Отказ от внесудебной реализации заложенного имущества: процедура оформления

[В.К.]

Доброго времени суток, уважаемые коллеги!

Законом от 10.02.2011 года в ЗРК "Об ипотеке..." внесены изменения, согласно которым внесудебная реализация заложенного недвижимого имущества не допускается, если имеется письменный отказ залогодателя-физического лица по ипотечному жилищному займу, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления о "внесудебке" (п\п 4) п.3 ст.24, п.7-1) ст.26 ЗРК "Об ипотеке...".

По сути, залогодатель в результате регистрации отказа лишает залогодержателя права на внесудебную реализацию ипотеки.

Так вот, коллеги, хотелось бы вынести на обсуждение пару вопросов:

1. Правовая природа отказа от внесудебной реализации, - вообще, что это за зверь? ИМХО, отказ нельзя назвать ни юридическим притязанием, ни обременением. Вы как считаете, коллеги?

2. С оформлением (регистрацией отказа) - путаница какая-то. На данный момент ЦОН, после приема заявления, выдает заявителю лишь справку об обременениях (после регистрации ДЮ и внесения соответствующих данный в регистрационные документы).

Как это соотносится с нормами ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", согласно которым произведенная регистрация удостоверяетсяпутем совершения надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию. Что в данном случае является правоустанавливающим документом? Само заявление об отказе?

Ваши мнения, коллеги?

[М.Ю.]

Так вот, коллеги, хотелось бы вынести на обсуждение пару вопросов:

1. Правовая природа отказа от внесудебной реализации, - вообще, что это за зверь? ИМХО, отказ нельзя назвать ни юридическим притязанием, ни обременением. Вы как считаете, коллеги?

Правовая природа? Односторонняя сделка само собой.

Обременением это является. Но только обременением права залога.

[В.К.]

Очевидно, что все-таки это обременение.

Смотрим пункт 9) ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (понятийный глоссарий)

...9) обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;

В данном случае правообладателем является банк-залогодержатель, а залогодатель своим отказом ограничивает права залогодержателя на внесудебную реализацию заложенного имущества, предусмотренную договором. Соответственно - обременение.

Это касательно правовой природы, в которой не разобрался ДЮ, поскольку в выданной Справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, отказ от внесудебной реализации именуется и как "обременение", и как "юридическое притязание".

Правоприменительная практика у них хромает.

А вот касательно оформления отказа - ну никак не состыкуется выдача вышеупомянутой Справки, в которой указано, что согласно п.1 ст.7 ЗРК "Об электронном документообороте и электронной цифровой подписи", она равнозначна документу на бумажном носителе, - с императивным указанием в нормах ЗРК "О государственной регистрации прав на недв.имущество" об обязанности регистрирующего органа удостоверить регистрацию путем совершения надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию.

[LQQ]

теоритический все понятно, но на практике бардак полный...

[Amangali]

Правовая природа отказа от внесудебной реализации, - вообще, что это за зверь? ИМХО, отказ нельзя назвать ни юридическим притязанием, ни обременением. Вы как считаете, коллеги?

Если под обременением понимать обременение вещных прав, то отказ от внесудебной реализации залога не является обременением, так как не может быть обременения на обременении (обеспечении обязательства), и отказ никак не обременяет право, служащее предметом залога. Отказ влияет на объем вытекающих из залога правомочий, исключая один из общеустановленных способов его реализации.

[Диверсант]

Думаю стоит обратится за разъяснениями в министерство юстиции.

Изменено 2 Сентября 2011 пользователем М.Ю.

[В.К.]

Если под обременением понимать обременение вещных прав, то отказ от внесудебной реализации залога не является обременением, так как не может быть обременения на обременении (обеспечении обязательства), и отказ никак не обременяет право, служащее предметом залога. Отказ влияет на объем вытекающих из залога правомочий, исключая один из общеустановленных способов его реализации.

Подразумевается, что это является обременением прав залогодержателя - банка. Т.е. залогодатель своим отказом ограничивает право залогодержателя-банка на внесудебную реализацию. Работники ЦОН вообще употребляют сленговое "арест")))

Правоустанавливающим документом в данном случае является договор залога. Именно на нем, согласно требований ЗРК "О гос.регистрации прав на недв.имущество", регистрирующий орган - ДЮ, должен совершить соответствующую надпись.

Кстати, comrades, встал новый вопрос. Если правоустанавливающим документом в данной ситуации является договор залога, то правоудостоверяющим - т.н "ипотечное свидетельство", которому посвящена целая глава в ЗРК "Об ипотеке...". Любопытная тема. Вообще, кто-либо в глаза видел такой документ?

[Amangali]

Подразумевается, что это является обременением прав залогодержателя - банка. Т.е. залогодатель своим отказом ограничивает право залогодержателя-банка на внесудебную реализацию. Работники ЦОН вообще употребляют сленговое "арест")))

Своеобразное толкование обременения. Под обременением понимается ограничение (залог, арест, аренда и пр.) на вещном праве, которое тем не менее продолжает существовать. Залог вещным правом не является, - он обеспечивает обязательственные права. Кроме того отказ залогодателя не ограничивает, а исключает право залогодержателя на внесудебную реализацию, то есть влияет на порядок реализации залога, не ограничивая саму ее возможность. Что касается фиксации (регистрации) отказа в ЦОНе, то это защитная мера от нарушения правила, вытекающего из отказа.

[В.К.]

2 Amangali - а я целенаправлено не беру какие-либо доктринальные определения понятия "обременения", оперируя исключительно понятийным глоссарием, заложеннам в законе. Смотрим п.9) ст.1 ЗРК "О гос.регистрации на недв.имущество":

обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;

Тут все подпадает. Право на внесудебную реализацию недв.имущества (на распоряжение таковым) возникает в результате заключения ипотечного договора между залогодателем и залогодержателем. Возникает у залогодержателя, он является правообладателем. Залогодатель в результате регистрации своего отказа в установленном законом порядке ограничивает его в этом праве.

Что не пляшет, коллега?

Норма новационная, разговору нет. С февраля нынешнего года не успели ни разъяснить, ни истолковать толком.

ЗЫ: как уже писал выше, ЦОНовцы вообще употребляют выражение "арест".:shocked:

Изменено 5 Сентября 2011 пользователем Владимир Каратицкий

[Amangali]

Что не пляшет, коллега?

Еще как пляшет. Право обратить взыскание на заложенное имущество не есть право распоряжения этим имуществом, которое, как известно, осуществляется правообладателем по своему усмотрению (статья 188 ГК). Так мы и за судебными исполнителями признаем правомочие по распоряжению имуществом. Надо различать объем понятий юридических и бытовых :shocked:

[М.Ю.]

Еще как пляшет. Право обратить взыскание на заложенное имущество не есть право распоряжения этим имуществом, которое, как известно, осуществляется правообладателем по своему усмотрению (статья 188 ГК).

Как раз право залога и рассматривается обычно как право распоряжения, право на собственные действия.

Если честно, то не знаю насчёт обременения / не обременения. Но, во всяком случае, при перемене залогодержателя этот запрет сохраняется ( п.1 ст.325, ст.341 ГК); при перемене залогодателя он также, скорее всего, сохраняется. То есть имеет место следование.

[В.К.]

Еще как пляшет. Право обратить взыскание на заложенное имущество не есть право распоряжения этим имуществом, которое, как известно, осуществляется правообладателем по своему усмотрению (статья 188 ГК). Так мы и за судебными исполнителями признаем правомочие по распоряжению имуществом. Надо различать объем понятий юридических и бытовых

Это почему вы делаете такой вывод (касательно выделенного)?

Сравнения с правом банка и правомочиями судебных исполнителей некорректно, поскольку банк, реализуя право на внесудебную реализацию залога либо на обращение его в свою собственность действует на основании договора, во-первых, и в своих имущественных интересах - во-вторых. Судебные исполнители действуют на основании судебных актов, и в интересах взыскателей (т.е. не в своих собственных).

И почему в данном случае, когда речь идет о правовой природе отказа от внесудебной реализации - вы предполагаете в моих утверждениях обыденное, а не профессиональное толкование (т.е., что я веду речь о "бытовых" понятиях)?

Солидарен с М.Ю.:

Как раз право залога и рассматривается обычно как право распоряжения, право на собственные действия.

Вещное право у банка, зарегистрированное в установленном порядке.

Новационность введенных в феврале 2011 года норм ЗРК "Об ипотеке..." касательно отказа залогодателя от внесудебной реализации как раз и заключается в том, что де-юре он может по своему волеизъявлению ограничить банк в этом праве.

[Lepes-toks]

Мы направляем должнику уведомление о невыполнении обязательства в котором предупреждаем его о возможном проведении торгов. В случае если в течении 25 календарных дней должник предоставляет зарегиный письменный отказ от внесудебки, то это будет считаться согласием должника исполнить обязательство? Только в этом случае мы сможем взыскать долг в судебном порядке?

А если после получения уведомления должник будет молчать месяца три, тогда что делать? Все равно в суд идти?

Изменено 7 Октября 2011 пользователем Lepestok

[Александр К]

Коллеги, вопрос почти в тему.

Хочу понудить банк в судебном порядке провести процедуру внесудебной реализации залога. Как считаете, это бред, или имеет право на жизнь? Чтобы было понятно, банк отказывается внесудебно реализовываться ввиду того, что стоимость недвижки сильно упала с момента постановки её в залог.

[Борисович]

8 минут назад, Александр К сказал(а):

Как считаете, это бред, или имеет право на жизнь? 

ИМХО - бред.

Статья 20. Основание и способы реализации ипотеки

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, за которое он отвечает.

2. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки в судебном порядке;

2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законами Республики Казахстан либо в ипотечном договоре или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.

 

Нет у банка такой обязанности, а заставить реализовать право - бред. Причем при наличии такого же равнозначного права банка на судебную реализацию. 

[Faraon]

Обратитесь с письмом в банк с предложением реализовать предмет ипотеки. В случае отказа обратитесь в суд, мотивируя свои требования тем, что Банк намерено не реализует свое право в целях увлечения долга. Как вариант. 

[Александр К]

В 13.04.2016 at 14:46, Борисович сказал(а):

ИМХО - бред.

Статья 20. Основание и способы реализации ипотеки

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, за которое он отвечает.

2. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки в судебном порядке;

2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законами Республики Казахстан либо в ипотечном договоре или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.

 

Нет у банка такой обязанности, а заставить реализовать право - бред. Причем при наличии такого же равнозначного права банка на судебную реализацию. 

Я вот тоже так думаю. Просто думал о понуждении в реализации права через суд. Запрета нет, но и нормы не вижу.