расторжение или признание недействительным договора?

[Lakedemon81]

Добрый день, господа юристы

Сложная ситуация, не могу суть ухватить

Лицо заключает договор к/п дома (коттедж, черновая отделка). Договор письменный, на тетрадном листе. Продавец по договору - не собственник, супруг собственника, это в договоре не отражено. Дом заложен в банке.

Условия: покупатель 1. производит ремонт дома 2. Оплачивает первоначальный взнос 10 тыс. у.е. 3. оставшуюся часть покупатель оплачивает ежемесячным погашением кредита. После погашения кредита дом переоформляется на покупателя.

Я когда все это прочитал, выматерился про себя, когда наши богатые, но глупые люди поменяются. Ладно, лирика, дальше...

передается первончальный взнос, делается ремонт, и даже два месяца оплачивается кредит (по две чтучки долларов в месяц). Покупатель понимает, что не тянет, решил отказаться.

Суть происходящего в следующем. Продавец с риэлтером преподносят потенциальному покупателю - "не переживайте, ремонт сделайте, я вам найду китайцев, которые будут этот дом снимать за четыре тыс. долларов в месяц". Тот поверил, ремонт сделал, кредит платит - КИТАЙЦЕВ НЕТ. Беда, деньги кончились. Это для понимания субъективной стороны происходящего.

Далее, вопросы

Как расторгнуть этот договор, что бы все потраченное вернуть.

1. Признать договор недействительной сделкой - нужны основания. Есть один момент, то что договор заключал и подписывал не собственник а ее супруг. Мол сделка заключены лицом, не имевшим на это право, и бла бла бла. Но че то мне такая позиция не нравиться, покупатели вообще мол куда смотрели.

2. Расторгнуть договор - тоже вариант. Но, по сути сделка сорвана покупателем. Как быть, может кто видит в этой ситуации луч света...

[Lakedemon81]

Потом, то же момент, если мы решим договор расторгать, каковы шансы, что продавец будет настаивать, что первоначальный взнос - это задаток, и его он не собирается возвращать. Как на это суд посмотрит, как отличить первоначальный взнос от задатка?

[Гость Сов]

Договор письменный, на тетрадном листе. А должен быть нотариально удостоверенный.

Статья 157. Недействительные сделки и последствия недействительности

Изменения ИС «§» в Гражданский кодекс

Пункт 1 изложен в редакции Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.)

1. При нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.

Заинтересованным лицом является лицо, права и законные интересы которого нарушены или могут быть нарушены в результате совершения указанной сделки.

2. Основания недействительности сделки, а также перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливаются настоящим Кодексом либо иными законодательными актами.

Изменения ИС «§» в Гражданский кодекс

Пункт 3 изложен в редакции Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV (см. стар. ред.)

3. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Изменения ИС «§» в Гражданский кодекс

Статья дополнена пунктом 1-1 в соответствии с Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

[Гость Сов]

Но че то мне такая позиция не нравиться, покупатели вообще мол куда смотрели.

Вам позиция должна нравится или дело нужно сделать?

Покупатели смотрели на доверенность от мужа, которая потом куда-то загадочно пропала. (например)

Да и мало ли куда они смотрели и какие позиции в этой книге видели. По факту все именно так.

Я когда все это прочитал, выматерился про себя, когда наши богатые, но глупые люди поменяются.

Мы так без работы останемся же.

[Lakedemon81]

Что бы сделать дело надо определиться с позицией. А если позиция не нравится самому, то как ее доказывать и на ней требования основывать.

То что форма договора не соблюдена, не согласен, письменная форма соблюдена, а там может они через юстицию без нотариуса договор (подписи) подтверждали.

Что касается того, что может была доверенность, то доверенность была, это известно, от жены - собственника, но договор должен был от ее имени заключаться, а не от имени человека у которого есть доверенность.

И главное - так что думаете, расторгать договор или признавать его недействительным?

[Гость Сов]

Вопрос с банком как отрегулирован? Как они пропустили такой договор, если это их залог? Перевод долга был на нового собственника? Регистрация права собственности была на основании этого тетрадного листочка?Договор залога переоформлен на нового собственника? Лучше вам вернуться в первоначальное положение по всем сделкам и по займу и по залогу.

В общем я бы признавал недействительным по части 1 ст.157. и форма и участники сделки.

Продавец по договору - не собственник, супруг собственника, это в договоре не отражено

доверенность была, это известно, от жены - собственника, но договор должен был от ее имени заключаться, а не от имени человека у которого есть доверенность..

Не понял этот момент. Вроде собственность супругов, совместно нажитое имущество. Или нет?

[Urbanus]

По мне, так постараться признать сделку недействительной.

Продавец по договору - не собственник, супруг собственника, это в договоре не отражено

А супруг в договоре отражен в качестве представителя по доверенности?

[Lakedemon81]

Супруг в договоре - продавец, то что он действует от имени супруги - собственника дома в договоре не указано. Мне кажется это не плохое основание. Хоть что то.

В банке о договоре не знают, в юстиции он не зарегистрирован. Но это не значит, что он не влечет юридических последствий. Платежи по договору займа должны были осуществляться от имени первоначального заемщика. После погашения кредита дом согласно договора переоформлялся на покупателей.

Я понимаю, что чушь какая то, но ситуация имеет место быть.

Продавец по договору - не собственник, супруг собственника, это в договоре не отражено

доверенность была, это известно, от жены - собственника, но договор должен был от ее имени заключаться, а не от имени человека у которого есть доверенность..

Не понял этот момент. Вроде собственность супругов, совместно нажитое имущество. Или нет?

То, что дом это совместная собственность супругов, это надо еще устанавливать. В любом случае договор заключается от имени титульного собственника

[Lakedemon81]

Я все таки склоняюсь к следующему: признавать договор купли-продажи недействительным в связи с нарушением требований к субъектам сделки. Продавцом выступило лицо которое хоть и является супругом собственника, но действовало от своего имени, не являясь собственником зарегистрированным.

На этом основании признавать сделку недействительной и возвращать стороны в "досделковое" (забыл слово) состояние.

Причем, думаю действовать двумя исками, сначала признать сделку недействительной, после вступления решения в силу требовать возврата уплаченных сумм.

Как думаете...

[Urbanus]

Я все таки склоняюсь к следующему: признавать договор купли-продажи недействительным в связи с нарушением требований к субъектам сделки. Продавцом выступило лицо которое хоть и является супругом собственника, но действовало от своего имени, не являясь собственником зарегистрированным.

На этом основании признавать сделку недействительной и возвращать стороны в "досделковое" (забыл слово) состояние.

Причем, думаю действовать двумя исками, сначала признать сделку недействительной, после вступления решения в силу требовать возврата уплаченных сумм.

Как думаете...

На основании какой статьи признать хотите?

[Гость Сов]

В банке о договоре не знают, в юстиции он не зарегистрирован.

Вообще без согласия банка как залогодержателя, заключать договор купли продажи собственник не имеет права. Это вам еще одно основание.

Статья 315. Пользование и распоряжение предметом залога

2. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В первоначальное состояние. 2 иска здесь и не требуется.

требовать возврата уплаченных сумм.

Госпошлину платить придется. Суд разве не может на стороны возложить обязанности по возвращению в первоначальное состояние? Плюс у вас там ремонт был, неотделимые улучшения, стоимость которых нужно будет оплатить продавцу. Оценку надо будет делать и так далее.

Статья 157. Недействительные сделки и последствия недействительности.

3. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом.

[Lakedemon81]

На основании какой статьи признать хотите?

п. 1, ст. 158, надо только в законе найти требования к субъектам сделки

[Lakedemon81]

В банке о договоре не знают, в юстиции он не зарегистрирован.

так у нас в этом и юмор ситуации, распорядился то не залогодатель, ее супруг.

Что касается двух исков, вы не думаете что так проще будет. Что за суды, то они у нас самостоятельно в первоначальное состояние не приводят

[Гость Сов]

Да у вас не юмор, трагикомедия какая-то, со сплошными нарушениями. Практика судов - отдельная тема. Ежели лучше двумя-делайте двумя.

[Paladin]

п. 1, ст. 158, надо только в законе найти требования к субъектам сделки

Основания признания сделки недействительной, при чем исчерпывающий перечень - указан в ст. 159 ГК РК.

В связи с этим ищите основания там и ссылайтесь на 159 ГК в качестве оснований.

Касательно выруливания ситуации: подключите Банк, при чем так, чтобы Банк сам инициировал признание договора недействительным.

[Гость М.Ю.]

Форма сделки здесь соблюдена.

Нет нотариального согласия одного из супругов. Но по данному основанию право на иск имеет только пострадавший супруг, а не любая из сторон сделки.

[Lakedemon81]

Основания признания сделки недействительной, при чем исчерпывающий перечень - указан в ст. 159 ГК РК.

В связи с этим ищите основания там и ссылайтесь на 159 ГК в качестве оснований.

Касательно выруливания ситуации: подключите Банк, при чем так, чтобы Банк сам инициировал признание договора недействительным.

Думаю, что158 ст. тоже содержит основания, только они отсылочные. Найдешь несоответствие условий сделки императивным нормам - основание.

[Lakedemon81]

Форма сделки здесь соблюдена.

Нет нотариального согласия одного из супругов. Но по данному основанию право на иск имеет только пострадавший супруг, а не любая из сторон сделки.

Форма да, субъектный состав - мне думается, что нет. Вот смотрите, супруги, один владеет недвижимостью, предполагается, что между супругами имеется какое то совместное имущество, но это предполагается. Согласно правоустанавливающим документам домом владеет супруга - разве супруг может от своего имени заключать договор по продаже этого дома?

[kubinez]

Уважаемые юристы! А кто читал, сталкивался с Постановлениями Пленума ВС РК, другими раъяснениями на высшем уровне по вопросу о Договоре задатка по Казахстанскому законодательству? Отпишите или вышлите ссылку.

[Гость Евгения]

Доброй ночи! У меня наследственное дело братьев. Помогите пожалуйста в решении вопроса.

Умерший дядя, за месяца до смерти выписал доверенность на супругу-второй брак(Доверенность на распоряжение квартирой приобретенной до брака. Он вместе с супругой берет задаток, и уезжает в Узбекистан по семейным делам с супругой. Там он умирает, и доверенность утрачивает силу. Супруга пытается переоформить квартиру по доверенности, но ей все нотариусы отказывают. в течении полу года обявляются наследники, т.е. Я доверенное лицо сыновей умершего от первого брака. Она не хочет нам отдавать долу причитающуюся по закону, и находит знакомых с которыми подписывает без нотариальный договор. Лже покупатель подал на нас иск по признанию сделки действительной. Как мне убедить суд, что все это фальсификация?