как признать сделку состоявшейся если продавцом не была зарегистрирована предыдущая сделка купли-продажи

[Гость Близнецы]

Добрый день, господа юристы! Прошу вашей помощи.

Ситуация следующая: в 1998 году был приобретен жилой дом гражданином Х на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально. Государственная регистрация указанной сделки в установленном законом порядке осуществлена не была. В 1999 году гражданин Х продает приобретенный им жилой дом гражданину Y. Факт продажи подтверждается лишь распиской о передаче денежных средств Гражданином Y гражданину Х в счет внесения общей стоимости за покупку жилого дома. Указанная сделка не была удостоверена нотариального, а также не была осуществлена ее государственная регистрация. На сегодняшний день встал вопрос о признании последней сделки (1999 года)состоявшейся. Ситуация в данном случае осложняется тем, что продавцы по сделкам 1998 и 1999 года года выбыли из РК, проживают за рубежом и их местонахождение не известно.

 

Вопрос:

 

1.Можно ли признать гражданину  Y сделку 1999 года состоявшейся если продавец (гражданин Х) этой сделки не зарегистрировал право собственности по сделке 1998 года в соответствии с требованиями действующего законодательства?

 

 

[Александр К]

Налоги платили, коммуналку, по факту проживали там, соседи могут подтвердить?

[Anacharsis]

Скажу сразу, я конечно по этим вопросам не спец, но предлагаю вам рассмотреть ситуацию в таких ракурсах:

1. по приобретательной давности, если пользовались данным домом как своим, налоги там и прочее платили.

2. доказывать факт перехода прав, тут еще на штрафы небольшие нарветесь и т.д.

[Гость Близнецы]

Налоги платили, коммуналку, по факту проживали там, соседи могут подтвердить?

Соседи могут подтвердить, что гражданин Y проживал и проживает до сегодняшнего дня в этом доме. Коммунальные платежи оплачивались им периодично.

[Александр К]

Соседи могут подтвердить, что гражданин Y проживал и проживает до сегодняшнего дня в этом доме. Коммунальные платежи оплачивались им периодично.

Налог на землю, на имущество?

[Гость Близнецы]

Налог на землю, на имущество?

Налоги им оплачиваются

[Александр К]

Тогда подавайте иск в суд о признании сделки состоявшейся и просите суд, в том числе, понудить юстицию зарегистрировать право собственности.

[Гость Близнецы]

Тогда подавайте иск в суд о признании сделки состоявшейся и просите суд, в том числе, понудить юстицию зарегистрировать право собственности.

В том и вопрос можно ли признать сделку 1999 года состоявшейся если предыдущая сделка (1998 года) на основании которой гражданин Х (продавец по сделке 1999 года) получил во владение, пользование и распоряжение жилой дом не прошла государственную регистрацию. То есть получается обе сделки по отчуждению имущества не были зарегистрированы. И какую из этих сделок признавать состоявшейся (или обе сразу) если законных прав на отчуждение имущества у гражданина Х гражданину Y не возникло.

[Александр К]

Первую признавать смысла нет, признавайте сразу вторую, более новую. Это будет более весомое основание для иска, чем по приобретательской, потому что дом не брошен, он просто не оформлен.

 

ps а легализовать по идущей сейчас легализации не пробовали? Это может быть даже быстрее и результативнее, чем через суд:

 

Статья 7. Общие положения по организации и порядку проведения легализации имущества (кроме денег)

1. Легализация имущества (кроме денег) проводится посредством подачи субъектами легализации в комиссию, налоговый орган следующих документов:

1) заявления на проведение легализации имущества (далее - заявление) в двух экземплярах по форме согласно приложению 1 к настоящему Закону;

2) копии документа, удостоверяющего личность, с предъявлением оригинала при подаче заявления;

3) иных документов в случаях, предусмотренных настоящим Законом.

 

Статья 10. Легализация имущества, оформленного на другое лицо

1. Субъекты легализации, легализующие имущество, оформленное на другое лицо, в дополнение к перечню документов, определенному пунктом 1 статьи 7 настоящего Закона, представляют в комиссию следующие документы:

1) нотариально засвидетельствованную копию правоустанавливающего документа на имущество;

2) нотариально засвидетельствованную копию договора о безвозмездной передаче имущества другим лицом субъекту легализации;

3) по ценным бумагам - выписку с лицевого счета в соответствующей системе учета прав по ценным бумагам либо иной документ, подтверждающий право собственности на данные ценные бумаги, установленный законодательством государства, резидентом которого является эмитент ценных бумаг;

4) по доле участия - решение либо выписку из решения органа юридического лица о государственной перерегистрации, предусматривающие внесение изменений и дополнений в учредительные документы юридического лица, скрепленные печатью юридического лица.

2. Субъекты легализации, легализующие имущество, указанное в пункте 1 настоящей статьи, находящееся за пределами территории Республики Казахстан, в дополнение к перечню документов, определенному пунктом 1 статьи 7 настоящего Закона и пунктом 1 настоящей статьи, представляют в налоговый орган следующие документы:

1) документ, подтверждающий оценочную стоимость имущества;

2) документ, подтверждающий уплату сбора.

[Гость Близнецы]

Первую признавать смысла нет, признавайте сразу вторую, более новую. Это будет более весомое основание для иска, чем по приобретательской, потому что дом не брошен, он просто не оформлен.

 

ps а легализовать по идущей сейчас легализации не пробовали? Это может быть даже быстрее и результативнее, чем через суд:

 

Статья 7. Общие положения по организации и порядку проведения легализации имущества (кроме денег)

1. Легализация имущества (кроме денег) проводится посредством подачи субъектами легализации в комиссию, налоговый орган следующих документов:

1) заявления на проведение легализации имущества (далее - заявление) в двух экземплярах по форме согласно приложению 1 к настоящему Закону;

2) копии документа, удостоверяющего личность, с предъявлением оригинала при подаче заявления;

3) иных документов в случаях, предусмотренных настоящим Законом.

 

Статья 10. Легализация имущества, оформленного на другое лицо

1. Субъекты легализации, легализующие имущество, оформленное на другое лицо, в дополнение к перечню документов, определенному пунктом 1 статьи 7 настоящего Закона, представляют в комиссию следующие документы:

1) нотариально засвидетельствованную копию правоустанавливающего документа на имущество;

2) нотариально засвидетельствованную копию договора о безвозмездной передаче имущества другим лицом субъекту легализации;

3) по ценным бумагам - выписку с лицевого счета в соответствующей системе учета прав по ценным бумагам либо иной документ, подтверждающий право собственности на данные ценные бумаги, установленный законодательством государства, резидентом которого является эмитент ценных бумаг;

4) по доле участия - решение либо выписку из решения органа юридического лица о государственной перерегистрации, предусматривающие внесение изменений и дополнений в учредительные документы юридического лица, скрепленные печатью юридического лица.

2. Субъекты легализации, легализующие имущество, указанное в пункте 1 настоящей статьи, находящееся за пределами территории Республики Казахстан, в дополнение к перечню документов, определенному пунктом 1 статьи 7 настоящего Закона и пунктом 1 настоящей статьи, представляют в налоговый орган следующие документы:

1) документ, подтверждающий оценочную стоимость имущества;

2) документ, подтверждающий уплату сбора.

Спасибо за информацию.Будем принимать решение

[Гость Близнецы]

Уважаемые юристы, даже при наличии имеющихся советов ответ не находится.Есть единственный неразрешимый вопрос: в отсутствии права на распоряжение жилым домом у гражданина Х (так как сделка 1998 года не прошла гос.регистрацию) можно ли признать покупателю(Гражданину Y) сделку 1999 года состоявшейся.Или отсутствие права на отчуждение имущества у гражданина Х лишает возможности гражданина Y обращаться с таким требованием в суд, так как продавец имущества не являлся его законным собственником.

Может быть кто-то сталкивался с подобной судебной практикой? Буду очень признательна за помощь.

[начинающий]

Близнецы, почему не хотите воспользоваться советом Jler и обратиться в акимат за легализацией?

Изменено 28 Октября 2014 пользователем начинающий

[Гость Близнецы]

Близнецы, почему не хотите воспользоваться советом Jler и обратиться в акимат за легализацией?

Обратились. В акимате дали ответ, что легализовать такой дом можно только в том случае если бы гражданин Y обладал правом собственности на з/у на котором расположен жилой дом (хотя конечно бредовая ситуация). В данном случае акимат направил Гражданина Y за разрешением возникшего вопроса в судебном порядке.

[Amangali]

Интересный вопрос, нередко встречается на практике, но определенного ответа не находит. Он мог бы решаться так. До того момента, как на основании сделки приобретатель зарегистрирует за собой вещное право, подлежащее гос.регистрации, он обладает правом обязательственным. Это право также оборотоспособно, как и вещное, то есть с ним можно совершать сделки (цессия), а также наследовать (п.1 ст.1040 ГК).

Согласно п.1 ст.339 ГК, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Так вот, сделку между первым и вторым покупателем можно представить как уступку первого покупателя второму права требования к продавцу (за которым право зарегистрировано). Думаю что юридически оно так есть, когда один субъект продает недвижимость другому без регистрации за собой. Следовательно, второй покупатель может обратиться с иском к продавцу по последнему известному его месту жительства - о регистрации сделки по п.2 ст.155 ГК (уклонением от регистрации будет факт неявки продавца в регистрирующий орган, то есть невыполнение им обязанности по регистрации сделки независимо от того что произошла смена покупателя). Первого покупателя привлечь третьим лицом. Это законная схема, но реализовать ее может судья, применяющий право не по шаблону, а в соответствии с его назначением.

Изменено 28 Октября 2014 пользователем Amangali

[Александр К]

Интересный вопрос, нередко встречается на практике, но определенного ответа не находит. Он мог бы решаться так. До того момента, как на основании сделки приобретатель зарегистрирует за собой вещное право, подлежащее гос.регистрации, он обладает правом обязательственным. Это право также оборотоспособно, как и вещное, то есть с ним можно совершать сделки (цессия), а также наследовать (п.1 ст.1040 ГК).

Согласно п.1 ст.339 ГК, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Так вот, сделку между первым и вторым покупателем можно представить как уступку первого покупателя второму права требования к продавцу (за которым право зарегистрировано). Думаю что юридически оно так есть, когда один субъект продает недвижимость другому без регистрации за собой. Следовательно, второй покупатель может обратиться с иском к продавцу по последнему известному его месту жительства - о регистрации сделки по п.2 ст.155 ГК (уклонением от регистрации будет факт неявки продавца в регистрирующий орган, то есть невыполнение им обязанности по регистрации сделки независимо от того что произошла смена покупателя). Первого покупателя привлечь третьим лицом. Это законная схема, но реализовать ее может судья, применяющий право не по шаблону, а в соответствии с его назначением.

Только вот продавцов уже не найти, как пишет ТС. А по существу - соглашусь, можно попробовать, если судья осилит ход мысли.

[Гость Близнецы]

Интересный вопрос, нередко встречается на практике, но определенного ответа не находит. Он мог бы решаться так. До того момента, как на основании сделки приобретатель зарегистрирует за собой вещное право, подлежащее гос.регистрации, он обладает правом обязательственным. Это право также оборотоспособно, как и вещное, то есть с ним можно совершать сделки (цессия), а также наследовать (п.1 ст.1040 ГК).

Согласно п.1 ст.339 ГК, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Так вот, сделку между первым и вторым покупателем можно представить как уступку первого покупателя второму права требования к продавцу (за которым право зарегистрировано). Думаю что юридически оно так есть, когда один субъект продает недвижимость другому без регистрации за собой. Следовательно, второй покупатель может обратиться с иском к продавцу по последнему известному его месту жительства - о регистрации сделки по п.2 ст.155 ГК (уклонением от регистрации будет факт неявки продавца в регистрирующий орган, то есть невыполнение им обязанности по регистрации сделки независимо от того что произошла смена покупателя). Первого покупателя привлечь третьим лицом. Это законная схема, но реализовать ее может судья, применяющий право не по шаблону, а в соответствии с его назначением.

Спасибо большое за совет! Будем обращаться в суд