Признание недействительными торгов недвижимости

[Медина-юрист]

 Добрый день!

Согласно Статье 25 Закона РК от 23 декабря 1995г. «Об ипотеке недвижимого имущества»   устанавливает следующие требования к проведению внесудебных торгов:

 

«1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:

Доверенное лицо оставляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, и вручает его залогодателю. При не возможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре.

2. При неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, и непредставлении залогодателем по ипотечному жилищному займу, являющимся физическим лицом, письменного отказа от проведения реализации ипотеку во внесудебном порядке, зарегистрированного в органе, где была зарегистрирована ипотека, но не ранее чем через тридцать календарных дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю в соответствии с подпунктом 1) настоящего пункта, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, вручает или направляет его залогодателю заказным письмом по адресу,  указанному в договоре залога, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 настоящего Закона».

 

Заказные письма получил муж должника и расписался за жену. Квартира является собственностью жены, и находится в залоге. Боясь скандала, муж скрыл от жены уведомления от Банка, так как гарантировал жене ежемесячное погашение кредита.

Считаются ли заказные письма, за которые расписался муж, доставленными надлежащим образом жене?

В каких нормативных актах регулируется порядок доставки заказных писем?

Насколько мне известно: Заказное письмо - это письмо, вручаемое адресату лично в руки под расписку, при этом отправителю на руки выдается квитанция.

[Дмитрий Горбунов]

имхо - шансы есть. просьба поделиться практикой с форумом, в случае, если таковая случится.

[Медина-юрист]

имхо - шансы есть. просьба поделиться практикой с форумом, в случае, если таковая случится.

 

В четверг суд, я напишу в форуме его результаты

[Гость гость__1]

Здравствуйте, 

1) муж является созаемщиком или гарантом жены?

2) также важно, иными способами доверенное лицо уведомление не направляла? 

3) лично участвовал в судебном процессе о признании торгов недействительными и, в нашу пользу.

4) порядок доставки регулируется нормами ГПК, указанного Вами ЗРК и ГК.  

[Гость Гость__1]

Более того, не вздумайте в суде озвучить "что муж побоялся и т.п.", необходимо пояснить (забыл передать, уехал в командировку и т.д.), то есть обосновать уважительность доводов. 

[Kovalli]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как можно отменить повторные торги единственного жилья, если заемщиком т.е. мной ежемесячно вносится сумма в погашение задолженности по решению суда в пользу банка, небольшая конечно, но стабильно, в кассу частных судоисполнителей. Заранее благодарю!

[Медина-юрист]

Здравствуйте, 

1) муж является созаемщиком или гарантом жены?

2) также важно, иными способами доверенное лицо уведомление не направляла? 

3) лично участвовал в судебном процессе о признании торгов недействительными и, в нашу пользу.

4) порядок доставки регулируется нормами ГПК, указанного Вами ЗРК и ГК.  

 

Спасибо Гость_1

Муж являлся созаемщиком, на уведомления он написал, что получил уведомления.

[Гость Практик]

Требуйте проведения почерковедческой экспертизы, и не говорите что получил муж или еще кто-то из близких. После экспертизы у суда будут все основания для удовлетворения иска. Лучше обратиться к юристу для сопровождения дела.

[Медина-юрист]

Требуйте проведения почерковедческой экспертизы, и не говорите что получил муж или еще кто-то из близких. После экспертизы у суда будут все основания для удовлетворения иска. Лучше обратиться к юристу для сопровождения дела.

 

Почерковедческая экспертиза  подтвердит, что расписался муж. Какие будут основания у суда после экспертизы для удовлетворения иска? Данное требование по экспертизе только затянет судебный процесс.

[Гость гость__1]

Спасибо Гость_1

Муж являлся созаемщиком, на уведомления он написал, что получил уведомления.

 

Кто залогодатель недвижимого имущества жена или))) ?

Исходя из вышесказанного, см. внимательно (буквально) пп.1) п.1 ст.25 ЗРК "Об ипотеке недвижимого имущества", далее, пп.2 п.1 этой же статьи. То есть, в данной ситуации мы не рассматриваем процессуальное положение "заемщика" и "созаемщика", а рассматриваем кто залогодатель, который и должен был лично получить уведомление, согласно указанных выше норм. 

Также, просмотрите дату вынесения уведомления, дату регистрации в органе юстиции, дату направления и получения, что является существенным при рассмотрении данной категории дел (например: 1 мая 2014 года вынесено уведомление, 20 мая 2014 года зарегистрировано в органе юстиции, 29 мая 2014 года получено созаемщиком) 

[Гость Практик]

Почерковедческая экспертиза  подтвердит, что расписался муж. Какие будут основания у суда после экспертизы для удовлетворения иска? Данное требование по экспертизе только затянет судебный процесс.

В определении о назначении почерковедческой экспертизы, суд обязан указать поставленные перед экспертом вопросы и после проведения экспертизы эксперт обязан дать ответ на поставленные вопросы. Достаточно поставить вопрос "принадлежит ли подпись в извещении жене?", которая является залогодателем. При постановке такого вопроса, образцы подписей будут собраны от жены но не от мужа. Про мужа говорить не стоит. "В войне все средства хороши". После получения отрицательного ответа по экспертизе, то есть экспертиза подтвердит, что жена не подписывала извещение а соответственно не была надлежащим образом извещена, и не могла в установленный срок обратиться за защитой своих прав. Данный ход не является способом отсрочки, это лишь способ установления факта который имеется место быть. Ни кого не хотел обидеть, просто пишу то, с чем сталкивался на практике.

[Amangali]

Пустые отмазки, суд должен держать сторону кредитора, а не должника. Что бы дало личное уведомление залогодателя, - возможность внесения ею суммы в погашение долга по кредиту? Так вносите.

[Гость Практик]

Личное уведомление залогодателя обязательно, т.к. при внесудебной реализации уже напрямую затрагиваются его интересы как собственника залогового имущества, интересы Заемщика затрагиваются косвенно то есть сначала реализация имущества затем погашение. В случае не извещения, залогодатель лишен права защиты своих интересов.

[Гость Практик]

Личное уведомление залогодателя обязательно, т.к. при внесудебной реализации уже напрямую затрагиваются его интересы как собственника залогового имущества, интересы Заемщика затрагиваются косвенно то есть сначала реализация имущества затем погашение. В случае не извещения, залогодатель лишен права защиты своих интересов.

[Медина-юрист]

Пустые отмазки, суд должен держать сторону кредитора, а не должника. Что бы дало личное уведомление залогодателя, - возможность внесения ею суммы в погашение долга по кредиту? Так вносите.

 

Если бы ее заранее уведомили, она воспользовалась бы правами предусмотренными законом об ипотеке:

 

 

·         Пункт 4 Статья 21: По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

·         Пункт 2 Статься 25: По получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки.

 

Как мать двоих несовершеннолетних детей она защитила бы свои интересы и интересы своих детей, своевременно предприняла бы все меры и не допустила бы, чтобы ее дети и она сама остались бы на улице и стали «бомжами».

 

Более того, родственники собрали ей мат. помощь, и она готова оплатить оставшуюся сумму долга. Но банк ей говорит, приобретать квартиру на общих основания в полной стоимости.

[Медина-юрист]

В определении о назначении почерковедческой экспертизы, суд обязан указать поставленные перед экспертом вопросы и после проведения экспертизы эксперт обязан дать ответ на поставленные вопросы. Достаточно поставить вопрос "принадлежит ли подпись в извещении жене?", которая является залогодателем. При постановке такого вопроса, образцы подписей будут собраны от жены но не от мужа. Про мужа говорить не стоит. "В войне все средства хороши". После получения отрицательного ответа по экспертизе, то есть экспертиза подтвердит, что жена не подписывала извещение а соответственно не была надлежащим образом извещена, и не могла в установленный срок обратиться за защитой своих прав. Данный ход не является способом отсрочки, это лишь способ установления факта который имеется место быть. Ни кого не хотел обидеть, просто пишу то, с чем сталкивался на практике.

 

Спасибо большое Практик за ценную информацию

[Гость Правосудие]

Меня возмущает позиции форумчан. Почему кредитор должен быть ущемлен в своих правах? Мы живем в правовом государстве где права каждого субъекта не должны быть нарушены. Если должник не оплатил вовремя кредит, т.е. не исполнил свои обязательства он не должен препятствовать кредитору в реализации своих прав. Т.е. не смог оплатить, отдай залог, тем более что разницу от продажи и погашением долга передают залогодателю.

 

[Сов]

А мы здесь не ради позиций. Хоть я обычно и представляю интересы кредитора, но я за соблюдение требований законодательства. Особенно в вопросах уведомления должников, чтобы потом, никаких "меня не уведомили" в оправдание проигрышной позиции не слышать.

[Birsuat]

... особенно в вопросах уведомления должников, чтобы потом, никаких "меня не уведомили" в оправдание проигрышной позиции не слышать ...

А по мне так - это проблема должника в необходимости надлежащего получения уведомлений и корреспонденции, доставленной средствами почтовой связи или курьером на указанный им же (должником) адрес.

Т.е. обязанность по надлежащему уведомлению исполнена в тот момент, когда курьер или почтальон постучался в дверь жилого или нежилого помещения, указанного как действующий адрес, должником.

Более того, даже если по указанному адресу никто почту не получил, но почтальон (достаточно нейтральное по отношению к спору лицо) приносил почтовое сообщение, уведомление должно считаться "доставленным".

По аналогии с:

- п.3 ст.16 ГК РК - гражданин имеет юридический адрес, используемый в отношениях с физ. и юр.лицами, а так же государством.

- п.3 ст.39 ГК РК - в отношениях с третьими лицами юр.лицо не имеет права ссылаться на несоответствие фактического адреса... При этом третьи лица вправе направлять юр.лицу почтовую и иную корреспонденция как по адресу, внесенному в НР БИН, так и по фактическому адресу.

- п.3 ст.27 ЗРК "Об исп.производстве" (Извещения и вызовы в и/производстве) извещение, адресованное участнику исполнительного производства, направляется по адресу, указанному в исполнительном документе, если участник исполнительного производства или его представитель не указали иной адрес. Извещение может быть направлено по месту работы участника исполнительного производства. Если извещение, направленное по почте, возвращается в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, судебный исполнитель направляет извещение по юридическому адресу гражданина или по месту нахождения юридического лица, за исключением случаев, когда юридический адрес или место нахождения и адрес, указанный в исполнительном документе, совпадают.

обязанность по надлежащему уведомлению исполнена в тот момент отправки...

По мне так, в соответствии с буквальным толкованием пп.1 п.1 ст.25 ЗРК "Об ипотеке" - при невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре - отправили по указанному адресу, а дальше должник сам лови. Не поймал твои проблемы.

[Сов]

По мне так, в соответствии с буквальным толкованием пп.1 п.1 ст.25 ЗРК "Об ипотеке" - при невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре - отправили по указанному адресу, а дальше должник сам лови. Не поймал твои проблемы.

 

Все верно. Так и работаем. Заказным с уведомлением, корешок с возвратом. И в договорах прописываем, что о смене места жительства Заемщик и Залогодатель обязаны известить Залогодержателя в течении 1 дня. Вот и действительно -  не уведомил, не поймал, твои проблемы.

[Гость гость__1]

Товарищи, поскольку предмет спора о том, что (уведомление) заказное письмо от доверенного лица получил не залогодатель - этого достаточно. 

[Mercenary]

Товарищи, поскольку предмет спора о том, что (уведомление) заказное письмо от доверенного лица получил не залогодатель - этого достаточно.

Согласен с Вами, это железное основание для отмены внесудебной реализации.

[Birsuat]

Согласен с Вами, это железное основание для отмены внесудебной реализации.

Не согласен с Вами. В буквальном/дословном восприятии фразы - направляет его залогодателю заказным письмом по адресу,  указанному в договоре залога - объем обязанностей доверенного лица в рассматриваемой части заканчивается с момента отправки заказного письма по надлежащему адресу... И именно залогодатель, а не доверенное лицо, обязан обеспечить прием корреспонденции. Он (залогодатель) определил адрес для получения почтовой корреспонденции.

[Медина-юрист]

Судья Калиева А.А. Бостандыкского районного суда отказала в удовлетворении иска о признании недействительными результатов торгов, проведенных БТА Ипотека

 

Несмотря на то, что последний платеж, который внес Заемщик был в ноябре 2013года, а через 3 месяца сразу после девальвации в феврале 2014г. Банк реализовал квартиру и стал ее собственником.

 

Судья мотивировала свое решение следующими основаниями:

Согласно п.3.2. и 3.3. Договора залога: «Право обращения взыскания на Предмет залога возникает у  Залогодержателя на следующий день после неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств, предусмотренных условиями Кредитного договора»

И «Залогодержатель реализует Предмет залога самостоятельно во внесудебном порядке, в соответствии с требованиями действующего законодательства РК и настоящего Договора.»

Доводы Истца о том, что ей не было известно о задолженности перед Банком, а также о требованиях о досрочном исполнении обязательств, проводимых торгах недвижимости имущества, и она не получала требование и уведомления Банка, суд считает несостоятельными, так как имеется нотариально-заверенные заявления  жены о согласии на залог квартиры и ее внесудебную реализацию в случае нарушения условия кредитного договора, кроме того, является супругой, проживает в одной квартире, ведут общее хозяйство, и она не могла не знать и не получать требования и уведомления от Банка, и никаких мер для приостановления или участия на торгах предпринято не было.

 

Когда истец пришел за Решением, судья цинично смеялась над истцом, говоря, что ж вы так нервничаете?

Сейчас подали на апелляцию.

[Сов]

А сам муж-заемщик/залогодатель уведомления получал? А требования от банка о погашении задолженности?