КЕЙС: Перерегистрация кондоминиума престижного жилого комплекса в Алматы

[Артюшенко и партнеры]

Кейс из практики нашей компании. Подготовлен юристом Решетниковым Андреем и управляющим партнером Артюшенко Андреем. В кейсе раскрыты некоторые особенности и подводные камни, с которыми могут столкнуться исполнители при перерегистрации объекта кондоминиума в связи с изменением размера долей собственников.

 

 

Описание ситуации.

В начале 2009 года на основе технических данных, предоставленных застройщиком жилого дома, был образован и зарегистрирован кондоминиум, а затем и Кооператив собственников помещений (далее – КСП). В середине 2009 года в связи с включением парковок и мест хранения в площадь жилого дома, а также в целях исправления некоторых технических ошибок, допущенных при первой инвентаризации, застройщиком был заказан новый технический паспорт. В результате КСП столкнулся с необходимостью перерегистрации кондоминиума, т.к. площадь жилого дома изменилась, должны измениться и доли собственников в кондоминиуме. 

Цель. 
Выполнить перерегистрацию объекта кондоминиума.

Решение задачи.
Основанием для перерегистрации кондоминиума послужило изменение размера долей участников кондоминиума в общей собственности в соответствии с п. 4, ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях»: при изменении состава общего имущества и (или) размера долей участников кондоминиума в общем имуществе в результате изменения площадей помещений, по соглашению участников, или иным основаниям соответствующие изменения подлежат государственной регистрации.

Процесс затянулся и в итоге все документы для внесения изменений были подготовлены только к сентябрю 2014 года.

Мы обратились в Центр обслуживания населения по месту нахождения кондоминиума (далее – «ЦОН») с заявлением на перерегистрацию и всеми необходимыми документами в соответствии с Правилами государственной регистрации объекта кондоминиума:

1. Копии документов по КСП и кондоминиуму: свидетельство о государственной регистрации (либо справка из ЦОНа); устав; протокол учредительного собрания; свидетельство о государственной регистрации кондоминиума.
2. Технический паспорт на первичный объект недвижимости с указанием площади каждого вторичного объекта. При наличии прикладывается технический паспорт на объект кондоминиума, предусмотренный Законом «О жилищных отношениях». Допускается предоставление копии технического паспорта, оригинал может быть затребован для сверки.
3. Акт на право частной собственности на земельный участок, а также договор купли продажи земельного участка. Они предоставляются, если право на земельный участок не было зарегистрировано до момента регистрации кондоминиума. Оригиналы также могут быть затребованы для сверки.
4. Оригинал протокола общего собрания о создании кондоминиума с первоначальным определением размера долей в общем имуществе. На оригинале должна быть проставлена прямоугольная печать регистрирующего органа, свидетельствующая о регистрации первоначального соотношения долей участников кондоминиума. Данный протокол в дальнейшем изымается регистрирующим органом.
5. Два прошитых и пронумерованных оригинала протокола общего собрания об изменении состава общего имущества в кондоминиуме с новым распределением долей участников за подписями секретаря и председателя общего собрания. Главным элементом такого протокола является новый расчет долей. Если на собрании рассматривались разные вопросы (среди прочих и изменения размера объекта кондоминиума и перерасчет долей), желательно, чтобы расчет долей содержался в отдельном протоколе или был оформлен отдельным соглашением. Допускается, тем не менее, чтобы расчет долей был оформлен как одно из приложений протокола. По завершении перерегистрации вернется один оригинал протокола с печатью регистрирующего органа, которая будет стоять на соответствующем приложении к протоколу.
6. При наличии обременений на земельный участок, либо на первичный объект, входящие в кондоминиум, необходимо получить согласие от лиц, имеющих соответствующие права.
7. Удостоверение личности и доверенность на представителя.

При подаче документов необходимо особо выделить, что имеются законные основания для перерегистрации кондоминиума, т.е. в нашем случае изменение в размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Указание на изменение площади кондоминиума само по себе не служит основанием для его перерегистрации, а для проведения корректировки в базе данных (другая процедура, для проведения которой нужно заключение Центра по недвижимости об изменении площади, куда подается заявление о расхождении площадей).

В процессе перерегистрации возникло множество проблемных моментов, помочь избежать которые помогла настойчивость и знание законодательства Республики Казахстан. 

В ЦОНе была затребована справка об обременениях на недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума. Данное требование, во-первых не закреплено ни один нормативно-правовым актом, во-вторых КСП не правомочно получать такую справку, так как сам КСП не является собственником недвижимости, в-третьих сотрудники ЦОНа итак увидят все обременения в процессе оформления заявления на перерегистрацию кондоминиума.

В приеме документов было отказано ввиду наличия обременений на кондоминиум. Оказалось, что на имущество одного из участников кондоминиума налоговыми органами были наложены многочисленные аресты, также имелся залог имущества, входящего в состав кондоминиума в одном из банков РК (наложенный еще в момент застройки в рамках кредита застройщику). 

ЦОН затребовал получение всех соответствующих разрешений со стороны инициаторов обременений. В то время как обременения, наложенные на долю одного из участников объекта кондоминиума, не должны препятствовать его регистрации (перерегистрации) согласно пп. 5, п. 1-1, ст 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Единственным выходом из сложившегося положения было написать заявление о подаче документов по настоянию, чтобы они, так или иначе, дошли до регистрирующего органа. Однако и на этом этапе возникли сложности. 

Оказалось, что в залоге находилась не доля участника кондоминиума, а земельный участок. Перерегистрация была приостановлена на месяц до получения разрешения от банка на перерегистрацию кондоминиума. После обращения в банк за соответствующим разрешением выяснилось, что залог был снят на основании решения суда. Однако, это решение не дошло до юстиции. 

В официальном уведомлении органа юстиции в приостановлении перерегистрации кондоминиума значилась следующая формулировка: «Отсутствует согласие банка на регистрацию». Вместе с тем данная причина не является основанием для приостановления регистрации кондоминиума в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». 

В адрес регистрирующего органа было подано письмо за разъяснениями причин приостановления перерегистрации кондоминиума с указанием конкретных оснований и ссылок на нормы действующего законодательства Республики Казахстан. В письме также указывалось, что информация о залоге земельного участка у банка не подтверждалась в официальных выписках из правового кадастра.

В итоге на следующий день после подачи письма с нами связался представитель регистрирующего органа, с сообщением о том, что кондоминиум перерегистрирован, а также с просьбой отозвать наше письмо. 
Таким образом, несмотря на многочисленные препятствия со стороны государственных органов цель была достигнута.

 

С уважением,

Юридическая консалтинговая компания "Артюшенко и партнеры", Алматы, Казахстан.

Изменено 28 Ноября 2014 пользователем Captain Ares
удалена ссылка