"Добросовестный" владелец

[Антикиллер]

Здравствуйте все.

Для начала предыстория: Гр. 1 заключает с гр. 2 договор задатка, согласно которому 1 предоставляет 2 задаток с целью заключения договора купли-продажи дома. Далее гр.1 объясняет гр.2 что оставшуюся сумму он даст после получения кредита в банке и с этой целью ему надо поставить в залог покупаемый дом. Дом закладывается кредит получен, но гр.2 деньги не получает. далее по истечении времени, когда становится ясно, что гр.2 деньги не светят, гр.2 обращается в суд о расторжении договора купли-продажи и выселении гр.1. В это же время гр.1 начинает требовать от гр.2 денег израсходованных якобы на капитальный ремонт (неотделимые улучшения) и получает на руки решение суда первой и второй инстанции с огромной суммой возмещения неотделимых "улучшений"

Как обосновать то что он не является добросоветстным владельцем (приобретателем), а наоборот гр.1 является недобросовестным.

[Антикиллер]

Здравствуйте все.

Для начала предыстория: Гр. 1 заключает с гр. 2 договор задатка, согласно которому 1 предоставляет 2 задаток с целью заключения договора купли-продажи дома. Далее гр.1 объясняет гр.2 что оставшуюся сумму он даст после получения кредита в банке и с этой целью ему надо поставить в залог покупаемый дом. Дом закладывается кредит получен, но гр.2 деньги не получает. далее по истечении времени, когда становится ясно, что гр.2 деньги не светят, гр.2 обращается в суд о расторжении договора купли-продажи и выселении гр.1. В это же время гр.1 начинает требовать от гр.2 денег израсходованных якобы на капитальный ремонт (неотделимые улучшения) и получает на руки решение суда первой и второй инстанции с огромной суммой возмещения неотделимых "улучшений"

Как обосновать то, что он не является добросоветстным владельцем (приобретателем), а наоборот гр.1 является недобросовестным.

[Mishanya]

Как обосновать то что он не является добросоветстным владельцем (приобретателем), а наоборот гр.1 является недобросовестным.

А вы самого главного не указали - как и при каких обстоятельствах гр. 1 стал владельцем (заселился). От этого все зависит.

Изменено 25 Октября 2011 пользователем Mishanya

[Антикиллер]

гр.1 обещал гр.2 что он выплатит остальную часть после того как оформит кредит, соответственно банк ему дает деньги под залог дома, в целях чего был оформлен договор купли-продажи. Гр.1 заселился в дом до получения кредита, т.е. после получения задатка.

[АНЕКА]

Участник под ником Антикиллер, вроде уже не новичок, вроде уже Патриций, а Правила КЮФ так и не прочитали?

Зачем плодим темы клоны?

Пока, устное замечание.

[Антикиллер]

Участник под ником Антикиллер, вроде уже не новичок, вроде уже Патриций, а Правила КЮФ так и не прочитали?

Зачем плодим темы клоны?

Пока, устное замечание.

уважаемая Анека, прошу прощения.

вышло окошко-уведомление, о том что надо создавать тему в "разном" я сразу же копипастил новую тему.

Надеюсь, что меня не забанят :)

[Гость Гость]

К данной ситуации понятия "добросовестного" и недобросовестного приобретателя (владельца) вообще не применимы.

Оба эти понятия характеризуют "незаконного" приобретателя, то есть лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. В зависимости от того, знал ли приобретатель об этом (например, что имущество ворованное), или не знал, приобретателей и разделяют на добросовестных и недобросовестных.

В данной же ситуации имущество приобретено по договору, заключенному с собственником, то есть лицом, имевшим правом его отчуждать. То есть приобретатель является законным.

Поэтому статья 263 ГК к данной ситуации не применима ни в целом, ни в части судьбы улучшений и их стоимости.

Если суд взыскал их стоимость на основании статьи 263 ГК, то это неправильно.

Руководствоваться над нормами ст. 401-404, нормами об убытках и т.д.

[Антикиллер]

Вопрос: гр.1 зная о том, что он не расплатился за покупку дома полностью, имею на руках денежные средства полученные от банка, потратил эти деньги на ремонт и улучшение дома. Можно ли это обстоятельство классифицировать как недобросовестность гр.1?

[Антикиллер]

В данной же ситуации имущество приобретено по договору, заключенному с собственником, то есть лицом, имевшим правом его отчуждать. То есть приобретатель является законным.

Поэтому статья 263 ГК к данной ситуации не применима ни в целом, ни в части судьбы улучшений и их стоимости.

Если суд взыскал их стоимость на основании статьи 263 ГК, то это неправильно.

Руководствоваться над нормами ст. 401-404, нормами об убытках и т.д.

Уважаемый гость, каким образом не применимо ст.263 ГК? и на основании чего обосновать применение ст.401-404 ГК?

Спасибо.

[Гость Гость]

Неприменение ст. 263.

Статья 261. Истребование имущества у добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Истребование имущества по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Статья 263. Расчеты при возврате вещей из незаконного владения

1. Истребуя имущество на основании статей 260, 261 настоящего Кодекса, собственник вправе также требовать от недобросовестного владельца возвращения или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения; от добросовестного же владельца - всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Приобретатель по действительному договору - законный приобретатель и владелец, он не бывает добросовестным или недобросовестным. А статья 263 (как и другие) посвящена истребованию имущества собственником из чужого незаконного владения.

Применение статей 401-404

гр.2 обращается в суд о расторжении договора купли-продажи и выселении гр.1.

[Mishanya]

гр.1 обещал гр.2 что он выплатит остальную часть после того как оформит кредит, соответственно банк ему дает деньги под залог дома, в целях чего был оформлен договор купли-продажи. Гр.1 заселился в дом до получения кредита, т.е. после получения задатка.

То ли я не правильно задал вопрос, то ли вы не совсем поняли. Дело в том, что важно знать, по каким основаниям он туда заселился. То есть, он самовольно замки взломал или же его туда собственник впустил? А может, соглашением о задатке было предусмотрено, что гр. 1 заселяется и живет там уже с момента заключения соглашения о задатке?

[Гость Гость]

2 Мишаня

ТС ответил:

гр.1 обещал гр.2 что он выплатит остальную часть после того как оформит кредит, соответственно банк ему дает деньги под залог дома, в целях чего был оформлен договор купли-продажи. Гр.1 заселился в дом до получения кредита, т.е. после получения задатка.

То есть, как я понял, приобретатель стал собственником на законных основаниях, по действительной сделке (поскольку действительность никто не оспаривал). А неисполнение обязанности по уплате цены никак на действительность и не влияет.

[Mishanya]

2 Мишаня

ТС ответил:

гр.1 обещал гр.2 что он выплатит остальную часть после того как оформит кредит, соответственно банк ему дает деньги под залог дома, в целях чего был оформлен договор купли-продажи. Гр.1 заселился в дом до получения кредита, т.е. после получения задатка.

Ну и что с того? Это ни о чем не говорит. Ибо, как известно, право собственности возникает с момента государственной регистрации, а не с момента заключения договора купли-продажи. Соответственно, никакого права заселяться в эту квартиру покупатель не имел, до регистрации права собственности, и заключенный договор купли-продажи такого права не дает. Единственная возможность - если собственник (продавец) ему сам разрешил.

Соответственно, для того, чтобы на вопрос ответить, всего-то нужно знать, заселился ли покупатель в квартиру с согласия собственника или вопреки. То есть, был ли договор об этом между ними. Соответственно, тогда можно сразу ответить на вопрос о том, имеет ли право покупатель на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

[М.Ю.]

Здравствуйте все.

Для начала предыстория: Гр. 1 заключает с гр. 2 договор задатка, согласно которому 1 предоставляет 2 задаток с целью заключения договора купли-продажи дома. Далее гр.1 объясняет гр.2 что оставшуюся сумму он даст после получения кредита в банке и с этой целью ему надо поставить в залог покупаемый дом. Дом закладывается кредит получен, но гр.2 деньги не получает. далее по истечении времени, когда становится ясно, что гр.2 деньги не светят, гр.2 обращается в суд о расторжении договора купли-продажи и выселении гр.1.

Если дом отдали в залог, значит покупатель уже стал собственником, зарегистрировав право собственности. Единственно не понятно, каково в данном случае юридическое основание для выселения при расторжении договора-купли.

[Гость Гость]

2 М.Ю.

Такая ситуация, коллега, является достаточно распространенной. Купля-продажа недвижимости (договор заключен, поскольку требуется оформления залога), оплата (полностью или в большей части) - потом, например, после получения кредита. Кредит не получен или покупатель истратил его на другие цели и свои обязательства по оплате не исполняет.

С теоретической стороны ситуация никакой сложности не представляет - иск о взыскании задолженности. Но на практике, получить что-нибудь с продавца крайне сложно (даже если обратить взыскание на саму эту недвижимость).

Поэтому сложилась практика, что продавцы,мотивируя существенным нарушением договора (не получили то, на что рассчитывали при заключении) идут в суд с исками о расторжении.

И суды (что интересно) руководствуясь скорее понятиями, нежели законом (не допускающим возврат исполненного к моменту расторжения), договоры расторгают с возвращением сторон в первоначальное положение.

Скорее всего, иск о расторжении был удовлетворен именно на таких условиях, продавец вновь стал собственником и требует выселения (хотя и в этой части вопрос достаточно спорный).

2 Мишаня

А к договору купли-продажи (независимо, зарегистрирован он или нет) требуется еще "договор о вселении (заселении)"?

[Антикиллер]

Всем спасибо, за ответы.

Особое спасибо гостю.

Небольшое дополнение: гр.1 после получения кредита в банке (цель кредитования выясняется) вместо того чтобы выплатить остальную часть задолженности делает якобы ремонт, меняет отделку внутри и снаружи, которое судом трактуется как "неотделимые улучшения"

Вопрос: применимо ли к данной ситуации положения п. 3 ст.374 ГК "В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству"

P.S.1. Дело проходит в одном из несеверных областныХ центров

P.S.2. гр.1 после судебных заседаний прямо сказал что у него есть родственник/знакомый в суде

P.S.3. гр.2 хочу помочь ввиду того что гр.1 начал считать что ему все сходит с рук лап.

[Mishanya]

2 Мишаня

А к договору купли-продажи (независимо, зарегистрирован он или нет) требуется еще "договор о вселении (заселении)"?

Да будет вам известно, вселяться (а именно - владеть и пользоваться) можно только в собственное имущество, а в чужое - только с согласия собственника. По одной простой причине - владение и пользование есть составляющие права собственности. А учитывая, что право собственности возникает только с момента государственной регистрации, то и право вселиться возникает в этот же момент. Поэтому, пока договор не зарегистрирован, чтобы вселиться, требуется согласие собственника (договор устный или письменный). :sarcasm:

[Антикиллер]

Да будет вам известно, вселяться (а именно - владеть и пользоваться) можно только в собственное имущество, а в чужое - только с согласия собственника. По одной простой причине - владение и пользование есть составляющие права собственности. А учитывая, что право собственности возникает только с момента государственной регистрации, то и право вселиться возникает в этот же момент. Поэтому, пока договор не зарегистрирован, чтобы вселиться, требуется согласие собственника (договор устный или письменный).

Мишаня, спасибо за отклик.

Но в нашем слчае вопрос о собственности не стоит. Ранее заключенный договор купли-продажи по которому гр.1 стал собственником оспариваемого дома и в последующем поставил в залог, не стоит ребром, так как договор купли-продажи расторгнут, залог отменен. гр.1 подал иск о возмещении расходов и возврате суммы задатка, по его доводам расходы возникли в период его владения (проживания) в доме и эти расходы суд посчитал как неотделимые улучшения и вынес решение о взыскании с гр.2 суммы потраченных на неотделимые улучшения и задатка. Нам необходимо отменить решение в части взыскания этих денег. Он заселился в готовый дом, а потом все там поменял, рамы, ворота, двери, окна, снял крышу и в это время он все это снял на фото и в суде указывает на то что он якобы приобрел дом с такими недоделками.

Мне необходимо доказать что он недобросовестный владелец ввиду того что он не расплатившись по договору купли, предусмотрел такой поворот событий.

По сути получается что "закон" "суд" стоит на защите интересов гр.1.

P.S. Людям нужно показать что есть на свете справедливость.

[М.Ю.]

Мне необходимо доказать что он недобросовестный владелец

Он не недобросовестный владелец, он собственник.

[Mishanya]

Мишаня, спасибо за отклик.

Но в нашем слчае вопрос о собственности не стоит.

Как раз таки очень даже стоит. Все просто: если неотделимые улучшения были произведены до регистрации права собственности, то применяется либо п. 2 ст. 555 ГК РК, либо п. 3 ст. - в зависимости от того, на каком основании покупатель вперся в чужое пока еще жилище.

А если неотделимые улучшения были произведены после регистрации права собственности, то значит он был собственником и имел право это делать в любом случае. И тогда применяем ст. 403 ГК РК.

Изменено 27 Октября 2011 пользователем Mishanya

[Антикиллер]

Как раз таки очень даже стоит. Все просто: если неотделимые улучшения были произведены до регистрации права собственности, то применяется либо п. 2 ст. 555 ГК РК, либо п. 3 ст. - в зависимости от того, на каком основании покупатель вперся в чужое пока еще жилище.

Добрый день, всем.

неотделимые улучшения были произведены до и после регистрации права собственности.

А если неотделимые улучшения были произведены после регистрации права собственности, то значит он был собственником и имел право это делать в любом случае. И тогда применяем ст. 403 ГК РК.

Мишаня, а ст.403 может ли нам помочь? каким образом применение ст.403 может лишить гр.1 оснований для возмещения "неотделимых улучшений"

Спасибо.

[Антикиллер]

up

[М.Ю.]

Как раз таки очень даже стоит. Все просто: если неотделимые улучшения были произведены до регистрации права собственности, то применяется либо п. 2 ст. 555 ГК РК, либо п. 3 ст. - в зависимости от того, на каком основании покупатель вперся в чужое пока еще жилище.

Причём здесь аренда?

Неважно, добросовестный или недобросовестный владелец. Применяется глава 48 ГК.

Изменено 27 Октября 2011 пользователем М.Ю.

[Антикиллер]

Применяется глава 48 ГК.

А как положения гл.48 применимы в отношении необоснованности требований по неотделимым улучшениям?

[Антикиллер]

Уважаемые юристы, можно ли признать обстоятельство того что, он (гр.1) получив кредит, не расплатился с гр.2 как недобросовестность и вследствие чего применить положение п.2 ст.263 ГК

"Незаконный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения вещи. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных затрат на улучшение, но не свыше размера увеличения стоимости вещи. Недобросовестный владелец такого права не имеет"

Также применимо ли в данном случае ст. 364 ГК а именно "если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению"

Спасибо.