Покупка квартиры с обременением (в залоге у банка)

[Elisa]

Родственница - пожилая дама планирует покупку квартиры.

Цена привлекательна.

Смущает наличие обременения - квартира в залоге у банка.

Помимо этого имеется большая задолженность по коммунальным платежам.

Условием продавца является погашение покупательницей долга по коммуналке и оплата сделки.

Квартира продается через риелтора (собственник проживает в другом городе).

Вместе с риелтором покупательница ходила в банк где её настойчиво убеждали подписать с продавцом договор займа (вроде как она дает деньги продавцу в долг, чтобы тот расплатился по кредиту, а затем выкупает квартиру).

Подписывать этот договор дама отказалась, предложив все платежи оформлять как задаток.

Её долго убеждали, говоря, что договор задатка одобряется банком очень долго и может быть не одобрен вовсе, но она стоит на своем.

Прошу знатоков подробно и тщательно описать безопасный для покупателя алгоритм действий, принятый в Казахстане для сделок с заложенной недвижимостью.

[Гость Помощь..... 887854256]

Родственница - пожилая дама планирует покупку квартиры.

Цена привлекательна.

Смущает наличие обременения - квартира в залоге у банка.

Помимо этого имеется большая задолженность по коммунальным платежам.

Условием продавца является погашение покупательницей долга по коммуналке и оплата сделки.

Квартира продается через риелтора (собственник проживает в другом городе).

Вместе с риелтором покупательница ходила в банк где её настойчиво убеждали подписать с продавцом договор займа (вроде как она дает деньги продавцу в долг, чтобы тот расплатился по кредиту, а затем выкупает квартиру).

Подписывать этот договор дама отказалась, предложив все платежи оформлять как задаток.

Её долго убеждали, говоря, что договор задатка одобряется банком очень долго и может быть не одобрен вовсе, но она стоит на своем.

Прошу знатоков подробно и тщательно описать безопасный для покупателя алгоритм действий, принятый в Казахстане для сделок с заложенной недвижимостью.

.

1. Необходимо (желательно) чтоб продавец сама приехала для получения задатка. При этом если квартиру она покупала в браке нотариальное согласие супруга на заключение договора задатка.

2. Запросить справку с банка об остатке долга на заложенную квартиру, так как указанная квартира может быть допзалогом по другому займу.

3. При наличии согласия супруга (либо заявления что в браке не состояла, в таком случае на всякий случай посмотреть копию правоустанавливающего документа) + справка с банка - идете в нотариус и оформляете именно СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ, никакой не договор займа и не предварительный договор.

4. После чего желательно вместе поехать в банк, чтоб продавец при Вас погасила кредит в банке.

5. И ждать 5 рабочих дня для снятия залога в ЦОне.

6. В случае если в справке о зарегистрированных правах имеются другие обременения (Ф2)

к примеру аресты судебников, то нужно выяснить на какую сумму и на Ваше усмотрение указанную сумму включить в задаток, чтоб в дальнейшем снять аресты.

[Гость Дос]

я раньше так не делал, но разве банк не может просто дать согласие на реализацию квартиры такому покупателю с уплатой стоимости квартиры на расчетный счет в этом банке?

Затем банк уже сам удерживает свою сумму долга.

[Notary]

.

1. Необходимо (желательно) чтоб продавец сама приехала для получения задатка.

2. Запросить справку с банка об остатке долга на заложенную квартиру, так как указанная квартира может быть допзалогом по другому займу.

3. идете в нотариус и оформляете именно СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ, ..... не предварительный договор.

почему и зачем?

[Гость Помощь..... 887854256]

почему и зачем?

Чтоб удостоверится сколько сумма долга в банке. А согласие супруга нужно согласно Кодексу о браке и семье.

Может долг в банке составляет больше чем стоимость квартиры, а ей сейчас дадут сумму меньше чем надо, она может скрыться с деньгами. И покупатель не сможет вернуть ни копейки.

Это все из опыта и практики судебных споров.

[Notary]

Чтоб удостоверится сколько сумма долга в банке. А согласие супруга нужно согласно Кодексу о браке и семье.

Может долг в банке составляет больше чем стоимость квартиры, а ей сейчас дадут сумму меньше чем надо, она может скрыться с деньгами. И покупатель не сможет вернуть ни копейки.

Это все из опыта и практики судебных споров.

вы увидели мое сообщение и цитату вашего? про согласие супруга там ни слова

[Гость Помощь..... 887854256]

вы увидели мое сообщение и цитату вашего? про согласие супруга там ни слова

вы увидели мое сообщение и цитату вашего? про согласие супруга там ни слова

Практики больше будет потом будете знать почему и зачем.

[Notary]

Практики больше будет потом будете знать почему и зачем.

а вы знаете сколько у меня практики?

я-то знаю почему и зачем, а ваши утверждения на чем основаны?

[Гость Помощь..... 887854256]

а вы знаете сколько у меня практики?

я-то знаю почему и зачем, а ваши утверждения на чем основаны?

Видно что опыт наверное нотариусом!)). А есть еще опыт жизни и опыт судебных споров.

Не нужно воспринимать все критично.

[Notary]

Видно что опыт наверное нотариусом!)). А есть еще опыт жизни и опыт судебных споров.

Не нужно воспринимать все критично.

хорошо, убедили))

[Гость Помощь..... 887854256]

хорошо, убедили))

)))

[Гость кент]

мы недавно купили квартиру, которая находилась в залоге у банка.

нам было проще, т.к. мы брали кредит в этом же банке, и нотариус сидела в помещении банка.

порядок был такой:

1) соглашение о задатке

2) на счету в банке обеспечиваем первоначальный взнос

3) банк перечисляет сумму займа на наш счет

4) банк направляет часть денег с нашего счета на погашение кредита, часть - переводит продавцу

для подписания договора купли-продажи банк дает письмо о согласии на сделку без снятия обременения.

после этого мы заплатили деньги за регистратора, через две недели получили копии документов на квартиру

[Гость кент]

и да, согласна с предыдущими комментаторами, требуйте, чтобы продавец лично явился для подписания договора, расписки.

не знаю какой у вас банк, но в нашем не принимают договоры по доверенности.

[Elisa]

.

1. Необходимо (желательно) чтоб продавец сама приехала для получения задатка. При этом если квартиру она покупала в браке нотариальное согласие супруга на заключение договора задатка.

2. Запросить справку с банка об остатке долга на заложенную квартиру, так как указанная квартира может быть допзалогом по другому займу.

3. При наличии согласия супруга (либо заявления что в браке не состояла, в таком случае на всякий случай посмотреть копию правоустанавливающего документа) + справка с банка - идете в нотариус и оформляете именно СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ, никакой не договор займа и не предварительный договор.

4. После чего желательно вместе поехать в банк, чтоб продавец при Вас погасила кредит в банке.

5. И ждать 5 рабочих дня для снятия залога в ЦОне.

6. В случае если в справке о зарегистрированных правах имеются другие обременения (Ф2)

к примеру аресты судебников, то нужно выяснить на какую сумму и на Ваше усмотрение указанную сумму включить в задаток, чтоб в дальнейшем снять аресты.

Благодарю за ответ.

Стало быть после получения разрешения у банка (и при наличии всех вышеупомянутых документов), следует у нотариуса заключить договор купли-продажи и соглашение о задатке к этому договору, так? Затем вместе съездить в банк и погасить долг перед банком этим самым задатком. То есть фактически задаток лучше даже не выпускать из рук, грубо говоря, а самостоятельно в присутствии продавца все оплачивать? Последовательность верная?

Хотелось бы уточнить - в какой момент оплачивается долг за коммуналку?

Его тоже следует включать в сумму задатка?

Если это имеет значение, банк в нашем случае - Казкоммерц.

И последний момент - в России принята схема расчетов через депозитарную ячейку в банке (в данном случае - в том самом в котором квартира заложена) с оговоренными условиями доступа - насколько такая схема распространена в Казахстане?

[Гость кент]

Благодарю за ответ.

И последний момент - в России принята схема расчетов через депозитарную ячейку в банке (в данном случае - в том самом в котором квартира заложена) с оговоренными условиями доступа - насколько такая схема распространена в Казахстане?

казком как раз таки практиковал эскроу-счета. они всё знают, как делать.

соглашение о задатке заключается до подписания договора купли-продажи.

[Гость Помощь..... 887854256]

Благодарю за ответ.

Стало быть после получения разрешения у банка (и при наличии всех вышеупомянутых документов), следует у нотариуса заключить договор купли-продажи и соглашение о задатке к этому договору, так? Затем вместе съездить в банк и погасить долг перед банком этим самым задатком. То есть фактически задаток лучше даже не выпускать из рук, грубо говоря, а самостоятельно в присутствии продавца все оплачивать? Последовательность верная?

Хотелось бы уточнить - в какой момент оплачивается долг за коммуналку?

Его тоже следует включать в сумму задатка?

Если это имеет значение, банк в нашем случае - Казкоммерц.

И последний момент - в России принята схема расчетов через депозитарную ячейку в банке (в данном случае - в том самом в котором квартира заложена) с оговоренными условиями доступа - насколько такая схема распространена в Казахстане?

В Вашем случае договор купли-продажи должен быть заключен после задатка, а именно после регистрации прекращения в ЦОНе залога банка.

По коммунальным можно при сделки отнять с общей стоимости отнять сумму коммунальных долгов.

[Notary]

оплачивайте задаток в банк сами, чтобы квитанция была на ваше имя

[Elisa]

Спасибо за быстрый ответ.

Странно зачем же тогда они уговаривали покупательницу заключать договор займа?

Значит, насколько я понимаю, схема выглядит таким образом -

При наличии согласия банка и всех бумажек, у нотариуса заключается соглашение о задатке (как его следует составить лучше, учитывая, что договор купли-продажи будет заключен позднее?).

Затем вносится сумма задолженности по кредиту банку и оплачивается коммуналка (это все включено в залог).

После чего в ЦОНе в течение пяти дней снимается обременение и уже тогда можно будет заключать договор купли-продажи.

Информацию о депозитарных ячейках взята отсюда - http://sobesednik.ru...ennuyu-kvartiru

Такой алгоритм в Казахстане не применяется?

Если Вас не затруднит - дайте пожалуйста образец соглашения о задатке.

Что такое эскроу-счет и как он применим к данной ситуации?

В какой момент следует производить выплату той суммы, которая достанется непосредственно продавцу (разница между стоимостью квартиры и всеми долгами продавца)?

[Elisa]

Касательно брака - имеет значение только покупка квартиры продавцом, который на момент этой покупки состоял в браке, так? То есть если он после покупки вступил в брак - это не считается? А если он с момента покупки успел развестись?

[Пилигрим]

Добрый вечер, купили квартиру через аукцмон, все деньги перечислили, но Банк не дает документы второй год, че им предъявить досудебку?

[Борисович]

А какие Вам документы от банка нужны? У Вас должен быть договор покупки квартиры с торгов на руках. Техплан закажите через ЦОН.

[Пилигрим]

А домовая книга? Ее че тоже через цон?

[Шот]

2 минуты назад, Пилигрим сказал(а):

А домовая книга? 

Домовая книга ща не документ. Адресные справки вместо нее с цона.

[Пилигрим]

Есть договор купли продажи, и согласно этому договору перечислили деньги, все чеки есть, теперь просто правоустанавливающие документы нужны

[Борисович]

24 минуты назад, Пилигрим сказал(а):

Есть договор купли продажи, и согласно этому договору перечислили деньги, все чеки есть, теперь просто правоустанавливающие документы нужны

Договор купли-продажи и есть теперь правоустанавливающий документ.