Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

[Жангельды Сулейманов]

У нас с Александром Чашкиным происходит дружеская беседа по одному вопросу. Александр считает, что между моментами заключения договора купли продажи недвижимости и регистрацией договора, собственником является продавец. Я же думаю, что у продавца право собственности прекращается в момент заключения ДКП

[Александр Чашкин]

Обсуждение началось в теме Дата выписки счёта-фактуры при реализации недвижимого имущества.

Дабы не перетягивать сообщения из той темы, кратко, укажу свои доводы:

Я полагаю, что момент прекращения права продавца должен совпадать с моментом возникновения права покупателя. Если право покупателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, то право продавца - прекращается с этого же момента.

Полагаю, что существо сделки договора купли-продажи - в переходе прав собственника от продавца к покупателю. Если допустить наличие перерыва в правах, то автоматически возникает статус бесхозяйного имущества со всеми вытекающими отсюда последствиями (ст.242 ГК).

И, наконец, указываю на "букву" ст.118 ГК РК, устанавливающей норму о том, что прекращение права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и таковое право прекращается с момента регистрации, если иное не установлено конкретными законодательными актами - из ст.118 ГК РК " Государственная регистрация прав на недвижимое имущество":

1. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

...

2. Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Александр прав, права собственности прекращается с того момента когда возникает права собственности у другого на это имущество, а права собственности возникает на недвижимость с момента регистрации.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Обсуждение началось в теме Дата выписки счёта-фактуры при реализации недвижимого имущества.

но тут тоже есть некоторые заморочки. вот люди фактически исполнили свои обязательства, но не оформили сделку до конца. подают иск о признании сделки действительной с дальнейшей регистрацией. основанием является исполнение обязательств. тем самым де факта права собственности возникает после полной передачи денег. а де юре с момента регистрации.

[POLIN]

Добавлю от себя, что финансисты хотят в этой теме получить определение в части такого понятия как "фактическое владение имущества".

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Добавлю от себя, что финансисты хотят в этой теме получить определение в части такого понятия как "фактическое владение имущества".

владеть. пользоваться и распоряжаться.

Статья 188. Понятие и содержание права собственности

1. Право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки.

три элемента которые составляет права собственности. владеть-это фактическое обладание вещью, например купили дом по расписке и живут там. а вот распоряжаться-это возможность определять юридическую судьбу вещи, т.е. отчуждать ее.

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем ЁжиК-КолючиЙ

[Schekspir]

владеть. пользоваться и распоряжаться.

Это определение права собственности, а не "фактическое владение имущества".

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем Schekspir

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Это определения права собственности, а не "фактическое владение имущества".

по вашему фактическое владение имуществом не = владение вещью? масло масленое.

[Galiaskarovich]

Статья 250. ГК РК. Отказ от права собственности

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом.

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем Alibi

[Schekspir]

по вашему фактическое владение имуществом не = владение вещью? масло масленое.

По моему фактическое владение имуществом не = право собственности.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Статья 250. ГК РК. Отказ от права собственности

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом.

по Вашему мнению отчуждение недвижимости на возмездной основе это отказ от недвижимости?

По моему фактическое владение имуществом не = право собственности.

а в начале я о чем писал? владение это де факто права собственности, а не де юре. и вопрос был о другом, в свете вашего поста

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем ЁжиК-КолючиЙ

[Schekspir]

а в начале я о чем писал? владение это де факто права собственности, а не де юре.

Владение это вобще не право собственности, ни де-факто, ни де-юре.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Владение это вобще не право собственности, ни де-факто, ни де-юре.

ага, час. приехали. на основании владения в судебном порядке признают права собственности.

[Galiaskarovich]

по Вашему мнению отчуждение недвижимости на возмездной основе это отказ от недвижимости?

а в начале я о чем писал? владение это де факто права собственности, а не де юре. и вопрос был о другом, в свете вашего поста

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.

может быть надо тему почитать, а именно первый пост?

[Schekspir]

ага, час. приехали. на основании владения в судебном порядке признают права собственности.

На основании владения через суд признают право собственности (и то не всегда), но нельзя сказать что владение = право собственности.

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

На основании владения через суд признают право собственности (и то не всегда), но нельзя сказать что владение = право собственности.

я так разве говорил? я говорил владение=права собственности де факто!!!

[Galiaskarovich]

Почитал и что?

[KZ Lawyer]

Согласен с Александром.

п. 2 ст. 118 ГК РК на это ясно указывает.

Когда возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента его государственной регистрации.

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем KZ Lawyer

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Почитал и что?

может надо лучше читать?

[Александр Чашкин]

владеть-это фактическое обладание вещью

Вопрос из соседней темы: в каком виде Вы видите фактическое обладание земельным участком 100Га?

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом.

Спасибо! Хороший косвенный довод в поддержку моей позиции.

[Mishanya]

Жангельды, а вообще в чем у тебя сомнения-то? Вроде бы, предельно ясно все, когда дело касается возникновения/прекращения права собственности в отношении недвижимого имущества, сделки с которым подлежат государственной регистрации. Или есть какие-то другие варианты?

[Биржан Жарасбаев]

Добрый день, всем.

В целом, поддерживаю позицию Александра.

Вопрос, однако, имеет свои особенности. По этому поводу хорошо написано у Брагинского, Витрянского:

"[...] Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).

[...]

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

[...] необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств."

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

Статья 250. ГК РК. Отказ от права собственности

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом.

не канает)))

Статья 242. Бесхозяйные вещи

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

а тут собственник есть.

[Galiaskarovich]

не канает)))

а тут собственник есть.

Была Купля-продажа. Согласно поста №1.

Совершение сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями.

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем Alibi