Казус

[Smoke]

Всем добрый день! Ко мне попал Договор на долевое участие в строительстве и приобретение жилья, так вот в данном Договоре в статье Ответственность сторон, написано, что Застройщик при расторжении Договора в одностороннем порядке выплачивает Дольщику штраф в двухкратном размере от общей суммы Договора в течение 10 банковских дней. Но ничего не сказано о возврате ранее оплаченной суммы за долевое участие. Что это значит: штраф и плюс ранее оплаченная сумма или же только штраф? Заранее благодарен за Ваше мнение :yel:

[Гость Murlyka]

Думаю, Стороны при заключении договора имели своим намерением предусмотреть ответственность за одностороннее расторжение договора как и при задатке, т.е. возвращает ранее оплаченную сумму и штраф в таком же размере. Поэтому и получается, что в двухкратном размере.

А если в соответствиями с законодательством, то Вы имеете право требовать штраф в двухкратном размере и возврат ранеее оплаченной суммы. Ссылку на конкретную статью не сделаю (но в ГК точно должно быть этому обоснование).

Это лишь предположение. Ведь если бы штраф был указан 10% от суммы договора, Вы же требовали бы помимо 10% возврата ранее оплаченных денег.

[Биржан Жарасбаев]

Общее правило в ГК – зачетная неустойка.

Статья 351. Убытки и неустойка

1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Если договором был предусмотрен штраф, то оплаченная по договору сумма подлежит уплате в зачет штрафа. Т.е. если договорная цена превышает штраф – плюс к штрафу оплачивается разница между договорной ценой и штрафом. И таким образом получается, что оплачиваются только убытки. Если штраф больше убытков, то убытки больше не взыскиваются.

Это при условии, что больше у вас про убытки и неустойку в договоре ничего не прописано.

Следует еще сказать, что убытки это не только договорная цена, это может быть еще и упущенная выгода, и все ваши иные расходы по договору.

Изменено 6 Апреля 2006 пользователем Биржан

[Гость Murlyka]

С Биржаном не согласна. А в подтверждение своих вышесказанных слов:

п.2 ст.374 ГК:

"В случае невозможности исполнения стороной обязательства, вызванной обязательством, за которое ни она, ни другая сторона не отвечает, она не вправе требовать от другой стороны исполнения по обязательству, если иное не предусмотрено законодательством или договором. При этом каждая сторона, исполнившая обязательство вправе требовать возвращения исполненного".

На основани п.2. требуете возврата ранее оплаченной суммы, а штраф есть штраф.

ст. 293 ГК "По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков". Поэтому ст. 351 здесь не применима, уважаемый Биржан!

Изменено 6 Апреля 2006 пользователем Murlyka

[Биржан Жарасбаев]

Коллега, а откуда Вы взяли, что обязательство в данном случае было (или будет) прекращено невозможностью исполнения? П. 2 ст. 374 охватывает случаи форс-мажора. В описанном случае форс-мажора как я понимаю не было. Обычное одностороннее расторжение договора, что есть неисполнение договорных обязательств одной стороной. А за неисполнение наступает ответственность в виде возмещения всех причиненных расторжением договора убытков. Если же в договоре указана неустойка (в данном случае штраф) возникает вопрос о соотношении между взысканием убытков и неустойки, который и регулируется ст. 351 ГК. Дальше все как уже сказал.

"В случае невозможности исполнения стороной обязательства, вызванной обязательством (наверное все-таки обстоятельством), за которое ни она, ни другая сторона не отвечает, она не вправе требовать от другой стороны исполнения по обязательству, если иное не предусмотрено законодательством или договором. При этом каждая сторона, исполнившая обязательство вправе требовать возвращения исполненного".

На основани п.2. требуете возврата ранее оплаченной суммы, а штраф есть штраф.

Даже если предположить, что обязательство прекращается форс-мажором, то причем здесь штраф? Обязательства сторон прекращаются полностью, применяется двусторонняя реституция, а по-вашему получается еще и штраф надо уплатить?!

И что здесь дает ст. 293 ГК? Разве кто-то это отрицал? :biggrin:

Изменено 6 Апреля 2006 пользователем Биржан

[Smoke]

Коллега, а откуда Вы взяли, что обязательство в данном случае было (или будет) прекращено невозможностью исполнения? П. 2 ст. 374 охватывает случаи форс-мажора. В описанном случае форс-мажора как я понимаю не было. Обычное одностороннее расторжение договора, что есть неисполнение договорных обязательств одной стороной. А за неисполнение наступает ответственность в виде возмещения всех причиненных расторжением договора убытков. Если же в договоре указана неустойка (в данном случае штраф) возникает вопрос о соотношении между взысканием убытков и неустойки, который и регулируется ст. 351 ГК. Дальше все как уже сказал.

Даже если предположить, что обязательство прекращается форс-мажором, то причем здесь штраф? Обязательства сторон прекращаются полностью, применяется двусторонняя реституция, а по-вашему получается еще и штраф надо уплатить?!

И что здесь дает ст. 293 ГК? Разве кто-то это отрицал?

Уважаемый Биржан! Я все-таки не понял, сумма по Договору 10 млн., штраф в двухкратном размере- 20 млн., значит общая сумма подлежащая к оплате 30 млн.?

[МаксиM]

В вашем случае расторжение договора преполагает возврат денежных сумм, уплаченных вами по договору + штраф, т.е. 20+10=30.Хотя не исключено, что в суде, судья решит по другому... Но по закону должно быть именно так.

[Нурдин Саякбаев]

Нужно класифицировать договор и тогда может проясниться. Если это договор о совместной деятельности, то вкалды дольщиков и приобретенное имущество находятся в общей собственности. Соответственно штраф предусмотрен за расторжение договора, а о возврате уплаченных сумм - отдельный разговор. В общем надо смотреть подробнее, только тогда будет ясно. Если подряд - другое дело.

[Биржан Жарасбаев]

Уважаемый Биржан! Я все-таки не понял, сумма по Договору 10 млн., штраф в двухкратном размере- 20 млн., значит общая сумма подлежащая к оплате 30 млн.?

Как уже сказал, общее правило (если иное не предусмотрено в договоре) – зачетная неустойка. Убытки взыскиваются в части, не покрытой штрафом. Убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды. Реальный ущерб у Вас как минимум 10 млн. тенге + иные расходы, произведенные в процессе заключения и исполнения договора. Упущенная выгода тоже может быть, но в совокупности явно не больше 20 млн. тенге. Поэтому в Вашем случае это будет означать взыскание только 20-ти млн. тенге.

Если же иное все же предусмотрено в договоре, то могут применяться иные способы соотношения между убытками и неустойкой (часть 2 п. 1 ст. 351 ГК):

штрафная - убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки

исключительная - допускается взыскание только неустойки, но не убытков

альтернативная - по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Для применения какого-либо указанных способов, необходимо прямое указание на этот счет в договоре. Если иного нет, то действует диспозитивная норма части 1 пункта 1 ст. 351 ГК - зачетная неустойка.

Как уже Нурдин сказал, имеет значение как Ваш договор был сформулирован, как договор о совместной деятельности или подряд. На мой взгляд, разница будет сводиться к различным способам взыскания сумм: вещно-правовыми способами при ДСД и обязательственными при подряде. Но в обоих случаях действует правило: убытки возмещаются в полном объеме. И на оба случая распространяются правила о соотношении убытков и неустойки.

Статья 350. Возмещение убытков, вызванных нарушением обязательства

1. Должник, нарушивший обязательство, обязан возместить кредитору вызванные нарушением убытки (пункт 4 статьи 9 настоящего Кодекса). Возмещение убытков в обязательствах, обеспеченных неустойкой, определяется правилами, предусмотренными статьей 351 настоящего Кодекса.

Статья 232. Передача права и отказ от участия в совместной деятельности

3. Убытки участников, вызванные отказом кого-либо из них от участия в совместной деятельности, взыскиваются в полном объеме, если договором о совместной деятельности (договором простого товарищества) не предусмотрено иное.

Изменено 7 Апреля 2006 пользователем Биржан

[Гость Toutankhamon]

по моему мнению вам попался очень странный договор долевого участия. на моей практике еще такого не было, чтобы в самом договоре Застройщик брал на себя такие кабальные условия. вы только себе представьте откуда он может взять такие стедства, чтобы выплачивать всем такую оргомную разницу. на вашем месте было бы ращумнее просто тихо и спокойно ждать своей очереди, тк таких условий возврата никто не пропишет в договоре. вы хотите вложить 10 млн, возвратить 20 и еще сверху штрафными накрыться. мда. тот юрист, который составлял договор долевки - дай бог,ч тобы дома были сданы в срок. больше ничего не могу сказать.