Долевое или не долевое?

[Нурик]

Добрый день, уважаемые участники форума!

Подобной темы не нашел по поиску.

С долевым участием не сталкивался, поэтому прошу высказать свое мнение, кто работал по долевому, ну и не только).

Согласно ЗРК "О долевом участии в жилищном строительстве" сторонами договора ДУ являются - застройщик, проектная компания, банк, клиент. Т.е. я полагаю, что в обязательном порядке должны быть 4 субъекта. Иначе нет долевого строительства.)

Компания планирует построить на своем ЗУ жилой комплекс. Имеются потенциальные покупатели, которые готовы внести часть суммы от стоимости квартир. Проект строительства уже имеется у Застройщика и показан физикам.

Застройщик направит деньги физиков на строительство. Получать деньги от физиков планируется через предварительные договоры купли-продажи. Когда дома будут введены в эксплуатацию в предварительных договорах будет смена стороны договора, Застройщик (ТОО) сменится на АО, поскольку все квартиры после ввода в эксплуатацию будут проданы АО.

Не будут ли у застройщика в последствии проблемы, связанные с привлечение денег от физиков и не учреждением Застройщиком проектной компании и лицензирования её деятельности.

Изменено 3 Октября 2011 пользователем Нурик

[Борисович]

4 стороны быть жолжны. и их отсутствие будет говорить о нарушении Закона со всеми вытекающими, а не о том, что это не отношения по долевому строительству.

что регулирует закон указано в преамбуле:

Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

что не регулирует указано в ст. 2

3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.

[Нурик]

Борисович, спасибо за ответ.

со всеми вытекающими,

Что Вы считаете под этим и как Вы понимате инвестиции в строительство?

Может через еще одно ТОО действовать, которое будет инвестировать в деятельность Застройщика?

[Борисович]

Что Вы считаете под этим и как Вы понимате инвестиции в строительство?

Может через еще одно ТОО действовать, которое будет инвестировать в деятельность Застройщика?

Давайте вспомним исторические моменты принятия закона. Отсюда будут понятны его цели, основной из которых являлась защита денег физических лиц, копивших честным (и не очень) трудом на квартиру.

Инвестиции я понимаю как и любой учебник по эконом.теории т.е. это есть вложение денежных средств с целью получения прибыли.

Вот когда одно ТОО (или даже ФЛ) вложит деньги в Ваше и закажет строительство дома или бизнес-центра, с целью его последующей продажи уже после завершения и сдачи в эксплуатацию - это будет инвестирование в строительство.

[Нурик]

Давайте вспомним исторические моменты принятия закона. Отсюда будут понятны его цели, основной из которых являлась защита денег физических лиц, копивших честным (и не очень) трудом на квартиру.

Я согласен.

Но ведь стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Допустим, полученные денежные средства не будут направлены на строительство, а размещены на депозите. Да и как это доказать, что именно деньги ФЛ направлены на строительство объекта.

Почему планируется реализация с АО, т.к. предусмотрена корректировка согласно пп.7) п.1 ст.99 НК РК.

Физики не могут сразу на АО перечислить деньги.

Изменено 3 Октября 2011 пользователем Нурик

[Борисович]

Но ведь стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Подписать стороны могут все что угодно-тут не поспоришь.

Но подписать сделку (договор) и заключить ее - несколько не идентичные понятия.

Не забывайте о ст. ГК РК

Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

так что исходите из того, что у Вас будет по факту.

иначе сделка притворная, применяем правила по ДДУ, нарушения, все вытекающие ....

Изменено 3 Октября 2011 пользователем Борисович

[Нурик]

Или Борисович, давайте представим, что все таки предварительные договоры заключены, деньги физики оплатили 20%, ТОО деньги ФЛ направило или даже не направило на строительство. Дополнительно ТОО планирует получить заемные срдедства для строительства от третьих лиц.

Какие могут быть проблемы?

[Нурик]

Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Да, вот об этом и думаю.

Но ведь нет у нас ДДУ, деньги физиков мы можем не направлять на строительство. Проектную компанию мы не учреждаем, через банк, в котором ФЛ размещают деньги на депозит мы не работаем.

Интересно, а кто будет заявителем при признании сделки притворной или недействительной?

Изменено 3 Октября 2011 пользователем Нурик

[Zhalair Мухали]

Интересно, а кто будет заявителем при признании сделки притворной или недействительной?

Надо полагать прокурор...

[Нурик]

Надо полагать прокурор...

Слышал, что прокуроры без соответствующей заявы от физика не могут, хотя в принципе, все возможно.

Только какое основание будет для признания недействительным?

А если суммы от физиков оформить как задаток?

Может изменить схему: Застройщик строит, другое ТОО заключает предварительные договоры. Как только застройщик введет в экплуатацию, меняем другое ТОО на АО и продаем.

[Борисович]

Только какое основание будет для признания недействительным?

А если суммы от физиков оформить как задаток?

Может изменить схему: Застройщик строит, другое ТОО заключает предварительные договоры. Как только застройщик введет в экплуатацию, меняем другое ТОО на АО и продаем.

А кто говорил о недействительности сделок?

Недействительны мнимые сделки, а не притворные.

Остальные Ваши идеи попахивают мошенничеством или, как минимум, незаконным предпринимательством.

ТОО заключает предварительные договоры на что? Еще Матроскин говаривал "чтобы продать что-нибуть ненужное, нужно купить что-нибуть ненужное".

Предлагаемая Вами схема использовалась в свое время осужденным ныне г-ном Оразбаевым в компаниях Казкоммерцинжиниринг, Доссор Девелопмент и КСЕ Девелопмент.

Кроме того, Вы сами изначально обозначаете, что все-таки имеются отношения по долевому строительству. Все Ваши просьбы в этом случае направлены на обход/нарушение закона. Дача советов в этом случае противоречит правилам форума. :kngt:

[Нурик]

Предлагаемая Вами схема использовалась в свое время осужденным ныне г-ном Оразбаевым в компаниях Казкоммерцинжиниринг, Доссор Девелопмент и КСЕ Девелопмент.

на сколько мне известно, все они не достроили объекты и не передали квартиры дольщикам.

[Борисович]

на сколько мне известно, все они не достроили объекты и не передали квартиры дольщикам.

потому и осужден )

[Нурик]

потому и осужден )

осужден за то, что не передал имущество, а мы так делать не будем).

Просто у нас в стране слишком много барьеров для осуществления нормального предпринимательства.

Вот и приходится придумывать всякое.

Хорошо, если мы не будем использовать деньги физиков при строительстве, а разместим их на депозите или от физиков потребуем банковские гарантии, тогда что?

Вообще мне интересно, как будет доказано, что мы деньги физиков потратили на строительство?

Я не прошу советов для уклонения от закона, я только считаю, что наши действия не подпадают под Закона.

[Борисович]

Хорошо, если мы не будем использовать деньги физиков при строительстве, а разместим их на депозите или от физиков потребуем банковские гарантии, тогда что?

Тогда зачем вообще Вам эти сложности? Постройте за свой счет, введите в эксплуатацию, зарегистрируйте и продавайте.

[Нурик]

Уважаемый Борисович, давайте разберемся.

ТОО заключает предварительные договоры на что?

На куплю-продажу недвижимости. Такие договоры часто используются.

С чего такой договор будет признан недействительным или притворным?

Изменено 3 Октября 2011 пользователем Нурик

[Нурик]

Тогда зачем вообще Вам эти сложности?

Вот я тоже так думаю, но некоторые люди считают, что предварительные договоры будут гарантом того, что физики после ввода в эксплуатацию купят эти дома.

[Борисович]

С чего такой договор будет признан недействительным или притворным?

Про недействительность я не писал.

Притворным в силу статьи ГК, которую уже цитировал.

С чего, к примеру, сделку купли-продажи признают притворной и считают ее дарением?

С того, что написано одно, а фактические правоотношения сторон другие

Самый короткий пример какой нашел в базе ВС

РЕШЕНИЕ Именем Республики Казахстан

Дело № 2-3196\06 04 сентября 2006г.

Риддерский городской суд ВКО в составе председательствующего судьи Кушнирук Ж.М., при секретаре Гараниной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общественного объединения «Женщин-инвалидов, имеющих на иждивении несовершеннолетних детей «Забота» к Галактионову Игорю Николаевичу о признании притворной сделки купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

24.04.2004г. между сторонами была заключена сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу пр.Ленина 5-14 в г.Риддер, в которой ОО «Забота» выступило в качестве покупателя квартиры, а ответчик Галактионов И.Н. в качестве продавца. В настоящее время ОО «Забота» обратилось в суд с иском о признании данной сделки притворной.

В судебной заседании представитель истца Митюковская А.А. исковые требования поддержала и пояснила суду, что сделка была оформлена как договор купли-продажи, однако фактически деньги за квартиру от имени ОО «Забота» Галактионову не передавались. Это подтверждается отсутствием расходных документов в ОО «Забота». Фактически сделка носила характер дарения, т.е. была притворной. ОО «Забота» во время заключения указанной сделки руководила Трояновская Т.В., которая попросила Галактионова И.Н. оформить сделку как возмездную в целях уменьшения налогооблагаемого дохода ОО «Забота». О том, что сделка была оформлена как купля-продажа, члены и действующий ныне руководитель ОО «Забота» Чижова Г.М. узнали лишь в начале 2006 года. Признание данной сделки притворной необходимо ОО «Забота» для исключения возможных претензий Налогового комитета г.Риддер по поводу недоначисления корпоративного подоходного налога. Просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу пр.Ленина 5-14 от 24.04.2004г. притворной и признать ее сделкой дарения.

Ответчик Галактионов И.Н. в судебное заседание не явился, от него 10.08.2006г. поступило заявление, которым он просит провести судебное заседание в его отсутствие. Ответчик указал в заявлении, что заявленный ОО «Забота» иск о признании притворной сделки купли-продажи квартиры по адресу пр.Ленина 5-14 полностью признает. Он действительно безвозмездно подарил указанную квартиру Объединению «Забота» и согласился на оформление этой сделки как купля-продажа потому, что председатель ОО «Забота» просила его об этом.

Выслушав представителя истца, ознакомившись с заявлением ответчика от 10.08.2006г., исследовав письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.160 ч.2 ГК РК если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Обе стороны по сделке пояснили суду, что сделка купли-продажи квартиры по адресу пр.Ленина 5-14 была притворной, т.к. деньги за квартиру от имении ОО «Забота» продавцу Галактионову И.Н. не передавались, а последний их не получал. Ответчик Галактионов И.Н. пояснил суду, что он безвозмездно передал указанную квартиру ОО «Забота». Таким образом, в судебном заседании установлено, что фактически между сторонами была заключена сделка дарения квартиры и к ней должны применять правила, относящиеся к договору дарения, а не к договору купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст.217-221 ГПК РК, суд

РЕШИЛ:

Признать сделку купли-продажи квартиры по адресу пр.Ленина 5-14 в г.Риддер, заключенную 24.04.2004г. между Общественным объединением «Женщин-инвалидов, имеющих на иждивении несовершеннолетних детей «Забота» и Галактионовым Игорем Николаевичем, – притворной, и признать данную сделку сделкой дарения квартиры.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в ВКОблсуд через Риддерский городской суд в течение 15 дней со дня оглашения.

Судья Риддерского городского суда - Кушнирук Ж.М.

Углядят прокуроры или еще кто в Вашей деятельности фактическое долевое строительство и получите себе проблем.

[Нурик]

Борисович, спасибо за время и внимание к теме, но...))

Углядят прокуроры или еще кто в Вашей деятельности фактическое долевое строительство

т.е. надо доказать, что строительство осуществлялось за счет привлеченных средств физических лиц, а как это они сделают?

[Коллега]

интересная тема.

А кто может по судебной практике отписаться? Имею в в виду суд.практику не именно ДДУ, а по спорным правоотношениям между застройщиком и покупателем, который заключив предварительный договор купли-продажи недв.имущества по тем или иным причинам отказался подписать основной договор и т.п., или же споры по требованию разницы между проектной (если она предусмотрена в договоре) и общей площадью недв.имущества (по данным ЦпН).

В базе решений по ситуации с предвар.договорами не нашел.

[Aldar-Kose]

а зачем заключать предварительный договор когда можно оформить договором инвестирования?

[Коллега]

а зачем заключать предварительный договор когда можно оформить договором инвестирования?

Тогда встречный вопрос - а у Вас есть практика строительства по договорам инвестирования ? :smile:

[Aldar-Kose]

Тогда встречный вопрос - а у Вас есть практика строительства по договорам инвестирования ?

есть.

[Гость Сандугаш]

есть.

скажите какая?

[Crick]

скажите какая?

Эта схема уже не актуальна, так как в 2014 году внесли поправки в  п.3 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 180-III «О долевом участии в жилищном строительстве» , сейчас изложена следующим образом:

3. Настоящий Закон распространяется на все отношения, подпадающие под долевое участие в жилищном строительстве, за исключением государственных закупок и закупок, производимых компаниями с государственным участием по покупке ста процентов жилья и когда стопроцентное финансирование осуществляют банки второго уровня на основании открытой кредитной линии.

 

исходя из этого вы уже не сможете заключать и работать по Инвестиционным договорам.