Смена арендодателя и увеличение арендной платы

[Галала]

Доброго часа, ув. юристы.

Дело срочное, поэтому очень прошу помочь. Арендуем помещение с 1999 года, раньше было в собственности у города. Договора имущественного найма заключали с Управлением финансов. Последний заключён несколько лет назад и заканчивается в середине 2012 года. В конце прошлого 2011 года наше помещение переходит в собственность АО со 100% участием Акимата (в уставной капитал). С этого года АО повышает арендную плату в 10 раз, причём стоимость аренды реально завышена. То есть, нагло и бесцеремонно выживают.

В договоре есть пункты:

1)Арендодатель обязан в недельный срок известить Арендатора об изменении тарифных ставок арендной платы, путём опубликования в СМИ.

2) Арендодатель имеет право пересматривать размер тарифных ставок арендной платы в одностороннем порядке при утверждении новой методики расчёта арендной платы, а также при переоценке основных средств и/или изменения применяемых коэффициентов.

И про арендную плату:

Плата за владение и пользование составляет .... тенге в год.

Последний договор был заключён в соответствии с Постановлением Акимата г.Алматы № 5/823 от 12.12.2005 года Об утверждении Правил предоставления в имущественный наем (аренду) объектов государственной коммунальной собственности (имущества) города Алматы .

В этом Постановлении есть п.60 пп.1:

Ставка по имущественному найму за 1 кв.м. в год определяется путем умножения одного месячного расчетного показателя текущего года на размер коэффициента, учитывающего деятельность арендатора и на коэффициенты месторасположения и благоустроенности объекта

И п.4:

Исполнительным органам, финансируемым из местного бюджета, обеспечить заключение дополнительных соглашений с арендаторами по всем действующим договорам имущественного найма (аренды) с учетом перерасчета арендной платы в соответствии с Правилами.

От сюда вопрос: как "вежливо" и юридически грамотно убедить АО выполнить условия договора в соответствии с этим Постановлением и повысить арендную плату, согласно расчётам, утвержденными Правилами?

[Орал]

Вас официально уведомляли о смене собственника помещения?

[Галала]

Вас официально уведомляли о смене собственника помещения?

Да, уведомляли.

Я считаю, что новый собственник должен выполнить обязательства по действующему договору, а по истечению срока данного договора диктовать свои условия. Вот и не знаю, правильно считаю или нет.

[Яна05]

Я считаю, что новый собственник должен выполнить обязательства по действующему договору, а по истечению срока данного договора диктовать свои условия. Вот и не знаю, правильно считаю или нет.

[Галала]

Арендодатель тыкает пунктом: Арендодатель имеет право пересматривать размер тарифных ставок арендной платы в одностороннем порядке при утверждении новой методики расчёта арендной платы, а также при переоценке основных средств и/или изменения применяемых коэффициентов.

Договор был заключен в соответствии с Правилами, где прописано:

Ставка по имущественному найму за 1 кв.м. в год определяется путем умножения одного месячного расчетного показателя текущего года на размер коэффициента, учитывающего деятельность арендатора и на коэффициенты месторасположения и благоустроенности объекта.

Вот и хочу эти правила привязать к договору. Не знаю только, правомерно или нет

[Орал]

Вот и хочу эти правила привязать к договору. Не знаю только, правомерно или нет

На АО эти правила не распространяются. Остается искать зацепки в договоре.

[Галала]

АОом является Национальная компания. По сути, здание так и осталось коммунальной собственностью, просто перешло в уставной капитал АО, с целью эффективного управления этой самой коммунальной собственностью (из Постановления Акимата).

И в договоре, дословно:

Арендодатель имеет право пересматривать размер тарифных ставок арендной платы в одностороннем порядке при утверждении новой методики расчёта арендной платы, а также при переоценке основных средств и/или изменения применяемых коэффициентов. Сейчас в их понимании "новая методика" - это комиссия, которая собралась и конкретно для каждого объекта установила арендную плату (в расчёт не пошли ни год постройки здания, ни то, что находится в спальном районе города, даже подвал по той же завышенной цене считают).

А Национальные компании у нас городской бюджет финансирует, кстати?

[Орал]

АОом является Национальная компания. По сути, здание так и осталось коммунальной собственностью, просто перешло в уставной капитал АО, с целью эффективного управления этой самой коммунальной собственностью (из Постановления Акимата).

После передачи здания в оплату акций АО оно перестает быть коммунальной собственностью. Несмотря на то, что АО со 100% участием государства, оно не является государственным ЮЛ. Вот поэтому упоминаемые в теме ПРАВИЛА на это АО (насколько я понял, это СПК) не распространяются, и руководствоваться нужно гражданским законодательством.