Соглашение об отступном (ст. 367 ГК РК) для прокуратуры незаконно

[Гость Станислав]

КХ Альфа занимает у КХ Бета деньги под залог земельного участка. Составляются договор займа и договор залога. Долг не возвращен. Возможен вариант реализации залога по Закону "Об ипотеке". Но при этом есть ст. 367 ГК РК. Это удобный и быстрый способ, устраивающий обе стороны. Сделали соглашение об отступном. Таких вариантов в нашем регионе было сделано большое количество. Сейчас прокуратура в интересах государства закинула десятки шаблонных исков об отмене соглашений об отступном и о реституции. Требуют чтоб только через Закон "Об ипотеке". Но вроде ст 367 прямого действия, в ней нет указания: "кроме случаев с залоговым имуществом", нет никакой отсылки к: "иным законодательным актам" как это бывает в других статьях Кодекса. Причем Кодекс указывает, что гражданское зак-во основывается на Конституции, Кодексе и других из него вытекающих законодательных актов. Т.е. все остальное нижестоящее и если есть противоречие то должен применяться Кодекс. Опять же в нем указано, что в случае противоречий в его статьи должны вноситься изменения, до изменений он применяется. Мы говорим, что Закон "Об ипотеке" по сути направлен на защиту интересов должника, чтоб не все его имущество раздерабанили за долги и не за копейки, поэтому и процедуры такие. Но если обе стороны согласны на зачет в натуре, может даже с выгодой должника, то зачем процедуры Закона, если есть действующая норма Кодекса.

[Гость Гость]

Мне кажется, если вы заключали договор залога, то и реализация этого имущества должна соответствовать нормам закона об Ипотеке. Кроме того, если у вас в залоге была земля, которая не Ваша собственность, а арендованная у государства, то однозначно нужно осуществлять ее передачу только посредством реализации с торгов.

[Дмитрий Горбунов]

а мне кажется, что главное, чтобы ваше соглашение об отступном не противоречило нормам земельного законодательства. А там, как мне помнится, кое-что имеется относительно ограничения оснований возникновения прав на земли с/х назначения и возможности перехода таких прав третьим лицам.

А вообще, что касается обязательного соблюдения закона об ипотеке, то это личное дело залогодержателя, воспользоваться своими правами залогодержателя и инициировать процедуру внесудебной или судебной реализации предмета залога либо искать какие-то другие варианты, подобные вами избранному.

[Гость Станислав]

что касается обязательного соблюдения закона об ипотеке, то это личное дело залогодержателя, воспользоваться своими правами залогодержателя и инициировать процедуру внесудебной или судебной реализации предмета залога либо искать какие-то другие варианты, подобные вами избранному.

!!! Вот это бы как-то законом увязать )

[Гость Станислав]

!!! Вот это бы как-то законом увязать )

Тем более, что это как раз по Костанайскому региону происходит )))

[Дмитрий Горбунов]

!!! Вот это бы как-то законом увязать )

ну так ведь права от обязанностей тем и отличаются, что первыми можно пользоваться по своему усмотрению. обязанности пользоваться своими правами законом не предусмотрено.

возможно вас смущает это:

ЗРК Об ипотеке

Статья 20. Способы реализации ипотеки

В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализация ипотеки в судебном порядке;

2) реализация ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.

предмет смущения может быть парирован тем же законом

Статья 37. Основания прекращения ипотеки

1. Ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан , если иное не предусмотрено настоящим Законом. Государственная регистрация прекращения ипотеки недвижимого имущества в связи с исполнением основного обязательства, обращением взыскания на предмет ипотеки и иным основаниям осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

То есть с прекращением обеспеченного залогом обязательства (Соглашение об отступном ст. 367 ГК РК)прекращается и соглашение о залоге. и его дальнейшее неисполнение никаких последствий не влечет.

Повторюсь, проблема возможно кроется в несоблюдении земельного законодательства...

[Гость Станислав]

В Законе Об ипотеке не силен, не разбирался. Но думаю, что при его соблюдении будут какие-то отчисления, платежи, взносы, налоги, пошлины в пользу государства, которые мы обошли используя соглашение об отступном. Потому что прокуратура настаивает на действиях в интересах государства. Уже появилась неофициальная информация, что в суде спорить будет бесполезно. Есть вроде уже такая общая установка. Забирать совсем землю вроде не будут, но всех пропустят по передаче земли через Закон Об ипотеке.

[KZ Lawyer]

На чем прокуратура основывает свои требования?

Под отменить, имеете ввиду признание сделки недействительной?

[М.Ю.]

Единственно, что это является не отступным, а новацией.

[Гость Станислав]

На чем прокуратура основывает свои требования?

Под отменить, имеете ввиду признание сделки недействительной?

Очень рад, что Вы подключились к теме.

Прокуратура ссылается на 157 158 ГК РК - нарушение содержания сделки, поэтому признать сделку недействительной, т.к. КХ Альфа было не вправе предоставлять, а КХ Бета не вправе принимать отступное - оспариваемый земельный участок без применения предусмотренных законом Об ипотеке процедур реализации заложенного имущества, следовательно при передаче земельного участка по соглашению об отступном нарушены нормы действующего земельного, гражданского законодательства и закона Об ипотеке.

[Kontra-gent]

Полагаю прокуратура не права. Есть основное обязательство, есть обеспечительное. Если в результате отступного (новации) основное обязательство прекращено, то и залог прекращается.

[Гость Станислав]

Полагаю прокуратура не права. Есть основное обязательство, есть обеспечительное. Если в результате отступного (новации) основное обязательство прекращено, то и залог прекращается.

Я вообще редко встречал, чтоб прокуратура была права. ))) Тяжело бодаться с ними и пинать судей, что это в их силах и власти. Особенно когда что-то логично и понятно, но как-то прямо законом не прописано. (((

[Мерилин]

А по-моему прокуратура права. Для того, чтобы передать имущество в качестве отступного для прекращения основного обязательства, передаваемое имущество должно быть не обременено залогами, арестами и т.д. А у вас, я так понимаю, земельный участок в залоге. Поэтому до передачи его в качестве отступного нужно снять арест. Либо другой вариант. который и предлагает вам прокуратура, продать с торгов и погасить основное обязательство за счет денег от продажи земельного участка. Кроме того, соглашение об отступном регистрируется в юстиции через ЦОН. Ну это все мое мнение.

[Гость Станислав]

А по-моему прокуратура права. Для того, чтобы передать имущество в качестве отступного для прекращения основного обязательства, передаваемое имущество должно быть не обременено залогами, арестами и т.д. А у вас, я так понимаю, земельный участок в залоге. Поэтому до передачи его в качестве отступного нужно снять арест. Либо другой вариант. который и предлагает вам прокуратура, продать с торгов и погасить основное обязательство за счет денег от продажи земельного участка. Кроме того, соглашение об отступном регистрируется в юстиции через ЦОН. Ну это все мое мнение.

Соглашение об отступном было зарегистрировано.

Залог как таковой нужен чтобы вещь не выбыла от должника без согласия кредитора в пользу третьих лиц. Когда кредитор и должник согласны натурпродуктом рассчитаться проблем нет. При подаче отступного в ЦОН на регистрацию там сначала снимают залоговое обременение, потом регистрируют отступное. Поэтому даже по сроку дольше чем обычная регистрация права собственности.

[KZ Lawyer]

Полагаю, одназначно кричать, что прокуратура не права, еще рановато, если, хотя бы при этом учесть п. 2 ст. 299 ГК РК и п. 1 ст. 2 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23.12.1995г.

Изменено 12 Сентября 2012 пользователем KZ Lawyer

[Гость Станислав]

Полагаю, одназначно кричать, что прокуратура не права, еще рановато, если, хотя бы при этом учесть п. 2 ст. 299 ГК РК и п. 1 ст. 2 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23.12.1995г.

Согласен, но...

ст. 367 ГК РК - исполнение, отступное, зачет, новация, прощение... Если бы обе стороны или хотя бы одна настаивали на исполнении, т.е. возврат долга в той же как и получен денежной форме и у должника кроме залогового имущества ничего и денег нет, то исполнение должно проходить по Закону Об ипотеке. Если же стороны выбирают отступное этим имуществом, то залог им уже не нужен, залог они добровольно снимают, отменяют соглашением об отступном. Залог прекращен исполнением возврата долга. Реализация залога как таковая не требуется сторонам.

[KZ Lawyer]

Так ведь в Вашем случае залогодатель в счет исполнения обязательств перед кредитором, в качестве отступного передает именно залоговое недвижимое имущество, разве не так?!

Отсуда и необходимость применение соответствующих норм закона, которые регулирует данный вид и форму сделки.

Изменено 12 Сентября 2012 пользователем KZ Lawyer

[Amangali]

Единственно, что это является не отступным, а новацией.

Здесь именно отступное, так как предмет сделки - договор займа денег не изменился. Изменилось лишь встречное исполнение - погашение долга отступным.

[Amangali]

Статья 33. Передача права землепользования

1. ... Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды).

Не требуется выкуп права временного возмездного землепользования (аренды):

1) при передаче в залог, ...

2. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

1) общего пользования;

2) предоставленных для нужд обороны;

3) лесного фонда;

4) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) служебного земельного надела;

6) земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования (аренды);

7) земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

8) водного фонда.

2-1. Ограничения, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются на сделки, в том числе на залог, ...

Таким образом законодатель запрещает сделки с некоторыми видами права землепользования, за исключением реализации ипотеки (залога) в установленном порядке. Сделка об обеспечении возврата займа залогом, о которых пишет ТС, является притворной, с целью обойти этот запрет. Поэтому прокурору следовало пойти дальше - на признание недействительным договора залога, но и так он формально прав.

[Гость Казахстанец]

Согласен, но...

ст. 367 ГК РК - исполнение, отступное, зачет, новация, прощение... Если бы обе стороны или хотя бы одна настаивали на исполнении, т.е. возврат долга в той же как и получен денежной форме и у должника кроме залогового имущества ничего и денег нет, то исполнение должно проходить по Закону Об ипотеке. Если же стороны выбирают отступное этим имуществом, то залог им уже не нужен, залог они добровольно снимают, отменяют соглашением об отступном. Залог прекращен исполнением возврата долга. Реализация залога как таковая не требуется сторонам.

В данном случае прокуратура права. На это указывают нормы из Земельного кодекса.

Согласно ст.76 ч.2 Земельного кодекса "К залогу земельного участка применяются правила об ипотеке недвижимости".

Ст.79 п.8 Земельного кодекса гласит, что "В договоре об ипотеке не могут предусматриваться передача земельного участка кредитору или третьим лицам".

Из вышеприведённого, следует, что Законом запрещено передавать ЗУ в качестве отступного. Поэтому, договор отступного яваляется незаконным, что пытается в суде доказать прокуратура.

С уважением,

Казахстанец.

[Гость Казахстаней]

Таким образом законодатель запрещает сделки с некоторыми видами права землепользования, за исключением реализации ипотеки (залога) в установленном порядке. Сделка об обеспечении возврата займа залогом, о которых пишет ТС, является притворной, с целью обойти этот запрет. Поэтому прокурору следовало пойти дальше - на признание недействительным договора залога, но и так он формально прав.

В данном случае речь идёт о залоге ЗУ, а не о залоге права землепользования.

К тому же, договор залога является законным, т.к. совершён в соответствии со ст.79 Земельного кодекса ( в том числе ст.79 ч.1 - Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования.), ст.76 (ст.76 ч.1 - Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования) Земельного кодекса и ограничений на это нет. Поэтому сделка об обеспечении возврата займа залогом не может быть притворной.

С уважением,

Казахстанец.

Изменено 12 Сентября 2012 пользователем М.Ю.

[М.Ю.]

Здесь именно отступное, так как предмет сделки - договор займа денег не изменился. Изменилось лишь встречное исполнение - погашение долга отступным.

Отступное- это изначальная возможность для должника: исполнить основное обязательство или предоставить отступное в качестве альтернативы. Чего здесь даже близко не предуматривается.

У реального, односторонне-обязывающего договора займа нет встречного исполнения. Естественно, при изменении денег на вещь предмет обязательства изменяется.

[Amangali]

Ужс

[Гость Станислав]

Но тогда что-то здесь не так. Ситуация: Должник не вернул долг Кредитору. Есть залог, есть ипотека. К должнику приходит третье лицо и готово сегодня купить у него предмет залога в два раза дороже, но сегодня, завтра уезжает на полгода. А должнику говорят - нельзя просто продать предмет залога, ты должен провести все процедуры по Закону Об ипотеке и через пару месяцев все будет решено. Но через пару месяцев этого покупателя уже не будет. Почему должника лишают права более выгодно для себя вернуть долг? Тем более стороны сделки согласны.

Изначально в сделке участвовали два частных лица. Почему теперь появляется гос.орган и указывает что и как. Причем действительно в чем интерес или убыток государства?

Законом Об ипотеке изначально предусмотрено ПРАВО кредитора и РЕАЛИЗАЦИЯ предмета залога. Кредитор не обязан использовать свое право, стороны не хотят реализовывать. Стороны сделали залог не в интересах государства, а в своих интересах подстраховаться, чтоб предмет пока никто не забрал. Когда стороны договорились и готовы исполнить обязательство в другой кроме денежной форме они отказываются от залога, залог прекращается. ЗАЛОГА НЕТ и только тут совершается сделка перехода права собственности. И в ЦОНе при подаче соглашения об отступном сначала осуществляется процедура снятия обременения в виде залога. Только после того как это совершено по все базам и отражено в едином регистре, что предмет свободен, тут только регистрируется сделка.

Не было такого, чтоб был Закон Об ипотеке, а потом появились люди. Люди его писали и надо исходить для чего? Государственного интереса там нет. Есть защита людей попавших в долг, чтоб недобросовестный кредитор не разорил полностью, не забрал за бесценок. Но если человек согласен на условия и ему это более выгодно как можно слепо действовать по бумажке которую мы же написали.

Наконец ст. 367 ГК РК не предусматривает дополнительных действий других законов. Пока в нормы Кодекса не внесены изменения они ЗАКОН. Может эта статья и неправильная и не нравится прокуратуре, но кто ее отменил или изменил? Почему мне судом пытаются ее запретить использовать?

[Дмитрий Горбунов]

А можно поподробнее про землю, как я понял, это земельный участок с/х назначения, находящийся в частной собственности?