Недобросовестным владельцем приобретено недвижимость

[Диас_юрист]

Добрый день уважаемые коллеги и участники юридического форума !!!

Зачастую на практике возникают множество вопросов по поводу правильного применения действующего законодательства РК, одними из которых пришлось столкнуться на практике.

1) Согласно п.1 ст.240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК РК) гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет (примечание: Законом РК от 22.07.2011 года №479-ΙV в части первой п.1 ст.240 ГК РК слово «пятнадцати» заменено словом «семи»), либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В силу п.2 ст.235 ГК РК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (императивная норма закона, с приведением исключительных оснований для приобретения имущества, которое имеет собственника).

Следовательно, недвижимое имущество (зарегистрированное в уполномоченном органе за определенным лицом) не может ли быть объектом приобретательской давности (ст.240 ГК РК) по требованию совсем другого лица.

Из мнении форумчан, подлежит ли применению норма закона предусмотренного ст.240 ГК РК на недвижимое имущество если оно зарегистрированное в уполномоченном органе за другим лицом ?

2) В соответствии с п.9 Нормативного Постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 20 апреля 2006 года №3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.п.).

Следовательно, если лицо владело имущество самовольно, без каких-либо правовых и законных оснований, то добросовестность владения данного лица при требовании о признании его собственником недвижимого имущества в силу приобретательской давности – исключается.

Однако, суд данную норму закона трактует совсем иным образом, и приходит к выводу о том, что данное лицо приходится добросовестным владельцем (обосновываю вывод умными словами не приводя соответствующей ссылки на норму закона).

Согласно п.4 ст.240 ГК РК течение срока приобретательской давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со статьями 260-263, 265 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям».

При этом Законом Республики Казахстан от 25.03.11г. №421-IV, вышеуказанный пункт закона изменен в редакции «течение срока приобретательской давности начинается с момента завладения вещью», а Законом РК от 22.07.2011 года №479-ΙV «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищных отношений» в ч.1 п.1 ст.240 ГК РК слово «пятнадцати» заменено словом «семи».

В силу ч.1 ст.4 ГК РК акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Юридическая сила акта гражданского законодательства на отношения, возникшего до введения его в действие, распространяется в случаях, когда это прямо им предусмотрено.

При этом в Законах РК от 25.03.11г. №421-IV и от 22.07.2011 года №479-ΙV, отсутствуют прямое указание на обратную силу внесенных изменений и дополнений.

Однако, суд каким то образом находит обратную силу внесенных законодательных актов, и на отношения по владению с 1997 года по настоящее время, применяет нормы внесенных законов от 2011 года, признавая незаконного владельца собственником имущества в силу приобретательской давности.

Прошу дать обоснованные комментарии, так как недобросовестным владельцем приобретено очень ценная недвижимость добросовестного собственника.

[Гость Диас_юрист]

:firstkiss: :biggrin:

[Диас_юрист]

недобросовестным владельцем приобретено очень ценная недвижимость добросовестного собственника .

коллеги прошу поделиться мнением )))

[lamka]

не очень понятна история. Но если следовать вашим словам, то сразу появляется вопрос: Почему "добросовестный собственник" за 15 лет не истребовал никаких образом из чужого владения свою недвижимость?

И чем подтверждается его добросовестность?

[Диас_юрист]

не очень понятна история. Но если следовать вашим словам, то сразу появляется вопрос: Почему "добросовестный собственник" за 15 лет не истребовал никаких образом из чужого владения свою недвижимость?

И чем подтверждается его добросовестность?

Собственник, руководствуясь законным правом, в 1997 году по собственному усмотрению распорядился принадлежащим ему имуществом (недвижимостью) путем отчуждения (продажи) третьему лицу. (данные о третьем лице ему не известны, не помнит). При этом данные взаимоотношения были ограничены устной договоренностью, по условиям которого, третье лицо внесло предоплату при покупке имущества, а оставшуюся часть обязалось передать собственнику на протяжении нескольких лет. Вместо этого, третье лицо имело право вселиться в приобретаемое имущество, однако, правоустанавливающие документы на имущество продолжали оставаться у собственника в целях обеспечения полного исполнения третьим лицом своих обязательств по передаче оставшейся части суммы.

Однако, условия обязательств, принятые на себя третьим лицом согласно устной договоренности были нарушены. Несмотря на это, указанное лицо, являясь перед собственником, по сути должником, в апреле 2007 года, обратилось к последней с просьбой окончательного оформления недвижимого имущества. В чем собственником было отказано. Мотивируя тем, что сумма полностью не выплачена и что оформление документов произойдет только после полного расчета с ним.

Следовательно, собственник пологая на добросовестность третьего лица, предполагал, что в данном имуществе (квартире) продолжает проживать лицо, взявшее на себя обязательства по устной договоренности, и не знал о том, что в его квартире безосновательно (незаконно) заселился совсем другое лицо (недобросовестный владелец). Данные обстоятельства стали известны собственнику в результате подачи на него искового заявления с требованием (истец: недобросовестный владелец; ответчик: собственник):

- прекратить право собственности собственника;

- признать гос.регистрацию недействительным;

- признать право собственности на имущество в силу приобретательской давности за истцом (незаконным, недобросовестным владельцем).

С доводов недобросовестного владельца следует, что он по разрешении КСК вселился в квартиру собственника и владеет квартирой начиная с 1996 года (КСК - это орган управляющий объектом общей собственности, но никак не правомочен распоряжаться собственностью других лиц).

В ходе рассмотрения дела, собственником предъявлено встречное исковое заявление об истребовании имущество из чужого незаконного владения, что в последующем оставлено судом без удовлетворения (в виду того, что собственник отказался от своего имущества).

Опровержение:

- собственник неоднократно приходил навещать третьего лица с требованием получить полный расчет по не завершенной сделке, однако на каждое его посещение квартира была закрытой;

- собственником не подавалось заявление в аппарат акима по месту нахождения имущества об отказе от имущества;

- имущество в установленном порядке не поставлено на учет как бесхозная вещь;

- собственник имеет на руках все правоустанавливающие документы на имущества, и имущество в установленном порядке зарегистрировано в органах юстиции за собственником.

Более того, действия собственника по распоряжению имуществом не может служить основанием отказа от собственности, а направленные действия не привели к полному совершению сделки по отчуждению своего имущества третьему лицу, соответственно собственник должен оставаться собственником.

Что думаете ???

[Франт]

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=138119

В этой теме затронут вопрос возникновения оснований приобретательной давности.

В частности приведены мнения составителей комментария к Гражданскому кодексу.

[Диас_юрист]

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=138119

В этой теме затронут вопрос возникновения оснований приобретательной давности.

В частности приведены мнения составителей комментария к Гражданскому кодексу.

С этим все понятно, я ведь тоже привел нормы законов, определяющих понятие "добросовестности владения" (цитата выше), и в ходе судебного разбирательства мы доказали, что лицо требующее признание право собственности в силу приобретательской давности владело имуществом не добросовестно и незаконно, однако данные обстоятельства остались вне поле зрения суда ( ).

Помимо изложенного, Законом РК "О внесении изменений и дополнений" от 22.07.2011 года, 15-ти летний срок приобретательской давности был сокращен в 7 лет (п.1 ст.240 ГК РК), а п.4 ст.240 ГК РК регламентирующий "течение срока приобрететельской давности начинается по истечении срока исковой давности" изменено в редакции "течение срока приобрететельской давности начинается с момента завладения вещью" (Законом РК от 05.04.2011 года).

При этом в Законах РК "О внесении изменений и дополнений" отсутствует прямое указание на обратную силу измененных и внесенных норм законодательных актов, не взирая на это ( ), суд применяет обратную силу внесенных законодательных актов ( ) на отношения истца по недобросовестному (незаконному) владению с 1997 года по настоящее время, путем применения 7-ми летнего срока владения, определяя с момента завладения вещью недобросовестным владельцем.

[М.Ю.]

При этом в Законах РК "О внесении изменений и дополнений" отсутствует прямое указание на обратную силу измененных и внесенных норм законодательных актов, не взирая на это ( ), суд применяет обратную силу внесенных законодательных актов ( ) на отношения истца по недобросовестному (незаконному) владению с 1997 года по настоящее время, путем применения 7-ми летнего срока владения, определяя с момента завладения вещью недобросовестным владельцем.

Если нет указаний на обратную силу, но её и нет этой обратной силы, т.е., например, применять по аналогии п.7 постановления Верховного Совета РК от 27.12.1994 г. о введении в действие общей части ГК будет некорректно.

Но различные варианты возможны на основании п.2 ст.4 ГК.

Изменено 9 Сентября 2011 пользователем М.Ю.

[lamka]

Диас, простите, а кто все это время нес бремя содержания имущества? оплата налогов, взносов в кск, ремонт сантехники и тд...

Затем каким образом собственник квартиры приходил и стучался - у него не было запасного комплекта ключей чтобы проникнуть в кв.?

Каким образом недобросовестный собственник заселился и где он взял старый комплект ключей?

Или собственник не видел что сменился замок и тд..

Что сейчас собственнику мешает произвести нормальную сделку по отчуждению в пользу близкого или родного лица? Уже лежат обременения в юстиции? Что суд указал в мотивировке когда отказал в истребовании имущества из чужого незаконного владения? какие факты легли в основу, как свидетельствующие что собственник совершил поступок, определенно свидетельствующий о том что он не намерен далее пользоваться имуществом?

[Диас_юрист]

Диас, простите, а кто все это время нес бремя содержания имущества? оплата налогов, взносов в кск, ремонт сантехники и тд...

Затем каким образом собственник квартиры приходил и стучался - у него не было запасного комплекта ключей чтобы проникнуть в кв.?

Каким образом недобросовестный собственник заселился и где он взял старый комплект ключей?

Или собственник не видел что сменился замок и тд..

Что сейчас собственнику мешает произвести нормальную сделку по отчуждению в пользу близкого или родного лица? Уже лежат обременения в юстиции? Что суд указал в мотивировке когда отказал в истребовании имущества из чужого незаконного владения? какие факты легли в основу, как свидетельствующие что собственник совершил поступок, определенно свидетельствующий о том что он не намерен далее пользоваться имуществом?

Все это время бремя содержания имущества нес недобросовестный владелец, в том числе осуществляя взносы в КСК, без оплаты налогов.

Собственник квартиры еще в 1997 году распорядился имуществом путем продажи (отчуждения ) третьему лицу, следовательно, имея на руках все правоустанавливающие документы, считал, что сделка направленная на отчуждение имущества будет завершена в установленном порядке. При этом собственник имея в наличии второе имущество (недвижимое), не стал принимать меры по выселению покупателей (считая, что правоустанавливающие документы является гарантом исполнения покупателями принятых на себя обязательств).

Однако в это время, в оспариваемое имущество незаконно и неосновательно вселяется совсем другое лицо (недобросовестный владелец), по утверждению которого, он вселился в имущество по разрешению КСК начиная с 1996 года, и проживает в настоящее время.

В удовлетворении ходатайства недобросовестного владельца по наложению ареста на имущество было отказано, но совершать действия по отчуждению имущества близким лицам, может свидетельствовать тому, что собственник утратил возможность истребовать свое имущество другим законным путем. Собственник уверен, что справедливости можно добиться в вышестоящих судебных инстанциях.

Мотивировка при отказе в удовлетворении встречного иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения звучало следующим образом:

1. суд не может принять во внимание обстоятельство того, что собственник совершал действия направленные на отчуждения своего имущества, так как данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. Собственником не представлены доказательства подтверждающие его доводы (отчуждение имущества), вместе с тем, совершенные собственником действия прямым образом свидетельствует о том, что имущество им было оставлено без присмотра, собственник все это время не нес бремя содержания имущества, следовательно, своими действиями собственник показал, что совершил отказ от имущества.

2. вместе с тем, ст.20 Закона РК "О жилищных отношениях" исключена из Закона РК, которое в свою очередь не позволяет собственнику истребовать имущество.

2. совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это имущество, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное имущество другим лицом (НП ВС РК №3 от 20.04.2006 года).

Таким образом право собственности собственника подлежит прекращению .

Опровержение судебной мотивировке:::

* в силу п.5 НП ВС РК отказ от права собственности должен быть правомерным, добровольным и конкретно указывающим, что собственник отказывается от владения, пользования и распоряжения имуществом.

* в данном случае добровольность отказа от права собственности отсутствует, так как не имеется волеизъявление собственника.

* вопреки этому, собственником заявлено встречное исковое заявление.

* более того, п.5 НП ВС РК предусмотрено, что отказ должен быть выражен путем подачи в аппарат акима письменного заявления, однако, такого рода заявление собственник не подавал.

* таким образом, не подлежит прекращению право собственности лица по основаниям отказа от имущества, без добровольного волеизъявления самого собственника.

* следовательно, требования незаконного владельца не входят в состав принудительного прекращения право собственности предусмотренного ГК РК, а суд право собственности собственника прекратил принудительно.

* исходя из изложенного, судом не приняты во внимание положение ч.5 п.3 ст.242 ГК РК которое гласит, что собственники отказавшиеся от своего имущества, в любое время до возникновения право собственности другого лица на такое имущество вправе обратиться с заявлением о снятии с учета принадлежащей ему недвижимой вещи бесхозяйной и вновь принять ее в свое фактическое владение.

(НП ВС РК - Нормативное Постановление Верховного Суда РК №3 от 20.04.2006 года "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником")

[Диас_юрист]

коллеги прошу дать комментарий, что думаете Вы на счет приобретательской давности, какова была Ваша практики при защите собственником своего имущества в ходе приобретения его другим лицом ))), не могу понять, либо я неправильно трактую норму закона (цитаты выше) либо суд неправомерно их применяет ,

[Диас_юрист]

коллеги, что думаете на счет обратной силы законодательного акта (п.1 ст.240 ГК РК и п.4 ст.240 ГК РК) :bum: