Доход от прироста стоимости при реализации имущества для государственных нужд

[AMIGO]

Доброе утро!

Прошу прощения, если тема создана не совсем там, но мне показалась, что эта ветка более приближена к теме.

И так, не далее, как в первой декаде января текущего года столкнулся со следующей проблемой,

получил уведомление из НУ Бостандыкского района, с требованием об уплате налога с дохода от прироста стоимости, в связи с тем, что что в ходе проверки установлено, что реализовано недвижимое имущество (часть ЗУ и часть ЖС), которое находилось на праве собственности менее года и.т.д. и.т.п.

А теперь предыстория:

В 2007-м году умирает отец большого семейства. Наследников чуть больше 10, каждый из которых получает свидетельство о праве наследования по закону на соответствующую долю, и к сожалению, в силу незнания закона, никто из наследников не озадачивается регистрацией в органах юстиции такового, иначе бы этой темы не было.

В 2009-м году появляются представителя компании застройщика, нацелившейся вести некую глобальную стройку, предъявив два постановления Акима (прилагается), о принудительном отчуждении, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд с требованием/просьбой продажи.

Наследники соглашаются.

При подготовке сделки выясняется, что права каждого их наследников надлежащим образом не зарегистрированы в ДЮ, что успешно устраняется в течение недели и сделка совершается. Т.о. имущество находилось на праве сосбтвенности наследников менееее года с даты регистрации такого права.

И вот, по прошествии чуть более 4-х лет, получаем вышеуказанное уведомление.

Отыскав копии всех постановлений, сославшись на п.3 п.п. 23 ст. 155 Кодекса РК «О налогах и обязательных платежах в бюджет», согласно которого, не рассматриваются в качестве дохода физического лица прирост стоимости имущества, выкупленного для государственных нужд в соответствии с законодательством Республики Казахстан, и дополнительно на п. 4 ст. 37 Закона РК № 148-II «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», согласно которого акты акима, принятые в пределах их компетенции, имеют обязательную силу на всей территории соответствующей административно-территориальной единицы, а так же п.п. 5, п. 2 ст. 249 Гражданского Кодекса РК, в соответствие с которым принудительное отчуждение у собственника имущества допускается в случаях изъятия земельного участка, предоставили письменно ответ, о неправомерности требований НУ, изложенных в уведомлении.

Получили ответ НУ, с не совсем ясными формулировками, и ссылками на статьи из Земельного кодекса, смысл которых сводится к тому, что имущество было отчуждено по договору к/п с ТОО-застроищиком, и стало быть нужд государственных в данном случае не усматривается.

Не уверен, что акты акимата являются источником норм гражданского законодательства, но все же если это так, то толкуются такие в соответствии с буквальным значением их словесного выражения, и если в постановлении акима указано "о принудительном отчуждении, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд", то по моему мнению значение тут только одно, но у НУ иное мнение.

А теперь касательно расчета налога:

В соответсвии с п.6. ст. 180-1 НК в случаях реализации имущества, полученного в виде наследования, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности.

При отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное имущество, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка. При этом кадастровой (оценочной) стоимостью является стоимость, определенная уполномоченным государственным органом по земельным отношениям, на одну из наиболее поздних дат:

дату возникновения права собственности на земельный участок;

последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок;

В целях расчета размера налога, инспектор направил запрос в центр по недвижимости, для получения кадастровой стоимости ЗУ, которая значительно ниже рыночной, в связи с чем доход от прироста стоимости получается значительный и налог соответствующий.

В итоге я вижу два пути решения данного вопроса:

1. Отыскать рыночную оценку этого объекта недвижимости (заказывалась, но шансы отыскать её все меньше, затерялась в связи с переездом одного из наследников) и предъявить его в НУ. Как я понял, из ст. 180-1, несвоевременное представление оценки о рыночной стоимости, не лишает права налогоплательщика предъявить её позже. И в дальнейшем исходя из, уже разницы цены продажи и рыночной стоимости оплачивать более-менее приемлемый налог.

2. Обжалование действий в вышестоящий орган налоговой службы, ну и дальше в суд.

Хотел бы узнать опыт форумчан, какова судебная практика таких споров.

Изменено 28 Февраля 2014 пользователем AMIGO

[AMIGO]

Пятничное настроение форумчан, не располагает к рассуждениям))

[Гость Гость]

согласно закону о государственной регистрации право собственности возникает с момента государственной регистрации, в связи с чем налоговое упраление правомерно выставляет свои претензии, в связи с чем после отчуждения необходимо было произвести все обязательные выплаты, но при этом можно путем официальной периски с наловговым упралеием решить вопрос о снятиии пени и оплатить соответсвующие обязательные платежи без пени, не знание закона не освобождает от ответсвтенности

[AMIGO]

согласно закону о государственной регистрации право собственности возникает с момента государственной регистрации, в связи с чем налоговое упраление правомерно выставляет свои претензии, в связи с чем после отчуждения необходимо было произвести все обязательные выплаты, но при этом можно путем официальной периски с наловговым упралеием решить вопрос о снятиии пени и оплатить соответсвующие обязательные платежи без пени, не знание закона не освобождает от ответсвтенности

Тот факт, что согласно законодательства, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если внимательно прочесть мой пост, ясен и понятен. Не совсем понятно, а точнее вообще не понятно, почему НУ, и Вы не принимаете во внимание указанное постановление акима о принудительном отчуждении для государственных нужд и соответственно п.3 п.п. 23 ст. 155 НК.

[Эвитта]

...

В 2009-м году появляются представителя компании застройщика,

...

А теперь касательно расчета налога:

В соответсвии с п.6. ст. 180-1 НК в случаях реализации имущества, полученного в виде наследования, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

...

Вот здесь нестыковка, Вы ссылаетесь на статью 180-1 НК РК, но она была введена не в 2009 году (когда был продан ЗУ), а с 01.01.2013г., поэтому её нельзя применять в рассматриваемом случае.

[AMIGO]

Согласен. Налоговые обязательства, если их можно считать обязательствами, возникли в 2009-м году и соответственно к ним применяются нормы Налогового кодекса действующего на тот момент. В 2009-м и это была просто ст. 180, но вопроса это к сожалению не снимает.

[Гость Дан]

По закону НК прав, остается только одно-протянуть до 2015 года

[Гость AMIGO]

Хотелось бы обоснование понять. По тому же закону прав и налогоплательщик. Если только обоснованием игнорирования ст. 155 НК является широко известное "патамушта патамушта")

[Гость Айдос]

Боюсь что шансы у Вас невелики. В тот Постановлении, о котором Вы говорите четко прописано кем должен был составлен договор купли-продажи, а там это полномочие дано земельному управлению, следовательно оно и должно были произвести выкуп. А так как это сделал сам застройщик, что не мешало ему это сделать, при этом облегчило государству работу, то Ваша сделка приравнялась в обычной сделке гражданско-правового характера.

[Эвитта]

Обжаловав в высшем органе лишаешься обжаловать его в суде. у меня была такая практика

Очень интересно было бы ознакомиться с такой практикой. :sarcasm:

[Эвитта]

В 2009-м и это была просто ст. 180, но вопроса это к сожалению не снимает.

Вот редакция ст. 180 НК, действующая в 2009 году:

Статья 180. Имущественный доход

1. К имущественному доходу налогоплательщика, подлежащему налогообложению, относится:

1) доход от прироста стоимости при реализации имущества;

2) доход, полученный от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации следующего имущества:

1) жилых помещений, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев;

2) земельных участков и (или) земельных долей, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта;

3) земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее двенадцати месяцев;

4) земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для целей, не указанных в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта;

5) ценных бумаг, а также доли участия в юридическом лице;

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) - 4) настоящего пункта;

7) механических транспортных средств и прицепов, подлежащих государственной регистрации, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев.

Поверенный в случае реализации механического транспортного средства и (или) прицепа, полученных на основании доверенности на управление механическим транспортным средством и (или) прицепом с правом отчуждения, для определения имущественного дохода сообщает собственнику транспортного средства стоимость, по которой было реализовано данное транспортное средство, или производит уплату индивидуального подоходного налога от имени собственника транспортного средства, что является исполнением налогового обязательства собственника транспортного средства.

При реализации поверенным механического транспортного средства и (или) прицепа, полученных на основании доверенности на управление механическим транспортным средством и (или) прицепом с правом отчуждения, прирост стоимости определяется как положительная разница между стоимостью реализации данного транспортного средства поверенным от имени собственника и стоимостью приобретения собственником реализованного транспортного средства.

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

4. При реализации недвижимого имущества, приобретенного путем долевого участия в жилищном строительстве, приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализованное имущество, но не ниже суммы, указанной в договоре долевого участия в жилищном строительстве.

5. Рыночная стоимость реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу.

В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

6. В случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью имущества. Оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество.

7. Прирост стоимости при реализации ценных бумаг и доли участия определяется в соответствии с пунктом 4 статьи 87 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей.

8. Приростом стоимости при реализации ценных бумаг, приобретенных физическим лицом по опциону, является положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения. Стоимость приобретения включает цену исполнения опциона и затраты по приобретению опциона.

Чтобы разобраться в вопросе, необходимо точно знать состав недвижимого имущества. Понятно, что был ЗУ. Какое у него было целевое назначение? Были ли на участке объекты недвижимости? Какие именно?

[AMIGO]

Чтобы разобраться в вопросе, необходимо точно знать состав недвижимого имущества. Понятно, что был ЗУ. Какое у него было целевое назначение? Были ли на участке объекты недвижимости? Какие именно?

это был земельный участок (целевое ИЖС или для эксплуатации жилого дома) и собственно расположенный на участке жилой дом.

[AMIGO]

Боюсь что шансы у Вас невелики. В тот Постановлении, о котором Вы говорите четко прописано кем должен был составлен договор купли-продажи, а там это полномочие дано земельному управлению, следовательно оно и должно были произвести выкуп. А так как это сделал сам застройщик, что не мешало ему это сделать, при этом облегчило государству работу, то Ваша сделка приравнялась в обычной сделке гражданско-правового характера.

Как Вы видите постановления два. Первое датировано 2006-м годом, второе 2009-м, но смысл обоих сводится к одному и тому же "принудительное изъятие/отчуждение для государственных нужд/надобностей", правда не ясно по какой причине не было исполнено постановление 2006-го года, и чем обусловлено появление постановления 2009-го года. А касательно Вашего довода, что договор составлен не с ГКП "Алматыжер", а с застройщиком, хочу отметить, что я бы полностью согласился с ним, в случае если п.п. 23 п. 3 ст. 155 НК содержал конкретизирующую оговорку что "при этом выкуп имущества должен производиться уполномоченным государственным органом", но таковая отсутствует.

[AMIGO]

Ваша сделка приравнялась в обычной сделке гражданско-правового характера.

т.е. следуя Вашей логике, заключение договора с тем же ГКП Алматыжер не является сделкой гражданско-правового характера?

[AMIGO]

Я так по ощущениям, как будто написал вопрос на сайте налогового департамента Алматы)

[aldiz]

Уважаемые Форумчане!

У нас сложилась такая ситуация: открыли ТОО в 2009 году с Уставным капиталом 130 000 тенге.

Через 2 года, в апреле 2011 года продали за 130 000 тенге. В 2013 году приходить уведомлении согласно ст 180-1 пп.8) п.1. НК об обязательстве оплаты имущественного дохода в сумме 13000 тенге (10% ИПН), и сдачи налоговой отчетности.

 

Р.С.

Доходы от реализации доли в ТОО не является имущественным доходом, что подтверждает ст. 156 пп.15) п.1 НК   -- не подлежит налогообложению, а значит и не надо сдавать отчетность. 

Мы продали без никакого завышения цены, что внес, то и продал. Как быть? 

 

что делать? если надо, то какую отчетность сдавать? 200 или 240? помогите? подскажите..