Как сделать оценку чужого имущества? Чтобы обратить его в свою собственность!

[Mishanya]

Есть п. 3 ст. 32 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества":

При объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества.

То есть. Есть квартира, принадлежит физику. Квартира в залоге, у МКО. Выставлена на торги. Но в то время когда она на торгах, а также до торгов, а также во время торгов - собственник все еще физик, а не МКО. Торги не состоялись. Теперь МКО имеет право обратить квартиру в собственность, но по его текущей оценочной стоимости.

Вопрос:

Если МКО еще не собственник, то откуда ж взяться оценке? Оценку может только собственник провести же, либо с его согласия? А он и сам не провел, и другим не дает. Как быть МКО, можно ли сначала обратить в собственность, а потом провести оценку, уже являясь собственником (дико звучит, понимаю, но как раз на практике так сплошь и рядом делается)?

[Александер]

Есть п. 3 ст. 32 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества":

То есть. Есть квартира, принадлежит физику. Квартира в залоге, у МКО. Выставлена на торги. Но в то время когда она на торгах, а также до торгов, а также во время торгов - собственник все еще физик, а не МКО. Торги не состоялись. Теперь МКО имеет право обратить квартиру в собственность, но по его текущей оценочной стоимости.

Вопрос:

Если МКО еще не собственник, то откуда ж взяться оценке? Оценку может только собственник провести же, либо с его согласия? А он и сам не провел, и другим не дает. Как быть МКО, можно ли сначала обратить в собственность, а потом провести оценку, уже являясь собственником (дико звучит, понимаю, но как раз на практике так сплошь и рядом делается)?

Может быть через суд?

[LQQ]

без оценки обратить себе в собственность конечно можно, но это действие легко можно будет оспорить в суд порядке, лучше подать в суд... или уговорить клиента на произведение оценки...

[Mishanya]

Может быть через суд?

О, вот это самое "установленной решением суда" - это вообще сказка! Каким решением, какого суда, по какому делу - не указывается. Соответственно, что за решение суда может быть вообще?

Иск (заявление) об установлении оценочной стоимости? :sarcasm:

[LQQ]

оценку может вроде любой чел (юрик) заказать, но дело в том, что собственник не впустит его, я так понял в этом и проблема?

[Mishanya]

оценку может вроде любой чел (юрик) заказать

Вот насчет этого меня терзают сомненья...

Потому как, например, Законом "Об оценочной деятельности" в пп. 2) п. 1 ст. 11 указывается, что оценщик имеет право требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа к объекту.

А если вид залога - ипотека, то доступ к объекту может обеспечить только собственник. Соответственно, можно сделать вывод о том, что только собственник может заказывать оценку.

К примеру, если я завтра пойду к оценщикам и заключу договор на оценку вашего автомобиля - насколько это будет правомерно, и насколько это будет вас обязывать этот автомобиль предоставить для такой оценки?

[KZ Lawyer]

А как такая сказка: Иск о понуждении собственника совершить определенные действия?

Добиться таким образом хотя бы доступа к объекту.

[Японец]

Иск (заявление) об установлении оценочной стоимости?

Письмо с предложением предоставить доступ к объекту в такое-то время, в такой-то срок (отсутствие ответа - считается отказом), затем в суд, пресечение действий, нарушающих права и законные интересы, в виде предоставления доступа к объекту, затем с с/и и оценщиком совершить осмотр.

Только всё это имхо напрасно, внесудебка как милая ломается, лучше сразу судебную реализацию, по времени экономия. г/п конечно, но что поделаешь.

Кроме того, если объект действительно труднореализуемый, и начальная цена продажи сопоставима с суммой неисполненного обязательства, то лучше после проведения первых торгов с/и принять по цене ниже на 20%.

[Mishanya]

А как такая сказка: Иск о понуждении собственника совершить определенные действия?

Добиться таким образом хотя бы доступа к объекту.

Не могу даже представить, какие исковые требования могут быть, чтобы их суд удовлетворил.

[Дмитрий Горбунов]

Квартира в залоге, у МКО. Выставлена на торги. Но в то время когда она на торгах, а также до торгов, а также во время торгов - собственник все еще физик, а не МКО. Торги не состоялись. Теперь МКО имеет право обратить квартиру в собственность, но по его текущей оценочной стоимости.

Вопрос:

Если МКО еще не собственник, то откуда ж взяться оценке?

А мне имхуется,что текущей оценочной стоимостью является та стоимость, которая официально установлена на момент признания торгов не состоявшимся договором залога или последней оценкой, например)

[Mishanya]

А мне имхуется,что текущей оценочной стоимостью является та стоимость, которая официально установлена на момент признания торгов не состоявшимся договором залога или последней оценкой, например)

Тут вот какая ситуация. Если дело с МКО, то они не обязаны делать оценку перед выдачей кредита, а в договоре залога указывается сумма, фигурирующая в договоре займа. И она может быть совсем маленькой.

[Дмитрий Горбунов]

Тут вот какая ситуация. Если дело с МКО, то они не обязаны делать оценку перед выдачей кредита, а в договоре залога указывается сумма, фигурирующая в договоре займа. И она может быть совсем маленькой.

Не вижу проблемы, ведь стороны договорились между собой о стоимости предмета залога.а изменить договор без согласия обоих сторон - довольно проблематично.

тем более, что была внесудебка(?), договор залога не оспаривался в части оценки предмет залога в судебном порядке(?), результаты торгов и сам факт их назначения/проведения (?)

Соответственно договорная стоимость и будет "текущей" и не обязательно ей соответствовать "рыночной", ведь в законе ничего об этом нет.

Быть может, залогодержателеь не дал бы кредит, если стоимость предмета залога была выше?

Кроме того, у должника был выбор - до проведения 1-х внесудебных торгов найти покупателя за цену, не меньшую, чем в договоре залога... Своим правом не воспользовался (недобросовестно) - ст. 8 ГК РК с вытекающими последствиями...

[М.Ю.]

На мой взгляд, в п.3 ст.32 закона об ипотеке речь идёт о рыночной цене, которая должна быть установлена перед торгами и с которой должны начинаться торги (а не о цене, определённой после торгов).

[Mishanya]

На мой взгляд, в п.3 ст.32 закона об ипотеке речь идёт о рыночной цене, которая должна быть установлена перед торгами и с которой должны начинаться торги (а не о цене, определённой после торгов).

Вот мне то же самое кажется. Поэтому не могу уяснить для себя, следует ли данную норму понимать как обязанность проведения оценки собственником? А если нет, то как получать оценку в случае отсутствия согласия собственника на ее проведение и при чем тут "по решению суда"?

[Японец]

Тут вот какая ситуация. Если дело с МКО, то они не обязаны делать оценку перед выдачей кредита, а в договоре залога указывается сумма, фигурирующая в договоре займа. И она может быть совсем маленькой.

для ипотечного кредитования предусмотрена обязательная оценка.

И вообще, в свете февральских изменений в ЗРК "Об ипотеке недвижимого имущества, МКО не может проводить внесудебку.

Изменено 20 Октября 2011 пользователем Японец

[Гость гость]

для ипотечного кредитования предусмотрена обязательная оценка.

И вообще, в свете февральских изменений в ЗРК "Об ипотеке недвижимого имущества, МКО не может проводить внесудебку.

на какую статью ссылаетесь?

[Дмитрий Горбунов]

при чем тут "по решению суда"?

обязанность суда определить начальную цену продажи предусмотрена ст.21 п. 3 пп.3) закона...

по САБЖу - действительно, проблема, прошу считать недействительным мой последний пост...

раз такие "головняки" с оценкой, может стоит самому МКО поучаствовать в торгах, с учетом "маленькой" цены лота:

Статья 31. Гарантийный взнос и уплата покупной цены

3. Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга - от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.

[М.Ю.]

для ипотечного кредитования предусмотрена обязательная оценка.

Если речь идёт о подп.3 п.2 ст.6 закона об оценочной деятельности, то он не относится к данной ситуации, ибо займ МКО не является ипотечным займом.

[Анатолий Утбанов]

Получай заключение по ценовой информации о рыночной стоимости квартиры. Делает ТПП.

Его будет достаточно. Говорю как практик, ранее уже использовал такое заключение при обращении имущества в собственность (собственность Заказчика).

Изменено 20 Октября 2011 пользователем Анатолий Утбанов

[LQQ]

Вот еще с обзора: Нередко в практике судов встречаются такие дела: торги по реализации заложенного имущества не состоялись ввиду участия в них менее двух покупателей, у залогодержателя имеется право обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, устанавливаемой решением суда в соответствии с пунктом 5 статьи 319 ГК.

Как суд определяет текущую оценочную стоимость?

Здесь надо отметить, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. Представляется, что здесь необходимо учитывать следующее: с момента получения указанной справки прошел значительный промежуток времени, а также фактическое удорожание заложенного имущества, поэтому, исходя из ст. 64-65 ГПК, стороны должны представить суду доказательства, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога. Необходимо особо отметить, что это не одностороннее изменение условий договора о залоге в части оценки предмета залога, о чем может указывать, например, залогодержатель.

[Газетов Владимир Сергеевич]

Мы получаем обычно у оценщика информационную справку о примерной рыночнрой стоимости имущества, а уж в суде при необходимости можно полноценную оценку сделать