Целый Дом, где живет более 100 собственников квартир в ЗАЛОГЕ !

[Гость ПЕРС]

Уважаемые форумчане ! Очень жду ваших мнений по следущему вопросу:

Компания застройщик построила многоквартирный жилой дом, который в установленном законом порядке был введен в эксплуатацию, жильцы заселились, получили в депаратменте жилья свидетельство о праве сосбвтенности, однако выянсяется, что ранее, земельный участок на котором стоит дом и еще тогда незавершенное строительство находиться в залоге у банка, залогодатель - компания застройщик, едиснтвенный учредитель которого за границей. Депаратмент Юстиции по этой причине в регистарции права собственности жильцов на их квартиры отказывает.

Хочу обратитсья с иском в суд о принудительной регистрации. Какие НПА привести в обоснование исковых тербвоанй ? Какие мнения ? Где искать ?

[Матэус]

Хочу обратитсья с иском в суд о принудительной регистрации. Какие мнения ?

Лучше обратиться к хорошим юристам.

[Коллега]

Тут надо уяснить одно - ДЮ без снятия обременений с ЗУ не будет регистрировать права. Поскольку ЗУ и построенное здание на нем неотделимы в плане обременения.

Поэтому обременение надо снимать в любом случае, а как это сделать др. вопрос.

И еще, кого вы будете принуждать, у застройщика такие обязательства ( о регистрации права собственности в уполн.органах помимо выдачи свид-ва) перед дольщиками оговорены? Земля до сих пор находится в соб-ти застройщика или доли ЗУ выделены под кондоминимум?

Предлагаю дольщикам создать инициативную группу и требовать от застройщика, чтобы последний сам разобрался с Банком в части залога, его замены либо т.п. Хотя бы временно, для того чтобы успеть зарегистрировать права, вы имеете право требовать это, поскольку фактически являетесь сособственниками ЗУ.

В противном случае в суд - попробовать признать недейств.договор залога в части - отменить предоставление ЗУ в качестве залога (обеспечивающего обяз-ва), в том числе по тому основанию, что в настоящее время залог ущемляет возникновению Ваших прав на соб-ть..

Изменено 30 Сентября 2011 пользователем Коллега

[Zhalair Мухали]

В случае, если ЗУ был предоставлен в залог до строительства дома, то обращение в суд бесполезно, скорее всего строительство осуществлялось не только за счет средств дольщиков. На практике СПС-ки регистрируются без проблем на основании письма Банка об отсутствии возражений на регистрацию и высвобождении соответствующей идеальной доли собственника

[М.Ю.]

Как мы уже обсуждали на форуме, залог на незавершенное строительство не влечёт автоматически залога на квартиры.

Нахождение в залоге земельного участка тоже не должно препятствовать регистрации права на квартиру, поскольку при регистрации квартиры документы на земельный участок не представляются и земля сразу не регистрируется на жильцов. Кондоминиум регистрируется отдельно.

[Гость горожанка]

Необходимо истребовать у регистрирующего органа письменный отказ в регистрации прав, т.к. перечень оснований отказа в регистрации урегулирован законодателем.

Согласно Земельному кодексу, земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Полагаю, что шансы есть. В своих требованиях, письмах, исках ссылаться необходимо на Земельный кодекс, ЗРК "О жилищных отношениях", Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам кондоминиума), ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" Обращаться в банк с требованием о принятии мер по замене залога. При этом тот факт, что участник ТОО находится за границей, не должен стоять во главе угла, т.к. есть исполнительный орган, который в силу законодательства осуществляет всю деятельность. кроме того, ответственность по своим кредитным обязательствам несет ТОО. Хочу отметить также, что согласно Вашего сообщения, банк брал в залог з/у с объектом незавершенного строительства, т.е. строительными материалами. Сейчас такого предмета залога нет. Введенный в эксплуатацию дом, как я понимаю, в залог не оформлен. При этом регистрация права залога на земельный участок не может являться помехой регистрации права собственности на приобретенные в законном порядке квартиры.

[Александр Чашкин]

Близкая тема

[Amangali]

Согласно Земельному кодексу, земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Полагаю, что шансы есть. В своих требованиях, письмах, исках ссылаться необходимо на Земельный кодекс, ЗРК "О жилищных отношениях", Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам кондоминиума), ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" Обращаться в банк с требованием о принятии мер по замене залога. ...

Полагаю для прекращения залога, вначале следует прекратить право собственности застройщика на земельный участок.

То есть первый иск КСК, представляющего интересы кондоминиума, должен быть адресован к застройщику: о прекращении права собственности застройщика на земельный участок, аннулировании его регистрации и признании права собственности на этот участок за кондоминиумом дома такого-то.

Основание:

Статья 81 (Земельного кодекса). Основания прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования

1. Право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:

3) утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Статья 62 (Земельного кодекса). Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений, и в других объектах кондоминиума

1. Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Статья 259 (Гражданского кодекса). Признание права собственности

Собственник вправе требовать признания права собственности.

Иными словами, право собственности застройщика на земельный участок прекращается в силу закона, то есть перехода этого права, при завершении строительства дома, к кондоминиуму.

После этого предъявляется иск к залогодержателю: о прекращении права залога и аннулировании его регистрации.

Основание:

Статья 322 (Гражданского кодекса). Прекращение залога

1. Залог прекращается:

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 314 настоящего Кодекса;

Здесь есть риск последующего применения залогодержателем

Статьи 323 (Гражданского кодекса). Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу в порядке правопреемства

1. В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако, если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей совместной собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Правда неясно, как в данном случае реализуется право залога на земельный участок, если он неотделим от дома, который не находится в залоге. Выходит, что банки, берущие в залог земельные участки, на которых ведется долевое строительство - лохи? :kngt:

[Биржан Жарасбаев]

Правда неясно, как в данном случае реализуется право залога на земельный участок, если он неотделим от дома, который не находится в залоге. Выходит, что банки, берущие в залог земельные участки, на которых ведется долевое строительство - лохи?

Это как посмотреть. По тому же ЗК, залог здания без залога ЗУ не допускается, поэтому никак залог прекратиться не может. Залог распространится на здание после регистрации права собственности застройщика на это здание. Скорее имеет место переход права собственности на заложенное имущество, чем его прекращение. Поэтому склонен считать, что передаваться в кондоминиум здание будет уже будучи отягощенным залогом.

[Гость Горожанка]

Amangali,

Не совсем понятна связь между заменой залога и прекращением права залога.... Это не есть равнозначные понятия.

В отношении исков КСК. КСК - кооператив СОБСТВЕННИКОВ квартир (помещений), форма управления кондоминиумом. Если приобретатели квартир не могут зарегистрировать право собственности на них, о каком КСК может идти речь?

[Жан и К]

Уважаемые форумчане ! Очень жду ваших мнений по следущему вопросу:

Компания застройщик построила многоквартирный жилой дом, который в установленном законом порядке был введен в эксплуатацию, жильцы заселились, получили в депаратменте жилья свидетельство о праве сосбвтенности, однако выянсяется, что ранее, земельный участок на котором стоит дом и еще тогда незавершенное строительство находиться в залоге у банка, залогодатель - компания застройщик, едиснтвенный учредитель которого за границей. Депаратмент Юстиции по этой причине в регистарции права собственности жильцов на их квартиры отказывает.

Хочу обратитсья с иском в суд о принудительной регистрации. Какие НПА привести в обоснование исковых тербвоанй ? Какие мнения ? Где искать ?

Есть существующая практика.Итог: директора (он же учредитель) посадили, дольщикам ничего не дали. Залогодержатель забрал практичеки весь дом (лихие 2007).

[Amangali]

Это как посмотреть. По тому же ЗК, залог здания без залога ЗУ не допускается, поэтому никак залог прекратиться не может. Залог распространится на здание после регистрации права собственности застройщика на это здание. Скорее имеет место переход права собственности на заложенное имущество, чем его прекращение. Поэтому склонен считать, что передаваться в кондоминиум здание будет уже будучи отягощенным залогом.

По ЗК залог здания без залога ЗУ не допускается. Здесь же обратный случай - залог ЗУ без залога здания, которое еще не построено. Когда же здание будет построено, то застройщик не вправе его заложить без согласия дольщиков, которым, по договору, принадлежат отдельные помещения. Даже если представить казус залога здания (без находящихся в нем помещений), то реализовать его фактически невозможно, об этом и шла речь в абзаце.

[Amangali]

Скорее имеет место переход права собственности на заложенное имущество, чем его прекращение.

Переход права собственности на имущество (заложено оно или нет) как раз и означает прекращение права у прежнего собственника.

[Amangali]

Amangali,

Не совсем понятна связь между заменой залога и прекращением права залога.... Это не есть равнозначные понятия.

В отношении исков КСК. КСК - кооператив СОБСТВЕННИКОВ квартир (помещений), форма управления кондоминиумом. Если приобретатели квартир не могут зарегистрировать право собственности на них, о каком КСК может идти речь?

Объясняю, связь между заменой залога и его прекращением - никакая. Один из вопросов был - как дольщикам зарегистрировать право собственности на квартиры, если право собственности на земельный участок зарегистрировано за застройщиком. Вы предлагаете требовать от Банка замены залога. Во-первых, на что его менять? И что делать, если Банк не согласится?

Я предложил через иски перевести право собственности на земельный участок с застройщика на кондоминиум, от имени которого действует КСК или другая, избранная его участниками организация. После этого можно приступать к регистрации прав дольщиков. Если при этом право собственности кондоминиума на ЗУ будет обременено залогом Банка, ничего страшного, так как его невозможно реализовать (кому нужен ЗУ с чужими квартирами).

[М.Ю.]

Когда же здание будет построено, то застройщик не вправе его заложить без согласия дольщиков, которым, по договору, принадлежат отдельные помещения. Даже если представить казус залога здания (без находящихся в нем помещений), то реализовать его фактически невозможно, об этом и шла речь в абзаце.

У дольщиков сначала существует только право требования, которое такому залогу всего здания препятствовать не должно.

Если же здание, как первичный объект недвижимости, окажется в залоге, то отказ юстиции в регистрации квартир, как вторичных объектов, вполне логичен.

Изменено 4 Октября 2011 пользователем М.Ю.

[Гость Горожанка]

Amangali,

В отношении замены предмета залога и прекращения права залога.

Вы в своем разъяснении из всего тектса моего сообщения выделили вот именно эти слова "Обращаться в банк с требованием о принятии мер по замене залога. ..." Это и породило мои вопросы к Вам. При этом остается под вопросом Ваше предложение о возможности решения проблемы через "какую-нибудь организацию". Как можно быть её участником, не зарегистрировав право собственности на квартиру (нежилое помещение)? Мы же должны действовать в рамках правового поля, в т.ч., руководствуясь ЗРК "О жилищных отношениях".

[Гость YP]

У нас на практике в Юридической фирме Yelyubayev & Partners был такой случай год назад, сейчас в производстве еще два таких же.

Каждый случай индивидуален, но объединяет их одно: невозможность регистрации права собственности дольщиками ввиду того, что земельный участок находится в залоге у банка. И это логично, ведь все застройщики осуществляли строительство, привлекая заемные средства, выставляя в залог сам земельный участок, на котором осуществлялось строительство.

В первом случае делу была придана огласка через СМИ, было создано общественное объединение дольщиков, которое представляло их интересы в отношениях с застройщиком. В переговоры был привлечен Акимат г. Алматы.

Впоследствии была инициирована процедура банкротства застройщика и осуществлена замена предмета залога за счет другого имущества застройщика. В настоящее время право собственности наших клиентов благополучно зарегистрировано.

Был также на практике у коллег случай, когда была проведена экспертиза договора залога и были найдены основания для признания его недействительным, вследствие чего суд обязал банк документы вернуть, залог снять.

Следовательно в любой ситуации можно найти выход, проведя экспертизу на основании документов. Если возникнут вопросы - пишите на эл.адрес: mail@y-p.kz

Юридическая фирма Yelyubayev & Partners

[Коллега]

Предлагаю дольщикам создать инициативную группу и требовать от застройщика, чтобы последний сам разобрался с Банком в части залога, его замены либо т.п. Хотя бы временно, для того чтобы успеть зарегистрировать права, вы имеете право требовать это, поскольку фактически являетесь сособственниками ЗУ.

В противном случае в суд - попробовать признать недейств.договор залога в части - отменить предоставление ЗУ в качестве залога (обеспечивающего обяз-ва), в том числе по тому основанию, что в настоящее время залог ущемляет возникновению Ваших прав на соб-ть..

У нас на практике в Юридической фирме Yelyubayev & Partners был такой случай год назад, сейчас в производстве еще два таких же.

В первом случае делу была придана огласка через СМИ, было создано общественное объединение дольщиков, которое представляло их интересы в отношениях с застройщиком. В переговоры был привлечен Акимат г. Алматы.

Впоследствии была инициирована процедура банкротства застройщика и осуществлена замена предмета залога за счет другого имущества застройщика. В настоящее время право собственности наших клиентов благополучно зарегистрировано.

считаю эти два выхода наиболее приемлемыми и реальными.

Если переговоры между Вами, банком и Застройщиком приведут ни к чему, ищите зацепки в договоре залога, признавайте его недействительным в части.

[АНЕКА]

Залог распространится на здание после регистрации права собственности застройщика на это здание.

Что-то мне подсказывает, что не должно быть так. Я об автоматическом распространении залога на здание после ввода его в эксплуатацию. Ранее да, был ЗУ без домика, а сейчас другой объект залога - ЗУ с домиком, следовательно, согласие собственника на передачу в залог домика, тоже надо истребовать. Или нет?

ищите зацепки в договоре залога, признавайте его недействительным в части.

А мы в свое время нашли зацепку в договоре на долевое строительство (не знаю, в рассматриваемом случае долевое строительство было или нет). В договоре у нас был пункт, по которому застройщик не вправе был передавать в залог ЗУ в случае, если дольщик произвел 100% оплату долевого взноса, т.е. только с согласия дольщиков застройщик мог передать землю в залог. У нас была 100% оплата ))).

[Биржан Жарасбаев]

По ЗК залог здания без залога ЗУ не допускается. Здесь же обратный случай - залог ЗУ без залога здания, которое еще не построено. Когда же здание будет построено, то застройщик не вправе его заложить без согласия дольщиков, которым, по договору, принадлежат отдельные помещения. Даже если представить казус залога здания (без находящихся в нем помещений), то реализовать его фактически невозможно, об этом и шла речь в абзаце.

Залог ЗУ после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщика на здание трансформируется в залог ЗУ + здания (в силу нормы о неразрывности залоговых прав на ЗУ и строения на нем). Физически дольщикам еще ничего не принадлежит. У них есть договорное право требования, а не вещное право на конкретную квартиру.

Переход права собственности на имущество (заложено оно или нет) как раз и означает прекращение права у прежнего собственника.

По пп.1 п.1 ст. 322 ГК речь идет о полном прекращении заложенного права (к примеру, истечение права аренды), а не о его переходе. Если же право собственности перешло, то залог следует за вещью (ст. 323). По Вашему получается, что собственник может в любой момент продать заложенное имущество, и залог прекращается, поскольку прекратилось право собственности?

Что-то мне подсказывает, что не должно быть так. Я об автоматическом распространении залога на здание после ввода его в эксплуатацию. Ранее да, был ЗУ без домика, а сейчас другой объект залога - ЗУ с домиком, следовательно, согласие собственника на передачу в залог домика, тоже надо истребовать. Или нет?

Опять же, я исхожу из неразрывности залоговых прав (как и права собственности) на ЗУ и строения на нем. В противном случае (к примеру, если собственник - застройщик - не дал своего согласия), закон бы допускал возможность нахождения здания у одного собственника, а земли у другого. Однако это запрещено.

[М.Ю.]

Залог ЗУ после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщика на здание трансформируется в залог ЗУ + здания (в силу нормы о неразрывности залоговых прав на ЗУ и строения на нем).

И где это конкретно написано?

[Биржан Жарасбаев]

И где это конкретно написано?

Не конкретно (не все всегда пишется конкретно), но (имхо) следует из ст.ст. 77, 78 ЗК, п.1 ст. 300 ГК (последний по аналогии).

[М.Ю.]

Не конкретно (не все всегда пишется конкретно), но (имхо) следует из ст.ст. 77, 78 ЗК, п.1 ст. 300 ГК (последний по аналогии).

В п.2 ст.77 ЗК как раз и написано, что соответствующее право залога возникает не ipso jure, а на основании договора.

Вообще п.2 ст.77 и п.1 ст.78 ЗК друг другу противоречат.

В данном же случае, учитывая, что на момент передачи участка в залог здание ещё не существует, возможно применение только п.2 ст.301 ГК.

[Биржан Жарасбаев]

В п.2 ст.77 ЗК как раз и написано, что соответствующее право залога возникает не ipso jure, а на основании договора.

Я вижу там ряд запретов, но не вижу какого-либо упоминания о договоре.

Хорошо, по Вашей логике (залогодатель должен согласиться, в силу договора, на передачу в залог построенного здания), что делать, если залогодатель не дает своего согласия, и получается право собственности у застройщика не обременено залогом?

Изменено 4 Октября 2011 пользователем Биржан

[Гость Гость]

СПАСИБО ЗА АКТИВНОЕ ОБСУЖДЕНИЕ, БУДУ РАД ЕЩЕ КОММИЕНТАРИЯМ ..... ОБРАЩАТЬСЯ С ИСКОМ ПРИДЕТЬСЯ В ЛЮОМ СЛУЧАЕ, ЖИТЕЛИ НЕ МОГУТ ДАЖЕ ПРОПИСАТЬСЯ БЕЗ ЭТОГО ...