Право аренды зем.уч. подлежит ли взысканию по долгам?

[Арман_www]

Уважаемые друзья, вопрос следующего характера. Право аренды земельного участка передано в залог банку. При этом должником ранее право аренды не было выкуплено. В дальнейшем, в связи с неисполнением обязанностей по возврату кредита, Банком право аренды на зем.уч. выноситься на торги, однако паралельно земельный комитет подает в суд заявление об отказе в реализации имущества, в связи с тем, что право аренды не было выкуплено ссылаясь при этом на п.3 ст.309 ГК РК. Однако зем.кодексом в ст. 33 четко оговорено что не требуется выкуп право аренды при передаче в залог, в том числе при реализации предмета залога залогодержателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств. Насколько мне известно, подобная практика имеется в Алматы и Астане, что по этому поводу можете рекомендовать в части реализации такого земельного участка, как это сделать? Заранее спс.всем.

[Арман_www]

Кто нибудь знает ответ на этот вопрос?

[Brant]

Непонятно.

П.3 ст. 309 ГК говорит об увязке ипотеки здания с ипотекой права на земельный участок в том же договоре.

У Вас разве на з/у есть здание?

Опять же, что не устраивает земельный комитет в том смысле, что у покупателя реализуемого з/у так же право аренды не будет считаться выкупленным, как я понимаю.

[Q100]

право временного возмездного землепользования является вещным правом, наделено признаками вещи, соответственно, может быть заложено.

предмет залога, при ненадлежащем исполнении залогодателем обязательства, обеспеченного предметом залога, может быть реализован залогодержателем.

причем здесь то обстоятельство, что право было выкуплено или нет - непонятно.

при успешной реализации права временного возмездного землепользования, ЗУ остается в собственности государства.

сменится лишь арендатор. :ahez:

[Адвокат Терразини]

Видите, данная норма ЗК идет вразрез с понятием права собственности и распоряжения им, предусмотренным ГК.

Если следовать нормам ГК, то такой залог без согласия собственника (в Вашем случае государства в лице Акима), не может быть совершен.

В связи с этим ценностью данного права является его выкупленная часть, которую, как считаю, и нужно оценивать при залоге.

Если ничего не выкуплено, то и продавать банку нечего. Цена отсутствует.

[Q100]

... Если следовать нормам ГК, то такой залог без согласия собственника (в Вашем случае государства в лице Акима), не может быть совершен. ...

а где здесь:

... земельный комитет подает в суд заявление об отказе в реализации имущества, в связи с тем, что право аренды не было выкуплено ссылаясь при этом на п.3 ст.309 ГК РК. ...

указано, что отсутствовало согласие собственника на залог?

[Адвокат Терразини]

Если бы было согласие собственника, такая ситуация не возникла. Однако, как написал выше. Даже при согласии Акима, что продавать не ясно. Уверен, что оценщик при оценке данного права, оценил участок а не право на него, что не верно. Каким образом оценщику оценивать право на земельный участок, тоже мне не ясно.

Изменено 25 Августа 2012 пользователем Адвокат Терразини

[Адвокат Терразини]

Автор, согласие Акима есть?

И еще, какой статус у земли.

Изменено 25 Августа 2012 пользователем Адвокат Терразини

[Q100]

не владею глубокими знаниями деталей процесса, однако, если залог права аренды ЗУ был оформлен, то,

договор залога, ИМХО, должен был содержать указание на денежный эквивалент стоимости закладываемого права.

иначе, какой смысл в залоге, если сторонами не установлена сумма, обеспечиваемая залогом?

эдак я, теоретически, заложив ЗУ S = 1 сотка /стоимостью 10.000,00 USD/, могу взять в БВУ кредит в 100.000,00 USD?

бред.

[Адвокат Терразини]

Ко мне часто обращаются по данной проблеме. Пришел к выводу, что цену имеет только выкупленная часть, причем вперед выкупленная и только ее остаток.

Если у автора еще специальный статус, как помню, сельхозназначения, там только согласие иили выкуп. Жаль, что база в офисе, посмотреть не могу.

[Q100]

Вы натолкните, что за НПА, а я поищу...

[Адвокат Терразини]

Земельный Кодекс. Земли сельхозназначения.

[М.Ю.]

на п.3 ст.309 ГК РК.

А может ст.305 ?

[Q100]

Земельный Кодекс. ...

http://online.zakon....?doc_id=1040583

[Гость гость]

при покупке права аренды на з/у, покупатель впоследствии оплачивает ежегодно государству арендную плату в зависимости от площади и срока аренды,

это и может являться ценой при залоге данного з/у в банк,

например если компания "А" выкупила право аренды на 5 лет и заложила его в банк на 3 года, а в последствии через 2 года не смогла оплатить кредит, то в этом случае, банк имеет право выставить на торги только на оставшийся 1 год, известив потенциальных покупателей, а в последствии покупатель купивший с торгов право аренды имеет право продлить право аренды путем подачи соответствующего заявления либо выкупить. на этом основании можно "отшить" Земком.

Инфы мало, так что думаю на этом основании можно отбиться :hi:

[Гость Али]

Все просто - Зем.ком. должен обжаловать действия банка (торги), в части не соблюдения его интересов как собственника от лица государства, и включить в стоимость права аренды стоимость выкупа права аренды!!!

[Арман_www]

Что касается согласия земкома, так вот у нас земком отказал в предоставлении такого согласия ссылаясь что оно не предусмотрено законодательством РК. Обычно Банки берут вот эти отказы и пришимают в досье. В целом позиция ваша понятна, но ничего конкретного, нет, земля не сельхозназначения, под бизнес. Я вот думаю если ст. 79 Земельного кодекса при предоставлении в залог не предусмотрено наличие согласия насколько требования земкома уместны. Всем конечно большое спасибо, но скажите, кто конкретно с такими земельными участками сталкивался? Интересно узнать как делают другие, имеется виду как принимают в залог такие участки и потом их реализуют, практика барма айтындар...)))

[agent_007]

Письмо Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами

от 20 ноября 2003 года № 13-1.10/320

Всем областным (городов Астана, Алматы)

территориальным органам

по управлению земельными ресурсами

Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в связи с поступающими запросами о правомерности осуществления передачи без предварительного выкупа земельных участков в залог разъясняет следующее.

В соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс) передачу и отчуждение права землепользования могут производить лица, выкупившие право временного возмездного землепользования. В то же время, в соответствии с подпунктом 7) пункта 2 отмеченной статьи Земельного кодекса, для передачи в залог права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения не требуется предварительного выкупа права землепользования.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса, негосударственным землепользователям запрещается сдавать принадлежащие им земельные участки в аренду (субаренду) или безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право землепользования без предварительного его выкупа. Однако запрет на залог права землепользования до его выкупа не содержится в положениях Земельного кодекса.

Таким образом, залогодержатель может принимать в залог без предварительного выкупа право землепользования в отношении земель как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного назначения (в частности, земельные участки, предоставленные во временное землепользование для размещения объектов недвижимости, с учетом ограничений, указанных в пункте 2 статьи 33 Земельного кодекса).

Далее, из смысла подпункта 8) статьи 12 Земельного кодекса вытекает, что кредитор (залогодержатель) имеет право на основании договора залога, в случае неисполнения обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного права землепользования. Отсюда следует, что для удовлетворения своих требований залогодержатель имеет право продать невыкупленное заложенное право землепользования.

Возможность продажи невыкупленного права землепользования предполагает, что покупатель невыкупленного права землепользования имеет право переоформить право землепользования на себя.

В дополнение к вышесказанному необходимо сказать, что в статье 33 Земельного кодекса речь идет о передаче и отчуждении права землепользования самим землепользователем.

В случае же, если право землепользования продается залогодержателем (не землепользователем) на торгах заложенного имущества, то данное положение о необходимости выкупа права землепользования при передаче и отчуждении не может применяться к реализации (продаже) права землепользования во внесудебном принудительном порядке. В соответствии состатьей 249 Гражданского кодекса Республики Казахстан и статьей 81 Земельного кодекса при обращении взыскания на право землепользования не происходит передача или отчуждение имущества землепользователем, а происходит изъятие права землепользования от землепользователя, в процессе которого происходит продажа права землепользования с торгов.

Первый заместитель председателя

А. Сизов

[М.Ю.]

Письмо устаревшее. Сейчас есть подп.1 части 6 ст.33 ЗК.

[Brant]

Посмотрел в Параграфе он-лайн, в ст. 33 ЗК нет этого:

Сейчас есть подп.1 части 6 ст.33 ЗК.

??? Там всего 4 пункта.