Налог при продаже имущества

[Ирина Локтионова]

объясните, что значит балансовая стоимость.

Балансовая стоимость = первоначальная стоимость - амортизация + последующие расходы, увеличивающие стоимость (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и т.д.)

Какую роль играет налоговый режим: общепринятый или упрощенка?

Если режим общеустановленный, то ИП обязан вести бухгалтерский учет по НСФО, МСФО для субъектов малого и среднего бизнеса или по МСФО, в зависимости от того, к субъекту какой размерности он относится.

Если режим упрощенный, то с 01.01.13. ИП имеет право не вести бухучет. Если он все же решил его вести, то должен применять НСФО.

Поскольку ИП может использовать или не использовать свое собственное имущество в предпринимательской деятельности, то имущество, которое он использует в деятельности ИП, должен поставить на баланс, т.е. учитывать в бухгалтерском учете, в частности, начислять амортизацию.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество в данном случае является балансовая стоимость, а при реализации такого имущества в налоговом учете возникает (или не возникает) доход от выбытия фиксированных активов.

Поскольку вы не использовали здание с целью получения дохода, следовательно оно не относится к основным средствам, то и не должны ставить его на баланс ИП. Поэтому при продаже здания применяете статьи Налогового кодекса, касающиеся физических лиц, а именно, статью 180-1 НК:

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения, если иное не установлено пунктами 3 – 7 настоящей статьи.

К вам как попала эта промбаза? Вы ее купили или сами построили?

[комета]

Кенга,спасибо большое. Это не промбаза. Я выше писала, будучи зарегистривана как ИП , мной было построено здание. Но с момента его готовности, оно стояло не эксплуатируясь 3 года. Оно не использовалось ни в каких целях. Просто охранялось. При заключении сделки продажи я должна сделать оценочную стоимость? а если продажная цена меньше оценочной? Я что то должна кому то доказывать?

[Ирина Локтионова]

Это не промбаза.

Извините, посмотрела не тот вопрос.

При заключении сделки продажи я должна сделать оценочную стоимость?

Так было до 01.01.13.:

Статья 180 НК до 01.01.13.:

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

С этого года все изменилось. Теперь прирост стоимости при отсутствии стоимости приобретения определяется в статье 180-1 НК в разных случаях по-разному.

Во-первых, давайте определимся, к какому подпункту пункта 1 ст.180-1 относится ваша недвижимость:

1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;

4) земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта;

5) инвестиционного золота;

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) – 4) настоящего пункта;

7) механических транспортных средств и прицепов, подлежащих государственной регистрации, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

8) ценных бумаг, доли участия, а также производных финансовых инструментов (за исключением производных финансовых инструментов, исполнение которых происходит путем приобретения или реализации базового актива).

Очевидно, что это подпункт 6) - запомним это.

Читаем статью 180-1 дальше:

6. В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

У вас не жилой дом, и получен не по наследству и не в качестве благотворительной помощи, следовательно пункт 6 не про вас.

Читаем статью 180-1 дальше:

7. В случае, указанном в пункте 6 настоящей статьи, при отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное имущество, указанное в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является:

1) по имуществу, указанному в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;

2) по имуществу, указанному в подпунктах 2) – 4) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка. При этом кадастровой (оценочной) стоимостью является стоимость, определенная уполномоченным государственным органом по земельным отношениям, на одну из наиболее поздних дат:

дату возникновения права собственности на земельный участок;

последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок;

3) по имуществу, указанному в подпунктах 5) – 7) пункта 1 настоящей статьи, – цена (стоимость) реализации такого имущества.

Таким образом, к сожалению, в вашем случае приростом стоимости считается вся стоимость реализации, т.е. не отнимается ничего

Как минимизировать ИПН по имущественному доходу.

1) Если у вас есть акт ввода в эксплуатацию, и там указана стоимость данного объекта, то советую поставить его на баланс ИП по этой стоимости задним числом.

Т.к. вы не использовали его в деятельности ИП, то можно учитывать в бухучете как инвестиции в недвижимость.

При этом придется в вычеты добавить амортизацию по налоговому учету и отправить дополнительные формы 220. Это приведет к уменьшению налогооблагаемого дохода и соответственно к уменьшению ИПН по ф.220.

Если уменьшение ИПН вас не волнует и вы не хотите отправлять допики, то можно и не начислять амортизацию, т.к. это ваше право, а не обязанность.

Только не забывайте, что нормы амортизации по налоговому и бухгалтерскому учетам не совпадают: по НУ - до 10% в год (это максимум, но можно и меньше), а по БУ исходите из срока службы: если определите срок службы 50 лет, то амортизация в год будет 2%. Вам чем меньше, тем лучше, т.к. балансовая стоимость на дату продажи будет больше.

Тогда, продав как ИП, будете определять доход от выбытия ФА, т.е. разницу между стоимостью реализации и балансовой стоимостью. Если стоимость реализации будет меньше балансовой, то доход не возникает.

2) Не забывайте, что вместе со зданием вы продаете еще и земельный участок, если он у вас в собственности. Очевидно, это пп.4) п.1 ст.180-1.

Если в собственности и вы его покупали, то по участку приростом стоимости будет разница между стоимостью реализации и приобретения согласно пункту 2 ст.180-1.

Таким образом, в договоре купли-продажи укажите отдельно стоимость реализации здания и земельного участка, причем стоимость земельного участка надо указать больше, чем стоимость его приобретения, а остальное пойдет на здание.

Тогда у вас вычтется хотя бы стоимость земельного участка.

Объясните покупателю, что он тоже выиграет, т.к. земельный налог платится с площади и от его стоимости не зависит, а налог на имущество платится со стоимости недвижимости. Поэтому выгодно, чтобы в договоре купли-продажи стоимость земли была побольше, а здания - поменьше.

При реализации земли доход от прироста стоимости считается одинаково и для физлица, и для ИП, т.к. у ИП это не фиксированный актив, а актив, не подлежащий амортизации, и соответственно, при реализации земли в налоговом учете ИП возникает не доход от выбытия ФА, а доход от прироста стоимости.

P.S. Если у вас ИП на ОУР, то вероятно есть бухгалтер. Вам надо обсудить с ним этот вопрос, т.к. если вы не знаете, что такое балансовая стоимость, то возможно вам будет трудно оценить нюансы и отличия бухгалтерского и налогового учета, а в данном случае это очень важно.

[комета]

Спасибо. Но бухгалтер, с данной ситуацией не сталкивался. Значит, если даже я продаю здание себе в ущерб, я еще и налог в дополнение к этой сумме с полной стоимости заплатить должна? А каков процент уплаты?

[комета]

Кенга, прошу прощения. Бухгалтер ввела меня в заблуждение, оказывается здание здание имеет балансовую стоимость. С этой стоимости и производится уплата налога с момента сдачи. Правильно я понимаю: при продаже я должна уплатить 10% разницы между продажной и балансовой стоимостью? Не могли бы вы для верности указать статьи, которыми необходимо руководствоваться. Спасибо.

[Гость Placida]

Комета, Вы бухгалтеру, очевидно, зар.плату платите?

[Ирина Локтионова]

Правильно я понимаю: при продаже я должна уплатить 10% разницы между продажной и балансовой стоимостью?

Правильно.

Не могли бы вы для верности указать статьи, которыми необходимо руководствоваться.

Могу. Статья 92 НК.

[комета]

Спасибо большое.

[Гость korik]

Добрый день форумчане,

нужно ли платит налог с продажи земельного участка целевое назначение Крестьянское Хозяйство, если его приобрели 2 года назад.

в статье 180 НК не нашел про Крестьянское хозяйство.

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления право устанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;

4) земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта;

4 подпункт не понятен. то есть он сюда входит и если прошло более года то налог не уплачивается?

а во втором пункте говорится - 2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) - 7) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения, если иное не установлено пунктами 3 - 7 настоящей статьи.

пожалуйста объясните!

[Ирина Локтионова]

Поскольку земельный участок с назначением "крестьянское хозяйство" не перечислен в пп.2) и 3) п.1 ст.180-1, то следовательно он подпадает под п.4) п.1 ст.180-1.

Это означает, что доход от прироста стоимости при продаже таких участков облагается ИПН независимо от того, сколько времени он был в собственности.

Тут логика простая: если недвижимость и земля предназначены для личного использования, то облагаются только при продаже в течение года с момента приобретения, как бы предполагается, что были приобретены для перепродажи, а не для личного использования.

Если же недвижимость и земля предназначены для получения дохода, то облагаются в любом случае, независимо от срока в собственности.

[Гость korik]

Поскольку земельный участок с назначением "крестьянское хозяйство" не перечислен в пп.2) и 3) п.1 ст.180-1, то следовательно он подпадает под п.4) п.1 ст.180-1.

Это означает, что доход от прироста стоимости при продаже таких участков облагается ИПН независимо от того, сколько времени он был в собственности.

Тут логика простая: если недвижимость и земля предназначены для личного использования, то облагаются только при продаже в течение года с момента приобретения, как бы предполагается, что были приобретены для перепродажи, а не для личного использования.

Если же недвижимость и земля предназначены для получения дохода, то облагаются в любом случае, независимо от срока в собственности.

большое спасибо!