Можно ли считать объект незавершенного строительства недвижимостью?

[Гость Асеке Басеке]

             Статья 117 ГК РК к недвижимому имуществу относит: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.То есть, вышеуказанная статья не дает исчерпывающего перечня этих объектов.

             Незавершенное строительство прочно связано с земельным участком, на который распространяется иной режим - режим недвижимого имущества.

            С учетом данных обстоятельств, можно ли считать, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью?

[_SoN_]

Нет, пока не зарегистрируете права на объект имущества, то что вы построили будет считаться строительными материалами, а строительные материалы - движимы.

 

С другой стороны, понятно, что не всегда можно переместить строительные материалы без нанесению им ущерба, но, видимо законодатель полагает, что такое перемещение не способно нанести несоразмерный ущерб их назначению.

[Гость Асеке Басеке]

Интересное высказывание, а есть ли судебная практика по данному вопросу, подтверждающие Ваши слова?

И потом бывают случаи, когда земельный участок передается в залог, но незавершенное строительство при этом не является предметом залога. Тогда возникают трудности при обращении взыскания на земельный участок, ведь  юридическая судьба незавершенного строительства не ясна.

То тут как быть?

 

[_SoN_]

Тут бывает по-разному. Банки заключают дополнительно договор залога строительных материалов в таких случаях. Если этого нет - смотрите договор строительства, как там прописываются взаимоотношения заказчика/генподрядчика, кто является собственником строй материалов, и на каком этапе происходит переход права собственности на СМ. По ГК собственником заказчик становится, если мне не изменяет память, при одновременном соблюдении 2ух условий: (1) подтверждении оплаты за СМ; (2) подтверждение приема-передачи, позволяющего идентифицировать факт приемки-передачи, а также переданные СМ.

[Anacharsis]

Бывало регистрировали договоры залога объектов незавершенного строительства (если по апз 70%+ работ были выполнены). Прописывался срок завершения строительства и что введенный в эксплуатацию дом передадут в залог Залогодержателю.

 

Не стоит расценивать данный факт, как признание того, что ОНС расценили как недвижимость. Тут скорее никто толком и не вчитывался.

 

А так вопрос интересный, хочется услышать окончательно сформированное мнение. До этого всегда считал объект незавершенного строительства стройматериалами как и Спирит.

[Гость Асеке Басеке]

Относительно данной темы.

Как Вы знаете, обычно по условиям договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома у гражданина, инвестирующего строительство жилого дома имеется право требовать у застройщика и проектной компании все исполненное последним по этому договору, а у застройщика и проектной компании, как подрядчика строительства, существует обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства- квартиру на основании проектной документации.

Но зачастую застройщик и проектная компания свои обязательства по данному договору надлежащим образом не исполняют, дом к установленному сроку не сдан и не введен в эксплуатацию. Но здесь у дольщика уже имеется по договору индивидуально-определенная вещь - квартира с конкретными размерами площадей, с указанием этажа и блока, где должна быть квартира.

Понятно, что дом до завершения строительства не прошел государственную регистрацию в органах недвижимости, но когда дом построят до конца никто не знает. А дом потом передадут в счет взысканной суммы в ЖСК, который утвердил свой список дольщиков, но тебя там в списке вообще нет. ЖСК не обязан по закону уведомлять всех дольщиков. 

Но дольщик хочет застолбить за собой право собственности на свою долю в незавершенном строительстве, как индивидуально-определенную вещь.

Я думаю, что здесь дольщик может таким образом защитить свое право. Ведь незавершенное строительство тоже, исходя из логики и здравого смысла, должно являться объектом недвижимости.

Кроме того, имеет же право дольщик требовать передать ему результат незавершенной работы (виндикация)?

А тут как быть?

[Гость Гость]

Ведь незавершенное строительство тоже, исходя из логики и здравого смысла, должно являться объектом недвижимости.

 

Но при отчуждении права требования дольщиком, нотариусу предоставляется выписка из реестра залога движимого имущества, то бишь справка Ф-3 с ЦОНа. Значит движимое?

[_SoN_]

Видел Договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством АБК, тут как быть? В Справке е-гов (равно как и с базе) недвижимости нет, однако такой договор заключают - нотариус и ДЮ его регистрируют. Получается факт незавершенного строительства признан (!?)

Купля-продажа идет земельного участка же, т.е. объект недвижимости - ЗУ, а не СМ/незавершенки. Соответственно факт перехода собственности на ЗУ не препятствует сторонам решить вопрос и в отношении собственности на СМ/незавершонку в рамках одного договора.

[Гость Асеке Басеке]

А если  рассмотреть вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, незавершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (например, в связи с грубым нарушением СНиПов при строительстве, недопустимыми отступлениями от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности строения и т.п., даже не исключая возможность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом), 

[_SoN_]

Я не совсем понял, сначала строил дом один застройщик - по договору о долевом строительстве.

 

Потом достраивать дом стал другой застройщик. На основании чего и как получилось, что вы/ваш клиент не принимали участие в решении этого вопроса совместно с иными лицами ?

Я так понимаю было судебное решение, нужно смотреть может есть основания для его обжалования.

 

В любом случае ответ на ваш вопрос не возможен без больших временных затрат и вникания во все документы по цепочке, вряд ли кто-то вам даст сейчас готовый ответ без того чтобы все это хозяйство изучить.

[Гость Асеке Басеке]

Вот полюбуйтесь.

Я сделал извлечения из судебного акта кассационной инстанции суда г. Астаны, когда решение специализированного межрайонного экономического суда г. Астаны от 06.05.2013 года по гражданскому делу № 2-3741/2013 по иску прокурора города  Астаны в интересах ЖСК «Монблан Аста­на» к ТОО «ARUANA Ltd», ТОО «ARUANA Монблан» о расторжении 153 договоров о долевом участии в строительстве жилья в ЖК «Монблан De Lux», заключенных между участниками долевого строительства и ТОО «ARUANA Ltd», ТОО «ARUANA Монблан», взыскании денежных средств, передаче в счёт оплаты  недостроенного  объекта ЖК «Монблан De Lux» и расположенных под ним земельных участков  в ЖСК «Монблан Астана» для завершения строительства, обязывании ТОО «ARUANA Ltd» и ТОО «ARUANA Монблан» передать ЖСК «Монблан Астана» всю проектно-сметную, исполнительную, разрешительную документацию по недостроенному объекту, а также документы на земельные участки, расположенные под ЖК «Монблан De Lux" пытался оспорить банк в кассационном порядке.

"... В кассационной жалобе представитель третьего лица АО «БТА Банк» просит отменить судебные акты ввиду несоответствия выводов действительным обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, грубого нарушения норм процессуального права. По мнению автора жалобы, суд нарушил права дольщиков, не привлечённых к участию в деле, передав объект незавершённого строительства стоимостью 4 568 903 088 тенге, тогда как сумма иска составляет 1 721 370 033 тенге, и решением суда расторгнуто только 84 договора долевого участия из 233 заключённых договоров. Судом не исследован вопрос о соразмерности исковых требований. Размер фактически понесённых убытков всеми участниками долевого строительства материалами дела не установлен. Судом нарушены права залогодержателя, имеющего преимущественное право на удовлетворение своих требований в соответствии со статьями 299, 317 Гражданского кодекса..."



То есть, представитель банка указывает кассационному суду на допущенное судом первой инстанции нарушение подпункта 4) части 1 статьи 366 ГПК, влекущим безусловную отмену судебного акта.

А как извернулся в этом случае кассационный суд? Читайте.

"...Доводы кассационной жалобы относительно передачи объекта строительства в пользу части дольщиков и о нарушении процессуальных прав остальной части дольщиков, не предъявивших иск, являются несостоятельными, поскольку часть незавершённого строительства не может быть выделена в натуре для его завершения, а участники долевого строительства, не подавшие исковые заявления, не лишены права обратиться к прокурору либо подать в суд самостоятельные иски о расторжении договоров, права вступить в ЖСК «Монблан Астана». Другими дольщиками кассационные жалобы по мотиву нарушения их процессуальных прав не поданы, и не наделяли АО «БТА Банк» правом выступать в их интересах.

Доводы жалобы о нарушении прав залогодержателя не могут быть приняты во внимание в качестве оснований к отмене судебных актов, поскольку правоотношения АО «БТА Банк» по договорам залога в соответствии с положениями Гражданского кодекса не являются препятствием к расторжению договоров долевого участия в строительстве. Притязания АО «БТА Банк» на залоговое имущество могут являться предметом отдельного иска в случае предъявления в суд..."



Ну и что скажете на это?