Расторжение договора аренды

[Гость Мушкетер]

Уважаемые законники, прошу дать совет по следующей ситуации.

Хотим расторгнуть договор аренды помещения. Срок договора истекает 31 декабря 2013 года, однако согласно договору аренды: "в случае, если за 1 месяц до истечения срока действия договора, ни одна из сторон договора не заявит о своем намерении расторгнуть договор, он продлевается на тех же условиях на тот же срок".

Ни одна из сторон не заявила намерении о расторжении договора. Можно подумать, что договор аренды опять продлен на 1 год. Вместе с тем, ни одна из сторон также не заявила о намерении продлить действие договора.

Однако, согласно статье 405 ГК РК, "Продление срока действия договора производится по правилам статьи 397 кодекса".

Если посмотреть статью 397, то понятно, что для продления срока договора необходимо совершить действия аналогичные заключению договора:

Статья 397. Порядок заключения договора

1. Когда оферта содержит срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

2. Когда письменная оферта не содержит срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законодательством, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.

Вопрос:

Является ли недействительным и противоречащим ГК положение договора аренды, о продлении срока действия договора, если ни одна из сторон ни заявило намерения расторгнуть договор?

[Гость Сов]

Вместе с тем, ни одна из сторон также не заявила о намерении продлить действие договора.

В данном случае коллега, стороны сами установили способ расторжения договора.

Статья 401 ГК РК. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

Статья 402 ГК РК. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора в самом договоре - направлением письменного уведомления о расторжении.

Потому считаю, что данное положение не противоречит статьям 401,402 ГК, а 397 в данном случа не применима, поскольку регламентирует порядок ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора. Которого у вас не происходит, так как договор уже заключен.

Интересно было бы услышать другие мнения.

[Баймухаметов Дастан]

Статья 558. Возобновление договора имущественного найма

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Изменено 26 Декабря 2013 пользователем Dastan_law

[Гость Сов]

Мда. За аватар - респект. Вместо чаш у правосудия - электронные весы, с кнопочками в виде смайлика. Отражает состояние системы - как судья решит, руководствуясь своим "внутренним убеждением", так и будет. Очень символично.

Но ТС вроде озадачился другой проблемой.

Хотим расторгнуть договор аренды помещения.

Ну так и расторгайте, в том порядке в котором предусмотрели. Сроки уже да, пропущены, а что делать. Правильно! Договариваться по-хорошему, заключать соглашение о расторжении в нужный вам срок.

[Баймухаметов Дастан]

Отправить уведомление до одного месяца до предполагаемой даты расторжения договора аренды ))))) После истечения одного месяца отправьте соглашение о расторжении Договора аренды с сопроводительным письмом.

Все действия регулируется ст. 558 ГК РК.

А по хорошему лучше договориться )))

Изменено 26 Декабря 2013 пользователем Dastan_law

[Гость гость]

Уважаемые юристы, пожалуйста, разъясните ст 338-1 ГК РК

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Если нам должен арендатор за аренду, то можем ли мы удержать его собственные вещи до погашения задолженности. Можно ли считать, что если его вещи находятся в арендуемом помещении, которое принадлежит кредитору, то эти вещи фактически и находятся у кредитора?

[Гость Сов]

Уважаемые юристы, пожалуйста, разъясните ст 338-1 ГК РК

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Если нам должен арендатор за аренду, то можем ли мы удержать его собственные вещи до погашения задолженности. Можно ли считать, что если его вещи находятся в арендуемом помещении, которое принадлежит кредитору, то эти вещи фактически и находятся у кредитора?

Вы верно понимаете указанную норму. Вам и разъяснений не требуется.

[Гость гость]

А я сомневаюсь, потому что в п.2 этой же статьи идет речь о нахождении вещи во владении кредитора, а в п.1.о нахождении у кредитора.

Поскольку этими вещами мы не владеем (нам их не передавали), а просто физически расположены на арендуемой площади, то эта статья, наверное, подходит больше для отношений по хранению.