о продлении срока принятия наследства, об освобождении имущества от ареста и с других исковых заявлений неимущественного характера или не подлежащих оценке - 50 процентов;

Зависит от предмета иска в вашем случае.

Изменено 15 Августа 2011 пользователем adviser24

[Гость Гость]

Amigo Veritas

Спасибо за проявленный интерес. Пока склоняюсь к тому, что госпошлина будет следующая:

1. За требование вернуть имущество (нарушение Арендатором ст.561 ГК РК) - 50% от МРП.

2. После первого иска подать второй (заявлять оба требования сразу особого смыла не вижу, т.к. неизвестно время фактического возврата имущества и соответственно сумма требования, имущества много и вернуть его займет какое-то время) с требованием о внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки (п.3 ст.561 ГК РК) - 3% от платы за пользование имуществом за все время просрочки.

Верно мыслю?

Миссис Хадсон

Действительно, Арендатор имеет преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Но, во-первых, полагаю, добросовестность в действиях Арендатора отсутствует (не вернул имущество после прекращения договора вопреки воли собственника, продолжает пользоваться этим имуществом), во-вторых, нам проще продать имущество по рыночной стоимости, чем продолжать его сдавать в аренду на крайне невыгодных для себя условиях.

adviser24

Предмет иска, озвучен. Какое ваше мнение?

[Amigo*]

Amigo Veritas

Спасибо за проявленный интерес. Пока склоняюсь к тому, что госпошлина будет следующая:

1. За требование вернуть имущество (нарушение Арендатором ст.561 ГК РК) - 50% от МРП.

2. После первого иска подать второй (заявлять оба требования сразу особого смыла не вижу, т.к. неизвестно время фактического возврата имущества и соответственно сумма требования, имущества много и вернуть его займет какое-то время) с требованием о внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки (п.3 ст.561 ГК РК) - 3% от платы за пользование имуществом за все время просрочки.

Верно мыслю?

Можно и так, но можно изаявить сразу два требования, Вы же можете сделать расчет убытков или просто ущерба за каждый день. В процессе докинуть госпошлину и сделать перерасчет к моменту вынесения решения.....

[Гость Гость]

Amigo Veritas

В процессе докинуть госпошлину и сделать перерасчет к моменту вынесения решения.....

Так ведь дата возврата имущества и дата вынесения судом решения - две разные даты. Вынесение судом решения об удовлетворении требования о возврате имущества не будет означать, что Арендатор в тот же день его исполнит. Ему выгодно тянуть время, потому-что арендная плата символическая. При таких обстоятельствах, думаю о других мерах воздействия. Например, обратиться в прокуратуру.

[Amigo*]

Amigo Veritas

Так ведь дата возврата имущества и дата вынесения судом решения - две разные даты. Вынесение судом решения об удовлетворении требования о возврате имущества не будет означать, что Арендатор в тот же день его исполнит. Ему выгодно тянуть время, потому-что арендная плата символическая. При таких обстоятельствах, думаю о других мерах воздействия. Например, обратиться в прокуратуру.

Понятно, что разные. Конечно, если долго не будет возвращать и сумма ущерба возрастёт до приличной, то придется снова с иском обратиться.

Есть вариант ходатайствовать о немедленном обращении к исполнению. Дело-то ясное, может суд и не будет возражать. Обосновать тем, что отсрочка с исполнением увеличит сумму ущерба соответственно решение суда уже не покроет реального ущерба, либо ещё чем-нибудь....Коиент на приобретение созрел например)......... Хотя суды, насколько знаю, не охотно пользуются данным своим правом.

[Александр К]

adviser24

Предмет иска, озвучен. Какое ваше мнение?

Статья 561. Возврат имущества наймодателю при прекращении договора

Иск имущественный => пошлина 3%.

[Amigo*]

Я предлагаю чтобы наверняка было, подать иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, я так и делала когда-то. А вот по виндикационным искам пообщалась практика у всех разная, некоторые суды принимали как неимущественный, некоторые как имущественный оплатить....

[Александр К]

Я предлагаю чтобы наверняка было, подать иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, я так и делала когда-то. А вот по виндикационным искам пообщалась практика у всех разная, некоторые суды принимали как неимущественный, некоторые как имущественный оплатить....

Как вы сами прекрасно понимаете, всё зависит от того, как формулировать иск. Если делать упор на "вещность" - 3%, если на "обязательственность" - 50% от МРП. Как пропишите в иске - так и будет.

[Гость Гость]

Amigo Veritas

adviser24

Я предлагаю чтобы наверняка было, подать иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, я так и делала когда-то.

Во избежание возникновения у суда соблазна отказать в принятии искового заявления и требовать оплаты госпошлины в размере 3% от цены иска (стоимости имущества), имеется желание сформулировать требование таким образом, чтобы размер госпошлины составил 50% от МРП. Как вам такой вариант?

... На основании изложенного, ст.264 ГК РК, п.1 ст.561 ГК РК, прошу суд:

Устранить препятствия в пользовании имуществом, заключающиеся в невыполнении ответчиком обязанности по возврату имущества после прекращения договора аренды, и обязать ответчика вернуть истцу имущество.