Изменение облика фасада жилого комплекса собственниками квартир.

[Коллега]

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

[Zhalair Мухали]

  Коллега писал(а):

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Направлял как-то письмо об устранений нарушений с требованием о демонтаже возведенных конструкций и восстанавлении элементов фасада. В моем случае нашли взаимоприемлемое решение. По большому счету прямых полномочий "наказывать" жильцов у Застройщика, кроме гражданско-правовых рычагов, ИМХО нет. Если только не требовать (через суд) обязать исполнить условие договора, в случае самостоятельного демонтажа - требовать возмещения убытков и, если это предусмотрено ДУ как существенное условие - отказаться от договора.

Элементы фасада и цвета, или иными словами архитектурный облик - это не просто фишка или прихоть Застройщика ЖК, а согласованная в установленном порядке часть рабочего проекта за самовольное изменение которого предусмотрена адмответственность. В частности ГАСКи наделены полномочиями привлекать к ответственности за несогласованное с УАиГ изменение элементов фасада и цвета. По НПА навскидку ЗРК об арх деятельности, Правила застройки Алматы. КРКоАП.

Изменено 7 Мая 2012 пользователем Zhalair Мухали

[Burubek]

  Коллега писал(а):

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

А тут получается, собственность общественному благу-то не служит: для общества любоваться красивым видом фасада высотного дома - благо? Благо! А эти владельцы своих балконов этому общественному благу не служат, а даже лишают этих благ? Как вам такая трактовка? Ну, а там сами домыслите в соответствии с вашей ситуацией...

[М.Ю.]

Я бы на месте жильцов такие условия договора пытался признать недействительными.

Поскольку собственник не должен спрашивать у частных контор что ему делать со своей собственностью.

Изменено 8 Мая 2012 пользователем М.Ю.

[Mishanya]

  Коллега писал(а):

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Ну все правильно жильцы делают. Потому что обязанность чего-то там согласовывать была прописана в ДДУ. А после сдачи в эксплуатацию - при чем тут ДДУ? Он исполнен. Соответственно, чтобы жильцы не занимались самодеятельностью, следует прописывать такое условие в договоре с управляющей компанией.

[Mishanya]

  D@N писал(а):

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

Нет такого в Конституции, не надо выдумывать.

[Burubek]

  Mishanya писал(а):

Нет такого в Конституции, не надо выдумывать.

Я по памяти воспроизвел норму. Немного иначе звучит:

Статья 6

2. Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу.

------------------------------

А как понять смысл ""собственность обязывает" ? К чему обязывает? К несению бремени содержания? Возникают новые обязанности?

Изменено 8 Мая 2012 пользователем D@N

[Коллега]

  Zhalair Мухали писал(а):

Направлял как-то письмо об устранений нарушений с требованием о демонтаже возведенных конструкций и восстанавлении элементов фасада. В моем случае нашли взаимоприемлемое решение. По большому счету прямых полномочий "наказывать" жильцов у Застройщика, кроме гражданско-правовых рычагов, ИМХО нет. Если только не требовать (через суд) обязать исполнить условие договора, в случае самостоятельного демонтажа - требовать возмещения убытков и, если это предусмотрено ДУ как существенное условие - отказаться от договора.

Элементы фасада и цвета, или иными словами архитектурный облик - это не просто фишка или прихоть Застройщика ЖК, а согласованная в установленном порядке часть рабочего проекта за самовольное изменение которого предусмотрена адмответственность. В частности ГАСКи наделены полномочиями привлекать к ответственности за несогласованное с УАиГ изменение элементов фасада и цвета. По НПА навскидку ЗРК об арх деятельности, Правила застройки Алматы. КРКоАП.

В правилах застройки Алматы, есть определенные положения:

  Цитата

8. Физические и юридические лица на территории города Алматы:

1) осуществляют застройку в соответствии с настоящими Правилами;

2) не совершают действия, оказывающие вредное воздействие на памятники истории и культуры, памятники природы, городские, сельские и природные ландшафты, объекты инженерной, транспортной инфраструктур и благоустройства территорий, затрагивающие законные интересы третьих лиц и препятствующие реализации прав собственников, арендаторов или пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) проводят работы по надлежащему содержанию зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости, благоустройству земельных участков в соответствии с архитектурно-градостроительной документацией, строительными нормами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами и требованиями;

4) выполняют предписания государственных органов и должностных лиц, осуществляющих контроль в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

5) оказывают содействие должностным лицам государственных органов, осуществляющим контроль в области архитектуры, градостроительства и строительства, в реализации ими своих полномочий;

6) предоставляют по уведомлению госархстройконтроля необходимую информацию и техническую документацию по строительным объектам, а также заключение экспертизы соответствующих проектов, в предусмотренных законодательством случаях;

7) предоставляют организациям, осуществляющим проведение технической инвентаризации и технического обследования объектов недвижимости, ведение градостроительного государственного кадастра и мониторинга застройки территории города, доступ к принадлежащим данным физическим и юридическим лицам объектам недвижимости;

8) передают необходимую проектно-сметную документацию, материалы комплексных инженерных изысканий и иные материалы соответствующим государственным органам и организациям в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;

9) соблюдают требования законодательства Республики Казахстан по охране окружающей среды.»;

а вот эта норма, я думаю, относима к изложенной ситуации:

  Цитата

33. Без разрешительных документов, при обязательном согласовании с органом госархстройконтроля выполняются следующие строительно-монтажные работы:

1) возведение временных строений, располагаемых на собственных приусадебных участках или участках садовых и огородных товариществ, а также жилых и (или) хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и отгонного животноводства;

2) изменение других технически несложных строений, предназначенных для личного пользования физических лиц, в том числе:

ремонт кровли без изменения конфигурации, цвета и типа покрытия;

замена столярных изделий без изменения их размеров и формы;

внутренние отделочные работы;

наружные отделочные работы без изменения элементов фасада и цвета;

ремонт и замена санитарно-технических устройств и оборудования в зданиях и сооружениях без изменения существующей схемы инженерного обеспечения, планировки помещений и фасадов;

размещение торговых точек для обслуживания населения на период проведения праздничных массовых мероприятий.

34. Изменение элементов фасада и цвета подлежит обязательному согласованию с органом архитектуры и градостроительства.

имхо, остекленение балкона- является не что иным, как изменением фасада здание, поскольку в рабочем проекте балкон предусмотрен как балкон.

Смотрим на СНиП РК 1.01-32-2005 :

  Цитата

Балкон - выступающая из плоскости сте­ны фа­сада открытая огражденная площадка, служа­щая для отдыха.

К сожалению, "культуры" балконов у нас не имеется, архитектор предусмотрел в проекте здания и фасаде- именно балконы, а не лоджии-

  Цитата

Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

(из того же СниПа.

  D@N писал(а):

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

такой нормы не нашел)

  Mishanya писал(а):

Ну все правильно жильцы делают. Потому что обязанность чего-то там согласовывать была прописана в ДДУ. А после сдачи в эксплуатацию - при чем тут ДДУ? Он исполнен. Соответственно, чтобы жильцы не занимались самодеятельностью, следует прописывать такое условие в договоре с управляющей компанией.

Кстати оговорился, насчет получения согласия у управляющей компании, в ДДУ у долевого участника в обязанностях предусмотрено не проводить работы, затрагивающие фасад здания и его элементы- любое остекленение балконов, установка любых устройств и сооружений, затрагивающие внешний вид и конструк. фасада здания.

  Цитата

Фасад - внешняя (лицевая) сторона сооружения (здания).

тот же СНиП.

Михаил, никто не спорит об обоюдном исполнении обязанностей сторон.

Почему-то когда дольщики считают какие-либо свои права нарушенными по ДДУ, они подают иски по прошествии 1 -2 лет и суды их принимают к производству и рассматривают. Суды ведь не отказывают в иске на том основании что договор исполнен.

Также и тут, дольщик обязался не нарушать фасад здания, но нарушает договоренности.

Имхо, если не у застройщика, то в уполном.органов собственники должны получать разрешение на изменение фасада здания.

Вот тока санкций за такое нарушение пока не нашел.

[Коллега]

к компетенции ДГАСКа относится :

  Цитата

15) принятие решений о применении к нарушителям предусмотренных законодательных мер в связи с допущенными нарушениями и отклонениями от норм законодательства, государственных нормативных требований, условий и ограничений, установленных в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

В ст. 17 ЗРК Об архитектурной и градостр.деят-ти указана ответственность за нарушение данного закон-ва, и к указанным нарушением относится в том числе:

  Цитата

7) самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания;

Я так понимаю, как вариант, можно обратиться в ДГАСК для применений санкций по

  Цитата

Статья 231. Выполнение предпроектных, изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ, производство и применение строительных материалов, деталей и конструкций с нарушением требований законодательства и государственных нормативов в сфере архитектурно-строительной деятельности

1. Выполнение предпроектных, изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ, производство, применение строительных материалов, деталей и конструкций с нарушениями требований законодательства в сфере архитектурно-строительной деятельности -

влекут штраф на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей в размере от двадцати до сорока, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, - в размере от ста до трехсот, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от трехсот до пятисот месячных расчетных показателей.

2. Действия, предусмотренные частью первой настоящей статьи, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, -

влекут штраф на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей в размере от пятидесяти до семидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, - в размере от трехсот до четырехсот, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от семисот до девятисот месячных расчетных показателей с лишением лицензии на соответствующий вид деятельности либо без такового.

[Коллега]

упс, по санкции- к физлицам не применима :bum:

[Zhalair Мухали]

  Коллега писал(а):

упс, по санкции- к физлицам не применима

именно))

Но как вариант посмотрите ст.237 и 238, может получится притянуть)) Поскольку по большому счету ответственен Застройщик за фасад. И если ГАСК узнает об этом, то неприятности возникнут у Застройщика. Поэтому и в большинстве ДДУ включен этот пункт, сохраняющий право регресса к жильцам.

[Mishanya]

  D@N писал(а):

Я по памяти воспроизвел норму. Немного иначе звучит:

Статья 6

2. Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу.

------------------------------

А как понять смысл ""собственность обязывает" ? К чему обязывает? К несению бремени содержания? Возникают новые обязанности?

Собственность не обязывает служению общественному благу. Лишь только пользование ею должно служить общественному благу. Ну вы уже сами это процитировали.

[Zhalair Мухали]

  Коллега писал(а):

имхо, остекленение балкона- является не что иным, как изменением фасада здание, поскольку в рабочем проекте балкон предусмотрен как балкон.Смотрим на СНиП РК 1.01-32-2005 :

К сожалению, "культуры" балконов у нас не имеется, архитектор предусмотрел в проекте здания и фасаде- именно балконы, а не лоджии- (из того же СниПа.

На самом деле, когда пишут в той же "крыше", что "балкон застеклен" тем самым описывая "тюнинги" квартиры, мало кто знает, что остекленение балкона - прямое нарушение действующих строительных норм и правил. Поскольку балконы, по сути, должны оставаться открытыми для предоставления возможности переждать задымление на открытом балконе в случае возникновения пожара.

[Burubek]

  Mishanya писал(а):

Собственность не обязывает служению общественному благу. Лишь только пользование ею должно служить общественному благу. Ну вы уже сами это процитировали.

А как понять: "пользование собственностью должно служить общественному благу"?

То есть, пользование застекленным балконом должно служить не только собственнику.

[Коллега]

  Zhalair Мухали писал(а):

именно))

Но как вариант посмотрите ст.237 и 238, может получится притянуть)) Поскольку по большому счету ответственен Застройщик за фасад. И если ГАСК узнает об этом, то неприятности возникнут у Застройщика. Поэтому и в большинстве ДДУ включен этот пункт, сохраняющий право регресса к жильцам.

ок, я думаю в Казахстане застройщикам изначально нужно строить дома с лоджиями.

Балконы не приживаются)

238 видел изначально, только я не понял, как примечание №1 (которое подходит к ситуации) относится к диспозиции обоих частей ст.238 или др.статье данной главы ? :bum: