Прекратить оказание услуг аренды?!

[Sawyer]

Товарищи Юристы, спасайте.

Есть договор аренды офисов, заключенный в рамках правил "Самрук-Казына". Я на стороне Арендодателя.

Соответственно договора типовые - внести изменения не удалось.

В договоре есть хитрый пункт: арендодатель обязан в течение одного календарного дня с даты направления/получения уведомления о расторжении договора, прекратить оказание услуг.

Договор заключался до конца года. однако после НГ Арендатор продолжил пользоваться имуществом. 31 января Арендатор вручает Арендодателю уведомление о расторжении договора с 01 февраля. Арендодатель не возражает и ждет когда Арендатор освободит помещения. Арендатор съехал через 2 месяца. После чего арендодателем подается иск о взыскании аренды за 2 месяца (февраль, март), однако суд отказывает в удовлетворении заявленных требований, мотивируя следующим:

В связи с изложенным, при получении уведомления ответчика о расторжении договора, истцу следовало прекратить оказание услуг, о чем уведомить заказчика. В случае отказа последнего от добровольного освобождения помещения, потребовать принудительного выселения ответчика, с возмещением причиненных убытков. Как видно из материалов дела и истцом не оспаривается, с момента получения уведомления о расторжении договора, он не прекратил оказание услуг, не предпринял каких-либо мер по принудительному прекращению срока пользования ответчиком арендованным имуществом. В связи с чем, своим бездействим истец способствовал увеличению своих убытков, не предпринял каких-либо разумных мер к их уменьшению. Непринятие этих мер охватывается предпринимательским риском истца. Доводы истца о том, что п.6.4. договора является заранее невыполнимым, суд считает несостоятельными. Граждане и юридические лица в соответствии со ст.380 ГК РК, свободны в заключении договора. При подписании договора истец согласился со всеми его условиями и подписал его добровольно.

Считаю, что явно незаконное решение. Ведь аренда это не юридические услуги, которые услугодатель может прекратить в любой момент. По договору аренды арендодатель лишь предоставляет в пользование имущество. Его действия нельзя рассматривать как деятельность. Скорее - как бездействие. Да и в соответствии с ГК, аренда и оказание услуг, как говорится, две большие разницы

Сейчас готовлю апелляционную жалобу, если есть мнения, буду признателен...

[Александр К]

В договоре есть хитрый пункт: арендодатель обязан в течение одного календарного дня с даты направления/получения уведомления о расторжении договора, прекратить оказание услуг.

Арендодатель не возражает и ждет когда Арендатор освободит помещения. Арендатор съехал через 2 месяца. После чего арендодателем подается иск о взыскании аренды за 2 месяца (февраль, март), однако суд отказывает в удовлетворении заявленных требований, мотивируя следующим:

В связи с изложен

ИМХО, вот тут и собака порылась.

Ваше обязательство прекратить предоставление недвижимости в аренду говорит о том, что с момента получения уведомления о расторжении вы должны будете принять меры к тому, чтобы Арендатор не имел доступа к помещению. ИМХО, в мотивировке решения суда написано правильно.

[М.Ю.]

В связи с чем, своим бездействим истец способствовал увеличению своих убытков, не предпринял каких-либо разумных мер к их уменьшению.

Например, сослаться на то, что здесь может быть применена ст.366, но не ст.364 ГК. Соответственно, должен был обсуждаться вопрос о применении ст.366 ГК.

[Sawyer]

ИМХО, вот тут и собака порылась.

Ваше обязательство прекратить предоставление недвижимости в аренду говорит о том, что с момента получения уведомления о расторжении вы должны будете принять меры к тому, чтобы Арендатор не имел доступа к помещению. ИМХО, в мотивировке решения суда написано правильно.

Я мог бы с Вами согласиться, если вместо д-ра аренды был заключен например договор с клининговой фирмой на уборку офиса.

То есть заказчик уведомляет исполнителя, что так мол и так, с 1 февраля просим прекратить оказание услуг. Я понимаю, что если я приду убираться 1 февраля - вместо оплату получу шиш с маслом.

К чему я веду, для прекращения оказания "классических услуг" необходимо и достаточно действий/бездействия только исполнителя, активных действий от заказчика не требуется.

В аренде же все по другому, для того чтобы арендодатель прекратил оказание услуг, арендатор должен освободить арендованное помещение, то есть для прекращения оказания услуг аренды требуется совершение определенных действий от заказчика.

Кроме того судья указывает, что арендодателю нужно было обращаться в суд с требованием принудительного выселения ответчика, с возмещением причиненных убытков. На основании каких НПА сделан такой вывод? по договору такой обязанности у арендодателя нет.

В связи с эти возникает другой вопрос, если арендатор не имея никаких препятствий выезжал 2 месяца, то сколько месяцев/лет у него ушло бы, если бы я ограничил доступ в помещение, подал иск о выселении...

[Sawyer]

Кроме того, в договоре есть пункт, который гласит, что в случае несвоевременного возврата предоставленного во временное владение и пользование имущества Арендатор уплачивает Арендодателю плату за время задержки.

[Александр К]

В аренде же все по другому, для того чтобы арендодатель прекратил оказание услуг, арендатор должен освободить арендованное помещение, то есть для прекращения оказания услуг аренды требуется совершение определенных действий от заказчика.

Речи нет. Но после окончания действия договора аренды прекращаются обязательства, исходящие из него и, соответственно, арендодатель как собственник недвижимости имеет право запретить доступ арендодателю к недвижимости. Если же он этого не сделает, то пенять на арендодателя о том, что он вовремя не освободил недвижимости, да ещё и требовать возмещение убытков, будет, имхо, незаконно.

Кроме того судья указывает, что арендодателю нужно было обращаться в суд с требованием принудительного выселения ответчика, с возмещением причиненных убытков. На основании каких НПА сделан такой вывод? по договору такой обязанности у арендодателя нет.

Полагаю, этим:

ГК, статья 9. Защита гражданских прав

1. Защита гражданских прав осуществляется судом, арбитражным судом или третейским судом путем: признания прав; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; взыскания убытков, неустойки; признания сделки недействительной; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношений; признания недействительным или не подлежащим применению не соответствующего законодательству акта органа государственного управления или местного представительного либо исполнительного органа; взыскания штрафа с государственного органа или должностного лица за воспрепятствование гражданину или юридическому лицу в приобретении или осуществлении права, а также иными способами, предусмотренными законодательными актами.

ГПК, статья 8. Судебная защита прав, свобод и законных интересов лица

1. Каждый вправе в порядке, установленном настоящим Кодексом, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод или охраняемых законом интересов. Государственные органы, юридические лица или граждане имеют право обратиться в суд с заявлением о защите прав и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц в случаях, предусмотренных законом.

В связи с эти возникает другой вопрос, если арендатор не имея никаких препятствий выезжал 2 месяца, то сколько месяцев/лет у него ушло бы, если бы я ограничил доступ в помещение, подал иск о выселении...

Это хороший вопрос

Кроме того, в договоре есть пункт, который гласит, что в случае несвоевременного возврата предоставленного во временное владение и пользование имущества Арендатор уплачивает Арендодателю плату за время задержки.

Что за плата такая? Как считается?

Ps Интересно, а зачем вы везде по тексту используете

?

[Sawyer]

Речи нет. Но после окончания действия договора аренды прекращаются обязательства, исходящие из него и, соответственно, арендодатель как собственник недвижимости имеет право запретить доступ арендодателю к недвижимости. Если же он этого не сделает, то пенять на арендодателя о том, что он вовремя не освободил недвижимости, да ещё и требовать возмещение убытков, будет, имхо, незаконно.

Полагаю, этим:

ГК, статья 9. Защита гражданских прав

1. Защита гражданских прав осуществляется судом, арбитражным судом или третейским судом путем: признания прав; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; взыскания убытков, неустойки; признания сделки недействительной; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношений; признания недействительным или не подлежащим применению не соответствующего законодательству акта органа государственного управления или местного представительного либо исполнительного органа; взыскания штрафа с государственного органа или должностного лица за воспрепятствование гражданину или юридическому лицу в приобретении или осуществлении права, а также иными способами, предусмотренными законодательными актами.

ГПК, статья 8. Судебная защита прав, свобод и законных интересов лица

1. Каждый вправе в порядке, установленном настоящим Кодексом, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, свобод или охраняемых законом интересов. Государственные органы, юридические лица или граждане имеют право обратиться в суд с заявлением о защите прав и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц в случаях, предусмотренных законом.

Это хороший вопрос

Что за плата такая? Как считается?

Ps Интересно, а зачем вы везде по тексту используете

?

Это мой дебют

Что касается платы, то формулы расчета в договоре нет, поэтому делаю вывод, что плата за время задержки должна быть равна арендной плате и это справедливо.

Если арендодатель уведомил о выезде к 1 февраля, а выехал 1 апреля, то сооветственно арендодатель эти два месяца не мог сдать свое имущество третьим лицам и получить прибыль, следовательно арендатор должен оплатить вышеобозначенную плату именно за просроченный срок исходя из суммы арендной платы.

Разве не так?

[Александр К]

Статья 561. Возврат имущества наймодателю при прекращении договора

1. После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно, тут не указан срок. Потому, ИМХО, можно его принимать за "нормальный срок", который уже определяется судом.

Тем не менее, как я писал ранее, указанный вами пункт договора обязывает арендодателя ограничить доступ арендатора к арендованному имуществу после истечения договора аренды: "арендодатель обязан в течение одного календарного дня с даты направления/получения уведомления о расторжении договора, прекратить оказание услуг".

[LQQ]

акт прием передачи имущества был составлен? в договоре аренды есть об этом пункт?

[Sawyer]

акт прием передачи имущества был составлен? в договоре аренды есть об этом пункт?

Да акт приема передачи имеется. Согласно п.1.6. Договора, исчисление срока оказания Услуг и начисление Арендодателем платы начинается с даты передачи Арендодателем Имущества Арендатору по акту приема-передачи Имущества и заканчивается подписанием Сторонами Акта возврата имущества.

[Sawyer]

Как видно, тут не указан срок. Потому, ИМХО, можно его принимать за "нормальный срок", который уже определяется судом.

Тем не менее, как я писал ранее, указанный вами пункт договора обязывает арендодателя ограничить доступ арендатора к арендованному имуществу после истечения договора аренды: "арендодатель обязан в течение одного календарного дня с даты направления/получения уведомления о расторжении договора, прекратить оказание услуг".

Обращаю Ваше внимание, что в ст.561 ГК есть еще и п.3 - если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать платы за пользование имуществом за все время просрочки.

Точно такой же пункт присутствует и в договоре.

Получается, что в описанной ситуации ни п.3 ст. 561 ГК, ни дублирующий его пункт в договоре здесь не будут работать в принципе?!

[Sawyer]

Например, сослаться на то, что здесь может быть применена ст.366, но не ст.364 ГК. Соответственно, должен был обсуждаться вопрос о применении ст.366 ГК.

Самое интересное, что ответчик в отзыве указывала что здесь имеет место быть просрочка кредитора, и что при просрочке кредитора должник не обязан платить вознаграждение. Но я вроде как взыскиваю арендную плату/плату за просрочку возврата имущества, а не сумму займа, по которому ответчик оспаривает законность вознаграждения, (из за просрочки кредитора). Основной долг (сумма займа) как раз таки и не оспаривается.

Думается, что арендная плата намного ближе по сути к основному долгу, нежели к вознаграждению.

Более того, судья указывает. что я своим бездействием способствовал увеличению своих убытков.

Опять же - не согласен. Нельзя взыскание убытков приравнивать к взысканию арендной платы/платы за просрочку. Это же абсолютно различные понятия.

[М.Ю.]

Однозначно нет просрочки кредитора.

[Александр К]

Получается, что в описанной ситуации ни п.3 ст. 561 ГК, ни дублирующий его пункт в договоре здесь не будут работать в принципе?!

Пункт договора: "арендодатель обязан в течение одного календарного дня с даты направления/получения уведомления о расторжении договора, прекратить оказание услуг".

Вы прекращаете оказание услуг по договору аренды после получения уведомления. Последствия непрекращения оказания услуг есть? Если нет, то оказывайте, ГК не запрещает, однако, повторюсь, уведомление о расторжении договора означает то, что с такой-то даты права и обязанности по договору у сторон прекращаются а, значит, и договор аренды со всеми втекающими и вытекающими тоже прекращается.

Статья 403. Последствия расторжения и изменения договора

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Статья 561. Возврат имущества наймодателю при прекращении договора

3. Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Полагаю, что в данном случае под несвоевременностью имеется в виду возврат в пределах сроков договора, но с нарушением, например, срока или графика возврата.

Т.о., видится мне, что после расторжения договора и прекращения арендных обязательств между сторонами вы не можете требовать оплаты аренды, т.к. в течение тех двух месяцев договор аренды уже не действовал, и убытков вы не несли, если, конечно, другое юрлицо не претендовало на площадь, а СамКавская компания не преграждала использование этой арендованной площади.