Гость Руслан Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Здравствуйте! Обращаюсь к профессионалам! Уважаемые подскажите пожалуйста! Дело в том что в первые покупаю недвижимость. Заключил предварительный договор купли продажи со строительной компанией (оплату произвел полностью 100 % налично). Подскажите последующие процедуры, действия и как все сделать правильно на что обратить внимание. Цитата
Гость бывший дольщик Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Купили квартиру в строящемся доме? Предварительный договор купли-продажи плохо защищает права дольщика по сравнению с договором долевого участия. Предварительный договор выгоден застройщику, но не дольщику. Я - не юрист, но насколько я понимаю, все дело в неустойках. Если между дольщиком и застройщиком заключен ДДУ, то при просрочке или замороживании строительства, застройщик должен выплатить большую неустойку дольщику вдобавок и квартиру достроить. А по предварительному догвору если дольщик обращается в суд, застройщик просто возвращает деньги + небольшая неустойка, а квартиру перепродает другому человеку (если дольщик взял свои деньги). Цитата
Zhalair Мухали Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Не совсем понимаю как можно заключать изначально недействительные договоры? Так, знакомился с предварительным договором одного из застройщиков Алматы. К своему удивлению отметил, что в противоречие п.2 ст. 390 ГК РК, в договоре предусматривается заключение в будущем нотариально удостоверенного договора купли-продажи. Более того, в предварительном договоре невозможно определить в полной мере предмет Договора. Нумерации то дома нет еще. Цитата
Гость Attorney Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Здравствуйте! Обращаюсь к профессионалам! Уважаемые подскажите пожалуйста! Дело в том что в первые покупаю недвижимость. Заключил предварительный договор купли продажи со строительной компанией (оплату произвел полностью 100 % налично). Подскажите последующие процедуры, действия и как все сделать правильно на что обратить внимание. Сейчас почти все строительные компаний действуют по такой схеме и БиАйГрупп и АйбынКурылыс... Если ваш Застройщик добросовестный и с хорошей репутацией, то можете ничего не боятся. В принципе во всех этих предварительных договорах прослеживается схожесть условиями договора о долевом участии. Делают они это для того, чтобы не подпадать под закон о долевом строительстве, так как там кабальные условия для строительных организации предусматривающее наличие депозите и др. условий. По закону о долевом участии, начиная с 13.07.2012 года любое привлечение денежных средств для строительства домов приравнивается к долевому строительству и подпадает под закон о долевом строительстве. Таким образом, вы можете заметить что ваш предварительный договор был заключен датой не позже 13.07.2012 года. Что касается ответственности, в предварительных договорах должны быть предусмотрены все штрафные санкции: включая за несвоевременное строительство, за несвоевременную оплату и т.д. То есть продавец полностью должен нести ответственность за окончание строительства в срок и за качество строительства. Схема выглядит примерно так: 1) заключается предварительный договор между Продавцом (Застройщиком) и Покупателем (обычно это юр.лицо созданное застройщиком занимающееся продажей квартир и осуществляющее функцию "барьера") 2) заключается предварительный договор (или соглашение о перемене лиц в обязательстве) между Покупателем и Третьим лицом (настоящим покупателем, то есть Вами) по которому вам переходит все права и обязанности в т.ч. право требования на квартиру. 3) заключается акт приема-передачи квартиры после строи.готовности для передачи третьему лицу квартиры чтобы последний сделал чистовую отделку в течение 2-3 месяцев (сейчас что бы ввести дом в эксплуатацию необходима полная чистовая отделка всего дома и если вы несвоевременно завершите ремонт, вам могут применить штрафные санкции и застройщик может снять с себя ответственность за несвоевременную сдачу) 4) после сдачи дома в эксплуатацию, заключается окончательный договор с участием нотариуса. (регистрацию права собственности вы можете произвести сразу же у нотариуса в онлайн режиме) А теперь советы: 1) Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, убедитесь в добросовестности застройщика и его репутации. 2) При заключении договора, убедитесь что там предусмотрена ответственность Застройщика перед вами за своевременное и качественное строительство, за разницу в площадях квартиры после официального замера. Убедитесь что предоставленный срок для осуществления ремонта хватит вам с запасом. Постарайтесь полностью понять по какой схеме работает Застройщик при продаже квартир. потребуйте для ознакомления все договора касающиеся продажи квартиры. 3) После подписания акта приема-передачи завершите ремонт в установленный срок и закажите тех.паспорт на квартиру. 4) зарегистрируйте право собственности и во время заключите договора с организациями оказывающими коммунальные услуги, чтобы оплачивать по факту. Поймите с какой даты вы должны оплачивать коммунальные услуги (обычно это указывается в договоре или в акте приема-передачи). Знайте, что поставщики коммунальных услуг будут вам начислять ком.услуги с даты оговоренной в договоре или акте п/п. Цитата
Гость Руслан Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Attorney спасибо! Цитата
Zhalair Мухали Опубликовано 12 Декабря 2013 Жалоба Опубликовано 12 Декабря 2013 Таким образом, вы можете заметить что ваш предварительный договор был заключен датой не позже 13.07.2012 года. ИМХО налицо притворная сделка Цитата
лвлвлраошщ Опубликовано 13 Января 2014 Жалоба Опубликовано 13 Января 2014 Прежде чем заключать договора ознакомьтесь со всеми документами, которые помогут сделать вывод, что данный Заказчик полноправно занимается строительством. Попросите учредительные документы на ТОО, снимите копии, попросите Лицензии на строительство, если не само ТОО ведет строительство объекта, то у него есть Генеральный подрядчик. На основании этого запросите договора Генерального подряда между этими ТОО. Цитата
STA Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 (изменено) Коллеги, у меня вопрос: почему вместо предварительного договора купли-продажи недвижимости (строящейся) не использовать задаток? например соглашение о задатке по которому покупатель передает в качестве задатка некую сумму в обеспечение обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости, которую должен построить продавец (то есть продавец, перестает быть продавцом, а становится исполнителем по договору оказания услуг по организации строительства, где результатом работ будут квартиры, а покупатель обязуется принять результат работ, путем заключения договора купли-продажи в будущем в такие-то сроки.... ) немного непонятно написал, но основную мысль я думаю понять можно... считаю что предварительный договор - просто бумажка, особенно в отношении строящегося жилья... Изменено 27 Января 2014 пользователем STA Цитата
Наумов Михаил Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 (изменено) Коллеги, у меня вопрос: почему вместо предварительного договора купли-продажи недвижимости (строящейся) не использовать задаток? например соглашение о задатке по которому покупатель передает в качестве задатка некую сумму в обеспечение обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости, которую должен построить продавец (то есть продавец, перестает быть продавцом, а становится исполнителем по договору оказания услуг по организации строительства, где результатом работ будут квартиры, а покупатель обязуется принять результат работ, путем заключения договора купли-продажи в будущем в такие-то сроки.... ) немного непонятно написал, но основную мысль я думаю понять можно... считаю что предварительный договор - просто бумажка, особенно в отношении строящегося жилья... А почему бы сразу не заключить договор купли-продажи? Что мешает? Предусмотреть порядок платежей и сроки сдачи объекта и т.д.? Изменено 27 Января 2014 пользователем Умка Цитата
Гость Сов Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 А почему бы сразу не заключить договор купли-продажи? Что мешает? Предусмотреть порядок платежей и сроки сдачи объекта и т.д.? А предмет договора уже у вас существует, на момент заключения ДКП? Объекта нет, права собственности нет. Не фьючерсами же торгует застройщик. Цитата
Наумов Михаил Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 А предмет договора уже у вас существует, на момент заключения ДКП? Объекта нет, права собственности нет. Не фьючерсами же торгует застройщик. Пункт 2 статьи 407 ГК РК предусматривает продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Цитата
Гость Сов Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 Пункт 2 статьи 407 ГК РК предусматривает продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Скажите мне, недвижимое имущество является товаром? Цитата
Наумов Михаил Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 (изменено) Скажите мне, недвижимое имущество является товаром? А вы считаете что НЕ является? Если что-то можно купить, то товар это или нет? Изменено 27 Января 2014 пользователем Умка Цитата
Наумов Михаил Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 И зачем что-то "считать", есть закон, есть юридическая формула, чего тут "считать" ? Цитата
Ruslan M. Опубликовано 27 Января 2014 Жалоба Опубликовано 27 Января 2014 Эти ПДКП (предварительный договор купли-продажи) полная лажа, по-моему риэлторскому мнению. Ну проверили лицензию, ну даже проверили разрешение на строительство, ну также допустим проверили ЗУ, на котором планируется строительство. Ну допустим, что и на этом не остановились, а пошли дальше: ознакомились, что существует проект, прошедших государственную экспертизу, убедились, что получены ТУ на подключение к коммуникациям, и даже сделали расчеты (т..е. перепроверили), что этих мощностей хватает для планируемого объекта. Ну как тут проверить "добросовестность" застройщика? Меня больше интересует его финансовое состояние. Мне теперь аудит тогда надо проводить его финансовой деятельности за три года или требовать такой. Проводить инвентаризацию его технических средств, чтобы убедиться, что застройщик реально может закончить начатое. Лицензию могут завтра у застройщика по каким-то причинам отобрать. Стройку заморозить, если будут разбирательства с жителями близлежайших домов. И т.д. У нас были большие дядьки с АО Серт, знаменитый КУАТ, Ак Ауыл и т.д. Где гарантия, что Белович (Базис-А) или Рахимбаев (BIG) завтра не дернут на Мальдивы по своим личным причинам с общественными активами? Люди хорошие, и ничего очерняющего не имею против них, но они ведь просто люди. Просто привел в качестве примера. Ведь гарантий никаких. Ведь ПДКП - это лишь договор двух сторон. Одна сторона что-то обещает, другая что-то хочет получить. Причем эти договора не подлежат регистрации. Их можно заключать тысячами на один и тот же объект в случае чего. Эти ПДКП надо запретить на законодательном уровне, мне кажется. Цитата
Гость buyer Опубликовано 22 Мая 2014 Жалоба Опубликовано 22 Мая 2014 Доброе утро, посоветуйте по поводу приобретения квартиры в построенном доме в Шахристане. ШеберИнвест, заказчик, предлагает заключить ПДКП, т.к. дом построен, принят по акту гос. комиссии (принят в эксплуатацию), но остались какие то недоделки, после устранения которых в конце июня дом будет принять управляющей компанией, после чего заключается нотариально заверяемый ДКП, передача квартиры покупателю и регистрации его прав собственности. при 100% предоплате - льготные цены и курс доллара. 1) насколько добросовестным застройщиком является ШеберИнвест? 2) какова вероятность, что построенный дом, принятый госкомиссией не будет принят управляющей компанией или процесс затянется на неопр. срок? 3) каковы гарантии покупателя по своевременной передаче ему квартиры? 4) при худшем исходе событий сможет ли покупатель вернуть свои средства? буду очень благодарная за советы! Цитата
Гость Неуч Опубликовано 29 Июля 2014 Жалоба Опубликовано 29 Июля 2014 Уважаемые юристы! подскажите пожалуйста возможно ли заключение предварительного договора купли продажи строящейся квартиры между юридическим и физическим лицом? заранее благодарю за ответ! Цитата
eagle. Опубликовано 29 Июля 2014 Жалоба Опубликовано 29 Июля 2014 Коллеги, у меня вопрос: почему вместо предварительного договора купли-продажи недвижимости (строящейся) не использовать задаток? например соглашение о задатке по которому покупатель передает в качестве задатка некую сумму в обеспечение обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости, которую должен построить продавец (то есть продавец, перестает быть продавцом, а становится исполнителем по договору оказания услуг по организации строительства, где результатом работ будут квартиры, а покупатель обязуется принять результат работ, путем заключения договора купли-продажи в будущем в такие-то сроки.... ) немного непонятно написал, но основную мысль я думаю понять можно... считаю что предварительный договор - просто бумажка, особенно в отношении строящегося жилья... Прочитал Ваш мнение, и подумал что скорее всего застройщики не пойдут на заключение такого договора о задатке, поскольку согласно ст. 338 ГК РК по договору задатка застройщик в случае чего должна будет оплатить двойную сумму задатка, а это слишком большой риск для застройщиков Цитата
Гость Жибек Опубликовано 4 Августа 2015 Жалоба Опубликовано 4 Августа 2015 Уважаемые юристы, здравствуйте. В прошлом году заключила ПДКП. Оплатила 100% стоимости, указанной в договоре. Недавно была на осмотре квартиры перед подписанием акт приема-передачи. Выяснилось, что имеется расхождение между квадратурой, указанной в самом договоре и фактической. Отделка черновая. Квартира ужасная.... Я совсем ее по-другому представляла. Акт соответственно я не подписала, поскольку не было обмерщика, договорись на более поздний срок. После осмотра квартиры, я поняла, хочу расторгнуть этот договор и получить свои деньги обратно. Договором предусмотрено, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, платеж подлежит возврату покупателю. Подскажите, пожалуйста, как оформить расторжение так, чтобы действительно получить свои деньги обратно. Я уже потеряла на курсовой разнице. Когда платила после заключения ПДКП, курс был 180/$, сегодня уже 188/$. Помогите, пожалуйста. Жить в этой квартире я не хочу. Цитата
Гость Жибек Опубликовано 5 Августа 2015 Жалоба Опубликовано 5 Августа 2015 Неужели никто не сталкивался с проблемой, подобной моей? Просьба, прошу помочь Цитата
Борисович Опубликовано 5 Августа 2015 Жалоба Опубликовано 5 Августа 2015 видимо ПДКП был скрытой формой договора долевого участия? Цитата
Гость 123 Опубликовано 5 Сентября 2019 Жалоба Опубликовано 5 Сентября 2019 В 04.08.2015 в 11:06, Гость Жибек сказал: Уважаемые юристы, здравствуйте. В прошлом году заключила ПДКП. Оплатила 100% стоимости, указанной в договоре. Недавно была на осмотре квартиры перед подписанием акт приема-передачи. Выяснилось, что имеется расхождение между квадратурой, указанной в самом договоре и фактической. Отделка черновая. Квартира ужасная.... Я совсем ее по-другому представляла. Акт соответственно я не подписала, поскольку не было обмерщика, договорись на более поздний срок. После осмотра квартиры, я поняла, хочу расторгнуть этот договор и получить свои деньги обратно. Договором предусмотрено, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, платеж подлежит возврату покупателю. Подскажите, пожалуйста, как оформить расторжение так, чтобы действительно получить свои деньги обратно. Я уже потеряла на курсовой разнице. Когда платила после заключения ПДКП, курс был 180/$, сегодня уже 188/$. Помогите, пожалуйста. Жить в этой квартире я не хочу. Потом через две недели курс 360... Цитата
Гость Дулат Опубликовано 2 Января 2021 Жалоба Опубликовано 2 Января 2021 Является ли предварительный договор действительным еслина нем нет подписи и печати продовца, и он ещё не достроен? Я прочитал что предварительный договор заключается только с введенным в эксплуатацию жк. Цитата
ОТТО 1945 Опубликовано 4 Января 2021 Жалоба Опубликовано 4 Января 2021 В 02.01.2021 в 11:22, Гость Дулат сказал: Является ли предварительный договор действительным еслина нем нет подписи и печати продовца, и он ещё не достроен? Я прочитал что предварительный договор заключается только с введенным в эксплуатацию жк. если объект недвижимости еще не построен, то заключается как раз предварительный договор, это делается по той причине, что договор купли-продажи на объект который еще не построен нельзя, но отсутствие печатей и подписей сторон, делает договор не имеющим юридической силы Цитата
Рекомендуемые сообщения
Join the conversation
You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.