Дата выписки счёта-фактуры при реализации недвижимого имущества

[Жангельды Сулейманов]

а если продавец ликвидировался до госрегистрации или умер, то кто тогда собственник?

Александр, спокойной ночи! я остался как и Вы при своем мнении))

[Александр Чашкин]

Ок, Александр, то есть, ВЫ считаете, что продавец СОБСТВЕННИК до момента госрегистрации, которой вообще может и не быть, а значит может РАСПОРЯЖАТЬСЯ до госрегистрацией недвижимостью. то есть продавать, менять, дарить и т.д.

Юридическую такую возможность имеет. Как и возможность в один день заключить десяток договоров купли-продажи,

Но такие действия продавца, конечно же, мы признаем недобросовестными, направленными на достижение преступного умысла.

а если продавец ликвидировался до госрегистрации или умер, то кто тогда собственник?

В первом случае, собственник, возможно, будет определен судом из числа правопреемников, во втором случае - собственниками являются наследники в силу утраты умершим правоспособности и соответствующих специальных норм ГК.

Александр, спокойной ночи! я остался как и Вы при своем мнении))

Спокойной ночи, Жангельды!

Не забудьте сообщить мне об изменении мнения! :smile:

[Brant]

Александр, Вы считаете, что между моментом заключения договора купли продажи недвижимости и регистрацией договора собственником является продавец? А если регистрации вообще не будет?

Конечно, Жангельды, продавец! Сделка-то, де-юре, еще не была совершена - по каким основаниям могло прекратиться право собственника?

НП ВС "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище":

4. Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

[Александр Чашкин]

НП ВС "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище": ... покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем

Не совсем однозначное и понятное утверждение о "законном владельце", но, по большому счету, оно не противоречит утверждению о возникновении и прекращении прав собственности в момент регистрации сделки. Кстати, это Вы процитировали то самое НП, в котором, в дополнение к ст.9 ГК и всем НПА Казахстана введен такой дополнительный способ защиты прав, как "признание сделки действительной" (в условиях норм казахстанского гражданского законодательства, в соответствии и с которыми презумпирована действительность всех сделок, кроме сделок без полномочий)?

Даже если проигнорировать законную логику отношений, связанных с гос.регистрацией сделок, НП ВС не может отменить цитированные выше конкретные нормы ст.118 ГК:

Права ... на недвижимое имущество ... прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено...

[POLIN]

Согласна с Брантом и Жангельды.

Получается, мы просто не можем истинно укорениться в понятиях фактических прав на недвижимое имущество.

Закон (как видим из приведенных ссылок) - очень даже двояк.

Письма НК - пусть даже с точки зрения смешными фразами по правоустанавливающим и праворегистрирующим действиям - гораздо более реальны в свете положении НК об уплате налога за фактическое владение имуществом.

Вот как вы, юристы, понимаете такое действие как "передачу права на фактическое владение земельным участком? Все таки регистрация? Или сделка с оформлением акта передачи имущества?

В свете Земельного кодекса я однозначно воспринимаю эти права, как возникающие из договора и акта.

[Жангельды Сулейманов]

Александр, Вы не против, если я открою тему "Прекращение права собственности на недвижимое имущество"

ПС Брант, спасибо за ссылку на НП ВС

[POLIN]

Зачем открывать новую тему?

Более всего она полезна в свете уплаты налогов на имущество и землю.

Обсуждайте все тут, иначе мы (финансисты) вас из виду потеряем.

[Гость.]

Не совсем понял ссылку на ст. 155 ГК - разве сделки по недвижимости сейчас подлежат регистрации?

[Александр Чашкин]

Не совсем понял ссылку на ст. 155 ГК - разве сделки по недвижимости сейчас подлежат регистрации?

Согласен, коллега: ссылка на ст.155 ГК, здесь, уже не актуальна.

Но, полагаю, это обстоятельство не умаляет правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Александр, Вы не против, если я открою тему "Прекращение права собственности на недвижимое имущество"

Не против. Можно ее, даже назвать, "Момент прекращения прав..." :smile:

[Александр Чашкин]

Получается, мы просто не можем истинно укорениться в понятиях фактических прав на недвижимое имущество.

...

Вот как вы, юристы, понимаете такое действие как "передачу права на фактическое владение земельным участком? Все таки регистрация? Или сделка с оформлением акта передачи имущества?

...

Недвижимое имущество, как объект прав, имеет немало специфичных свойств. Вероятно, в связи с этой спецификой, для возникновения/изменения/прекращения прав на недвижимое имущество необходимы специальные процедуры.

Честно говоря, я (юрист) не совсем убежден в том, что к объектам недвижимости и, особенно, к земельным участкам, сполна подходит термин "фактическое владение".

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Как полагаете, что может означать, к примеру, "фактическое обладание" земельным участком площадью 100Га? А если прохожий какой, проходя по этому земельному участку, присел нужду справить - он тоже фактически им (земельным участком) обладает? :smile:

[Жангельды Сулейманов]

Зачем открывать новую тему?

Более всего она полезна в свете уплаты налогов на имущество и землю.

Обсуждайте все тут, иначе мы (финансисты) вас из виду потеряем.

Полин, я открою тему только в части момента прекращения права собственности, так как, в эту тему не все юристы заглядывают.

[Александр Чашкин]

Тема, созданная Жангельды: Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

[Миссис Хадсон]

Александр, применительно к взаимоотношениям двух компаний - одна передала, вторая получила во владение и пользование объекты недвижимости. Перевезла туда свое оборудование, людей посадила, забором территорию обнесла. Да, де-юре право собственности еще числится на первой компании, но пользуется (фактически обладает) землей и зданием уже другая. В договоре четко указано, что передача объектов производится на дату подписания акта.

Подходя к ситуации практически, можно ли сделать дополнительное соглашение к договору, по которому компания А несет расходы по уплате налогов до гос. регистрации ПС, а вторая - возмещает эти расходы первой?

[Schekspir]

Согласна с Брантом и Жангельды.

Не согласен.

Поддерживаю Александра Чашкина!

[Александр Чашкин]

Подходя к ситуации практически, можно ли сделать дополнительное соглашение к договору, по которому компания А несет расходы по уплате налогов до гос. регистрации ПС, а вторая - возмещает эти расходы первой?

Я думаю, здесь будет правильнее определить виноватого в несвоевременной регистрации прав покупателя. Если в нерегистрации вина покупателя, то считаю оправданным, справедливым и добросовестным с его стороны согласие (подписание доп.соглашения) возместить продавцу все дополнительные расходы (включая на налоги), возникшие по причине несвоевременной регистрации [перехода] прав.

[Schekspir]

Подходя к ситуации практически, можно ли сделать дополнительное соглашение к договору, по которому компания А несет расходы по уплате налогов до гос. регистрации ПС, а вторая - возмещает эти расходы первой?

Практически я бы не стал закреплять в договоре обязанность продавца по уплате налогов, даже до гос.регистрации. Можно дополнить ответственность продавца на случай если покупатель будет нести расходы или убытки связанные с содержанием имущества в период после заключения договора и регистрации ПС.

[Миссис Хадсон]

Я думаю, здесь будет правильнее определить виноватого

Здесь не все так однозначно. С одной стороны, приобретатель немного протянул с регистрацией. Но с другой - арест наложен по иску между продавцом и третьим лицом. Учитывая, что объекты должны передаваться свободными от любых обременений, вроде как, продавец больше виноват. Но коммерчески стороны согласны поделить расходы именно таким образом - первый официально платит, второй - возвращает первому. Для возврата требуется правовое обоснование, вот почему решено сделать доп. соглашение.

Практически я бы не стал закреплять в договоре обязанность продавца по уплате налогов, даже до гос.регистрации.

Так такая обязанность прямо закреплена в НК, в части земельного налога, к примеру - "до момента гос. регистрации".

Я вообще сомневаюсь, можно ли пытаться урегулировать то, что уже урегулировано императивными нормами НК, каким-то отдельным соглашением между сторонами ((( ...

[Schekspir]

Так такая обязанность прямо закреплена в НК, в части земельного налога, к примеру - "до момента гос. регистрации".

Я вообще сомневаюсь, можно ли пытаться урегулировать то, что уже урегулировано императивными нормами НК, каким-то отдельным соглашением между сторонами ((( ...

По такой логике договора вообще не нужны, все и так урегулировано законодательством.

[Александр Чашкин]

Так такая обязанность прямо закреплена в НК, в части земельного налога, к примеру - "до момента гос. регистрации".

Я вообще сомневаюсь, можно ли пытаться урегулировать то, что уже урегулировано императивными нормами НК, каким-то отдельным соглашением между сторонами ((( ...

Конечно, стороны не могут договором перепоручить исполнение налогового обязательства, если это не разрешено прямо налоговым законодательством.

Но, никто не мешает сторонам заключить соглашение о финансировании затрат юридического собственника, включая затраты на уплату налогов. То есть соглашением, несмотря на то, что вы не измените плательщика налога, вы сможете определить обязанность покупателя возместить продавцу все или часть расходов по уплате налогов. Это не запрещено.

[Миссис Хадсон]

По такой логике договора вообще не нужны, все и так урегулировано законодательством.

Schekspir, спасибо. Вот я что имела в виду (возможно, не так выразилась):

Статья 383. Договор и законодательство

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Конечно, стороны не могут договором перепоручить исполнение налогового обязательства, если это не разрешено прямо налоговым законодательством.

Это не запрещено.

ОК, спасибо, Александр!

[POLIN]

Конечно, стороны не могут договором перепоручить исполнение налогового обязательства, если это не разрешено прямо налоговым законодательством.

Ну а мои доводы в ответе по данной теме почему вами не зачтены как верные? Если разрешено НК?

Вы призвали всех быть честнее и как-то там еще.... проще, что ли?

Куда уж проще? Это юридические воротилы увели нас в дебри определений, не имеющих к ситуации особого отношения.... :hi:

[Brant]

Канешно, право собственности прекращается с момента госрегистрации, но...

Когда чел берёт квартиру в аренду, он становится законным владельцем, но не собственником.

Когда лицо покупает з/у, например, оно становится законным владельцем с момента заключения ДКП (но не собственником до момента госрегистрации права), а именно статус законного владельца, как я понимаю, НК относит к основанию уплаты земналога покупателем в этом случае: (п.2 ст 374 НК).

Смысл спорить с НК есть иль нету?

[Гость.]

Согласен, коллега. Со статусом законного (титульного) владельца.

Но как быть с тем, что:

2. В случае отсутствия идентификационных документов на земельный участок основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в отношении земельного участка является фактическое владение и пользование таким участком на основании:

1) актов государственных органов о предоставлении земельного участка - при предоставлении земельного участка из государственной собственности;

2) гражданско-правовых сделок или иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан, - в остальных случаях.

Например, в ситуации, когда договор есть, не зарегистрирован. Но идентификационный документ-то есть. Можно ли применять данный пункт?

[Александр Чашкин]

Ну а мои доводы в ответе по данной теме почему вами не зачтены как верные? Если разрешено НК?

Вы призвали всех быть честнее и как-то там еще.... проще, что ли?

Куда уж проще? Это юридические воротилы увели нас в дебри определений, не имеющих к ситуации особого отношения....

Чур не обзываться!!!!

Уточни, плз, о чём речь - не могу лопатить всю тему

[POLIN]

Чур не обзываться!!!!

Как можно......

Уточни, плз, о чём речь - не могу лопатить всю тему

Ну весь мой спич под номером 31 в бухгалтерском разделе.http://forum.zakon.kz/index.php?/topic/154732-data-vipiski-scheta-fakturi-pri-realizacii-nedv/page__st__20