Не успела зарегистрировать права собственности на квартиру, наложили арест

[Гость Анеля]

Добрый день уважаемые форумчане! Пожалуйста помогите разрешить вопрос.

 

             Я,  год назад по договору купли-продажи приобрела квартиру у "Продавца". Проходила все это время и не зарегистрировала права на недвижимое имущество. (Сама виновата). Сегодня пошла в ЦОН, мне отказали в регистрации из на наложенных на квартиру арестов.

             Оказывается три месяца назад было возбуждено гражданское дело, "Продавец" являлся ответчиком. В ходе обеспечения иска и исполнения решения суда, на квартиру были наложены аресты (обеспечение иска определением суда и арест наложенный постановлением  частного судебного исполнителя), т.к. квартира все еще числиться за "Продавцом".

 

             Подскажите пожалуйста, как снять аресты с квартиры? Или ничего уже нельзя сделать и ее продадут с торгов?

            

Из документов имеется Оригинал договора купли-продажи и копия постановления ЧСИ о наложении ареста. Про штраф из за пропуска шести месяцев на регистрацию я знаю(

[Гость Юрист***]

Иск об освобождении  имущества от ареста (исключении  имущества из описи) может быть подан в районный (городской) суд с соблюдением предусмотренных главой 3 ГПК правил подсудности.

Если   предметом иска  является   недвижимое имущество,   то   в соответствии с частью первой статьи 33 ГПК иск подается в суд по месту нахождения такого имущества.В соответствии  с  частью первой статьи 240-5 ГПК на действия (бездействие)   судебного  исполнителя     в    процессе                        исполнительногопроизводства о  наложении ареста  на  имущество взыскателем или должником может быть подана жалоба, которая подается в районный суд обслуживаемого судебным исполнителем участка в течение десяти дней со дня совершения действия (отказа в совершении действия) или со дня, когда взыскателю или должнику, не извещенному о времени и месте совершения действия судебного исполнителя, стало о нем известно.

Предварительное обращение в вышестоящие органы и к вышестоящему должностному  лицу в порядке подчиненности не является обязательным условием для подачи жалобы в суд и принятия ее судом к рассмотрению.

Жалоба рассматривается  судом в десятидневный  срок.  Взыскатель, должник и судебный исполнитель  извещаются  судом о времени и месте судебного заседания,  однако их  неявка не является  препятствием  для разрешения жалобы.

Суд,  признав жалобу обоснованной, выносит решение об  отмене или  признании  недействительными действий  судебного  исполнителя либо об обязанности судебного исполнителя устранить в полном объеме допущенное нарушение, либо о восстановлении нарушенных прав и свобод взыскателя или должника иным способом.

[Гость 2и2]

Благодарю Юрист***, только непонятно что мне писать, заявление об исключении имущества от ареста и подавать по месту нахождения квартиры или жалобу на действия (бездействия) судебного исполнителя по месту его нахождения?

 

[Гость О.И.]

 В ходе рассмотрения  гражданского  дела, в котором  продавец  привлекается  стороной  ответчика, вы  должны   быть  привлечены   к участию  в качестве  3 его лица    по  заявлению  ответчика-продавца, либо по инициативе  суда, если суду стало  известно ( от продавца, конечно ),  что квартиру он  продал вам   (см.ст.52 гпк рк, )

 

1)Известен  ли Вам   предмет  иска, заявленного  к продавцу  квартиры?

2)Имеется  ли состоявшееся  решение  по делу? И  если нет, вам  стоит   вступить  в дело   третьим  лицом, заявляющим самостоятельные  требования  на  предмет  иска   по своей  инициативе 

  

 

 

[Гость О.И.]

 При  вероятности того, что иск  к продавцу  заявлен  по купленной   Вами  квартире

[Гость Гость]

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только после регистрации права собственности. До настоящего времени, поскольку Вы свое право собственности не зарегистрировали, недвижимость принадлежит продавцу.

[Гость Юрист***]

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только после регистрации права собственности. До настоящего времени, поскольку Вы свое право собственности не зарегистрировали, недвижимость принадлежит продавцу.

 

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только после регистрации права собственности. До настоящего времени, поскольку Вы свое право собственности не зарегистрировали, недвижимость принадлежит продавцу.

неверно

[Гость Гость]

 

неверно

 

Пункт 2 ст.118 ГК РК: Права (обременения прав) на недвижимое мущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.

В договоре купли-продажи обязательно есть ссылка на то, что право собственности покупателя возникает только с момента его гоударственной регистрации.

А если (как Вы говорите) это не верно, то право собстенности еще год назад (момент совершения сделки) першло бы покупателю и недвижимость не могла являться предметом обеспечения иска (из вопроса).

[Гость Юрист***]

Пункт 2 ст.118 ГК РК: Права (обременения прав) на недвижимое мущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.

В договоре купли-продажи обязательно есть ссылка на то, что право собственности покупателя возникает только с момента его гоударственной регистрации.

А если (как Вы говорите) это не верно, то право собстенности еще год назад (момент совершения сделки) першло бы покупателю и недвижимость не могла являться предметом обеспечения иска (из вопроса).

 

Пункт 2 ст.118 ГК РК: Права (обременения прав) на недвижимое мущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.

В договоре купли-продажи обязательно есть ссылка на то, что право собственности покупателя возникает только с момента его гоударственной регистрации.

А если (как Вы говорите) это не верно, то право собстенности еще год назад (момент совершения сделки) першло бы покупателю и недвижимость не могла являться предметом обеспечения иска (из вопроса).

право собственности продавца  прекращается в момент заключения договора, а возникает у покупателя в момент регистрации. Ведь с момента заключения договора у покупателя возникают правомочия владеть и пользоваться квартирой. А у продавца этих прав нет, да и распоряжаться он не может квартирой с момента заключения договора. 

[Гость Гость]

Владеть и пользоваться - это одно право, а право собственности - это совсем другое право. Арендаторы тоже владеют и пользуются имуществом на возмездной основе.

В настоящий момент времени регистрация права возможна только после признания сделки действительной (в судебном порядке).

Право собственности на имя продавца было зарегистрированно в момент  приобретения им недвижимого имущества, а вот прекращение его права на имущество зарегистрированно не было, так как договор купли-продажи на нового собственника регистрацию не прошел.

Таким образом и на имущество, как принадлежащее продавцу (не покупателю) было наложено обременение.

[Борисович]

Владеть и пользоваться - это одно право, а право собственности - это совсем другое право. Арендаторы тоже владеют и пользуются имуществом на возмездной основе.

В настоящий момент времени регистрация права возможна только после признания сделки действительной (в судебном порядке).

 

владение и пользование - два разных права 

право собственности - их одновременная совокупность + право распоряжения.

 

незачем признавать сделку действительной. ее никто не оспаривает. во всяком случае из поста ТС этого не следует. подавайте иск об освобождении квартиры от ареста. в ответчики указывайте всех: продавца, взыскателя, судебного исполнителя. иск подавайте по месту нахождения квартиры.  

[Гость О.И.]

    ПАРАЛЛЕЛЬНО ЗАПЛАТИТЬ  ШТРАФ  ЗА НАРУШЕНИЕ  СРОКОВ  РЕГИСТРАЦИИ, РЕШИТЬ ВОПРОСЫ  ГОС.РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА-КУПЛИ-ПРОДАЖИ

[Гость Гость]

владение и пользование - два разных права 

право собственности - их одновременная совокупность + право распоряжения.

 

незачем признавать сделку действительной. ее никто не оспаривает. во всяком случае из поста ТС этого не следует. подавайте иск об освобождении квартиры от ареста. в ответчики указывайте всех: продавца, взыскателя, судебного исполнителя. иск подавайте по месту нахождения квартиры.  

Как у Вас все запущено...

Владение имуществом, равно как и его использование (действия являются синонимами) может иметь только два статуса: законное/незаконное и абсолютно никакого отношения к возникновению/прекращению права собственности на недвижимое имущество не оказывают.

Снятие ареста с чужого имущества должно иметь основания. А имущество чужое, так как право собственности на него (не владения и использования) принадлежат продавцу. Даже не смотря на то, что передача имущества в пользование и владение уже произведена. По крайней мере до момента регистрации прекращения права собственности продавца и регистрации возникновения права собственности у покупателя. Регистрацию проведут только после снятия наложенного обременения. Оснований у покупателя для снятия обременения с чужого имущества в судебном порядке нет, так как договор купли-продажи сам по себе не является документом подтверждающим возникновение права собственности - п.1-1, п.2 ст.238 ГК РК.

Таким образом для регистрации своего возникшего права собственности покупателю необходимо не снять арест с чужого имущества, а для начала признать сделку действительной, причем с момента ее нотариального совершения и передачи имущества во владение и пользование и уже на основании решения суда снять обременение со своего имущества как не подлежащего аресту по чужим долгам на момент ее совершения.

А вот если время совершения сделки совпадает с моментом возбуждения гражданского производства в отношении продавца и совпадает по времени с моментом вынесения постановления о наложении ареста, то это вообще вопрос отдельный...

И так или иначе возникает вопрос почему сделка не прошла регистрацию, тем более в течении года: прописка, коммунальные платежи, налоги... Это все в течении года оплачивалось продавцом, ну, как минимум от его имени.

Почему год проблема регистрации не возникала? И почему возникла сейчас?

[didarke]

Владение имуществом, равно как и его использование (действия являются синонимами)  

По моему это у вас все запущено... Владеть - обладать имуществом, использовать - получать от имущества выгоду, распоряжаться - определять юридическую судьбу. Зачем признавать сделку действительной, если она действительна? Таким решением (из вашего примера) ТС не снимет арест со "своего" имущества.

Изменено 26 Августа 2014 пользователем Борисович
сверхцитирование

[Борисович]

Как у Вас все запущено...

 

с моей стороны монитора видится, что это Вы далеки как от теории, так и от практики...

разницу между владением и использованием можете выяснить в ст. 188 ГК РК

в приведенном Вами примере с арендой, собственником право пользования передается арендатору частично. арендатор извлекает полезные свойства из объекта, а собственник, обладая правом пользования, извлекает имущественную выгоду.

 

 

Снятие ареста с чужого имущества должно иметь основания. А имущество чужое, 

сомнительный вывод. 

Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года N 5

 3. Согласно пункту 2 статьи 118 ГК и статье 17 Закона право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. 

 

4. Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

 

так на кой ставить требование о признании сделки действительной, если она совершена в установленной форме и ее действительность никем не оспаривается?

 

ну и первое, что попалось из практики.

 

 

                                                                                               Судья  Баишев Р.Ж.

 

                        П  О  С Т  А  Н  О  В  Л  Е  Н  И  Е  №2а-1825/2011

 

Суд апелляционной инстанции суда города Астаны в составе судьи  Тасыбаевой С.С., с участием прокурора Токмак И., истца Кушнаренко И.В., представителя истца Туякова Ж.Е., представителя третьего лица Сарсенбаева А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 8 июня 2011 года гражданское дело по иску Кушнаренко Ирины Васильевны к АО «Квартирное бюро» о понуждении заключить договор передачи квартиры и об освобождении от ареста квартиры за № 5, по адресу: город Астана, улица Байтурсынова, дом № 124/1, поступившее по апелляционной жалобе истца и апелляционному протесту прокурора на решение Сарыаркинского районного суда г.Астаны от 21 апреля 2011 года,

                                                У  С  Т  А  Н  О  В  И  Л  :

Кушнаренко И.В. обратилась в суд с указанным иском к АО «Квартирное бюро», мотивируя тем, что 02.06.2008 года истец приобрела у ответчика спорное имущество. Однако истец не смогла зарегистрировать свои права в ГУ «Департамент юстиции по городу Астана» в виду наличия выставленных обременений в виде ареста имущества. Поэтому считает, что жилое помещение находится незаконно под арестом и поэтому просит суд освободить от ареста спорное имущество и обязать ответчика передать имущество истцу.

По инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика привлечены ГУ «Департамент юстиции по городу Астана»,  ГУ «Департамент по исполнению судебных актов города Астана».

Решением суда от 21.04.2011 года в удовлетворении исковых требований Кушнаренко И.В. отказано.

         В апелляционной жалобе истец Кушнаренко И.В. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд по надуманным основаниям необоснованно отказал в удовлетворении иска.

В апелляционном протесте прокурор просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, указывая на то, что истица фактически выполнила свои обязательства, ответчик не имееет каких-либо претензий, более того, сами предлагают найти разрешение сложившейся ситуации в суде. Условия договора выкупа исполнены, в замен аварийного жилья истцу передана квартира, ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры.рои обязательства, ответчик имееет каких-либо снованиям необоснованно отказал в удовлетворении ис

Заслушав пояснения истца Кушнаренко И.В., представителя истца         Туякова Ж.Е.,  поддержавшего доводы жалобы, а также пояснения представителя третьего лица – старшего судебного исполнителя  Сарсенбаева А.А., прокурора Токмак И., поддержавшего протест и полагавшего решение суда отменить, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и протеста, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

         В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 364 ГПК основанием к отмене или изменению решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что истец надлежащим образом не выполнила взятые на себя обязательства по договору выкупа и не передала ответчику принадлежащую ей квартиру, что подтверждается регистрацией за истцом права собственности на квартиру и отсутствием факта сноса дома.

Между тем, указанные выводы суда являются необоснованными, противоречат обстоятельствам дела и нормам закона.

Так, между сторонами заключен договор выкупа подлежащего сносу жилища под условие предоставления взамен другого жилища от 02.06.2008 года (далее – договор выкупа). Ссогласно пунктов 1.1. и 1.2. договора выкупа, в целях реализации Программы «Снос аварийных и ветхих жилых домов в городе Астане на 2006-2008 годы, Кушнаренко И.В., Кушнаренко Е.Е., Фатимская Л.Е., Кушнаренко М.Е. передают ответчику квартиру № 8 по адресу: г.Астана, квартал К-2, дом № 7, а АО «Квартирное бюро» в свою очередь передает истцу после завершения строительства однокомнатную квартиру, примерной площадью 35,42 квадратных метра, по адресу: г.Астана, микрорайон «Агрогородок», переулок Талапкерский, возле дома № 5. Примерная стоимость приобретенной квартиры составляет 7 346 108 тенге.

Из акта приема – передачи квартиры за № 5 по адресу: г.Астана, улица Байтурсынова, дом № 124/1 следует, что истец 22.08.2008 года приняла у ответчика квартиру по договору выкупа.  Данный жилой дом принят в эксплуатацию актом за № 09/21.25/33632 от 27.05.2009 года и право собственности на дом зарегистрировано за АО «Квартирное бюро» 24.06.2009 года. С указанного периода времени судебным исполнителем на объект наложен 2 ареста.  В связи с чем, истица не может зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Таким образом, условия вышеназванного договора выкупа исполнены, а именно передача квартиры взамен аварийного жилья.

Согласно ответа на обращение Кушнаренко И.В. АО «Квартирное бюро» указывает, что в связи с финансовыми затруднениями, снятие обременений с домостроения, расположенного по адресу : г.Астана, ул.Байтурсынова дом №124/1 не представляется возможным. В связи с чем, для разрешения вопроса предлагают истцу инициировать исковое заявление в суд, об освобождении данной квартиры от ареста. Тем самым, истица фактически выполнила свои обязательства по договору и  АО «Квартирное бюро» не имеет каких-либо претензий.

В соответствии с п.4 Нормативного Постановления Верховного Суда РК от 16.07.2007 года №5, собственник, совершивший сделку по отчуждению имущества в установленной форме, не вправе им впоследствии распоряжаться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

В этой связи истица не обязана регистрировать за ответчиком договор выкупа в регистрирующем органе и добиваться регистрации прежней квартиры за АО «Квартирное бюро».

Кроме того, истцом суду апелляционной инстанции представлена расписка о принятии АО «Квартирное бюро» от Кушнаренко И.В. оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру по адресу : г.Астана, п.Кирпичный Квартал-2 дом 7 кв.8.

Представитель третьего лица ГУ «Департамент по исполнению судебных актов г.Астана» - старший судебный исполнитель (начальник отдела) Сарсенбаев А. суду апелляционной инстанции пояснил, что действительно им постановлением от 12.05.2009 года был наложен арест на движимое и недвижимое имущество АО «Квартирное бюро», в том числе на указанный дом по ул.Байтурсынова 124/1. На данный момент в производстве находятся исполнительные документы по долгам АО «Квартирное бюро» на сумму более 1 миллиарда 200 миллионов тенге.

Установлено, что обременения наложены по обязательствам ответчика перед третьими лицами, Кушнаренко И.В. перед третьими лицами по обеспечению исковых требований, где были наложены аресты, никаких обязательств не имеет.

Поскольку указанная квартира находится под арестом, то невозможно составление сторонами в установленной форме договора передачи, который должен быть удостоверен нотариально, соответственно не возможно регистрация права собственности на квартиру за истцом, тем самым нарушаются права истца по оформлению права собственности на квартиру.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная инстанция находит требования истца об освобождении квартиры от ареста правомерными, посему подлежащими удовлетворению.

Следует отметить, что освобождение от ареста только квартиры истца, никоим образом не может нарушить права и охраняемые законом интересы взыскателей по наложенным на указанный дом арестам.

Что касается требований о понуждении заключить договор передачи квартиры, то они заявлены истцом преждевременно, так как АО «Квартирное бюро» каких-либо претензий к истице не имеет, квартира передана истцу, оснований полагать, что ответчик препятствует в осуществлении прав истца на квартиру, на данный период не имеется.

            На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим изменению, жалоба истца и протест прокурора подлежащими  удовлетворению частично. 

Руководствуясь п.2 ст.358, ст.ст.359, 360  ГПК, суд

                                     П  О  С  Т  А  Н  О   В  И  Л  :

Решение Сарыаркинского районного суда г.Астаны от 21 апреля 2011 года изменить, в части отказа в удовлетворении исковых требований об освобождении от ареста квартиры, отменить с вынесением нового решения об удовлетворении требований в этой части.

Освободить от ареста квартиру за № 5, по адресу: город Астана, улица Байтурсынова, дом № 124/1, принадлежащую Кушнаренко Ирине Васильевне.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца Кушнаренко И.В. и апелляционный протест прокурора удовлетворить частично.

Постановление может быть обжаловано и (или) опротестовано в кассационном порядке в суд города Астаны в течение 15 дней со дня вручения копии постановления.

 

Судья                                                                          Тасыбаева С.С.

 

Копия на 3-листах верна :    

Судья                                                                          Тасыбаева С.С.

 

Справка : постановление не вступило в законную силу.

Судья                                                                   Тасыбаева С.С.

 

 

никакого требования о признании сделки действительной близко не выставлялось.

 

 

З.Ы. Simply man опередил 

[Борисович]

    ПАРАЛЛЕЛЬНО ЗАПЛАТИТЬ  ШТРАФ  ЗА НАРУШЕНИЕ  СРОКОВ  РЕГИСТРАЦИИ, РЕШИТЬ ВОПРОСЫ  ГОС.РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА-КУПЛИ-ПРОДАЖИ

я бы с этим не торопился (платить штраф). если арест наложен на квартиру до истечения 6 мес. срока на регистрацию, то можно избежать ответственности в связи отсутствием вины (человек не имел возможности зарегистрировать квартиру)

и уж совсем не вижу путей решения вопроса о гос. регистрации до решения вопроса о снятии ареста.

[Гость Анеля]

Спасибо всем откликнувшимся, Решение по делу уже есть (между Банком и "Продавцом") с "Продавца" взыскивают  пол миллиарда тенге по договору банковского займа.  Спорная квартира не является объектом залога.

Из ваших сообщений, я понимаю что, ни на какие ссылки из НПА для снятия ареста я не смогу сослаться? И в заявлении о снятии ареста кроме того я купила квартиру и не могу ее на себя оформить, никаких доводов не смогу привести?

[Гость Анеля]

Почитала постановление апелляции к сожалению не нашла ни одной статьи на что давить в суде. Можно ли в заявлении о снятии ареста просить снять еще и обеспечение иска?

[Борисович]

Почитала постановление апелляции к сожалению не нашла ни одной статьи на что давить в суде. Можно ли в заявлении о снятии ареста просить снять еще и обеспечение иска?

арест - это и есть мера по обеспечению иска либо исполнительного производства

[Гость вот так]

Спасибо всем откликнувшимся, Решение по делу уже есть (между Банком и "Продавцом") с "Продавца" взыскивают  пол миллиарда тенге по договору банковского займа.  Спорная квартира не является объектом залога.

Из ваших сообщений, я понимаю что, ни на какие ссылки из НПА для снятия ареста я не смогу сослаться? И в заявлении о снятии ареста кроме того я купила квартиру и не могу ее на себя оформить, никаких доводов не смогу привести?

Анеля, Вам Борисович дал исчерпывающий ответ по поводу обоснования снятия ареста.... "В соответствии с п.4 Нормативного Постановления Верховного Суда РК от 16.07.2007 года №5, собственник, совершивший сделку по отчуждению имущества в установленной форме, не вправе им впоследствии распоряжаться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.". действуйте...

[Гость Анеля]

Проглядела извиняюсь. Спасибо всем, я вам очень признательна!

[Гость Алия]

У меня аналогичная ситуация с земельным участком, подойдет ли данный пункт НПА "собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем."    мне?

[Галимжанов Бахтияр]

У меня аналогичная ситуация с земельным участком, подойдет ли данный пункт НПА "собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем."    мне?

Нет, не подойдет. У Вас же ситуация с земельным участком, а  в приведенном вами НПА речь идет о жилище. Кстати, что за НПА Вы приводите? Название и номер статьи скажите.

[Brant]

  Кстати, что за НПА Вы приводите? Название и номер статьи скажите.

 

Это из НП ВС о спорах, связанных с защитой права собственности на жилище, если не ошибаюсь, п.4.

[Борисович]

Нет, не подойдет. У Вас же ситуация с земельным участком, а  в приведенном вами НПА речь идет о жилище. Кстати, что за НПА Вы приводите? Название и номер статьи скажите.

очень даже подойдет с учетом п. 1 ст. 5 ГК РК