Надо ли брать согласие на залог право аренды на зем.участок?

[Галилей]

Уважаемые форумчане!

Вопрос следующего содержания:

Юридическое лицо получило право аренды на земельный участок (долгосрочная аренда) заключив с арендодателем Договор (арендодатель - земельный комитет).

Требуется ли в таком случае согласие арендодателя для банка?

Мои доводы:

В соответствии с п. 3 ст. 305 ГК РК Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. (выдержка из комментарии к ст. 305 ГК РК Басин, – По общему правилу, право аренды не может быть уступлено (отчуждено) арендатором без согласия арендодателя, следовательно, и залог права аренды не может быть в этом случае произведен без согласия арендодателя)

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 63 Земельного кодекса - Обращение взыскания на земельный участок и на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имуществ.

В п.п.12 п.5 ст. 79 Земельного кодекса излагается - В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Кроме того, в соответствии с п.3 ст.303 ГК РК Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством (выдержка из комментарий к данной статье Басин, - Имущественные права могут быть предметом залога при наличии полномочии залогодателя на отчуждение принадлежащих ему имущественных прав).

При этом, в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса - Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды).

Теперь, изучая ГК РК в 2 ст.319 изложено следующее - Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке, устанавливаются настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости.

В соответствии с п.3 ст. 24 ЗРК «Об ипотеке НИ» - Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

· для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено

Исходя из вышеизложенного, следует, что согласие арендодателя (земельного комитета) на залог право аренды на земельный участок все таки требуется или возможно необходимо выкупить право аренды на земельный участок на срок действия Договора аренды для последующего предоставления его в залог Банку?

Я прекрасно понимаю, что это практически не практикуется нигде. Но я слышал что арендодатели, в частности в алматы, подавали иски о признании ДЗ недействительными по причине отсутствия у банка согласия. Итог мне не известен, и я даже не видел этот иск. Если есть скиньте буду признателен и буду ждать ваших мнении. Интересуют четкие аргументы. Заранее всем спасибо!

[Гость ТИМУР]

п.5 ст.79 Земельного кодекса РК -

Для залога земельного участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю:

правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок;

письменное согласие участников общей совместной собственности или общего совместного землепользования, удостоверенное в нотариальном порядке;

сведения правового кадастра о зарегистрированных правах (обременениях прав) на земельный участок.

При передаче в залог части земельного участка или права землепользования на него на общем плане земельного участка должна быть отражена та его часть, которая предусмотрена к передаче в залог.

получается что не требуется

[Ahmetova]

Это практикуется. Банками.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РК (Пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом) наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.

[Ahmetova]

Есть п. 3 ст. 37 ЗК

3. Негосударственные землепользователи, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды), вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения по месту нахождения земельного участка, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Но банки, ссылаясь на ст. 551 Г РК, требуют согласие. А согласие получать замучишься - отправишь запрос и получишь ответ со ссылкой на п. 3 ст. 37 ЗК.

[LQQ]

да, простое уведомление уполномоченнного органа с отметкой, дастоточно должно быть банку...

[Ahmetova]

Некоторым банкам недостаточно. Ссылаясь наст. 551 ГК РК мы просили согласие. Кое-как получили.

[Галилей]

Некоторым банкам недостаточно. Ссылаясь наст. 551 ГК РК мы просили согласие. Кое-как получили.

Думаю эта позиция самая верная. Спс Ahmetova.

[Гость ТИМУР]

у нас в Темиртау ограничения в использовании и обременения сразу прописывают в Постановлении акимата, а также в Договоре аренды и в Акте на зем.участок: а именно, "...Без права распоряжения правом временного землепользования, кроме передачи в залог." т.е. арендодатель получается заранее согласен на передачу в залог.

[agent_007]

В справочник по судебным делам нашел интересное Постановлении надзорной коллегии. Вот выдержка из него:

Согласия Земельной инспекции или другого государственного органа на заключение договора залога не требуется. Нормы земельного законодательства, определяющие порядок залога земельных участков и прав землепользования, не содержат такого требования.

Более того, по мнению заявителя, не требовалось согласия и собственника земли на залог права землепользования, предоставленного на 49 лет. Данный довод заявителя коллегия считает правильным. Поскольку спор возник относительно отношений, правовое регулирование которых осуществляется специальным законодательством, судам следовало руководствоваться Земельным кодексом. Так, пункт 3 статьи 77 Земельного кодекса предусматривает, что залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды. Тем самым закон предоставляет землепользователю право передавать право временного возмездного долгосрочного землепользования на земли в залог.

[Ahmetova]

Т.е. они считают, что в даннном случае ЗК как бы имеет преимущество перед ГК?

[azamatika]

Т.е. они считают, что в даннном случае ЗК как бы имеет преимущество перед ГК?

Кому адресован этот вопрос?)

[Гость agent_007]

Т.е. они считают, что в даннном случае ЗК как бы имеет преимущество перед ГК?

Обоснованно считают.

Статья 6. Земельное законодательство

1. Земельное законодательство в Республике Казахстан основывается нa Конституции Республики Казахстан и состоит из настоящего Кодекса и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Отношения по использованию и охране недр, вод, атмосферного воздуха, лесов и иной растительности, животного мира, объектов окружающей среды, имеющих особую экологическую, научную и культурную ценность, особо охраняемых природных территорий регулируются специальным законодательством Республики Казахстан.

3. Осуществление субъектами земельных отношений принадлежащих им прав не должно наносить вред земле как природному ресурсу и иным объектам окружающей среды, а также правам и законным интересам других лиц.

4. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан, если иное не предусмотрено земельным, экологическим, лесным, водным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан о недрах, о растительном и животном мире, особо охраняемых природных территориях.

[Ahmetova]

Да я-то только за такую трактовку. Потому что согласие выбивать этот тот еще гемор. Но я тут противоречия не вижу. И ЗК и ГК разрешают залог землепользования. Но в ЗК не сказано как именно. Нет же слов - без согласия. А в ГК сказано что любой такой залог - с согласия наймодателя.

В ЗК про залог как-то туманно.

Изменено 13 Декабря 2012 пользователем Ahmetova

[agent_007]

Мне кажется, что наоборот, все разумно. В ГК установлено: п. 1 ст. 551 ГК РКнаниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.

В указанной норме, имеется оговорка: "если иное иное не установлено законодательными актами". Этот иной порядок как раз и установлен Земельным Кодексом.

[Ahmetova]

наверно таки да.

плюс

Статья 1. Отношения, регулируемые гражданским законодательством

1. Гражданским законодательством регулируются товарно-денежные и иные основанные на равенстве участников имущественные отношения, а также связанные с имущественными личные неимущественные отношения. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане, юридические лица, государство, а также административно-территориальные единицы.

3. К семейным, трудовым отношениям и отношениям по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, гражданское законодательство применяется в случаях, когда эти отношения не регулируются соответственно семейным, трудовым законодательством, законодательством об использовании природных ресурсов и охране окружающей среды.

Отношения между гос-вом и первичным землепользователем должны регулироваться ЗК

Спасибо. Терь попробуем от банков отбиваться так.

[Галилей]

Не согласен. Нет требования в ЗК это да, но есть требование в ГК РК. Вы ведь именно об этом говорите, так? Я согласен что должны применяться нормы специального законодательства, но в данном случае это невозможно в силу того, что этим самым специальным законодательством порядок не предусмотрено в полной мере. Я поддерживаю позицию "все что не запрещено значит разрешено". Но все таки в ст.551 ГК РК запрет имеется.

[М.Ю.]

Здесь ещё нужно учитывать, что право землепользования в ЗК это совсем не право аренды по ГК. Конечно субсидиарное применение ГК возможно, однако это разные права.

[Ahmetova]

В ЗК в массе статей - "право землепользования (аренды)", "арендная плата за землю - плата за временное возмездное землепользование" ну и так далее.

[М.Ю.]

Всё-таки между вещным и обязательственным правом определенная разница имеется :smile:

[Гость Гость]

Имеется акт на землю, на право временного возмездного пользования (аренды) на зем. участок сроком на 5 лет. Целевое назначение участка :для завершения строительства пристроики. Можно ли по имеющемуся акту на землю зарегистрировать акт ввода в эксплуатацию,если построенное здание оформленно на частное лицо,а зем.участок на акимат?

За ранее благодарны,если сможете помочь!

Скажите пожалуйста, почти такая же ситуция.товарищ хочет продать участок, находяйщийся у него на праве аренды сроком на 5 лет для строительства кафе. Он говорит, что получить его в собственность можно будет только после завершения строительства. Я хочу приобрести этот участок. Сейчас я могу каким либо образом оформить документы, чтобы это право осталось за мной? чтобы не привлекать его через 3-5 лет, как закончится строительство, ведь всякое бывает

[Гость александр]

Вечер добрый! Уважаемые господа юристы, нужна ваша помощь!

Имеется некое ТОО"А" учреждённое 130 физ. лицами и 1 юр. лицом- ТОО"Б". В качестве вкладов в уставной капитал ТОО"А" физ. лицами были переданы права на условные земельные доли (паи) - делимый земельный участок сельхоз назначения общ. площадью более11000 га, юр.лицом ТОО"Б" вложено движимое и недвижимое имущество. Доли в уставном капитале ТОО"А" составляют: все физ. лица - 5%, юр. лицо ТОО"Б" - 95%. Директор ТОО"А" заложил настоящий земельный участок в качестве залога по кредиту. В уставных документах ТОО"А" прописан следующий пункт: решение о залоге всего имущества ТОО принимается на общем собрании учредителей ТОО. Но заложено было только часть имущества - зем. участок.

Вопрос: Насколько правомерны действия директора ТОО? Обязан ли был директор получить от нас (пайщиков) письменное согласие на залог? Что может грозить нашим правам на усл. зем. доли в случае непогашения ТОО кредита, по истечение срока договора залога?

Прошу прощения за терминологию, в виду юридической неграмотности!

Всем кто откликнется заранее огромное спасибо!