Гос. регистрация обещания дарения в будущем.

[Рустам Садыкаев]

Хай! Возникли разногласия. У гражданина А есть недостроенный дом, который он по договору дарения обещал передать гражданину Б в будущем (когда дом достроится) . Надо ли регистрировать этот договор (договор обещания дарения)? И когда?

Мое мнение, что надо, на основании статьи 4 З о ГосРегистр прав на недвижимое имущество, но вот вопрос когда. Ведь в собственность дом перейдет гражданину Б в будущем.

Помогите.

Изменено 1 Мая 2012 пользователем Рустам Садыкаев

[Brant]

Хай! Возникли разногласия. У гражданина А есть недостроенный дом, который он по договору дарения обещал передать гражданину Б в будущем (когда дом достроится) . Надо ли регистрировать этот договор (договор обещания дарения)? И когда?

Если дом недостроен, значит нет Акта ввода в эксплуатацию, право собственности не возникло. Гр. А не может подарить то, на что у него нет права собственности.

[М.Ю.]

Достроит дом, введёт в эксплуатацию, зарегистрирует на себя. Потом зарегистрируют на одаряемого.

А в чём вопрос?

[Brant]

Достроит дом, введёт в эксплуатацию, зарегистрирует на себя. Потом зарегистрируют на одаряемого.

А в чём вопрос?

У ТС гр. А хочет уже сейчас договор обещания дарения в будущем зарегистрировать.

[Рустам Садыкаев]

У ТС гр. А хочет уже сейчас договор обещания дарения в будущем зарегистрировать.

Именно.

[Burubek]

Именно.

Как-то читал Комментарии к ГК, где разъяснялись различные виды договоров. Приводился пример договора, не помню как называется, но по-моему "договор по условием", это когда в результате появления в будущем определенных обстоятельств одно лицо обязуется в отношении второго выполнить определенные обязательства. Я точно не помню, потому могу ошибаться, просто сейчас на ноуте нет комментария, а вставать и искать на рабочем компе влом...

Таким образом, гражданин А. обязуется в будущем, в случае возникновения таких обстоятельств как возведение жилого строения по адресу такому-то и введения данного строения в эксплуатацию, подарить (передать безвозмездно без требования каких-либо обязательств взамен) данное строение гражданину Б. в течение срока, определенного договорными условиями, но не превышающем столько-то дней с момента регистрации возведенного строения в уполномоченном государственном органе в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но, на мой взгляд, такая сделка является ничтожной, так как выполнение гражданином А. условия договора становится возможным только при введении указанного строения в эксплуатацию и регистрации прав на него. Гражданин А. может продать участок с недостроенным домом другому лицу, причем не будет считаться нарушителем условия договора.

Таким образом, необходимо введение ограничений в отношении гражданина А. в праве на совершение им любых действий с земельным участком и строениями на нем, а также действий третьих лиц в отношении этой недвижимости, правомочия которых обретаются в результате отношений с гражданином А.

Изменено 1 Мая 2012 пользователем D@N

[Face Control]

это называется договором намерения. Он как таковой юридической силы не имеет. Статья 390 ГК РК. Предварительный договор "Протокол о намерениях (договор о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является гражданско-правовым договором, и неисполнение его не влечет за собой юридических последствий".

[Рустам Садыкаев]

Спасибо за ответы!

Мы просто немного далеко ушли от вопроса, но сделаю заключение:

Статья 506. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 508) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Статья 508

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает десять месячных расчетных показателей, установленных законодательными актами;

2) договор содержит обещание дарения в будущем.

Статья 4. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок не менее одного года;

5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.

Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

Статья 155. Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

2. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

[Brant]

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1) право собственности;

Вот я и считаю, что пока на дом не возникло право собственности, у ДЮ нет оснований регистрировать такой договор (обещания дарения в будущем недостроенного дома). И как правильно заметил Face Control выше, это не договор дарения, а соглашение о намерениях.

[М.Ю.]

И где написано, что договор подлежит регистрации??

[Brant]

И где написано, что договор подлежит регистрации??

Я, например, веду разговор, исходя из первого сообщения ТС:

Надо ли регистрировать этот договор (договор обещания дарения)? И когда?

Мое мнение, что надо, на основании статьи 4 З о ГосРегистр прав на недвижимое имущество, но вот вопрос когда. Ведь в собственность дом перейдет гражданину Б в будущем.

[Рустам Садыкаев]

Вот я и считаю, что пока на дом не возникло право собственности, у ДЮ нет оснований регистрировать такой договор (обещания дарения в будущем недостроенного дома).

Я тоже так думаю.

И как правильно заметил Face Control выше, это не договор дарения, а соглашение о намерениях.

А вот тут я в корне не согласен. Никакой это не предварительный договор или протокол о намерениях, это самый настоящий основной договор.

И где написано, что договор подлежит регистрации??

Регистрация договора будет произведена после введения дома в эксплуатацию.

Спросил, потому что думал, что может быть что-то упустил где-нибудь.

[Рустам Садыкаев]

Как-то читал Комментарии к ГК, где разъяснялись различные виды договоров. Приводился пример договора, не помню как называется, но по-моему "договор по условием", это когда в результате появления в будущем

статья 150 ГК РК.

Гражданин А. может продать участок с недостроенным домом другому лицу, причем не будет считаться нарушителем условия договора.

Таким образом, необходимо введение ограничений в отношении гражданина А. в праве на совершение им любых действий с земельным участком и строениями на нем, а также действий третьих лиц в отношении этой недвижимости, правомочия которых обретаются в результате отношений с гражданином А.

Да, кстати интересные мысли). Реальный способ избежать исполнения договора.

Изменено 5 Мая 2012 пользователем Рустам Садыкаев

[Burubek]

Никакой это не предварительный договор или протокол о намерениях, это самый настоящий основной договор.

А есть ли гарантии у покупателя в том, что продавец не сможет уклониться от исполнения договора в дальнейшем и избежать ответственности? Можно ли образец такого договора увидеть?

[М.Ю.]

У нас сейчас такие договоры для их заключения не требуют регистрации. Даже несоблюдение их письменной формы, как известно, не приводит к их недействительности.

[Brant]

У нас сейчас такие договоры для их заключения не требуют регистрации. Даже несоблюдение их письменной формы, как известно, не приводит к их недействительности.

Какие такие, поясните, пжст. Они содержат обещание дарения в будущем? Они касаются недвижимости? Если да, то право собственности на эту недвижимость уже существует?

[Brant]

Статья 378. Понятие договора

1.Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В ситуации, описываемой ТС, дом м.б. будет достроен и право собственности м.б. возникнет. ИМХО, в договоре может идти речь о существующих правах, которые должны по договору измениться в будущем. А так всё построено на одних допущениях, ничтожная сделка в лучшем случае.

[Burubek]

Может быть, это поможет при составлении договора подобного характера(?):

ГК РК. Статья 150. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Комментарий к ГК

Статья 150. Сделки, совершенные под условием

1. Термин "условие" применительно к сделке может иметь два значения. Первое - это элемент сделки, определяющий права и обязанности сторон. Такими, например, будут условия об имуществе, сдаваемом внаем, и о размере наемной платы. Второе - это обстоятельство, в зависимости от которого возникают или прекращаются права и обязанности сторон, служащие содержанием сделки. Такое обстоятельство носит дополнительный характер по отношению к основному содержанию сделки.

Комментируемая статья придает термину "условие" второе значение. Сделка, в которой возникновение или прекращение основных прав и обязанностей сторон поставлено в зависимость от такого условия, является условной. Например, стороны договорились о купле-продаже мотоцикла, если его хозяин поступит в институт в другом городе. Это обстоятельство (поступление или непоступление) является условием, а договор купли-продажи - условным.

2. Условие должно относиться к будущему. Если обстоятельство, с которым стороны связали осуществление прав и обязанностей, уже произошло до совершения сделки, хотя бы ее участники этого не знали, оно не влияет на сделку.

Условием может быть природное явление, действия других лиц, действия сторон по сделке и т.п. Но нельзя в качестве условия определять такие акты поведения, которые носят противозаконный или аморальный характер.

По своему характеру условие может быть положительным (обстоятельство наступит): вещь будет изготовлена, если подрядчик найдет в магазинах требуемый материал, либо отрицательным (обстоятельство не наступит): рукопись статьи будет представлена в журнал, если автора не командируют за рубеж.

3. Условием может быть только такое обстоятельство, наступление которого вероятно, но не обязательно. Если условие объективно наступить не может, то сделка является либо несуществующей, либо безусловной в зависимости от того, совершена она под отлагательным или отменительным условием (см. пп. 4, 5 комментария).

Напротив, обстоятельство, которое обязательно наступит, делает сделку не условной, а срочной (см. п. 6 комментария). Например, собственник предоставляет другому лицу возможность пользоваться имуществом до наступления весны.

4. При сделке, заключенной под отлагательным условием, права и обязанности вступают в силу не в момент совершения сделки, а при наступлении условия. Пример, приведенный в п. 1 комментария, как раз и служит иллюстрацией такой сделки. Если отлагательное условие так и не наступит, сделка прекращает свое действие.

5. При сделке, заключенной под отменительным условием, права и обязанности сторон наступают со дня совершения сделки, но прекращаются при наступлении условия. Например, собственник дома сдает комнату внаем под условием ее освобождения, если сын собственника после демобилизации из армии вернется домой. Конечно, все расчеты за время, истекшее до наступления условия, должны быть завершены. При ненаступлении отменительного условия сделка превращается в безусловную.

6. Условная сделка отличается от срочной тем, что условие может наступить, а может и не наступить. Срок же обязательно наступит. Срок также может иметь для сделки и отлагательное, и отменительное значение, поскольку с ним нередко связывается возникновение или прекращение прав и обязанностей участников (о сроках см. главу 6 ГК и комментарий к ней).

7. Участники сделки вправе действовать в соответствии со своими интересами, вправе содействовать или препятствовать наступлению либо ненаступлению выгодного или невыгодного для них условия. Но они не должны применять незаконные или аморальные средства, содействующие либо препятствующие условию, не должны действовать недобросовестно (см. ст. 8 ГК). Например, гражданин согласился продать пианино соседу по дому, если того возьмут на работу в филармонию аккомпаниатором. Затем нашел более выгодного покупателя и, чтобы освободиться от первого, помешал его устройству на работу в филармонию, использовав родственные связи с ее директором. Поскольку продавец своими недобросовестными действиями воспрепятствовал наступлению условия, ставшего ему невыгодным, условие считается наступившим.

8. Напротив, если сторона в сделке недобросовестно содействует наступлению выгодного условия, оно считается ненаступившим. Подрядчик обязался построить жилой дом, если ему не придется выехать в командировку в другой город. Затем ему подвернулся более выгодный заказ, и он, чтобы избавиться от первого заказчика, устроил ложный вызов из другого города и добился командировки, хотя уже было решено послать туда другого работника. При изложенных обстоятельствах условие следует считать ненаступившим.

[Brant]

Может быть, это поможет при составлении договора подобного характера(?):

4. При сделке, заключенной под отлагательным условием, права и обязанности вступают в силу не в момент совершения сделки, а при наступлении условия. Пример, приведенный в п. 1 комментария, как раз и служит иллюстрацией такой сделки. Если отлагательное условие так и не наступит, сделка прекращает свое действие.

Ошибся. Согласен с Садыкаевым.

[Legal Сonsultant]

Но, на мой взгляд, такая сделка является ничтожной, так как выполнение гражданином А. условия договора становится возможным только при введении указанного строения в эксплуатацию и регистрации прав на него. Гражданин А. может продать участок с недостроенным домом другому лицу, причем не будет считаться нарушителем условия договора.

В отличие от российского законодательства у нас нет конструкции ничтожности сделок.