расторжение предварительного договора по инициативе одной из сторон

[walrus]

Добрый день!

Прошу высказать свое мнение по следующему вопросу.

Имеется заключенный предварительный договор купли-продажи нежилого помещения между физ.лицом (покупатель) и ТОО "А" (продавец), согласно которому в определенный срок стороны заключат основной договор после окончания строительства. Срок окончания строительства также указан в предварительном договоре. Покупатель произвел 100% предоплату исходя из площади приобретаемого помещения согласно проектной документации. Окончательная сумма подлежала уточнению по окончанию строительства и вводу в эксплуатацию.

Однако данный срок нарушен более чем на 1 год, и теперь покупатель желает расторгнуть данный договор вернуть свои деньги с договорной пеней и законной неустойкой (ст. 353 ГК).

НО, в предварительном договоре есть пункт который гласит, что в случае одностороннего отказа Покупателя от приобретения помещения Продавец вправе расторгнуть договор с удержанием 25% от общей суммы предоплаты.

Принимая во внимание нарушение сроков исполнения обязательства со стороны Продавца, насколько реально оспорить данный пункт предварительного договора в суде. Может ли покупатель ссылаясь на п.1. статьи 349, п. 3 и 4 статьи 440, п. 2. статьи 365, обязать Продавца расторгнуть договор, вернуть всю сумму предоплаты с пеней и законной неустойкой?

Заранее благодарю.

[Улисс]

Однако данный срок нарушен более чем на 1 год, и теперь покупатель желает расторгнуть данный договор вернуть свои деньги с договорной пеней и законной неустойкой (ст. 353 ГК).

Сейчас имеется возможность заключить основной договор? Помещение введено в эксплутацию?

[walrus]

пока не введено. но дело в том, что покупателя не устраивает данное помещение. Он вообще не хочет заключать основной договор именно на это помещение. Есть возможность спрыгнуть со сделки?

Сейчас имеется возможность заключить основной договор? Помещение введено в эксплутацию?

пока не введено. но дело в том, что покупателя не устраивает данное помещение. Он вообще не хочет заключать основной договор именно на это помещение. Есть возможность спрыгнуть со сделки?

[Amangali]

Имеется заключенный предварительный договор купли-продажи нежилого помещения между физ.лицом (покупатель) и ТОО "А" (продавец), согласно которому в определенный срок стороны заключат основной договор после окончания строительства. Срок окончания строительства также указан в предварительном договоре. Покупатель произвел 100% предоплату исходя из площади приобретаемого помещения согласно проектной документации. Окончательная сумма подлежала уточнению по окончанию строительства и вводу в эксплуатацию.

Однако данный срок нарушен более чем на 1 год, и теперь покупатель желает расторгнуть данный договор вернуть свои деньги с договорной пеней и законной неустойкой (ст. 353 ГК).

НО, в предварительном договоре есть пункт который гласит, что в случае одностороннего отказа Покупателя от приобретения помещения Продавец вправе расторгнуть договор с удержанием 25% от общей суммы предоплаты.

Принимая во внимание нарушение сроков исполнения обязательства со стороны Продавца, насколько реально оспорить данный пункт предварительного договора в суде. Может ли покупатель ссылаясь на п.1. статьи 349, п. 3 и 4 статьи 440, п. 2. статьи 365, обязать Продавца расторгнуть договор, вернуть всю сумму предоплаты с пеней и законной неустойкой?

Какой навороченный случай.

Считаю, что между вами был заключен основной (подряда или долевого строительства), а не предварительный договор, хоть он так назван.

По смыслу ст.390 ГК, предварительный договор должен содержать условия о его предмете и лишь одно обязательство - заключить в будущем основной договор. В вашем же договоре предусмотрены все обязательства основного: размер, порядок и сроки оплаты, строительства, а также обеспечение исполнения обязательств.

Впрочем перейдем к расторжению договора.

Договор у нас расторгается при существенном нарушении, которое влечет такой ущерб, что сторона в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.401 ГК).

Покупатель ссылается на просрочку застройщика. Ну и что, какой ущерб от этого возник и как он связан с нарушением сроков?

В другом месте вы пишете, что покупателя не устраивает данное помещение. Он что передумал или это застройщик отступил от проекта? Если последнее - то на это и следует ссылаться как на причину расторжения договора, во всяком случае это более основательно.

Ну и по пени - 25% в пользу застройщика это тот же самый штраф (неустойка), который по хорошему должен быть уменьшен согласно ст.297 ГК.

Считаю преимущественно, что суд покупателю должен отказать в расторжении договора, а если он все же будет расторгнут по суду или по соглашению сторон, то было бы справедливо компенсировать взаимные неустойки и возвратить покупателю только уплаченную сумму.

[Улисс]

пока не введено.

Полагаю по этому основанию можно расторгуть этот предварительный договор в судебном порядке.

Нарушение срока исполнения обязательства обычно признается существенным.

При этом расторжение договора в судебном порядке в связи его существенным нарушением не является односторонним отказом от исполнения договора.

[walrus]

Какой навороченный случай.

Считаю, что между вами был заключен основной (подряда или долевого строительства), а не предварительный договор, хоть он так назван.

По смыслу ст.390 ГК, предварительный договор должен содержать условия о его предмете и лишь одно обязательство - заключить в будущем основной договор. В вашем же договоре предусмотрены все обязательства основного: размер, порядок и сроки оплаты, строительства, а также обеспечение исполнения обязательств.

Впрочем перейдем к расторжению договора.

Договор у нас расторгается при существенном нарушении, которое влечет такой ущерб, что сторона в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.401 ГК).

Покупатель ссылается на просрочку застройщика. Ну и что, какой ущерб от этого возник и как он связан с нарушением сроков?

В другом месте вы пишете, что покупателя не устраивает данное помещение. Он что передумал или это застройщик отступил от проекта? Если последнее - то на это и следует ссылаться как на причину расторжения договора, во всяком случае это более основательно.

Ну и по пени - 25% в пользу застройщика это тот же самый штраф (неустойка), который по хорошему должен быть уменьшен согласно ст.297 ГК.

Считаю преимущественно, что суд покупателю должен отказать в расторжении договора, а если он все же будет расторгнут по суду или по соглашению сторон, то было бы справедливо компенсировать взаимные неустойки и возвратить покупателю только уплаченную сумму.

Спасибо за ответ! Честнее будет сказать что покупатель передумал из-за задержки строительства.

Полагаю по этому основанию можно расторгуть этот предварительный договор в судебном порядке.

Нарушение срока исполнения обязательства обычно признается существенным.

При этом расторжение договора в судебном порядке в связи его существенным нарушением не является односторонним отказом от исполнения договора.

Я тоже так думаю. Считаете 25% пеню Продавца можно оспорить в суде?

[Улисс]

Считаете 25% пеню Продавца можно оспорить в суде?

Вы полагаете, что Продавец на ваш иск в суд о расторжении договора, в связи с его нарушением, подаст встречный, где будет доказывать, что такой иск является односторонним отказом от договора .

[walrus]

Вы полагаете, что Продавец на ваш иск в суд о расторжении договора, в связи с его нарушением, подаст встречный, где будет доказывать, что такой иск является односторонним отказом от договора .

По крайней мере он может заявить в суде о данной пене при рассмотрении, нет?