Госакт на землю в квартире обязательно должен быть на руках или нет?

[Гость Лео]

У меня есть магазин, он расположен на первом этаже многоквартирного дома, и еще в 90-х годах был выведен из жилого фонда, оформлена входная группа, все узаконено. Сейчас хочу продать, а мне в банке говорят что у меня должен быть госакт на долю в земельном участке. Подскажите пожалуйста, прав ли банк и обязательно ли мне надо получить госакт для заключения купли-продажи?

[Mishanya]

В соответствии с п. 48 Приказа Министра юстиции Республики Казахстан от 31 января 2012 года № 31 "Об утверждении Правил совершения нотариальных действий нотариусами", при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует правоустанавливающие, идентификационные документы на земельный участок и определяет полномочия собственника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав.

Однако, в то же время, согласно вышеуказанному пункту, нотариус не истребует идентификационные документы на земельный участок при отчуждении жилых и нежилых помещений, находящихся в составе кондоминиума.

Поскольку, как вы указали, магазин был квартирой (жилым помещением), но перестал быть таковым (был выведен из жилого фонда), но при этом он остался в составе кондоминиума, то вы можете получить идентификационный документ на землю (госакт), а можете и не получать - это ваше право. И для совершения и удостоверения сделки госакт - не нужен.

Таким образом, банк не прав.

Изменено 2 Апреля 2013 пользователем Mishanya

[М.Ю.]

Зависит от того, занимает ли магазин какой-либо участок, отдельный от общего участка кондоминиума.

[Гость.]

Зависит от того, занимает ли магазин какой-либо участок, отдельный от общего участка кондоминиума.

Да.

И в этом смысле стоит обратить внимание на упомянутую ТС "входную группу". Не всегда, но в ряде случаев под нее идет выделение отдельного участка.

[Realman]

а причем тут Банк вообще? Вы Банку продавать будете?

[Гость.]

Походу покупатель кредит берет под залог этого магазина.

[Brant]

И в этом смысле стоит обратить внимание на упомянутую ТС "входную группу". Не всегда, но в ряде случаев под нее идет выделение отдельного участка.

Да. Этот кусочек земли должен иметь целевое под коммерцию. И выделен по соглашению с участниками общей долевой собственности в индивидуальную собственность. По ныне действующему законодательству. Имхо.

[Mishanya]

Да. Этот кусочек земли должен иметь целевое под коммерцию. И выделен по соглашению с участниками общей долевой собственности в индивидуальную собственность. По ныне действующему законодательству. Имхо.

Ну, фантазировать на тему можно сколько угодно, однако автор не указал, что какой-то еще земельный участок у него в собственности. ;) У него лишь квартира, выведенная из жилого фонда, а "входная группа" - это попросту отдельный вход, да и все.

А вот "по ныне действующему законодательству" - это вы что имели в виду?

[DjeSoP]

Смотря какая входная группа, а то может там крыльцо на 20 квадратов, которые выходят за границы кондоминиума.

[Brant]

А вот "по ныне действующему законодательству" - это вы что имели в виду?

Мне прежде всего в голову пришло это:

Статья 65. Обязанности собственников земельных участков и землепользователей по использованию земельных участков

1. Собственники земельных участков и землепользователи обязаны:

1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);

З/у при кондоминиуме предназначен для эксплуатации, скажем, жилого многоквартирного дома.

А в этом случае мы имеем коммерческое использование.

[Zhalair Мухали]

Поскольку, как вы указали, магазин был квартирой (жилым помещением), но перестал быть таковым (был выведен из жилого фонда), но при этом он остался в составе кондоминиума, то вы можете получить идентификационный документ на землю (госакт), а можете и не получать - это ваше право. И для совершения и удостоверения сделки госакт - не нужен. Таким образом, банк не прав.

Согласен.

Статья 62 ЗК РК

3. Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

[Brant]

может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума

Может быть предоставлен.

Но целевое нужно менять (с эксплуатации жилого дома на коммерческое использование).

[Zhalair Мухали]

Может быть предоставлен.

Но целевое нужно менять (с эксплуатации жилого дома на коммерческое использование).

При получении Акта нужно. Но где установлено требование об обязательном получении госакта при дальнейшей продаже недвижимости в случае ТС?

[Mishanya]

Но где установлено требование об обязательном получении госакта при дальнейшей продаже недвижимости в случае ТС?

Полностью согласен. Нигде не установлено. А вся дискуссия разгорелась на пустом месте, из-за предположения о том, что, мол, "А вдруг там еще земельный учатсок есть?". Более чем уверен, что если бы в собственности у ТС был земельный участок, то он бы прекрасно понимал необходимость наличия госакта и вопросов бы не возникло. А тут вопрос-то и возник потому, что у него именно квартира и только, а банк выдумывает про госакт. К слову, я уже встречал такие варианты - просят отдельный госакт на долю в земельном участке кондоминиума, а иначе говорят сделку не заключишь - что, конечно же, бред.

[Mishanya]

Но целевое нужно менять (с эксплуатации жилого дома на коммерческое использование).

Ну, во-первых, там не весь дом, а только лишь одна квартира под магазин. :) А во-вторых, можно было и из жилого фонда не выводить, потому что согласно п. 2 ст. 18 Закона о ЖО, использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

[DjeSoP]

Ответ юстиции по аналогичному вопросу

[Brant]

Ну, во-первых, там не весь дом, а только лишь одна квартира под магазин. :)

Конечно, не всего дома.

Я имел в виду целевое кусочка земли под входной группой, если она (входная группа есть, конечно). А она наверняка есть. Уровень пола первого этажа выше хоть сколько-нибудь, чем уровень прилегающего к дому з/у. Имхо.

Изменено 2 Апреля 2013 пользователем Brant

[Человек разумный]

Ну, во-первых, там не весь дом, а только лишь одна квартира под магазин. :) А во-вторых, можно было и из жилого фонда не выводить, потому что согласно п. 2 ст. 18 Закона о ЖО, использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

Разрешите вставить свои 5 копеек.

Здание и земельный участок неразрывны. Магазин это уже вторичный объект. Так в соответстивии с ЗРК "О гос. рег. прав на недвиж. имущ." ст.40 ч.2

2. Для государственной регистрации прав на вторичные объекты, входящие в состав объекта кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок не требуются.

В тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан доля в правах на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, подлежит выкупу, для регистрации прав на вторичный объект или в случае его отчуждения участник кондоминиума должен представить документ, подтверждающий выкуп доли в праве на земельный участок.

в соответстивии с Земельным кодексом ст.9

3. Продажа земельных участков из государственной собственности в частную на возмездной основе осуществляется единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:

1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминиумов;

2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в соответствии с пунктом 2 статьи 50 настоящего Кодекса;

2-1) научным центрам с международным участием, определяемым в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан;

2-2) отечественным промышленным предприятиям, перечень которых и критерии отбора для включения в перечень определяются Правительством Республики Казахстан;

2-3) субъектам малого предпринимательства под объекты, переданные им в соответствии с подпунктом 5) части первой пункта 2 статьи 19 Закона Республики Казахстан «О частном предпринимательстве»;

3) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Получается что акт может быть и не нужен, но выкупить землю у государства придется.

[Человек разумный]

Ответ юстиции по аналогичному вопросу

Юстиция ещё не то может написать. Они не понимают о чём пишут. Как запрос напишите, такой ответ и получите.

Изменено 2 Апреля 2013 пользователем Человек разумный

[Brant]

Юстиция ещё не то может написать. Они не понимают о чём пишут. Как запрос напишите, такой ответ и получите.

Думаю, это чуть ли не аксиома.

Изменено 2 Апреля 2013 пользователем Brant

[Zhalair Мухали]

Получается что акт может быть и не нужен, но выкупить землю у государства придется.

Зачем выкупать уже купленное?

[Человек разумный]

Зачем выкупать уже купленное?

Ни где ранее не упоминалось что земля выкуплена. Если я не ошибаюсь то органы по земельным отношениям при продаже земельного участка сразу и акт выдают. Так куда он тогда делся?

[Brant]

Зачем выкупать уже купленное?

Я так понимаю, что при изменении целевого назначения с эксплуатации жилого дома на коммерческое использование и требуется выкуп земли. Только я думаю, повторюсь, что выкупу подлежит только участок земли вне контура здания, который используется под коммерцию.

[Brant]

Ни где ранее не упоминалось что земля выкуплена. Если я не ошибаюсь то органы по земельным отношениям при продаже земельного участка сразу и акт выдают. Так куда он тогда делся?

Тут скорее всего причина в том, что вывод из жилого фонда и пр. происходило в начале 90-х. Отсюда, думаю, весь венигрет.

[Человек разумный]

Тут скорее всего причина в том, что вывод из жилого фонда и пр. происходило в начале 90-х. Отсюда, думаю, весь венигрет.

Скорее всего земельный участок не выкупался. Для обслуживания жилых помещений он выдается безвозмездно поэтому правоустанавливающие и технические документы ни кто не требует. В нашем случае уже целевое назначение объекта изменилось и доля земельного участка должна выкупаться как под самой квартирой. Земельный участок под входной группой земельщики относят к объектам общего пользования и предоставляют его только в аренду. (оформляем долгосрочную потому как будем магазин отчуждать).