Момент регистрации договора аренды

[Don Vito]

Коллеги, доброго времени суток!

Хотелось бы услышать ваше понимание момента возникновения обязанности по регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Ситуация: Заключен договор аренды сроком до года. В договоре присутствует момент автопролонгации на аналогичный срок при отсутствии возражений сторон. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее  шести  месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права) (п.1. ст.9 ЗРК "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество"). Теперь вопрос - что в данном случае считать юр.фактом  - факт подписания договора и вступления его в силу, либо факт отсутствия претензий к моменту его завершения и автоматической его пролонгацией?

Отсюда и следствие: либо срок до года - нет регистрации, либо срок до года с пролонгацией - до 1 года и чуть меньше 6 месяцев - также нет регистрации.

Буду рад услышать ваши мнения.

 

[Сов]

Факт увеличения срок действия договора. С этого момента и отсчитывайте 6 месяцев для регистрации обременения в виде договора аренды.Ну по крайней мере я так думаю.

[Viktor]

С момента вступления в действие условия о продлении срока действия Договора. Так как совершением этого действия сделка изменена (продлился срок действия договора) на период свыше 1-го года.

[Don Vito]

Спасибо за мнения, коллеги. Однако "меня терзают смутные сомнения" (с) х/ф Иван Васильевич меняет профессию:

С этого момента и отсчитывайте 6 месяцев для регистрации обременения в виде договора аренды.

Однако согласно п.1. ст. 7 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество":

1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами. 

с учетом того, что  согласно п.1. ст.155 ГК РК и п.1. ст.158 ГК РК:

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

 1. Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности

Возникает резонный вопрос о действительности сделки с момента автопролонгации до момента подачи заявления на регистрацию(а его/ее может и не быть, право расторгнуть договор с уведомлением за 3 месяца никто не отменял), т.е. почти в течение 6 месяцев сделка может быть в подвешенном состоянии - вот это и смущает.

Что же касается 

Так как совершением этого действия сделка изменена (продлился срок действия договора) на период свыше 1-го года.

Не совсем уверен касательно изменения сделки, так как согласно ст.147 ГК РК, сделка это прежде всего активные действия сторон:

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

а не отсутствие возражений. Можно и нужно, наверное, говорить, о том что здесь имеют место активные действия сторон по продолжению пользования имуществом, но более здесь все-таки наверное приемлема ст.558 ГК РК:

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Т.е. речь идет не об изменении условий сделки, а о возобновлении договора - можно ли с учетом сомнений по действительности незарегистрированной сделки, указанными выше, считать это юридическим фактом - вот тут и вопрос. 

Изменено 21 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

По первому вопросу, согласен с мнением коллег: юрфактом, влекущим возникновение права аренды на срок более года в рассматриваемом примере является выполнение условия договора о первой его пролонгации.

В отношении сомнений о действительности сделки: IMHO: с тех пор, как регистрацию сделок с недвижимостью у нас отменили, оставив только регистрацию права, не вижу оснований применять к рассматриваемому договору норму п.1 ст.155 ГК. И, тем более, не вижу оснований говорить о несоответствии закону содержания сделки аренды недвижимости на любой срок. 

Поэтому не усматриваю в ситуации угрозы действительности договора, как действий его сторон, направленных на возникновение, изменение или прекращение прав.. 

Другой вопрос в наличии или отсутствии у арендатора права аренды и корреспондирующих ему обязанностей арендодателя - этот вопрос полагаю необходимым рассматривать отдельно от вопроса действительности сделки.

Последний вопрос полагаю возможным рассматривать по аналогии с ситуацией договоры, изначально заключенного на срок более года: право аренду у арендатора, де юре, в силу ст.118 ГК, возникает только с момента регистрации прав (с момента подачи заявлений). Таким образом, учитывая 6-месячный срок для регистрации, Закон допускает, что стороны долгосрочного договора аренды недвижимости вполне правомерно могут его исполнять и до юридического возникновения прав у арендатора. IMHO, здесь Закон отдает вопрос на его разрешение сторонам договора, действующим добросовестно и справедливо.

В рассматриваемой ситуации мы можем утверждать об уместной аналогии: до года арендатор владеет юридическими правами по краткосрочному договору, а с момента исполнения условия о пролонгации у сторон начинается 6-месячный период в течение которого они должны зарегистрировать "долгосрочные" права арендатора - период с точно точно такой же правовой ситуацией, как и в начале любого "долгосрочного" договора аренды до момента госрегистрации прав по нему.

 

Изменено 21 Апреля 2015 пользователем Александр Чашкин

[Don Vito]

Александр, спасибо!

Вопрос соотносимости регистрации сделки и регистрации права/обременения - ИМХО интересный. 

В отношении сомнений о действительности сделки: IMHO: с тех пор, как регистрацию сделок с недвижимостью у нас отменили, оставив только регистрацию права, не вижу оснований применять к рассматриваемому договору норму п.1 ст.155 ГК. 

 Но ведь де-юре права у арендатора не возникли в силу п.1 ст. 118 ГК РК и  п.1. ст.7 ЗРК "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество"? Соответственно, период до подачи заявления на регистрацию "выпадает" из правового регулирования аренды недвижимости, хотя имеет место фактическое пользование имуществом. Меня в этот период так и тянет спросить арендатора - "Ты кто такой? Давай, до свидания!". А раз права не возникли/не переданы - мне теперь вообще п.1. ст.160 ГК РК о мнимости сделки мерещится.  

В рассматриваемой ситуации мы можем утверждать об уместной аналогии: до года арендатор владеет юридическими правами по краткосрочному договору, а с момента исполнения условия о пролонгации у сторон начинается 6-месячный период в течение которого они должны зарегистрировать "долгосрочные" права арендатора - период с точно точно такой же правовой ситуацией, как и в начале любого "долгосрочного" договора аренды до момента госрегистрации прав по нему.

Александр, я вот предположу, что если исходить из такой логики, то как следствие можно сказать, что пролонгация идет также на краткосрочный период (аналогичный) также не требующей регистрации? Т.е. автопролонгация на краткосрочные периоды позволяет избегать регистрации? Не уверен, коллега.

Я вижу, что идет привязка к правам и периоду, имевшему место до такой даты, причем права возникли более года назад. Без этой привязки картина выглядит как два самостоятельных договора, но тогда должен быть прием/возврат помещений и опять? А привязка к ранее возникшим правам позволяет говорить об отсутствии такой необходимости. Но права то возникли, и не изменялись (соглашения о продлении нет, а если в договоре, к примеру, прямо прописано, что изменения - только путем доп.соглашения?). Можно говорить конечно о сделке с отлагательным условием, но опять таки-сделка начала реализовываться, она связана с предыдущей и вытекает из нее.

Александр, вы дали мне еще большую пищу для сомнений

 

[Don Vito]

В дополнение - можно сказать, что закон о гос.регистрации все-таки разделяет понятия "возникновения юр.факта" и "возникновение основания":

Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести  месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права),

Т.е. право при отсутствии регистрации не возникло - вроде так выходит

Если же согласиться с коллегами, то в сухом остатке при расторжении пролонгированного договора аренды до истечения срока аренды мы будем иметь договор аренды, заключенный на срок cвыше года, незарегистрированный и никому за это ничего не будет - вижу прямое противоречие с замыслом законодателя и целью гос.регистрации 

Изменено 21 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Вовун]

 

Отсюда и следствие: либо срок до года - нет регистрации, либо срок до года с пролонгацией - до 1 года и чуть меньше 6 месяцев - также нет регистрации.

Буду рад услышать ваши мнения.

 

​Российская практика - регистрация не нужна, автоматическая пролонгация означает появление нового договора сроком менее одного года на условиях, идентичных прежнему договору. 

[Don Vito]

 автоматическая пролонгация означает появление нового договора сроком менее одного года 

​Вовун, спасибо! Только подтвердили интересную мысль, озвученную Александром, которой я дал следствие - все-таки два договора. Но возврат по акту и опять передача - вроде как и у коллег по РФ тоже должен быть?

Изменено 21 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

Писал-писал много, жму "отправить" и натыкаюсь на ошибку 502. :(

Попробую изложить кратко:

 Но ведь де-юре права у арендатора не возникли в силу п.1 ст. 118 ГК РК и  п.1. ст.7 ЗРК "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество"? Соответственно, период до подачи заявления на регистрацию "выпадает" из правового регулирования аренды недвижимости, хотя имеет место фактическое пользование имуществом. Меня в этот период так и тянет спросить арендатора - "Ты кто такой? Давай, до свидания!".

Думаю, что нам здесь имеет смысл как-то пробовать разделять формальное юридическое право долгосрочного арендатора и комплекс прав и обязанностей, которым владеет субъект, заключивший договор в качестве арендатора и фактически получивший объект недвижимости во владение и пользование по акту.

По крайней мере, этот субъект имеет право требовать регистрации своих прав в гос.кадастре.

А что касается действия договора, то здесь предлагаю обратить внимание на то обстоятельство, что обязанность осуществлять арендные платежи у арендатора возникает не по факту возникновения юридических прав арендатора, а по факту пользование имуществом (ст.546 ГК)

 

Александр, я вот предположу, что если исходить из такой логики, то как следствие можно сказать, что пролонгация идет также на краткосрочный период (аналогичный) также не требующей регистрации? Т.е. автопролонгация на краткосрочные периоды позволяет избегать регистрации? Не уверен, коллега.

Полагаю Вашу неуверенность здесь, коллега, более чем основательной: "автопролонгацию" склонен расценивать не как заключение договора на новый срок, а как изменение/перенос на более позднее время срока окончания действия договора.

Тем более, что различные договоры, imho, должны быть обособлены юрфактами приема-передачи недвижимости в соответствии со ст.584 ГК.

 

В дополнение - можно сказать, что закон о гос.регистрации все-таки разделяет понятия "возникновения юр.факта" и "возникновение основания":

​Честно говоря, не увидел такого разделения в приведенной Вами норме: "...момента наступления юридического факта, являющегося основанием для..." => "юрфакт он же основание"... 

 

[Вовун]

​Вовун, спасибо! Только подтвердили интересную мысль, озвученную Александром, которой я дал следствие - все-таки два договора. Но возврат по акту и опять передача - вроде как и у коллег по РФ тоже должен быть?

​Вот разъяснение ВАС:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

[Don Vito]

​Честно говоря, не увидел такого разделения в приведенной Вами норме: "...момента наступления юридического факта, являющегося основанием для..." => "юрфакт он же основание"... 

 

​Не совсем соглашусь со знаком равно - это причина-следствие, а не одновременные вещи - что-то первично, что -то - вторично. Я ведь в каком ключе пытаюсь попробовать посмотреть - в контексте статьи юрфакт мог возникнуть и раньше, а основание возникновения прав - позже, т.е. можно ли говорить о том, что автопролонгация - есть тот самый юр.факт, или же это следствие юр.факта?

касательно 

 не как заключение договора на новый срок, а как изменение/перенос на более позднее время срока окончания действия договора.

Тем более, что различные договоры, imho, должны быть обособлены юрфактами приема-передачи недвижимости в соответствии со ст.584 ГК.

так ведь и я про то, что изменился срок и стал больше года - добро пожаловать на регистрацию. Но с учетом топика Вовуна:

На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Мне нравиться мысль и ее ход  

Думаю, что нам здесь имеет смысл как-то пробовать разделять формальное юридическое право долгосрочного арендатора и комплекс прав и обязанностей, которым владеет субъект, заключивший договор в качестве арендатора и фактически получивший объект недвижимости во владение и пользование по акту.

Не понял мысль - субъект один и тот же, изменения объема прав я не увидел - они изначально были по сделке - или, коллега, вы имеете ввиду что-то другое?

не по факту возникновения юридических прав арендатора, а по факту пользование имуществом (ст.546 ГК)

А вот это серьезно. Сразу всплыла оговорка в некоторых договорах - арендная плата подлежит выплате независимо от факта пользования или нет  имуществом. К чему я? Получается, что есть обязанность без возникновения прав, т.е. пользование возникает без возникновения права пользования - яйцо или курица? Меня опять-таки смущает данная конструкция.

Изменено 21 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Сов]

Право пользования возникает с момента заключения договора. Если право пользования на срок более одного года - указанное право подлежит гос. регистрации.

Вообще если посмотреть справку о зарегистрированных правах, аренда регистрируется как ... обременение права.Вот так. Аренда - обременение права собственности. :-)

 

Ответ Министра юстиции РК от 30 октября 2014 года № 15964 (adilet.gov.kz)

 

№15964

Статус: Отвеченный

Дата создания: среда, 30 октября, 2014 - 13:52

Автор: Захватаев Олег

Категория: Жылжымайтын мүлік - Недвижимость

 

Вопрос:

В справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках на земельный участок кадастровый номер 12:189:056:013, указанно в графе «Аренда» вид обременения «договор аренды ЗУ № 10 от 16.01.2009г.» при предоставлении участка в залог в банки второго уровня, юристы банков указывают, что договор является правоустанавливающим документом и в данной графе не должен быть указан договор аренды. Указывают, что договор аренды правильно «указывать в графе вид права». Прошу разъяснить, где ( в какой графе) должен быть указан договор аренды.

 

Ответ:

Уважаемый Олег!

Рассмотрев Ваше обращение, сообщаем следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) определено, что государственной регистрации в правовом кадастре (единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество) подлежит право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда. Регистрационный лист состоит из четырех разделов:

1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;

3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;

4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество (статья 14 Закона).

Учитывая изложенное, полагаем, что в справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках «договор аренды» должен быть указан в графе реестр обременении прав на недвижимое имущество.

Имашев Б.М.

 

 

 

 

 

Народ уже и раньше озадачивался этой проблемой.

Ответ Министра юстиции РК от 3 февраля 2011 года на вопрос от 28 января 2011 года № 66616 (e.gov.kz)

 

Руслан № 66616

Автору блога: Министр юстиции РК

Категории: О работе государственных органов (госуслуги)

 

Добрый день Рашид Толеутаевич!

Согласно пункта 1 статьи 5 Закона РК «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением.

Возникает вопрос: Предприятием на 2011 год заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год с 01.01.2011 года по 31.12.2011 года, т.е. на финансовый год. В 2011 году - 365 дней. Как по вышеуказанному пункту Закона РК толковать срок не менее одного года? Если как 364 дня, то договор не подлежит регистрации, если на год (365 дней) то подлежит регистрации.

Может следует внести изменения в данный пункт Закона РК как на срок более одного года.

С уважением, Руслан А.

 

Ответ

3 февраля 2011 г.

 

Уважаемый, Руслан. Рассмотрев Ваше обращение, сообщаем следующее.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации в правовом кадастре подлежит право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 118 Гражданского кодекса указано, что право пользования свыше года возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, на сегодняшний день имеются противоречия между нормами статьи 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункта 2 статьи 118 Гражданского кодекса в части регистрации права пользования недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона «О нормативно правовых актах» о применении норм актов более высокого уровня при наличии противоречий в нормах нормативных актов разного уровня объектом государственной регистрации в правовом кадастре является право пользования недвижимым имуществом на срок свыше года. Следовательно, право пользования на основании договора аренды сроком с 1 января по 31 декабря не подлежит обязательной регистрации.

Вместе с тем отмечаем, что в настоящее время на рассмотрении Парламента РК находится проект Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства». Данным законопроектом предусмотрено внесение изменений в редакцию статьи 118 Гражданского кодекса.

 

Тусупбеков Р.Т.

[Don Vito]

Право пользования возникает с момента заключения договора. Если право пользования на срок более одного года - указанное право подлежит гос. регистрации.

​Собственно вопрос этой темы, где и пытаемся разобраться - момент такой гос.регистрации, если пользование уже возникло - в момент заключения сделки или в момент автопролонгации/возобновления?

Народ уже и раньше озадачивался этой проблемой.

Коллега, не совсем то, аносированные в ответе изменения уже были

Изменено 22 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

Там "равно" я ставил между терминами "факт" и "основание возникновения права", поскольку написано "факт, являющийся основанием", то есть - "основание есть факт".  

Но это, думаю не суть... 

 

можно ли говорить о том, что автопролонгация - есть тот самый юр.факт, или же это следствие юр.факта?

Конечно же пролонгация, здесь, есть следствие факта наступления необходимых для нее условий. 

 

Не понял мысль - субъект один и тот же, изменения объема прав я не увидел - они изначально были по сделке - или, коллега, вы имеете ввиду что-то другое?

 Я имел в виду, что рассмотренный выше пример фактического и правомерного осуществления долгосрочным арендатором своих прав по владению и использованию предмета аренды в течение времени со дня получения объекта до дня регистрации прав (до 6ти месяцев), а также наличие у него обязанности оплаты аренды вне зависимости от регистрации прав свидетельствуют о том, что какие-то элементы комплекса прав/обязанностей арендатора существуют по факту заключения договора и передачи имущества от арендодателя арендатору и вне зависимости от регистрации прав арендатора. 

Поэтому предложил попытаться разделить формальный юридический комплекс прав (возникающий по факту регистрации прав) и реальный фактический.

​

 

А вот это серьезно. Сразу всплыла оговорка в некоторых договорах - арендная плата подлежит выплате независимо от факта пользования или нет  имуществом. К чему я? Получается, что есть обязанность без возникновения прав, т.е. пользование возникает без возникновения права пользования - яйцо или курица? Меня опять-таки смущает данная конструкция.

Здесь обязанность платить арендную плату возникает не как следствие возникновения юридических прав арендатора, а в силу совершения сделки - заключения договора.

Как мы с Вами уже отмечали выше, заключение договора аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Соответственно, долгосрочный договор аренды здания или сооружения является заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий, включая условие о размере арендной платы (ст.583 ГК), а владение и пользование арендатором предметом аренды начинается после оформления передаточного акта или иного двустороннего документа о приеме-передаче (ст.584 ГК). Соответственно, поскольку иное не установлено Законом, с полный комплекс прав арендодателя возникает по фактам заключения договора и передачи имущества арендатору. Про моменты возникновения прав арендатора (полностью и/или в части) - разговор отдельный, частично изложенный выше.

Cогласен, что арендную плату в каких-то случаях можно рассматривать не как плату за полные права арендатора, а только как плату за пользование нанятым имуществом - По крайней мере, так эта плата рассматривается нормами ст.546 ГК.

Упомянутую Вами оговорку полагаю необходимым рассматривать в контексте других условий договора. Такая оговорка может быть оправданной, если она направлена на снятие с арендодателя риска неиспользования или неполного использования арендатором имущества по причинам, не зависящим от арендодателя. 

​

[Don Vito]

 ​Еще раз спасибо!

 

 Про моменты возникновения прав арендатора (полностью и/или в части) - разговор отдельный, частично изложенный выше.​

Вот это меня и интересует больше. Просто, если делить комплекс прав - давайте возьмем более конкретный пример - право сдачи в субаренду. Можно ли до регистрации после авторолонганции заключить договор на сдачу в субаренду, или же такой договор может быть признан недействительным в силу отсутствия необходимого объема прав у арендатора/субарендодателя?  

Изменено 23 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

IMHO, передача имущество в субаренду - есть результат непосредственной реализации юридического права арендатора, которое для долгосрочного арендатора возникает с момента регистрации этого права.

Соответственно, полагаю сомнительным существование у долгосрочного арендатора недвижимости права передать имущество в субаренду - до момента регистрации права арендатора. Это мнение будет одним и для случая начала действия долгосрочного договора аренды здания или сооружения (со дня заключения до дня регистрации права арендатора), и для случая аналогичного периода при "конвертирования" прав краткосрочного арендатора в права "долгосрочного" вследствие увеличения срока договора (конечно, если мы будем основывать выводы на моем мнении, а не мнении ВАС РФ, представленным Вовуном ).

[Don Vito]

IMHO, передача имущество в субаренду - есть результат непосредственной реализации юридического права арендатора, которое для долгосрочного арендатора возникает с момента регистрации этого права.

​Александр, соответственно, если после автопролонгации заключен договор субаренды на месяц-другой, регистрации основного договора еще нет (а может и не собираются регистрировать - время еще есть) - то он как бы и недействительный? Ну и как следствие, чтобы понять мою мысль  - раз суб-договор недействительный, то и прав на владение/пользование субарендодатель не получил, значит и вопрос об основном договоре тоже поднимается (я все к вопросу о сомнениях в его действительности)

Изменено 23 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

​Александр, соответственно, если после автопролонгации заключен договор субаренды на месяц-другой, регистрации основного договора еще нет (а может и не собираются регистрировать - время еще есть) - то он как бы и недействительный? Ну и как следствие, чтобы понять мою мысль  - раз суб-договор недействительный, то и прав на владение/пользование субарендодатель не получил, значит и вопрос об основном договоре тоже поднимается (я все к вопросу о сомнениях в его действительности)

Ну, почему сразу "недействительный", по какому основанию "недействителен", по чьему требованию? Разве сделка, совершенная лицом, не имеющим полномочие на ее совершения обязательно будет признана судом недействительной? Не уверен. Но полагаю возможным и такое решение суда.

Однако, и оснований проводить аналогию между действительностью договора субаренды и договора аренды считаю не вижу. Договор аренды-то заключен собственником, чьи права мы не подвергаем сомнению!   

 

[Don Vito]

Но полагаю возможным и такое решение суда.​

Это хорошо. Таким образом сухой остаток - передачи прав/получения прав субарендодателем - нет

Договор аренды-то заключен собственником, чьи права мы не подвергаем сомнению!

А если в суд на недействительность двух сделок подает краткосрочный субарендатор с позиции того, что он заключил договор субаренды, а передачи прав субарендодателю еще нет,  значит и первоначальная сделка - тоже под вопросом?

[Александр Чашкин]

 

А если в суд на недействительность двух сделок подает краткосрочный субарендатор с позиции того, что он заключил договор субаренды, а передачи прав субарендодателю еще нет,  значит и первоначальная сделка - тоже под вопросом?

Разве от исполнения сделки  может зависеть ее действительность? 

[Don Vito]

 

Разве от исполнения сделки  может зависеть ее действительность? 

А если сторона прекратила исполнение, не имеет возможности досрочно расторгнуть сделку в данные сроки, и хочет признать ее недействительной, например в силу заблуждения  - ну не проверила она и не обязана была в силу п.4 ст.8 ГК РК проверять правомочия - почему нет?

Более того, п.3 ст.157 ГК РК предусматривает возможность недействительности исполненной сделки - я не говорю об обязательности реституции и/или возмещении затрат, важен сам факт.

Изменено 23 Апреля 2015 пользователем Don Vito

[Александр Чашкин]

А если сторона прекратила исполнение, не имеет возможности досрочно расторгнуть сделку в данные сроки, и хочет признать ее недействительной, например в силу заблуждения  - ну не проверила она и не обязана была в силу п.4 ст.8 ГК РК проверять правомочия - почему нет?

​Если сможет доказать совершение сделки под влиянием обмана - пусть доказывает. Только в общем случае такой возможности нет: знание Закона каждой из сторон сделки доказывать не нужно. 

[Don Vito]

Александр, т.е. выводы из всего вышеизложенного:

- только лишь факт отсутствия регистрации договора после автопролонгации может выступить самостоятельным основаниям для признания сделки недействительной только с большими оговорками,

- факта передачи прав арендатору после автопролонгации де-юре нет, де-факто - есть.

Так?

 

[Александр Чашкин]

По первому пункту я склонен к бОльшей категоричности: нерегистрация прав арендатора не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

По второму пункту: права "долгосрочного" арендатора, де юре, возникают с момента их регистрации. Несмотря на это обстоятельство, арендатор (сторона договора) может, де факто, осуществлять те или иные права в соответствии с условиями договора.